房地产经纪合同

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　　房地产经纪合同是《合同法》调整范围内的分类合同，是房地产经纪人为委托人提供房地产交易等事务的劳务而与委托人约定订立的协议形式。

　　一、房地产经纪合同是双务合同

　　双务合同是指一方当事人所享有的权力就是他方当事人所负担的义务。双方当事人之间存在着互为对价的关系，是商品交换最为典型的法律表现形式。

　　二、房地产经纪合同是有偿合同

　　有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。

　　三、房地产经纪合同一般为书面形式的合同

　　这里需要说明的是，国家《合同法》中规定合同形式分为要式合同和不要式合同。是否是要式合同，主要是以是否以法律规定的特定形式要件为主。因此，从这个意义来讲，房地产经纪合同是一种劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是不要式合同。

　　四、房地产经纪合同主要是从合同

　　从合同的特点在于它不能独立存在，必须以主合同的存在并有效为前提。房地产经纪合同作为一种劳务合同，是以房地产交易合同为主合同的，房地产经纪人在经纪活动中所担负的义务主要是以促成或承担完成房地产的交易为前提的劳务服务。房地产经纪合同在大多数情况下为从合同，但也不排除有的情况下不要求完成实际交易为前提，而仅提供信息服务，这种情况下，房地产经纪合同就不是从合同。

　　房地产经纪合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要内容一般应当包括以下条款：

　　一、当事人的名称或者姓名和住所

　　当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。房地产权利人的主体与委托房地产经纪人提供劳务服务的经纪合同的主体是有一定区别的。房地产权利人可以是有民事行为能力的成年人，也可以是无民事行为能力的未成年人和成年人。当然，委托人无民事行为能力，在订立经纪合同时，应由其法定代理人代理。因此，订立经纪合同时，应当明确主体关系，使合同履行具备法律效力。

　　二、标的

　　合同的标的是合同法律关系的客体。没有标的，合同的权利义务就失去目的，当事人之间就无法建立合同关系。合同的条款中应当清楚、明确标明合同的客体。在房地产经纪合同中对标的(即房地产)的描述应当清楚、明了，并明示主客体关系(即当事人与标的的关系)的各项内容。

　　三、服务事项与服务标准

　　这一条款是表明房地产经纪人的服务能力和服务质量的条款，也是体现房地产经纪人能否促使合同得以履行的主要条款。服务的事项和标准应当明确，不明确是难以保证合同得到正常履行的，这是必须明示的条款。由于劳务活动的不确定性，该条款在合同的履行过程中经常会受到委托人的争议或在进行中协商、补充，使合同的内容得到调整。

　　四、劳务报酬或酬金

　　酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿合同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。

　　五、合同的履行期限、地点和方式

　　履行期限直接关系到合同义务完成的时间，同时也是确定违约与否的因素之一。一般当事人应当在房地产经纪合同中予以约定。履行的地点和履行的方式也应当在合同中予以明确。

　　六、违约责任

　　违约责任是当事人违反合同约定时约定承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。合同条款中应当明确违约责任。合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。

　　七、解决争议的方式

　　争议的解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或诉讼。当事人没有作明确的选择，则应通过诉讼解决合同纠纷。

　　从不同的角度划分，房地产经纪合同有不同的类型。

　　一、房地产代理合同与房地产居间合同

　　房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本形式。其他具体的合同形式基本上都是由这两种形式派生的。

　　《民法通则》第六十三条规定，代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被代理人可以委托代理人处理一项或数项或全部事务。房地产的代理行为属民事代理中的一种特殊形式——商事代理。代理行为是受被代理人规定权限限制的行为，委托人没有授权或规定的合同内容，代理人不得超越或无权处理。代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件。

　　房地产居间合同是指房地产经纪人接受委托，为委托方报告房地产成交机会或撮合委托人与他方成交，委托方给付佣金的合同。

　　二、房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同

　　买卖经纪合同是经纪人与委托人通过约定为委托人的房地产买卖活动向其提供劳务服务而订立的合同。房地产买卖活动是房地产的产权关系通过交易行为发生变化的活动。中国现时期各个地区和城市的房地产市场，尤其是比较发达和市场化程度较高的地区和城市的房地产市场，正处于房地产消费和投资的快速增长时期，投资新建的房地产与二手房地产的交易非常活跃。其中，投资新建房地产的投资人(通常称为房地产开发商或业主)委托经纪人为其出售投资新建的期房或现房时，与经纪人订立的经纪合同形式主要是代理合同。而在二手房地产的买卖活动中，房地产买卖的委托人与经纪人订立的经纪合同形式则是以居间合同为主。因此，同样是房地产买卖活动，因为委托人的目的、要求、交易条件、交易习惯等诸多因素的不同，选择的经纪合同形式也不同。

　　租赁经纪合同是经纪人与委托人通过约定，为委托人的房屋租赁活动向其提供经纪服务而订立的合同。房屋租赁是反映房地产的债权经营活动的，较之房地产的其他交易活动相对比较复杂。经纪人与委托人为房屋租赁活动约定的经纪合同形式，一般同房地产的买卖活动相似。

　　三、一手房经纪合同与二手房经纪合同

　　一手房和二手房是房地产市场一种习惯叫法，一手房通常是指投资新建用于出售出租的房地产，房地产市场上把这种新建房屋在建时预售、预租，或建成后出售、出租的首次交易称为一手房交易，在许多情况下，这类房屋未被使用过。二手房是指经过首次交易的房地产，其再度交易，或多次交易都称为二手房交易。

　　一手房的经纪活动主要发生在一手房卖方与经纪机构之间，因为一手房交易活动中的卖方都是投资新建房屋的投资者。由于新建房屋预(销)售的数量通常比较大，少则几千平方米，多则几万甚至几十万、几百万平方米，因此交易事务庞杂而集中。而且受投资资金、投资建设周期、市场风险等多重压力的影响，卖方通常期望经纪人能运用营销手段，尽快出售出租房屋，以达到自己快速收回资金、降低市场风险的目标。其委托代理合同的内容表现为目标明确、要求具体、事务繁杂、周期严格并具有风险性。同时要求经纪人按照指令和指示办事，不得自行其事。因此，委托人是因其繁杂的特别事务选择能够承担这种事务能力的经纪人授予代理权，并通过订立代理合同督促其完成。一手房经纪合同中，除了前文已述的合同基本条款外，须特别增加经纪机构提取佣金的条件、价格浮动范围、佣金结算的方式和时间、有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题等条款。

　　二手房交易中，绝大多数的租售当事人因为不能确定地寻找到期望或满意的交易对象，为了减少盲目的寻找，这类的合同大多数是居问合同形式，其特点是合同要求完成的事务应当完备。由于二手房有限，而且多为已使用过的房屋，二手房居间合同就应相应增加有关房屋已使用情况调查、告知责任以及房屋交验责任的条款。此外，由于二手房交易中，委托人常常会要求经纪机构提供一系列相关服务，这时还必须增加有关这些相关的补充条款。

　　四、房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同

　　买方和卖方是房地产买卖活动中的交易主体。买方与卖方各自委托代理人为其提供劳务服务所订立的代理合同，是属于同一类型的合同形式。合同的主要条款没有根本的差异，但是，各自因委托授权的范围、要求、条件、事务的多寡，责任的大小之问的差别，其合同的权利义务关系不同，结果也不同。

　　对于房地产买方代理合同，主要是为委托人买到最低价格的房地产，或者是在预定的价格下，买到最好的房地产。然而由于对房地产质量、功能方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能约定经纪人应提供的备选房源数量，则可相应减少经纪纠纷。此外，在以上第一种情况下，由于客户有特定的要求，佣金的标准不能等同于一般经纪合同标准，可在合同中特别约定。

　　对于房地产卖方代理合同，主要是卖方代理业务中，经纪人的基本义务是实现标的物业的最高出售价格。但是由于价格越高，出售的难度也越大，对于批量的一手房预(销)售代理来说，销售进度也会有影响。因此，为了避免经纪纠纷，卖方代理合同中应载明有关于交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。

　　房地产经纪合同在房地产经纪活动中有着十分重要的作用，房地产经纪人员在履行为委托人提供各项劳务服务的义务时，其应当享有的获得报酬的权利只能通过订立合同的方式取得。同样要求房地产经纪人员提供服务的委托人，也只有通过合同的形式，才能充分表达自己享有的权利以及应当承担支付报酬的义务。没有其他途径可以如合同一样自愿、公平、充分、自由地表达合同当事人的权利和义务。可以说，在市场经济条件下，合同是惟一合法、有效的形式。

　　在现实经济生活中，房地产经纪合同的重要作用主要体现在以下两个方面：

　　1．有效保障合同当事人的合法权益

　　合同订立后，对合同当事人具有法律约束，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同当事人在履约过程中不承担义务或者违反约定就应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。

　　基于上述原则，在房地产经纪活动中要保障房地产经纪人员和委托人的合法权益，应当重视经纪活动中合同的订立、履行和守约。房地产经纪合同是劳务合同，劳务服务的范围很广泛，为合同标的提供事务性服务具有不确定性。房地产经纪人员在接受委托人的劳务委托时，往往因为不同的委托对象和不同的委托事务而需要制定不同的服务计划来确定服务内容、服务方式以及服务报酬的标准。房地产经纪人员与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利义务关系。是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务并确实保障自己和对方权利的根本途径。

　　2．维护和保证市场交易的安全与秩序

　　房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪人员与委托人之间虽然是劳务服务关系但也体现商品交易之间的关系。房地产经纪人员与委托人之间通过合同形式约束双方恶意的、无序的交易行为。不但可以避免相互损害对方当事人利益行为的发生，使交易当事人最大限度地实现其交易利益、保障交易活动的交易安全，同时，维护了房地产实体商品市场交易秩序的稳定。

　　通过签订合法的房地产经纪合同，可以保护当事人在房地产经纪活动中的各项权利，房地产经纪合同由于明确规定了双方当事人的权利和义务，因此在发生经纪纠纷时也便成为进行协商、调解乃至诉讼的有力依据。房地产经纪交易市场的安全和秩序的维护离不开房地产经纪合同，经纪合同使经纪问题有章可循，有据可依。

　　(一)经纪合同主体的合法性

　　即委托方应具有签约能力和履约能力，受托方应具有房地产经纪相关的资质。

　　(二)经纪合同内容的合法性

　　即委托事项应符合房地产相关政策法规，受托方应按规定的营业范围执业等等。

　　(三)经纪合同格式的规范性

　　即经纪合同的内容格式应按合同法的要求书写。