房屋轉租

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　　房屋轉租是指在房屋租賃關係存續期間內，房屋承租人將所承租的房屋再出租的行為。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條規定：承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人；出租人可以從轉租中獲得收益。

　　房屋轉租具有以下特征：

　　(1)房屋轉租以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉租合同。轉租合同是租賃合同成立後，承租人另行與次承租人就房屋租賃協商一致而成立的合同。

　　(2)出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件。轉租合同的訂立應當取得房屋出租人的同意。這種同意可以是書面的，也可以是口頭的；可以事前同意，也可以事後同意。房屋轉租儘管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人並不是房屋轉租合同的當事人。轉租合同的當事人只能是房屋的承租人和次承租人。

　　(3)出租人與次承租人之間無任何法律上的權利義務關係。當事人之間的權利義務因法律的規定和合同的約定而產生，出租人與次承租人之間沒有合同關係。我國《合同法》明確規定：“次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償。”出租人又不是房屋轉租合同的當事人，不可能與次承租人進行約定。所以，出租人與承租人的權利義務關係既沒有法律的規定，也不可能存在當事人之間的約定，出租人與次承租人之間不可能存在合同上的權利義務關係，但是由於他們之間依然存在基於物權產生的房屋的所有與占有的法律關係。

　　(4)房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓，承租人不退出原租賃合同。與轉租相關的一個概念是租賃權讓與。轉租與租賃權的轉讓雖然相似，但性質並不相同。租賃權的轉讓是經出租人同意，承租人退出租賃合同關係，由出租人與租賃權的受讓人訂立新的租賃合同。在轉租的情形，同時存在兩個租賃合同，即出租人與承租人之間的合同，以及承租人與次承租人之間的租賃合同。而在租賃權轉讓的情況下，只存在一個租賃關係，即出租人與租賃權受讓人之間的租賃合同。隨著租賃權的轉讓，原出租人與承租人之間的租賃合同即行終止。

　　根據有關的法律、行政法規和房屋轉租的實踐，房屋轉租必須符合下列條件：

　　(1)原房屋租賃關係合法有效。

　　(2)房屋轉租，應當訂立書面的轉租合同。這是轉租行為有效形式條件。

　　(3)轉租合同必須經原出租人書面同意。

　　(4)按照規定辦理登記備案手續。因為房屋租賃屬於不動產交易行為，為了便於管理，應當到市、縣房地產管理部門辦理登記備案手續。關於登記備案，不能視為轉租合同的生效要件。但沒有及時辦理的應當補辦手續，堅持不予辦理妨礙管理的，由房地產及相關管理部進行行政處罰。

　　(5)房屋轉租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規定的約束條件。

　　由於轉租房屋的使用收益與出租人的利益密切相關，因此近現代各國民法在規定房屋轉租制度時，形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。放任主義主張轉租乃承租人的權利，如無目標性約定，承租人原則上可以轉租，主要以法國、奧地利等國為代表；所謂限制主義則主張非經出租人同意，承租人不得轉租，以德國、日本等國為代表；而區別主義則強調區別不同情況，或放任轉租或限制轉租，以義大利、俄羅斯及我國臺灣地區為主要代表。我國民法對於房屋轉租採取限制主義的態度。

　　我國《合同法》第224條對轉租作了明確規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據該條規定，房屋轉租可分為：同意轉租和自行轉租。基於這種劃分，我們將對同意轉租和自行轉租的當事人的權利義務及其法律地位進行分析。

　　(一)同意轉租

　　同意轉租，是指承租人徵得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。

　　1．同意轉租的法律後果。

　　(1)承租人與次承租人之間的關係。同意轉租中的承租人為轉租人，其與次承租人之間的關係與一般租賃關係並無區別。

　　(2)出租人與承租人之間的關係。出租人與承租人之間的關係不因轉租而受影響，承租人就次承租人應負責的事由所產生的損害向出租人負賠償責任，出租人的租金請求權以及解約權應向承租人行使。《合同法》第224條第1款規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”

　　(3)出租人與次承租人之間的關係。出租人與次承租人之間並不存在直接的權利義務關係，次承租人不能直接向出租人履行義務，出租人也不能直接向次承租人行使權利。

　　2．同意轉租中出現的相關問題。

　　同意轉租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉租合同存在；二是承租人徵得出租人同意。在司法實踐中出現爭議最多的是第二個要件的認定問題，對此主要有以下幾點爭議：

　　(1)出租人採用何種方式同意。根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規定，轉租合同必須經出租人書面同意，並應依法辦理登記備案手續。但是在審判實踐中，不能以此規章的規定作為認定轉租是否有效的依據。對於出租人同意的方式，《合同法》沒有明確規定，根據《民法通則》以及《合同法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外。因此，出租人的同意，不以書面形式為必要。至於發生糾紛時，是否可以舉證，則屬於另一個問題。從實踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉租，在合理期限內又無異議，甚至有時還有事實上的協助行為，如代轉交鑰匙等，則可以認定為默示的同意。

　　(2)出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回，因為同意權是基於照顧出租人利益而設立的，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回，則不利於交易關係的穩定和對承租人與次承租人利益的保護。

　　(3)出租人同意的內容。①房屋的用途同意。如果為概括性同意，承租人和次承租人應該依誠實信用和公序良俗原則來轉租和使用房屋；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的範圍內轉租。②轉租的期限。根據國外的立法和民法的基本原理分析，轉租合同的期限應不長於租賃合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意轉租期限可以超出租賃期限，基於私法自治原則，除法律有明文禁止，應認定為有效。也就是說，轉租的期限原則上不得超過原租賃合同的期限，但是當事人另有約定的除外。

　　(二)自行轉租

　　自行轉租，是指承租人未徵得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。

　　1．自行轉租的法律後果。

　　根據《合同法》第224條第2款的規定，自行轉租發生以下法律效果：

　　(1)出租人與承租人之間的關係。承租人未經出租人同意擅自轉租是嚴重的違約行為，出租人有權解除合同。出租人解除合同的，可以請求損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關係仍然有效，不因承租人的轉租而受影響。

　　(2)承租人與次承租人之間的關係。雙方之間的租賃合同有效，承租人負有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務。承租人不能使次承租人取得使用收益的權利，次承租人可以向承租人要求損害賠償。

　　(3)出租人與次承租人之間的關係。次承租人的租賃權不能對抗出租人。出租人終止租賃關係時，可以直接向次承租人請求返還租賃物。

　　2．自行轉租合同的效力。

　　對自行轉租合同的效力，有三種不同的觀點：

　　第一種觀點認為，自行轉租合同無效。從《合同法》第224條的規定可以看出，轉租須經出租人同意，如果承租人進行轉租的行為沒有經出租人同意，其性質顯然屬非法轉租，這種情況下轉租合同當然無效。

　　第二種觀點認為，自行轉租合同是效力待定的合同。《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”這是關於無權處分的規定，無權處分行為屬效力待定行為。非法轉租亦屬無權處分。因為對於轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是租賃物的占有、使用權，而非他人財產的所有權，但承租人擅自將占有、使用權轉讓給他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為。既然非法轉租屬無權處分行為，其當然是效力待定行為。

　　第三種觀點認為，自行轉租合同有效。自行轉租合同為諾成性合同，承租人與次承租人雙方意思表示一致即有效成立，與出租人沒有關係。

　　對未經出租人同意的轉租，依《合同法》的規定出租人可以解除合同，但對於承租人與次承租人之間的租賃合同是否當然有效或無效並不明確。根據《合同法》的規定，租賃合同為諾成性合同。轉租雖未經出租人同意，但這並不發生改變轉租合同性質的後果，轉租合同在雙方當事人意思表示一致時即生效。因此，沒有經過出租人同意的轉租合同也為有效合同，只不過該轉租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權而發生變化。根據《合同法》第224條第2款的規定，承租人白行轉租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。所以，在出租人不解除合同時，轉租關係依然存在，轉租合同當然有效。在出租人解除合同時，原生效的轉租合同只不過隨著出租人解除合同權的行使而發生終止的法律後果，而非轉租合同自始無效。

　　3．承租人自行轉租是否構成侵權。

　　我國臺灣地區學者王澤鑒先生認為，當出租人為租賃物的所有人時，承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權行為。我們認為，出租是物之所有權人通過合同將租賃物的占有、使用、收益權能移轉給承租人，而其自己僅保留處分權能，並以收取的租金為其他權能轉移的代價。當承租人自行轉租時，儘管出租人對承租人的誠信度表示懷疑，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任。因而難說出租人的所有權受到了侵害，對於出租人的此種侵權損害賠償請求權不宜支持。

　　4．自行轉租收益性質的認定。

　　關於擅自轉租收益的性質，理論界和實務界均有不同的觀點：

　　第一種觀點認為，擅自轉租的收益屬於非法所得，應該收歸國家所有。其主要的依據就是《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規定，未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並處以罰款。

　　第二種觀點認為，自行轉租的收益屬於不當得利，應當返還給出租人。

　　第三種觀點認為，自行轉租的收益不屬於不當得利。承租人自行轉租，不屬於無權處分行為，且出租人與承租人之間存在租賃關係，承租人支付對價而對租賃物使用收益，出租人對租賃物已無使用收益的權能，承租人自行轉租並未使其受到損害。所以，白行轉租原則上應在租賃合同中解決，出租人可以終止合同或請求債務不履行的損害賠償，無須藉助於不當得利請求權。

　　第一種觀點顯然難以成立。沒收非法所得，是由房地產管理部門對非法轉租房屋的責任者給予的行政處罰，並不能作為法院進行民事製裁的依據。非法轉租房屋的行為雖然侵害了房屋出租人的權利，但不能說必然會造成出租人的財產損失。第二種觀點也難以解釋得非常通順。從不當得利構成要件看，違法轉租行為的獲利，是否必然導致出租人利益的損害，也值得研究。出租人因與承租人之間訂有租賃合同，其獲取租金的同時便喪失了對租賃物的占有、收益權，承租人轉租獲利並不必然導致出租人遭受損失，兩者之間並無必然因果關係。對於出租人而言，其收益已經由於房屋租賃合同的履行而得到實現，或者由於房屋租賃合同的法律效力而得到保障。我們認同第三種觀點。出租人對承租人自行轉租的收益，可以通過租賃合同本身來解決，可以在解除合同終止租賃關係後，通過追究承租人的違約責任來實現自己的利益。

　　房屋轉租是指房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的行為，其一般流程為：

　　第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租。

　　第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉租合同。

　　第三步，將轉租合同和原房屋租賃證到房地產登記機關辦理房屋轉租合同登記備案。

　　第四步，領取經註記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關稅費。

　　特別要指出的是，房屋轉租除必須符合一般房屋租賃的必要條件，還必須註意以下幾點：

　　1)房屋轉租必須取得原出租人的書面同意。

　　2)轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期。

　　3)轉租合同生效後，承租人必須同時履行原租賃合同的權利義務。

　　4)轉租期間，原租賃合同變更解除或終止的，轉租合同隨之變更，解除或終止。

　　房屋轉租不同於房屋租賃權的轉讓。房屋租賃權的轉讓，是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關係，租賃關係存在於受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關係，租賃關係存在於承租人與出租人之間，承租人仍然承擔原租賃合同的義務。具體而言，有以下區別：

　　1．兩者的標的不同。

　　前者的標的是租賃物，後者的標的是租賃權。房屋轉租，按《城市房屋租賃管理辦法》第26條的規定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。該辦法第27條解釋說，承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。從這個規定可以看出，房屋轉租針對的是承租房屋的部分或全部。房屋租賃權轉讓是一種權利的轉讓，針對的是房屋的租賃權。

　　2．兩者的取得方法不同。

　　前者為設定取得，後者為轉移取得。房屋轉租是轉租人在租賃物上再度設定了一個新的租賃權，轉租人與次承租人之間成立新的租賃合同。房屋租賃權轉讓是將原房屋租賃權讓與給受讓人，並沒有設立一個新的租賃權，轉讓人與受讓人之間成立的是一個轉讓合同而非租賃合同。

　　3．兩者實現的手段不一樣。

　　前者一般通過分期支付租金來實現，後者一般是一次性給付。在轉租時，主租賃合同與轉租賃合同的租賃條件可能有所不同，轉租可以是租賃標的物的全部或一部分，在租賃權轉讓時，受讓人取得了與原承租人一樣的權利。

　　4．兩者產生的法律後果不同。

　　前者房屋的租賃權仍屬於原來的承租人(轉租人)，後者房屋的租賃權屬於受讓人。房屋轉租是轉租人對租賃物再度設定了新的租賃權，原租賃合同的權利義務並沒有解除，次承租人新的租賃權以轉租人的租賃權存在為前提。房屋租賃權轉讓是原承租人把租賃權完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權以原承租人的租賃權的消滅為前提。

　　由於房屋轉租並沒有消滅原租賃合同，所以根據《城市房屋租賃管理辦法》第30條的規定，轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。而房屋租賃權轉讓，原承租人承擔的原租賃合同規定的承租人的義務則隨著其租賃權的轉讓而轉讓。

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