承租人

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承租人(Lessee)

目錄

什麼是承租人[1]

  承租人是指根據租賃合同取得租賃物占有、使用、收益權利,並負有向合同另一方當事人支付租金義務的租賃合同當事人。

承租人的權利義務[2]

承租人的權利

  1.維修請求權

  對於承租人而言.租賃物的正常使用或者功能用途正常.是實現其對於租賃物使用權收益權的關鍵。因此,一旦租賃物出現使用障礙或者功能瑕疵,承租人的首要權利,便是租賃物維修請求權。這個權利,在我國《合同法》第221條中,有明確規定,即承租人在租賃物需要維修時,可以要求出租人在合理期限內維修。如果出租人未履行維修義務的,則承租人可以自行維修,維修費用南出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。可見這個權利的內容有:

  (1)租賃物維修請求權;

  (2)自行維修權以及維修費請求權;

  (3)租金減少請求權或者租期延長請求權等。

  2.租賃物改善權

  租賃物的現狀,構成租賃財產的全部利益客體。如果要改變租賃物的現狀,一方面涉及租賃物的添附或者形狀改變,有時可能對租賃物自身的安全或者用途,構成重大隱患,因此,租賃物的改善權屬於租賃物所有權的延伸,由所有權人即出租人享有和行使;另一方面,租賃物改善又涉及租賃物的改善費用等問題,因此,能否改善、如何改善以及改善後,改善費用的承擔等問題。都是租賃合同必須解決的內容問題。我國《合同法》第223條規定了租賃物改善的規則,即:第一,承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。強調租賃物的改善,是雙方意思表示而非單方意思表示。第二,承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,屬於違約行為。對此,出租人可以要求承租人恢複原狀或者賠償損失等,要求承租人承擔違約責任

  3.轉租賃權

  所謂轉租賃權,是承租人在租賃合同有效期間,根據合同約定即出租人的同意或者認諾,對租賃物再次出租從而收取租金的民事權利。這種權利是承租人的收益權的表現,但是,是帶有明顯的條件性的權利,屬於承租權的擴展層面。由於這種權利事關重大,所以轉租權在我國《合同法》中,是受到嚴格限制的。我國《合同法》第224條規定,承租人經出租人同意,才可以將租賃物轉租給第三人。承租人與第三人訂立轉租賃合同後,產生的法律後果是:

  (1)承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;

  (2)在轉租賃合同中,第三人對租賃物造成損失的,由承租人承擔賠償損失的義務或者責任;

  (3)承租人未經過出租人同意而違約轉租租賃物的,出租人可以承租人違約而解除合同。

  4.承租收益權

  這是承租人的又一項重要權利,指的是承租人對於租賃物產生的收益即法定孳息或者自然孳息,可以獲得並加以享有和行使的權利。這種權利,在租賃合同中,往往與出租人的收益權是矛盾的,所以,也是受到嚴格限制和控制的一項權利。我國《合同法》第225條規定,在租賃期間,租賃物占有、使用所獲得的收益,歸承租人所有。不過,這種租賃物收益,應當是屬於所謂租賃物“內”收益,比如,租賃物房屋帶來的使用利益等,而租賃物房屋的轉租後的租金。則屬於租賃物“外”收益範疇。一般而言,租賃物的租金,應當屬於出租人租賃物收取,所以,當事人對於租金歸屬於承租人收取,應當另外有約定即允許轉租才會有這個意義上的收益權。

  5.優先權

  這是租賃合同區別於其他相關合同.比如買賣合同贈與合同或者借用合同的重要特征性權利。這個權利,在本質上,是屬於承租權物權化的產物,是世界範圍內的一種趨勢,所以,我國《合同法》在立法時,對於這一趨勢給予了確認。我國《合同法》第230條、第234條確認的優先權,分為兩種情況:一是承租人優先購買權。即如果出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內,通知承租人租賃物出賣的事實以及出賣條件,承租人在同等條件下,依法享有優先購買的權利。二是利益人的優先承租權。即承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人即共同利益人,可以按照原租賃合同中約定的內容,繼續租賃該房屋的權利。這種權利,理論上又稱為租賃合同更新的權利。只是,現實生活中,許多情況下,利益人不知道這種權利的存在,因而無法享有和行使。當然,這個權利帶來的深層次問題是:我國《合同法》規定的是“可以”而非“應當”給予利益人優先承租的權利。

  至於新買受人在進行了租賃物交付尤其是登記過戶之後,繼續出租該標的物,而承租人是否繼續可以或者應當享有優先承租權,在理論上是有爭議的。一種觀點認為,承租人當然享有承租優先權,新的租賃物所有人應當將租賃物交由承租人繼續租賃;另一種觀點認為,承租人是否享有優先承租權,取決於租賃合同的條件即出租條件是否調整。如果租賃條件已經調整,則只有在同等條件下有承租權,而不是當然的優先承租權。如果租賃條件未調整或者租賃合同已經到期,則需要新所有人與承租人以完成合同主體變更的方式來確定;還有一種觀點是,承租人的優先承租權取決於新所有人與承租人的協商,如果沒有協商或者開出租賃條件,則這個優先承租權是無從談起的。

  需要強調的是,如果新所有人購買租賃物以後自用,則在租賃合同期間屆滿後,不存在繼續租賃的事由時,則承租人不能藉口有優先承租權,強制新所有人繼續出租租賃物。

  6.合同解除權

  這是一個與出租人的合同解除權對應的權利,不過,在理解時,也要註意,它本身包括不定期租賃合同中的任意或者隨意解除權,以及出租人違約後的合同解除權。我國《合同法》第233條規定,租賃物危及承租人的安全或者健康的(即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格情形存在的),承租人可以隨時解除合同。這種規定,大抵是因為承租人的安全利益或者健康利益,屬於人身利益和重大利益範疇之緣故。

承租人的義務

  1.租賃物保管義務

  這個義務,與承租人必須占有租賃物密切相關。所以,承租人保管好租賃物也是自身利益的需要。這個義務的履行,表現為租賃物不能被承租人之外的人非法占有,如果出現承租人之外的人非法占有的情形,則承租人有義務追回。為此,我國《合同法》第222條還規定,承租人因保管不善,造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。

  2.正確使用租賃物

  租賃物有特定、具體和有限制的用途與功能,因此.承租人在租賃合同有效期間,應當正確使用租賃物,而不能毀壞性或非正當性使用租賃物,比如使用合法承租的房屋,從事違法犯罪活動等就是。對於“正確”使用租賃物,根據我國《合同法》第217條~第219條的規定,有4層含義。即:

  (1)承租人應當按照約定的方法使用租賃物;

  (2)使用方法約定不明時,則應當按照租賃物的性質進行使用;

  (3)承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任;

  (4)承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以違約的理由,解除合同並要求承租人賠償不正確使用租賃物的損失。

  3.支付租金義務

  這是承租人的非常表層化的義務,一般社會公眾都知道這項義務。至於這項義務應當如何履行,以及履行這項義務的規則,則社會公眾不見得非常清晰。我國《合同法》第226條~第228條、第231條除了規定“承租人應當按照約定的期限支付租金”義務之外,還規定了租金支付的具體規範和要求,即:

  (1)對租金支付期限沒有約定或約定不明確,依照我國《合同法》第61條規定仍不能確定,租賃期間不滿1年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的,應當在每屆滿1年時支付,剩餘期間不滿1年的,應當在租賃期間屆滿時支付;

  (2)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;

  (3)因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的。承租人可以要求減少租金或者不支付租金;

  (4)因不可歸責於承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

  4.返還租賃物義務

  這項義務與出租人的租賃物返還請求權,是相對應的。其具體內容是,承租人在租賃合同被解除後的租賃物返還義務,以及租賃合同終止即正常履行完畢後的租賃物返還義務。而且,這種返還義務的履行與承擔,是有一定條件要求的,即返還原物,我國《合同法》第235條規定的是:租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。承租人返還的租賃物,應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態,而不能是被損毀或者喪失租賃物功能的狀態。      

參考文獻

  1. 劉有東主編.合同法精要與依據指引 增訂本.北京大學出版社,2011.01.
  2. 張曉遠,趙小平主編.合同法學.四川大學出版社,2010.03.
  
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