房屋租賃管理

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　　房屋租賃管理是政府房地產管理部門對公、私房屋租賃關係成立、變更、消滅的法律管制。

　　(1)房屋租賃關係的確定。房屋租賃契約是正式建立租賃關係的憑證。承租公有房屋時，先由承租人向房屋分配部門提出申請，經分配部門同意批准，發給住房證。然後雙方共同清點房屋的裝修設備和其他定著物、附著物，填寫“裝修設備保管單”，簽訂房屋租賃合同，租賃關係即成立。承租私有房屋時，通常由承租人向出租人提出訂約建議，即要約，出租人接受建議並表示完全接受，即成諾。經過要約和成諾，雙方當事人達成一致，即可簽訂租賃契約，並報當地房管機關備案後，租賃關係即告成立。

　　(2)租賃契約的變更。公有房屋租賃合同訂立後，可能因某些情況的出現加以變更，可以是合同主體的變更，或合同標的物的變更，也可以是兩者同時變更。如承租人之間的房屋交換，承租人由於工作調動、人口增減、婚姻家庭關係變化等原因，都可能引起租賃關係的變更。這類公有房屋租賃合同變更，經雙方達成一致意見後，應及時會同出租人(房屋管理單位)修訂原有租約。私有房屋租賃合同的變更，經雙方當事人協商一致後，報房屋所在地房管機關備案即可。《城市私有房屋管理條例》規定：“承租人需要與第三者互換住房時，應當事先徵得出租人同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房後，原租賃合同即行終止，新承擔人與出租人應當另行簽訂租賃合同”。

　　(3)租賃契約的終止。按照《城市私有房屋管理條例》及有關規定，凡有下列情況之一的，出租人可以提出終止租賃合同。

　　①承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的。

　　②承租人積欠租金累計已達6個月的。

　　③承租人故意損害承租的房屋，或將承租的房屋長期空閑6個月以上不用的。

　　④承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的。

　　⑤房屋所有人(出租人)確需自用房屋的。

　　⑥出租的房屋屬於危房，影響居住安全，或因國家建設需要必須拆除的。

　　⑦租期屆滿的。對於公有房屋，雖無租期限制而終止租賃契約，但發生上述情況時，房管部門可以提出終止合同。