房地產經紀合同

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　　房地產經紀合同是《合同法》調整範圍內的分類合同，是房地產經紀人為委托人提供房地產交易等事務的勞務而與委托人約定訂立的協議形式。

　　一、房地產經紀合同是雙務合同

　　雙務合同是指一方當事人所享有的權力就是他方當事人所負擔的義務。雙方當事人之間存在著互為對價的關係，是商品交換最為典型的法律表現形式。

　　二、房地產經紀合同是有償合同

　　有償合同是指當事人取得權利必須支付相應代價的合同。一方當事人取得利益，必須向對方當事人支付相應的代價，而支付相應的代價一方，必須取得相應的利益。這種代價可以是金錢，也可以是給付實物或提供勞務。但一方取得的利益與對方支付的代價，不要求在經濟上、價值上完全相等，只要達到公平合理的程度即可。

　　三、房地產經紀合同一般為書面形式的合同

　　這裡需要說明的是，國家《合同法》中規定合同形式分為要式合同和不要式合同。是否是要式合同，主要是以是否以法律規定的特定形式要件為主。因此，從這個意義來講，房地產經紀合同是一種勞務合同，不是直接表現房地產交易關係的合同，可以是不要式合同。

　　四、房地產經紀合同主要是從合同

　　從合同的特點在於它不能獨立存在，必須以主合同的存在並有效為前提。房地產經紀合同作為一種勞務合同，是以房地產交易合同為主合同的，房地產經紀人在經紀活動中所擔負的義務主要是以促成或承擔完成房地產的交易為前提的勞務服務。房地產經紀合同在大多數情況下為從合同，但也不排除有的情況下不要求完成實際交易為前提，而僅提供信息服務，這種情況下，房地產經紀合同就不是從合同。

　　房地產經紀合同的內容由當事人約定，具體的內容根據當事人不同需要會有所變化，但合同的主要內容一般應當包括以下條款：

　　一、當事人的名稱或者姓名和住所

　　當事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權利義務關係就無法明確。房地產權利人的主體與委托房地產經紀人提供勞務服務的經紀合同的主體是有一定區別的。房地產權利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人。當然，委托人無民事行為能力，在訂立經紀合同時，應由其法定代理人代理。因此，訂立經紀合同時，應當明確主體關係，使合同履行具備法律效力。

　　二、標的

　　合同的標的是合同法律關係的客體。沒有標的，合同的權利義務就失去目的，當事人之間就無法建立合同關係。合同的條款中應當清楚、明確標明合同的客體。在房地產經紀合同中對標的(即房地產)的描述應當清楚、明瞭，並明示主客體關係(即當事人與標的的關係)的各項內容。

　　三、服務事項與服務標準

　　這一條款是表明房地產經紀人的服務能力和服務質量的條款，也是體現房地產經紀人能否促使合同得以履行的主要條款。服務的事項和標準應當明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。由於勞務活動的不確定性，該條款在合同的履行過程中經常會受到委托人的爭議或在進行中協商、補充，使合同的內容得到調整。

　　四、勞務報酬或酬金

　　酬金是完成服務的價款，也是提供勞務服務的代價。房地產經紀合同是有償合同，酬金及酬金的標準是合同的主要條款，也屬於合同的明示條款。

　　五、合同的履行期限、地點和方式

　　履行期限直接關係到合同義務完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。一般當事人應當在房地產經紀合同中予以約定。履行的地點和履行的方式也應當在合同中予以明確。

　　六、違約責任

　　違約責任是當事人違反合同約定時約定承擔的法律責任。違約責任條款有利於督促當事人履行合同義務，保護守約方的利益。合同條款中應當明確違約責任。合同中沒有約定違約責任的，並不意味違約方不承擔違約責任。違約方未依法被免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。

　　七、解決爭議的方式

　　爭議的解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。當事人沒有作明確的選擇，則應通過訴訟解決合同糾紛。

　　從不同的角度劃分，房地產經紀合同有不同的類型。

　　一、房地產代理合同與房地產居間合同

　　房地產代理合同與房地產居間合同是房地產經紀合同的最基本形式。其他具體的合同形式基本上都是由這兩種形式派生的。

　　《民法通則》第六十三條規定，代理是指代理人在代理許可權內，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。被代理人可以委托代理人處理一項或數項或全部事務。房地產的代理行為屬民事代理中的一種特殊形式——商事代理。代理行為是受被代理人規定許可權限制的行為，委托人沒有授權或規定的合同內容，代理人不得超越或無權處理。代理合同的內容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理許可權和代理人接受授權為合同的成立條件。

　　房地產居間合同是指房地產經紀人接受委托，為委托方報告房地產成交機會或撮合委托人與他方成交，委托方給付佣金的合同。

　　二、房地產買賣經紀合同與房地產租賃經紀合同

　　買賣經紀合同是經紀人與委托人通過約定為委托人的房地產買賣活動向其提供勞務服務而訂立的合同。房地產買賣活動是房地產的產權關係通過交易行為發生變化的活動。中國現時期各個地區和城市的房地產市場，尤其是比較發達和市場化程度較高的地區和城市的房地產市場，正處於房地產消費和投資的快速增長時期，投資新建的房地產與二手房地產的交易非常活躍。其中，投資新建房地產的投資人(通常稱為房地產開發商或業主)委托經紀人為其出售投資新建的期房或現房時，與經紀人訂立的經紀合同形式主要是代理合同。而在二手房地產的買賣活動中，房地產買賣的委托人與經紀人訂立的經紀合同形式則是以居間合同為主。因此，同樣是房地產買賣活動，因為委托人的目的、要求、交易條件、交易習慣等諸多因素的不同，選擇的經紀合同形式也不同。

　　租賃經紀合同是經紀人與委托人通過約定，為委托人的房屋租賃活動向其提供經紀服務而訂立的合同。房屋租賃是反映房地產的債權經營活動的，較之房地產的其他交易活動相對比較複雜。經紀人與委托人為房屋租賃活動約定的經紀合同形式，一般同房地產的買賣活動相似。

　　三、一手房經紀合同與二手房經紀合同

　　一手房和二手房是房地產市場一種習慣叫法，一手房通常是指投資新建用於出售出租的房地產，房地產市場上把這種新建房屋在建時預售、預租，或建成後出售、出租的首次交易稱為一手房交易，在許多情況下，這類房屋未被使用過。二手房是指經過首次交易的房地產，其再度交易，或多次交易都稱為二手房交易。

　　一手房的經紀活動主要發生在一手房賣方與經紀機構之間，因為一手房交易活動中的賣方都是投資新建房屋的投資者。由於新建房屋預(銷)售的數量通常比較大，少則幾千平方米，多則幾萬甚至幾十萬、幾百萬平方米，因此交易事務龐雜而集中。而且受投資資金、投資建設周期、市場風險等多重壓力的影響，賣方通常期望經紀人能運用營銷手段，儘快出售出租房屋，以達到自己快速收回資金、降低市場風險的目標。其委托代理合同的內容表現為目標明確、要求具體、事務繁雜、周期嚴格並具有風險性。同時要求經紀人按照指令和指示辦事，不得自行其事。因此，委托人是因其繁雜的特別事務選擇能夠承擔這種事務能力的經紀人授予代理權，並通過訂立代理合同督促其完成。一手房經紀合同中，除了前文已述的合同基本條款外，須特別增加經紀機構提取佣金的條件、價格浮動範圍、佣金結算的方式和時間、有關廣告、售樓處搭建及佈置等方面的費用支付問題等條款。

　　二手房交易中，絕大多數的租售當事人因為不能確定地尋找到期望或滿意的交易對象，為了減少盲目的尋找，這類的合同大多數是居問合同形式，其特點是合同要求完成的事務應當完備。由於二手房有限，而且多為已使用過的房屋，二手房居間合同就應相應增加有關房屋已使用情況調查、告知責任以及房屋交驗責任的條款。此外，由於二手房交易中，委托人常常會要求經紀機構提供一系列相關服務，這時還必須增加有關這些相關的補充條款。

　　四、房地產買方代理合同與房地產賣方代理合同

　　買方和賣方是房地產買賣活動中的交易主體。買方與賣方各自委托代理人為其提供勞務服務所訂立的代理合同，是屬於同一類型的合同形式。合同的主要條款沒有根本的差異，但是，各自因委托授權的範圍、要求、條件、事務的多寡，責任的大小之問的差別，其合同的權利義務關係不同，結果也不同。

　　對於房地產買方代理合同，主要是為委托人買到最低價格的房地產，或者是在預定的價格下，買到最好的房地產。然而由於對房地產質量、功能方面的評判標準不可能完全統一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經紀人應提供的備選房源數量，則可相應減少經紀糾紛。此外，在以上第一種情況下，由於客戶有特定的要求，佣金的標準不能等同於一般經紀合同標準，可在合同中特別約定。

　　對於房地產賣方代理合同，主要是賣方代理業務中，經紀人的基本義務是實現標的物業的最高出售價格。但是由於價格越高，出售的難度也越大，對於批量的一手房預(銷)售代理來說，銷售進度也會有影響。因此，為了避免經紀糾紛，賣方代理合同中應載明有關於交易價格範圍、銷售時間和進度以及不同價格和銷售進度下佣金計算標準的條款。

　　房地產經紀合同在房地產經紀活動中有著十分重要的作用，房地產經紀人員在履行為委托人提供各項勞務服務的義務時，其應當享有的獲得報酬的權利只能通過訂立合同的方式取得。同樣要求房地產經紀人員提供服務的委托人，也只有通過合同的形式，才能充分表達自己享有的權利以及應當承擔支付報酬的義務。沒有其他途徑可以如合同一樣自願、公平、充分、自由地表達合同當事人的權利和義務。可以說，在市場經濟條件下，合同是惟一合法、有效的形式。

　　在現實經濟生活中，房地產經紀合同的重要作用主要體現在以下兩個方面：

　　1．有效保障合同當事人的合法權益

　　合同訂立後，對合同當事人具有法律約束，當事人應當依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。合同當事人在履約過程中不承擔義務或者違反約定就應當承擔繼續履行、採取補救措施及賠償損失等違約責任。

　　基於上述原則，在房地產經紀活動中要保障房地產經紀人員和委托人的合法權益，應當重視經紀活動中合同的訂立、履行和守約。房地產經紀合同是勞務合同，勞務服務的範圍很廣泛，為合同標的提供事務性服務具有不確定性。房地產經紀人員在接受委托人的勞務委托時，往往因為不同的委托對象和不同的委托事務而需要制定不同的服務計劃來確定服務內容、服務方式以及服務報酬的標準。房地產經紀人員與委托人之間通過合同形式相對固定雙方的權利義務關係。是合同當事人取得相互信任、溝通並各自履行義務並確實保障自己和對方權利的根本途徑。

　　2．維護和保證市場交易的安全與秩序

　　房地產經紀活動是房地產整體市場的重要組成部分，對房地產市場的交易活動有著重要的影響。房地產經紀活動是市場行為，房地產經紀人員與委托人之間雖然是勞務服務關係但也體現商品交易之間的關係。房地產經紀人員與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意的、無序的交易行為。不但可以避免相互損害對方當事人利益行為的發生，使交易當事人最大限度地實現其交易利益、保障交易活動的交易安全，同時，維護了房地產實體商品市場交易秩序的穩定。

　　通過簽訂合法的房地產經紀合同，可以保護當事人在房地產經紀活動中的各項權利，房地產經紀合同由於明確規定了雙方當事人的權利和義務，因此在發生經紀糾紛時也便成為進行協商、調解乃至訴訟的有力依據。房地產經紀交易市場的安全和秩序的維護離不開房地產經紀合同，經紀合同使經紀問題有章可循，有據可依。

　　(一)經紀合同主體的合法性

　　即委托方應具有簽約能力和履約能力，受托方應具有房地產經紀相關的資質。

　　(二)經紀合同內容的合法性

　　即委托事項應符合房地產相關政策法規，受托方應按規定的營業範圍執業等等。

　　(三)經紀合同格式的規範性

　　即經紀合同的內容格式應按合同法的要求書寫。