房屋租賃
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房屋租賃（housestenancy）
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什麼是房屋租賃[1]
房屋租賃是指房屋出租人將房屋交付給承租人占有、使用、收益，由承租人按合同約定的租金向出租人支付租金的民事法律行為。包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將自有房屋交付他人使用，不參與經營所獲得租金性收益，房屋所有權未隨之發生變更的行為。但房屋所有權人將房屋借給他人使用，而不收取租金的行為以及旅館業的客房出租和房屋場地經營中出租櫃臺的行為除外。
房屋租賃的分類[2]
房屋租賃的分類根據不同的分類標準，房屋租賃可作如下分類：
(1)根據租賃房屋的性質不同可分為公房租賃和私房租賃，也可分為保障性、福利性租賃和市場性租賃。公房租賃又可分為房管部門管的直管公房租賃和企事業單位自管的系統公房租賃。
(2)根據租賃房屋的用途不同，可分為居住物業、商業物業、辦公樓及工業物業等租賃。
(3)按照房屋的租賃期限不同，又可分為定期租賃、不定期租賃和階段式租賃。定期租賃是指有確定期限的租賃，租期滿即租賃終止。出租人無須作提前通知，承租人到期必須歸還租用的物業。目前我國一般商品房的租賃都屬於此種情況。不定期租賃是指租賃雙方沒有約定租期，出租人可隨時要求收回房屋。我國的公房出租就屬於這種情況，但在收回房屋上會要求國家作出另外安排居住的要求。階段式租賃是指雙方雖然確定了某個期限，但又約定，雙方如沒有提前通知終止的情況下可自動續約相同一個時期的一種租賃方式，這種情況也經常出現在一些商品房的租賃中。
(4)按照租金的計算和支付方式不同可以分成毛租約、純租約以及百分比租約。
(5)按承租人的國籍不同將租賃分為國內租賃和涉外租賃。
房屋租賃的對象包含官房和民房。官房租賃的範圍僅限於遷轉官員“往坐”後的剩餘部分房屋。
房屋租賃條件[3]
公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。下列情形之一的房屋不得出租。
(1)未依法取得《房屋所有權證》的；
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式5艮制房地產權利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)權屬有爭議的；
(5)屬於違章建築的；
(6)不符合安全標準的；
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。
房屋租賃管理缺陷分析[4]
誠信缺陷
隨著房屋租賃市場的壯大，許多不法分子乘虛而入，一些房屋中介機構既無營業執照，也沒有房屋管理部門頒發的房屋中介資質證明，就進行無證經營，打出虛假房屋租賃廣告，以提供虛假租賃信息和電話，和顧客簽合同，騙取顧客押金和定金，騙取中介費，這種欺騙消費者的現象普遍存在。這類案件比比皆是，例如，2003年年底“堅石公司”捲款3000萬元潛逃，“金百佳”分部攜款人去樓空，再到2004年“中天恆基”騙錢事件，短短幾個月時間里，幾家“房屋中介”屢次進行詐騙，使公眾對房屋中介機構的信任程度降到了冰點。這證明瞭解決行業誠信缺陷問題是目前房屋租賃管理中最迫切需要解決的 問題。
管理體系無序
當前房屋租賃管理體系還沒有走上一條規模化、專業化、規範化的住房租賃道路，因此，雜亂無序的管理必定會制約當前住房租賃市場的發展，也成為了房屋中介機構工作中的主要障礙。同時，我們也可以看到，房地產開發企業經營管理方式單一，從而導致了房地產租賃市場管理系統的單一，制約了租賃管理系統的整體發展。
房屋租賃管理的立法滯後
當前，我國房屋租賃市場的發展日新月異，但是，面對租賃管理中出現的新情況和新問題，卻缺乏相關的 法律、法規與之很好地配合，相關法律法規的建立仍存在一定的滯後性。立法工作的滯後，是房屋租賃管理工作中最為突出的難點，有關房產部門和房地產企業對促進房地產健康發展的意識和理念都相對滯後，比如說對集體土地上的房屋租賃、出租人的多元化、支付租金方式、租賃形式的多樣化的認識還不夠全面，因此，房屋管理立法的滯後性是目前阻礙當前房屋租賃市場發展的重要因素。
房產租賃合同不規範
在目前的房屋租賃管理中，出現最多的問題就是合同糾紛問題，例如租金價格不合理的糾紛，因為有部分中介機構只採取口頭定價的方式，出租單位沒有參照房屋評估市場法進行合理的定價，因此造成了房屋租金價格過低或過高。加上沒有簽訂正式合同，導致租金價格的糾紛。另外有些機構簽訂的合同也沒有按照《合同法》有關條款簽訂，造成了租賃管理的混亂。
對於房屋租賃存在缺陷的應對措施[4]
增強法律意識，避免房屋租賃糾紛
《城市房地產管理法》規定，房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。“住宅用房的租賃，應當遵照國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。”公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和政府規定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。要實現科學有效的房屋租賃管理，必須增強法律意識，用法律來保護出租者、租房者及中介機構的合法利益，才能有效的避免房屋租賃糾紛問題的出現。在進行房屋租賃交易行為時，要清楚房屋租賃的前提條件：公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但是有以下情形之一的房屋，一律不得出租：
- 未依法取得房屋所有權證的；
- 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；
- 共有房屋未取得共有人同意的；
- 權屬有爭議的；
- 屬於違法建築的；
- 不符合安全標準的；
- 已抵押，未經抵押權人同意的；
- 不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；
- 有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
加強信息化租賃管理體系的建立
科學技術的應用，是房屋租賃管理體系走向不斷完善的重要途徑。目前我國已經出現了一些較為完善的房屋租賃管理系統.系統中包含房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統計報表、系統管理、房屋管理、業主信息、客戶管理、租金提醒、合同提示等功能，實現了出租、收款、統計、提醒等功能的完美結合，大大地提高了房屋租賃管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作時間。
推進房屋租賃服務市場的建設[5]
首先要進一步完善房屋租賃市場相關政策法法規。
目前，有關房屋租賃服務市場的政策、法規仍有待進一步完善，應該從以下幾個方面進行加強：
(1)首先房屋租賃相關政策法規之間存在一些矛盾和衝突。應該儘快予以消除，以免執行租賃政策法規中出現的問題。
(2)還有就是對房租轉租問題應該儘快予以明確，應該在立法中迸一步確定哪些房可以轉租，哪些房禁止轉租，對於公房轉租問題，應該針對目前大量存在的公房私自轉租現象，尤其要抓緊時間仔細研究。以儘快出台相應的政策於以規範。
其次是要加強房屋租賃服務市場的監管力度。加強房屋租賃服務市場的監管辦法，對於培育和發展房屋租賃市場，規範房屋租賃服務市場行為有著極為重要的作用。在目前狀況下，加強房屋租賃服務市場監管工作．應著重以下三個方面：
(1)要加強收取租賃管理費，嚴格按照相關政策規定，對租賃活動所涉及的稅費加強征收。
(2)加強租賃糾紛管理。
(3)加強房地產贊理。稅務、公安等相關部門之間的工作配合，共同發揮時房屋租賃服務市場的監管作用。
