承租權轉讓
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什麼是承租權轉讓[1]
承租權轉讓是指上手租賃關係解除，新承租人直接替代原承租人與出租人(業主)建立租賃關係。
承租權轉讓就是在租賃期限內，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫做承租權的受讓人。
承租人首先要徵得出租人的書面同意。然後和受讓人簽訂“房屋承租權轉讓合同”，最後由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那麼還要到同一機構辦理登記備案手續。[2]
即房屋承租權轉讓應當按下列程式辦理：
(1)承租人事先徵得出租人的書面同意。
(2)承租人與房屋承租權的受讓人簽訂“房屋承租權轉讓合同”。
(3)出租人與房屋承租權的受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續履行原租賃合同。
(4)雙方當事人在“租賃主體變更合同”簽訂後的15日內，應當去房地產交易管理部門辦理登記備案。[3]
承租權轉讓與房屋轉租的區別[4]
房屋轉租不同於房屋租賃權的轉讓。房屋租賃權的轉讓，是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關係，租賃關係存在於受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關係，租賃關係存在於承租人與出租人之間，承租人仍然承擔原租賃合同的義務。具體而言，有以下區別：
1．兩者的標的不同。
前者的標的是租賃物，後者的標的是租賃權。房屋轉租，按《城市房屋租賃管理辦法》第26條的規定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。該辦法第27條解釋說，承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。從這個規定可以看出，房屋轉租針對的是承租房屋的部分或全部。房屋租賃權轉讓是一種權利的轉讓，針對的是房屋的租賃權。
2．兩者的取得方法不同。
前者為設定取得，後者為轉移取得。房屋轉租是轉租人在租賃物上再度設定了一個新的租賃權，轉租人與次承租人之間成立新的租賃合同。房屋租賃權轉讓是將原房屋租賃權讓與給受讓人，並沒有設立一個新的租賃權，轉讓人與受讓人之間成立的是一個轉讓合同而非租賃合同。
3．兩者實現的手段不一樣。
前者一般通過分期支付租金來實現，後者一般是一次性給付。在轉租時，主租賃合同與轉租賃合同的租賃條件可能有所不同，轉租可以是租賃標的物的全部或一部分，在租賃權轉讓時，受讓人取得了與原承租人一樣的權利。
4．兩者產生的法律後果不同。
前者房屋的租賃權仍屬於原來的承租人(轉租人)，後者房屋的租賃權屬於受讓人。房屋轉租是轉租人對租賃物再度設定了新的租賃權，原租賃合同的權利義務並沒有解除，次承租人新的租賃權以轉租人的租賃權存在為前提。房屋租賃權轉讓是原承租人把租賃權完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權以原承租人的租賃權的消滅為前提。
由於房屋轉租並沒有消滅原租賃合同，所以根據《城市房屋租賃管理辦法》第30條的規定，轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的。
