房地产代理合同

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　　房地产代理合同是指依照房地产交易双方当事人的约定，受托人为委托人处理房地产交易事务及相关事宜的合同(协议)。在房地产代理业务中，委托人为业主或开发商，受托人为房地产经纪人。房地产经纪人与业主订立委托合同，确立了代理关系后，房地产经纪人即成为代理商。代理商的代理资格是通过签订委托合同确立的，这是一种典型的委托代理形式。当然，代理商与业主签订委托合同后，具体的代理权限还须由业主以《授权委托书》的形式明确具体的代理权限。如果是全权代理还须填写《特别授权委托书》。委托合同并不能代替《授权委托书》，二者不能等同。委托合同是一种双方行为，而授权委托书是单方法律行为。委托合同用以确立代理关系，而《授权委托书》用以明确具体的代理权限。

　　代理合同，是指经纪人充当代理人时以代理人的名义和被代理人之间就完成代理事项而达成的权利义务关系的协议。其法律特征是：

　　1．代理人只能以被代理人的名义和意志进行代理活动代理人按代理合同从事代理行为，必须按被代理人的意志去进行，对第三方讲明其代理行为所产生的法律后果直接归属被代理人。这一点有别于经纪服务合同。经纪服务合同中，经纪人是以自己的名义进行信息中介并撮合成交的，无须打他人的旗号。

　　2．代理人只能在代理权限内从事代理活动代理的依据是被代理人委托的代理权，代理人必须在被代理人的授权范围内从事代理活动，否则超越代理权限而订立的买卖合同为无效合同。但代理人有权根据当时当地的具体情况，独立地进行代理活动，只要是在维护被代理人合法权益的前提下，代理人即可独立地决定法律行为的具体内容和具体方式。

　　1．合同名称。代理合同的种类很多，究竟是何种代理合同应按合同的内容决定。但最好一开始就标明代理合同的具体名称，可以对合同的种类一目了然。

　　2．前文。前文内容包括：

　　(1)成立日期。在合同未写有生效日期时，一般以合同成立之日为生效日。当面签署的代理合同成立日期一般都很明确，而隔地签署的应以双方当事人均签署完成之日为合同之成立日。

　　(2)当事人。合同前文应写明当事人的名称、住所、执照号码、主事务所所在地等。

　　(3)合同订立地。

　　(4)案由。案由是指订立合同的理由、经过、目的等，对于解释合同的争议有助益。

　　3．代理权的授予。委托方究竟授予代理人何种权限，是媒介代理权还是订约代理权，是急代理权还是普通代理权，均应在条款中明确。

　　4．代理区域。该条款应明确代理人的代理区域及其扩大或缩小的条件与方法。通常代理区域可以是一个到几个特定的国家，也可以是二个到几个特定的地区，甚至是某特定的几个单位。究竟是何种代理区域应在代理合同中明确。

　　5．代理商品或代理行为。该条款中，主要包括以下四项内容：

　　(1)代理商品或代理行为的种类。

　　(2)代理商品或代理行为种类增减的条件与方法。

　　(3)新商品或委托人新增的业务是否包括在代理范围内。

　　(4)如果在代理期间内，委托人停止生产、供应代理商品或停止经营代理行为的业务时，应如何解决。

　　6．次代理人的选任。次代理人是由代理人选任的代理人，按照代理人合同的惯例，次代理人的选任及其行为后果的归属应在合同中加以说明。如无说明，一般须经委托人本人同意后方可认为次代理人为该委托人的代理人。如果代理人擅自选任次代理人，次代理人以委托人名义行事而被第三方误信为次代理人有代理权时，委托人仍要对无过失的第三方负授权人之责任。

　　7．最低代理量。该条款包括四项内容：(1)最低代理量。(2)最低代理量的计算标准。(3)计算期间。(4)未达到最低代理量时，委托人的权利及其行使方法。

　　8．代理商品的价格。由于代理人在代理权限内的行为，其法律后果直接归属委托人，因而出卖商品所得价款或办理代理业务向第三人取得的报酬，直接归属委托人。所以代理商品的价格或代理业务的报酬一般由委托人决定。但为了适应市场供求、竞争的变化，也有赋予代理人决定价格权利的，如何决定价格应在代理合同中明确规定。

　　9．订单的处理。该项条款主要包括三项内容：(1)价格的决定。(2)代理人与第三方订立合同后应如何通知委托人。(3)以超过报价的价格与第三人订立合同时，其高出之差价应如何处理。

　　10．报酬。该款包括三项内容：(1)报酬计算方式。(2)报酬请求权发生的日期。(3)报酬支付方式。

　　11．执行代理业务费用的负担。

　　12．知识产权的保护。

　　13．合同的终止。

　　14．合同的转让。

　　15．合同的仲裁。

　　16．合同的修正。

　　17．正本条款。国际性的代理合同，因当事人所属国家不同，其使用语言也往往有差异。因此，当以两种不同语言订立代理合同时，应约定以何种语言为准，避免因文字含义不同而造成争执和纠纷。

　　18．完整合同条款。为避免将来双方当事人对合同内容发生纠纷，在书面的代理合同中应明确约定，当事人之间的法律关系一概以书面合同为准，在此之前所订立的书面及口头约定均属无效。因为在当事人达成最后的合同之前，可能会由一些其他的口头或书面的合同存在，如果不订立完整的合同条款，则原合同还仍然有效，由此会产生不必要的矛盾和纠纷。

　　19．结尾条款。该条款包括四项内容：合同的份数、签约日期、生效日、当事人签名。

　　房地产代理合同的内容根据当事人不同需要由当事人具体约定，尽管在内容上有所变化，但一般应包括以下主要条款。

　　1．当事人的名称(或者姓名)和住所

　　合同的主体是当事人，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。房地产权利人的主体与提供劳务服务的经纪合同的主体是有一定区别的。房地产权利人可以是有民事行为能力的成年人，也可以是无民事行为能力的未成年人和成年人；然而，无民事行为能力的房地产权利人须经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同。因此，订立经纪合同时，应当明确主体关系，使合同履行具备法律效力。

　　2．代理房地产标的物的基本状况

　　合同标的是合同法律关系的客体。没有标的，合同规定的权利义务就失去了目的，当事人之间就无法建立合同关系。合同的条款中应当清楚、明确标明合同的客体。在房地产经纪合同中对标的(即房地产)的描述应当清楚、明了，并明示主客体关系(即当事人与标的的关系)的各项内容。

　　3．服务事项与服务标准

　　这是表明房地产经纪人员的服务能力和服务质量的条款，也是体现房地产经纪人员能否促使合同得以履行的主要条款。服务的事项和标准应当明确，否则难以保证合同得到正常履行。由于劳务活动的不确定性，该条款在合同的履行过程中经常会遭到委托人的质疑，可在合同进行中协商、补充，使条款的内容得到调整。

　　4．劳务报酬或酬金

　　酬金是委托人获取劳务服务的代价，也是经纪人员完成服务后应得的报酬。房地产经纪合同是有偿合同，酬金标准及酬金的支付方式是合同的主要条款，也是合同的明示条款。

　　5．合同的履行期限、地点和方式

　　履行期限直接关系到合同义务完成的时间，同时也是确定违约与否的因素之一。履行期限应在房地产经纪合同中予以约定，履行的地点和履行的方式也应在合同中予以明确。

　　6．违约责任

　　违约责任是当事人违反合同约定时约定承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益，应在合同条款中予以明确。合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。

　　7．解决争议的方式

　　解决争议的方式是当事人解决合同纠纷的途径。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或诉讼。若当事人没有做明确的选择，则应通过诉讼解决合同纠纷。

　　8．其他补充条款

　　代理合同的类型不同，值得注意的事项也有所区别。

　　(一)房地产买方代理合同

　　买方代理业务中，经纪人员应为委托人买到最低价格的房地产，或者应在预定的价格下，买到最好的房地产。然而对房地产质量。功能方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能约定经纪人应提供的备选房源数量，则可相应减少经纪纠纷。此外，在上述第一种情况下，由于客户有特定的要求，佣金的标准不能等同于一般经纪合同的标准，应在合同中特别约定。

　　(二)房地产卖方代理合同

　　卖方代理业务中，经纪人员的职责是实现标的物业的最高出售价格。但是由于价格越高，出售的难度也越大，对于批量的商品房预(销)售代理来说，销售进度也会有影响。因此，为了避免经纪纠纷，卖方代理合同中应写明有关于交易价格范围、销售时间、销售进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。在批量的商品房销售代理中，待销的房地产不一定能做到百分之百销完，因此必须事先约定衡量经纪机构完成任务的考核标准——销售面积比例。由于批量化商品房的销售时间较长，佣金有必要分期支付，这就必须约定各期支付的时点或前提条件。商品房预(销)售过程中发生的费用(如广告、售楼处建设费用、样板房装修费等)较多，其投放的时间、数量与销售量有密切关系，因此，也应对上述费用的支付方式、支付时间安排等事项在合同中予以明确约定。

　　(一)受托人的义务和责任

　　1．办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务。

　　2.报告义务。受托人应将委托事务的开展情况向委托人报告。当委托事务终了，受托人应将办理委托事务的始末经过、各种账目、收支计算等向委托人报告。受托人此项义务的具体内容可根据代理业务的具体形式而定，法律并无强制规定。

　　3．转移利益的义务。受托人应将因办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人。该项利益包括取得的房款、租金等。

　　4．受托人的责任。受托人不履行或不完全履行上述义务，即应承担相应的民事责任。受托人不办理委托事务或疏于必要的谨慎和注意，应承担过失的违约责任。如果受托人不听从委托人的指示，不及时报告有关情况，也应承担过失的违约责任。如果受托人不及时将有关权利和利益转移给委托人，应视为对委托人财产权的侵占，应承担违约责任或侵权责任。

　　(二)委托人的义务和责任

　　1．支付费用的义务。无论委托合同是否有偿，委托人都有义务提供和补偿委托事务必要的费用。如代为办理产权登记过户必须缴纳的税费，应由委托人承担。

　　2．付酬的义务。房地产代理业务为有偿的商业行为，委托人应向受托人支付约定的报酬。报酬的支付时间，通常在委托事务完成之后，但也可提前支付或分期支付。如委托事务非因受托人的过失而未能完成，委托人应就已完成的部分支付报酬。

　　3．赔偿责任。委托人非因受托人的过错中途终止委托合同，应负赔偿责任。受托人在处理委托事务时，非因自己的过错而受到的损害，得向委托人请求赔偿。如代理商在接受委托后，即着手市场调研，进行广告宣传，而此时委托人(如开发商)却单方终止委托，决定自己销售。此种情况下，委托人应承担违约责任，赔偿代理商因从事前期工作所造成的损失。