房地产经纪

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房地产经纪(Real Estate Brokerage)

目录

什么是房地产经纪[1]

  房地产经纪是房地产中介的一部分,也是经纪行业的一个分支。房地产经纪是基于房地产这个特殊商品所形成的市场而产生的,是指房地产经纪机构以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理、提供房地产信息活动的经营行为。房地产经纪服务有狭义和广义之分。狭义的房地产经纪是指在房地产开发转让抵押租赁交换等交易活动中,为委托人提供信息、咨询、居间、代理、行纪等服务。广义的房地产经纪包括在房地产投资、开发、销售经营管理等各个环节提供的经纪服务。

房地产经纪的分类[2]

  房地产经纪按不同分类标准可做不同分类,主要包括如下三种。

  (1)房地产居间房地产代理

  虽然经纪活动包括居间、代理和行纪三种主要方式,但行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域,并不适用于房地产,对于房地产经纪,如果按服务方式分类,主要分为房地产居间和房地产代理两类。

  1)房地产居间

  是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。由于房地产交易具有类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点,不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域,如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

  2)房地产代理

  是指房地产经纪机构及其人员以委托人的名义,在委托协议约定的范围内,代表委托人与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。其中,新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型,一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托,负责商品房的市场推广和具体销售工作。在这一类代理活动中,常常又派生出一些其他代理活动,如代理购房者申请个人住房抵押贷款等。此外,随着房地产业的发展和房地产市场的成熟,一些房地产经纪机构的代理业务开始拓展至房地产开发、交易、物业管理全程,从事代理筛选及聘用从设计机构、施工单位到物业服务企业等各类专业机构的活动。

  房地产居间与房地产代理虽然都属于房地产经纪活动,却是两种不同的房地产经纪服务方式,在法律性质上有明显的差异:在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托,向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托,如果代理人在同一个代理活动中接受双方委托,属于无效代理行为,因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。

  除以上两种基本类型外,房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。目前,在很多大城市,房地产拍卖已成为一项非常活跃的经济活动。拍卖机构受有关主体的委托,以公开竞价的方式将标的房地产卖给最高出价者。这可以看做一种特殊的代理形式。但目前在我国,房地产拍卖必须由拍卖公司进行,并不属于房地产经纪业的业务范围。

  (2)新建商品房经纪与存量房经纪

  我国目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场,土地市场上的业务相对较少。

  新建商品房经纪又被习惯称为一手房经纪,是指房地产经纪机构为促成房地产开发商与购房者的交易而提供的专业服务,这类经纪活动通常采取代理的经纪方式,由房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发的商品房,并向房地产开发商收取佣金;存量房经纪也被习惯称为二手房经纪。存量房经纪主要涉及住宅、商业地产工业地产等多种类型房地产的买卖和租赁,既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的。在采用代理方式的存量房经纪活动中,既有卖方代理业务又有买方代理业务。

  (3)房地产买卖经纪房地产租赁经纪

  目前,房地产经纪活动主要涉及的房地产交易方式是房地产买卖和房地产租赁。因此,根据房地产经纪促成房地产交易的具体方式不同,可将房地产经纪分为房地产买卖经纪和房地产租赁经纪。房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理,是目前我国房地产经纪活动的主要类型,并主要集中于住宅房地产市场;房屋租赁经纪活动的对象,涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。

房地产经济的特性[2]

  1.活动范围的地域性

  房地产位置的固定性和房地产市场的区域性特征决定了房地产经纪活动的自然主体(即房地产经纪人员)在一定的时期内,通常只能专注于每一个特定的区域市场、城市乃至于城市中的特定区域。而房地产经纪活动法律主体(即房地产经纪机构)的跨区域运作,比其他经纪活动困难得多,并必须依靠不同区域的当地房地产经纪人员来进行。

  2.活动后果的社会性

  房地产是各种社会经济活动的基础载体,既是最基本的生产资料,又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率,对各行各业和人民生活都有直接的影响;同时由于房地产的价值高昂和房地产交易的复杂性,房地产交易中潜伏着巨大的经济风险,并有可能引发相应的社会风险;此外,由于房地产市场上存在大量的非对称信息现象,如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息,利用信息不对称来谋取私利,也会导致严重的经济和社会风险。因而房地产经纪活动后果具有广泛的社会性,而规范、专业的房地产经纪活动,有助于保障房地产交易的安全。

房地产经纪的必要性

  由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用,因此,经纪活动已成为市场经济活动中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言,由于房地产商品及其交易的特殊性,房地产经纪活动更是其不可或缺的重要组成部分。

  (1)房地产市场机制客观上要求房地产经纪的存在

  在房地产市场中,从土地批租到商品房的销售和售后服务,都不再像过去那样由政府包办,而是引入了市场机制,这必然对房地产经纪活动产生了大量的需求。同时因为房地产市居间人的作用。此外,房地产市场不是完全的公开市场,信息具有不对称性,这不仅对房地产交易具有明显的阻滞效应,同时也使得房地产交易的风险性大大增加。房地产商品高昂的价值,使得房地产交易中隐含的经济风险巨大,由于房地产涉及各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活,房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。低频交易使置业者往往需要借助于房地产经纪人来获取有关信息和经验。因此,房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员,通过为买卖双方提供各种专业服务,规范房地产交易行为,保证房地产交易安全。

  (2)房地产自身的特殊性要求房地产经纪的存在

  首先,房地产是不可移动的商品,其交易过程是把供求信息汇集、匹配,或者把购买者集中到房地产所在地进行交易,而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率,从而促成交易;其次,房地产是构成要素极为复杂的商品,影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋结构、质量、房型、周边环境等物质因素,还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素,以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素,大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷,从而促进了房地产商品流通;再次,在商品经济运行体系中,大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的,但是,由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,因此房地产难以通过经销商流通。房地产经纪活动的主体,不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货,而主要是通过专业人员的经纪服务,来促进房地产交易,因而使得房地产流通环节能以比较经济的方式运行。

  (3)房地产交易的复杂性要求房地产经纪的存在

  由于房地产交易的复杂性,使得每一笔交易不仅费时费力,还要交易双方熟悉相关的法律、税收等知识。训练有素的房地产经纪人员能为买卖双方提供各种专业帮助,正是通过房地产经纪机构和人员的专业化服务,来提高房地产交易的信息搜寻效率,降低信息搜寻成本,克服交易谈判和决策的困难,避免决策失误,保证交易标的安全、顺利地交割。因此,房地产经纪是房地产市场流通不可缺少的环节。

房地产经纪的作用[2]

  (1)降低交易成本,提高市场效率

  由于房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性,大多数房地产交易主体并不具备房地产领域的专业知识和实践经历,如果独立、直接地进行房地产交易,不仅要在信息搜寻、谈判、交易手续办理等诸多环节上花费大量的时间、精力和资金成本,而且效率低下,容易引发纠纷。房地产经纪是社会分工的进一步深化,专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和整理、专业化的人员培训和实践,通过房地产经纪人员掌握的丰富市场信息、扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能,为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务,从而降低每一宗房地产交易的成本,加速房地产流通,提高房地产市场的整体运行效率。

  (2)规范交易行为,保障交易安全

  房地产交易是一种复杂的房地产产权与价值运动过程,只有严格遵守相关法律、法规,按照科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节,才能保证房地产交易安全。如果交易双方行为不规范,容易导致房地产交易的失败,甚至会给交易双方当事人造成重大财产损失,还有可能扰乱房地产市场秩序、引发金融风险。房地产经纪机构可以通过房地产经纪人员的专业化服务,向房地产交易主体宣传房地产交易的相关法律、法规,提醒不规范行为及其可能产生的后果,并通过良好的内部管理制度,监控客户在房地产交易中的不规范行为,从而规范房地产交易行为。同时,房地产经纪主体作为房地产交易的中介,可以提供一系列交易保障的服务,从而保障房地产交易安全,维护房地产市场的正常秩序。

  (3)促进交易公平,维护合法权益

  房地产交易中,信息不对称现象普遍存在,一旦信息充分方利用自己所掌握的信息和经验进行机会主义行为,如隐瞒、欺骗,则信息缺乏一方往往因受专业知识所限和交易经验的匮乏,难以识别交易中的不公平因素,无法作出合理的决策。在这种情况下,一旦交易达成,往往有失公平。房地产经纪作为市场中介,通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务,能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响,帮助客户实现公平的房地产交易,维护客户合法权益。

当前我国房地产经纪存在的主要问题[2]

  尽管我国房地产经纪业有了一定程度的发展,但从总体上来说,房地产经纪业仍然是当前我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。一方面,经纪活动在房地产市场中的作用远没有得到充分发挥,社会各界和广大消费者对房地产经纪人的作用还存在一些不正确的认识,通过经纪活动达成的交易数量相当有限;另一方面,在经纪业的发展过程中也出现了一些不容忽视的问题。

  1.法律法规不健全

  《中华人民共和国城市房地产管理法》没有对房地产中介服务活动进行界定,只是对房地产中介服务机构的种类和活动内容作了不限定的列举(房地产中介服务机构包括房地产咨询机构房地产价格评估机构、房地产经纪机构),导致地方不能按照一个完整的范围界定各项规章制度。另一方面,到目前为止,还没有关于房地产经纪业方面的专项法规,如类似美国的执照法、契约法、一般代理法、专业伦理法等。对房地产经纪机构在经纪活动中应承担的法律责任缺乏明确的法律规定。目前,在房地产经纪活动中出现的各种违法与非法经营活动与现有法律法规不健全是分不开的,而且问题往往出现在法律空白区,法律依据不充分。

  2.房地产经纪机构规模小,资金实力弱

  由于目前进入房地产经纪行业的“门槛”较低,行业发展历史较短,还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程,从而导致经纪机构普遍规模较小,资金实力较弱。市场上规模较大的专业经纪机构非常少。这种状况使开发商很难有信心将自己的上千万元、甚至上亿元的房产委托给房地产经纪机构,二手房市场的供求双方也对这些机构充满不信任,不敢轻易把业务委托给他们。

  3.房地产经纪机构内部管理不规范

  目前,我国房地产经纪机构普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为:第一,从业人员素质较差,高素质的专业人员匮乏。房地产经纪业务的开展需要大量精通房地产、物业管理金融、法律等有实践经验的专业人员,但满足这些条件的经纪机构并不多。我国虽然也开展了房地产经纪人执业资格考试制度,但通过全国性考试的并不多,还存在许多转行人员,缺乏必要的理论知识和实践经验;第二,内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少,许多人既是业务员,又是出纳,又充当会计,没有完整的组织体系,业务流程混乱,工作极为不规范;第三,缺乏必要的台账记录和会计记录。这为主管部门监管和了解信息出了难题,也导致国家税收的大量流失。另外,还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象,严重影响了房地产经纪业的经营和声誉。

  4.房地产经纪机构违规现象严重

  我国房地产经纪行业存在严重的违规现象,导致大量纠纷。据统计,关于房地产投诉案中,房产经纪业的投诉占15%左右,仅次于房屋质量投诉案件。房地产经纪业中的违规形式多种多样,主要表现为:①无证、无照经营。②经纪机构及其从业人员通过包销的名义,隐瞒委托人的实际价格和第三方交易,赚取差价,谋取佣金以外的收入。③出借、出售、出租资格证书。④不到房地产主管部门办理登记备案手续。⑤向客户提供虚假信息。⑥乱收费用。

  5.信息不公开、网络资源利用差

  现阶段,一般房地产经纪公司内部可以共用某些房源、客源信息,但和其他房地产经纪公司之间很难联网进行资源共享。这样制约了信息资源的快速流动,增加了交易时间,缩小了交易选择范围。在美国等一些西方国家多采用现代的联机联网系统,要求每个房地产经纪人都必须公布所掌握的信息,其他人从网络中获得的信息,促成交易后,要付给发布信息的房地产经纪人相应的报酬

  6.缺少风险赔偿制度

  在美国、日本、中国香港、中国台湾,都建立了风险赔偿制度。凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、因执照持有人疏忽大意或对销售员监督不严而使客户权益受损、隐瞒实际利润等行为,均会受到暂停或吊销执照的处罚。同时为了弥补因房地产经纪人的不良行为而给他人造成的损失,这些国家、地区都设立了相应的风险赔偿金,以便使一般社会大众因某一持照房地产中介业者的行为而遭受经济损失时,得以收取赔偿金。而我国目前在这方面还没有健全的制度产生。

参考文献

  1. 刘丽珍,董立红主编.经纪学概论.复旦大学出版社,2007
  2. 2.0 2.1 2.2 2.3 任凤辉主编.房地产市场营销.机械工业出版社,2011
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