住宅市场

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什么是住宅市场

  住宅市场是住宅作为消费品用于交换的场所及由于交易发生的经济关系的同城。住宅市场是房地产市场的重要组成部分,其具有相对独立性,和独有的特点。一般的,狭义理解的住宅市场是指为住宅提供租赁抵押买卖等交易的场所或者空间。广义上的住宅市场是指,因为住宅所有权使用权转让、交易等活动,而产生的经济关系和社会关系的综合,比如,从不同角度理解,住宅商品的供需关系,有能力购买住宅的个人或全体或者期望购买住宅的个人或群体等等。

住宅市场的特点[1]

  1.地区性

  住宅一旦建成,便牢牢固定在土地上不可移动,因此它只能按就近原则.、为其周边一定半径的空间范围内的消费者提供服务。也就是说,它的客户人群受到很大的地理局限,与之相关的需求和供给都被限制在较小的地区范围内。在特殊情况下,开发商固然也可以将某类住宅产品推至异地甚至境外去销售(例如海滨别墅或森林度假所),但是购买者仍然必须到住宅所在地来消费和使用它,并且只能按照当地的价格进行交易结算。住宅市场的这种“地区性”会带来如下结果:

  (1)为市场垄断和近似垄断提供了先天便利条件。异地的要素和产品难以参与到本地的市场竞争中来,不利于消费者完全自主自愿地选择商品;尤其在价格上和性能上容易形成一定的卖方市场,而买方处于相对弱势的地位,如果没有政府干预消费者权益难以得到根本保障。

  (2)增大了市场风险。市场无法从广域上对住宅商品进行流动调配,因此常常容易造成区域性的市场波动,给投资者带来较大的风险。

  (3)难以从全局把握市场走向。我们看到的每一个市场,无论观察有多么深入和细致,都只能代表某一个特定地方的情况,并非市场的全貌,也就无法从一个或几个地方市场的供需状态变化,去对整体的市场趋势妄加判断。

  2.分散性

  住宅是异质性商品,每一户住宅都具有自己独特的住宅特征,因此也就有不同的价值构成基础。反映在价格上,则任何一户住宅的成交价都仅仅是个案,只对其他住宅的价格起到参考借鉴作用,而无珐成为单一的均衡价格去放诸于市场上。此外,住宅不可移动使得人们很难建设一个类似于超市的集中市场来进行房产交易,而必须分散到各个住宅的所在地去进行一对一的踏勘与谈判,因此有关整个地域内的住宅市场的交易详情就很难集中收集和发布,信息传递具有某种天然的缺损、失范和不透明。这便是住宅市场的“分散性”。

  3.多元性

  住宅市场的“多元性”表现为它具有下列特点:(1)商品属性多重。一方面,住宅是家庭最大宗的消费品,在人的一生中时时不可或缺。人们选购和选租住宅,基本动机和最终目的是为了消费,所以住宅市场主要具有消费品市场的属性。另一方面,住宅的特殊之处在于它具备保值增值的能力,无论是专门把住宅作为一个投资项目经营,还是在消费住宅的同时“额外”享有增值收益,住宅都可以为其业主带来经济上的好处。人们投资于住宅,几乎就像投资于金银、文物、期货股票债券等一样,所以住宅市场又具有投资品市场的属性。再一方面,在政府干预能力较弱的时期以及住宅短缺的地区,投机者炒买炒卖、兴风作浪的现象屡见不鲜,所以住宅市场一定程度上也有投机的属性。(2)交易形式多样。即住宅交易具有买卖、租赁、典当、抵押、信托等不同的方式,体现的经济关系也因此不同。

  4.反复性

  一般的商品,在完成从生产者到经营者再到消费者这个过程之后,流通活动便告结束,从而退出市场运行环节。但住宅由于具有使用寿命长、在使用中还能实现保值增值的特点,于是可以在整个寿命期内反复多次地进入市场流通领域,频繁地更换业主和用户,而且每一次的交易价格都是有起有伏、涨跌不定,这便是住宅市场的“反复性”。

住宅市场的性质[1]

  (1)可替代性很低。住宅是一种异质性的商品,众多的住宅特征赋予每一住宅单元与众不同的个性,不同的个体之问不能完全互相替代。

  (2)市场门槛高。住宅价格高昂、投资巨大,无论作为生产者还是消费者,要想进入住宅市场都绝非易事。

  (3)信息不对称。完成一桩住宅交易必须具备一系列的相关专业知识,涉及城市环境、建筑工程金融、法律等多个门类,作为一个普通消费者是不可能事事精通、样样在行的,在市场信息占有上处于与供给者不对等的不利状态,因此在与房地产开发商进行一对一的交易博弈时,往往处于由专业知识匮乏造成的被动地位。

住宅市场的结构[1]

  1.市场主体

  (1)住宅生产者。包括房地产开发商;建筑承包商;自建住宅的企业、社团组织和居民个人。

  (2)住宅销售者。包括房地产开发商;房地产代理商以及私人或法人的住宅业主

  (3)住宅消费者。主要是家庭和个人;也有少数小型社团组织和企业会购买住宅用于兼具办公与居住的多重用途。

  2.市场客体

  (1)住宅存量。在市场上流通的住宅存量,通过售买、自建自用或差价互换的方式进人消费者或投资者的手中。

  (2)住宅服务流量。在市场上流通的住宅服务流量,以租赁、配给或自建自用的方式进入消费者的手中。

  (3)住宅用地。基于房产与地产的合一性,伴随每一宗住宅交易,必定有相应的住宅用地在市场上流通;而且有时未经建设的住宅用地也可以单独交易,成为流通的对象。住宅用地的流通方式是土地所有权或使用权的买卖(在我国仅是土地使用权的交易)。

  3.市场中介组织

  (1)房地产交易有形市场。有些城市专门为房地产交易提供永久性或临时性场地让供需双方达成交易,如房地产展销会、换房大会、二手房交易所等。

  (2)金融和保险机构。它们给住宅生产者和住宅消费者提供各种抵押贷款再贷款金融服务,以及财产险保险服务,如商业银行、专业的住宅银行、从事房地产业务的金融公司保险公司等。

  (3)法律咨询机构。它们为住宅生产、流通和消费等各个环节中发生的各类法律问题提供咨询服务,如律师事务所消费者协会等。

  (4)信息中介机构。它们在收集和整理市场信息,研究和预测市场走向,沟通供给与需求双方并为成交提供一系列相关服务方面,发挥着独特而不可忽略的作用,如房地产经纪公司、科研机构和新闻媒体等。

住宅市场的分类[2]

  (1)住宅交易市场。市场主体由城市房管局、企业房产共有人、私人组成,交易范围限于居民住宅、工商业用房、办公用房等。公开性、集中性、受控竞争性为其特点。

  (2)住宅租赁市场。市场主体由城市房管部门、企事业单位、个人组成。经营普遍性、垄断性为这类市场的主要特征。

  (3)住宅互换市场。市场主体由房屋住宅所有者、住宅使用者(集体或个人)组成。其市场范围为房管部门直管公房、单位自管公房、私房。集中性、控制性、间接性是这类市场的特点。

  (4)住宅抵押市场。房屋住宅所有人(法人、自然人)以住宅作为抵押以向金融机构谋取贷款作为或作其他经济活动的保证

  (5)住宅典卖市场。住宅所有人(法人、自然人)将住宅卖给典当商行的市场。住宅典卖市场伴随住宅全部权属的转移。

  以上五类市场中,住宅交易市场与住宅互换市场是有形的,有市有场;而住宅租赁市场、住宅抵押市场以及住宅典卖市场基本上是无形的,有市无形,其市场分散性很强。

住宅市场的意义[3]

  住宅市场的意义在于通过流通过程,把房产经济的生产、再生产运动前后连接成循环,并且在循环过程中运用市场机制建筑材料、建筑施工、建筑机械和金融、运输、民用生活品等各个相关行业驱动经济运动链环中。

住宅市场的作用[4]

  1. 住宅市场是促进住宅再生产过程顺利进行的重要条件。

  住宅生产部门要进行再生产,必然要求住宅的价值得到补偿和使用价值得到替换。住宅作为商品,其价值的补偿和使用价值的替换是住宅再生产得以顺利进行的必要条件。而住宅价值的实现离不开住宅市场。我们过去把住宅当作福利,住宅生产后就直接分配了,使住宅资金的循环过程在流通领域被中断,住宅的价值得不到实现,住宅投资无法收回,从而阻碍了住宅再生产过程的顺利进行。只有把住宅纳入市场进行交换,才能实现住宅的价值,收回住宅投资,保证住宅资金的正常运动、循环和周转,促进住宅再生产顺利进行。

  2.住宅市场的发展能够促进金融业的改革和发展。

  住宅业是一个投资大、资金周转期长的行业,这使得住宅再生产的全过程都需要金融的支持。住宅的不可移动性和耐久性以及住宅具有的保值和增值的作用,使得金融业必然会与住宅业结成亲密的伙伴。正因为住宅业与金融业之间存在着相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的内在联系,因而住宅市场的发展必将对金融业的改革和发展产生重大的影响。首先,住宅市场的发展将为金融业的扩展提供条件。住宅市场是住宅实物流通和货币流通的统一体,而住宅市场上的货币流通则是住宅资金运动的基本形式。这种货币资金的运动随着住宅市场上买卖双方活动的展开,不断地注入住宅市场和流出住宅市场。住宅市场的这种资金运行机制货币流通密不可分。住宅资金运行机制作用的加强,必将引起货币流通量的大量增加,而金融业经营货币的行业,货币流通量的增加,将为金融业的扩大和发展提供不可低估的条件。其次,住宅市场的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力。随着住宅商品化的发展,特别是出售公房,就会要求住宅信贷业务有一个巨大的发展,从而推动银行信贷业务结构日趋完善。再次,随着住宅市场的发展,必然要求建立一些专门的住宅金融机构,并提供多种信用服务。因此,住宅市场的发展将会促使金融机构向多元化,金融业务向多样化方向发展。最后,住宅市场的发展还将为保险业的发展作出贡献。随着住宅商品化,住宅所有者对自己的住宅将会更加关心,住宅投保会与日俱增。同时,住宅抵押活动也会不断增加,而为了防止作为抵押晶的住宅价值因意外事故而损失,贷款人将要求借款人将住宅投保,然后才予抵押贷款。由于住宅资产数量巨大,它能积极参加保险,这对保险业的发展显然会产生深远的影响.

  3.住宅市场的发展有利于社会主义市场体系的建立。

  社会主义市场经济体制的建立和完善有赖于市场体系的建立和完善,而一个完善的社会主义市场体系不可能不包括住宅市场在内。因为在社会主义市场体系中,住宅市场具有十分重要的地位和作用,它与其他市场是相互联系又相互制约的。一方面,商品市场和金融、劳动力、地产、技术信息等要素市场的发育为住宅市场的发育和完善提供良好的外部环境,有利于住宅市场的发育和完善。另一方面,住宅市场的发育会极大地促进商品市场和各要素市场的发育与完善。住宅商品化促进了土地的有偿使用,从而促进了地产市场的发展。住宅是价值很大的耐用消费品,为人们的消费活动提供场所,随着住宅市场的发育,人们居住条件的改善,有利于促进其他消费晶市场的发展。住宅建设涉及建筑材料23大类、1858个品种,联系着建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等50多个生产部门的产品。住宅市场的发展必然带动和促进生产资料市场的发展。住宅市场的发展会带动建筑业、装饰业、维修服务业的发展,而这些行业是劳动密集型行业,建筑、装饰业的发展必然引起对劳动力的巨大需求,从而促进劳动力市场的发展。住宅市场的发展对提高住宅;质量提出要求,新材料、新工艺、新技术的应用则是提高住宅生产质量的重要途径,因此住宅市场的发展也必然带动技术市场的发展。信息是沟通买卖双方联系的桥梁,住宅市场的发展拓宽了信息市场服务内容,因而住宅市场的发展还必然会促进信息市场的发展。由此可见,住宅市场对于加快社会主义市场体系的建立和完善有着特别重要的意义。

  4.住宅市场有利于优化居民的消费结构

  长期以来,我国城镇住宅实行低租金、高补贴的福利分配制度。由于住宅不是商品和没有完善的住宅市场,住宅不能作为商品正常流通,住宅消费几乎不需要个人花费什么费用,造成我国居民住房支出过低,消费结构不合理的局面。随着住宅市场的发展,住宅租买比价日趋合理,就可把相当数量的消费基金吸引到住宅消费上来,提高城市居民住房支出在消费结构中的比重,有利于消费结构向合理的方向发展。

  5.住宅市场是促进我国产业结构合理化的重要动因。

  消费主导产业具有单项突进带动全局的效应,这是产业成长和市场演化的一条重要规律。60年代消费主导产业是塑料制品,70年代是化纤产品,80年代则是家用电器。90年代是什么?根据消费发展规律和我国居民消费的现实状况,我们认为是以住宅业为基础的房地产业。因此,抓住目前时机,积极开拓和完善住宅市场,对于启动其他市场,带动其他产业的发展及其内部结构的深层调整,促进产业结构的合理化以及国民经济的良性循环;必将发挥着多方面的重要作用。

参考文献

  1. 1.0 1.1 1.2 邓卫,宋扬.住宅经济学.清华大学出版社,2008.2.
  2. 李润发.中国房改与房地产实务全书 (上、下卷).中国经济出版社,1998年07月第1版.
  3. 蒙飞龙.法律映照“夕阳红“——如何维护老年人的权益.石油大学出版社,2000年02月第1版.
  4. 蔡德容.中国城镇住房制度改革研究.湖南出版社,1996年05月第1版.
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