房地产交易

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

房地产交易(real estate transactions)

　　房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动。

　　与其他的经济活动相比，房地产交易具有自身的特点：

　　(一)房地产交易是平等主体之间的经济合同行为。不论是房地产转让，还是租赁，或是设定抵押，都通过签定合同来进行，并受《合同法》的调整。房地产交易发生在房地产的二级或三级市场，与政府出让国有土地使用权的一级市场不同。房地产交易合同也不同于国有土地使用权出让合同，后者是国家和土地使用者之间签定的合同，双方的法律地位不平等，权利和义务也不完全对等。

　　(二)房地产交易属于要式法律行为。与动产交易不同，房地产交易的对象是一种特殊的商品——不动产。不动产交易的价值大，手续繁多，法律对其有更严格的规定，如房地产交易当事人必须签定书面合同，并办理权属登记。

　　首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。

　　其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。考试大。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

　　第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

　　第四，按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

　　(1)房地产价格申报制度

　　转让申报成交价格时，成交价格关系着各方当事人的利益关系，也关系着国家的税费收益。转让人应该在转让合同签订90日内办理成交价格申报。缴纳税费的依据，一般是成交申报价格，但是成交申报价格明显偏低的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　房地产抵押权人依法处分抵押房地产时，应申报成交价格，国家对成交价格进行登记审验后，办理产权转移手续。

　　如成交价格明显低于正常成交价格的处理，并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，再办理交易手续。

　　房地产经纪人在代办有关交易手续时，也应如实申报，防范执业风险。

　　如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议，一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估，对重新评估的价格仍有异议的，可向法院起诉。

　　(2)房地产价格评估制度

　　房地产价格评估依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格为基础，参照市场价格进行评估。

　　(3)房地产价格评估人员资格认证制度

　　《房地产估价师执业资格证书》——个人具有执业资格

　　《房地产估价师注册证》——受聘于某家评估公司

　　房地产交易应遵循以下一般规则：

　　(1)房产权和地产权一同交易。(前为新增)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是

　　“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两

　　个主体分别享有；如果由两个主体分别享有.他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保

　　障交易的安全、公平。

　　(2)权利、义务承接。房地产交易时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移；房地产交易中，前一个权利人负载于房地产上的权

　　利和义务依法或依约承接给后一个权利人。

　　(3)实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制，目前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专

　　业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平，公开的原则，按用国家规

　　定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

　　(4)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实

　　的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事

　　人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

　　(5)依法登记。房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性

　　决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国

　　法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

　　1.开发商欺诈引发的风险

　　由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。

　　房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。

　　2.房地产中介组织欺诈引发的风险

　　房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。 一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书：房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

　　1.加强房地产法制建设我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。

　　2.宣传诚信理念、倡导诚信价值观首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起”诚信为本”的意识。

　　具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

　　3.规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

　　一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。

　　4.建立房地产市场信息体系首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说。只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。