房地产居间
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什么是房地产居间[1]
房地产居间的概念居间，顾名思义是处在双方之间。房地产居间是指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定报酬的商业服务活动。房地产居间业务，根据居间人所受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间。指示居间是指居间人仅为委托人报告订约机会的居间；媒介居间是指居间人仅为委托人订约撮合、媒介的居间。在房地产居间活动中，一方当事人为居间人，即房地产经纪人，另一方为委托人，即与居间人签订居间合同的当事人。相对人为委托人的交易方。委托人支付给居问人的报酬称为佣金。
房地产居间的特点[2]
(1)在房地产居间业务中，房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。
(2)在房地产居问业务中，房地产经纪人是以自己的名义进行居问活动，并不具体代表其中任何一方，因此，居间人没有代为订立合同的权利。这是与房地产代理人的不同之处。
(3)房地产居间的服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系，一旦委托事项完成，委托关系也随之终止。
(4)房地产居间是一种有偿的商业服务行为。房地产居间报酬，由房地产交易双方各半承担，或者由交易双方商定。居间报酬的请求权以促成合同成立为条件。只要居间成功，委托人需向居间人支付一定的报酬和从事居间活动所支付的费用。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
(1)根据居间内容与标的物的不同，房地产居间可以分为房地产买卖居间、房地产投资居间、房地产抵押居间、房地产租赁居间等形式，其中，房地产买卖居间和房地产租赁居间是最常见的两种形式。
(2)根据服务方式的不同，房地产居问可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。房地产媒介居问行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式不是完全独立的，常常需要相互结合才能促成房地产交易。
房地产居间与房地产行纪的区别[3]
房地产居间中，由于房地产经纪机构是以自己的名义为交易双方提供交易机会，促成他人之间的房地产交易，它自己并不直接进行交易，纯粹起一种提供信息、牵线搭桥的作用，所以它基本上不承担交易行为的经济风险。而在包销活动中，不管标的房地产是否能按包销合同所约定的价格售出，房地产经纪机构都必须向房地产业主支付全额房款。这其中潜在的巨大经济风险完全由房地产经纪机构承担。不管房地产经纪机构是否以自己的名义与第三人从事房地产交易，其实质上已成为直接进行房地产交易的一个主体。
中介活动作为一种商业行为与通常的交易行为的最主要的区别是中介人并不占有交易对象。中介人从事的是一种商业服务行为，他以获取佣金为目的。从广义上说，代理也是一种中介服务活动，但经纪人作为代理人时其所处的地位已不再是中立的了，他必须是以被代理人的名义而且是在被代理人授权范围内从事活动，代理活动所产生的法律后果也由被代理人承担。而居间活动中，居间人(中介人)是以自己的名义从事活动，而且经纪人是根据自己所掌握的信息、资料等独立地做出意思表示。居间人对自己所从事的活动承担法律后果，若委托人与相对人交易成功则提取佣金，交易不成则徒劳无益。因此，居间是最典型的一种中介活动。
