承租人

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承租人(Lessee)

　　承租人是指根據租賃合同取得租賃物占有、使用、收益權利，並負有向合同另一方當事人支付租金義務的租賃合同當事人。

　　1．維修請求權

　　對於承租人而言．租賃物的正常使用或者功能用途正常．是實現其對於租賃物使用權、收益權的關鍵。因此，一旦租賃物出現使用障礙或者功能瑕疵，承租人的首要權利，便是租賃物維修請求權。這個權利，在我國《合同法》第221條中，有明確規定，即承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內維修。如果出租人未履行維修義務的，則承租人可以自行維修，維修費用南出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。可見這個權利的內容有：

　　(1)租賃物維修請求權；

　　(2)自行維修權以及維修費請求權；

　　(3)租金減少請求權或者租期延長請求權等。

　　2．租賃物改善權

　　租賃物的現狀，構成租賃財產的全部利益客體。如果要改變租賃物的現狀，一方面涉及租賃物的添附或者形狀改變，有時可能對租賃物自身的安全或者用途，構成重大隱患，因此，租賃物的改善權屬於租賃物所有權的延伸，由所有權人即出租人享有和行使；另一方面，租賃物改善又涉及租賃物的改善費用等問題，因此，能否改善、如何改善以及改善後，改善費用的承擔等問題。都是租賃合同必須解決的內容問題。我國《合同法》第223條規定了租賃物改善的規則，即：第一，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。強調租賃物的改善，是雙方意思表示而非單方意思表示。第二，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，屬於違約行為。對此，出租人可以要求承租人恢複原狀或者賠償損失等，要求承租人承擔違約責任。

　　3．轉租賃權

　　所謂轉租賃權，是承租人在租賃合同有效期間，根據合同約定即出租人的同意或者認諾，對租賃物再次出租從而收取租金的民事權利。這種權利是承租人的收益權的表現，但是，是帶有明顯的條件性的權利，屬於承租權的擴展層面。由於這種權利事關重大，所以轉租權在我國《合同法》中，是受到嚴格限制的。我國《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人。承租人與第三人訂立轉租賃合同後，產生的法律後果是：

　　(1)承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；

　　(2)在轉租賃合同中，第三人對租賃物造成損失的，由承租人承擔賠償損失的義務或者責任；

　　(3)承租人未經過出租人同意而違約轉租租賃物的，出租人可以承租人違約而解除合同。

　　4．承租收益權

　　這是承租人的又一項重要權利，指的是承租人對於租賃物產生的收益即法定孳息或者自然孳息，可以獲得並加以享有和行使的權利。這種權利，在租賃合同中，往往與出租人的收益權是矛盾的，所以，也是受到嚴格限制和控制的一項權利。我國《合同法》第225條規定，在租賃期間，租賃物占有、使用所獲得的收益，歸承租人所有。不過，這種租賃物收益，應當是屬於所謂租賃物“內”收益，比如，租賃物房屋帶來的使用利益等，而租賃物房屋的轉租後的租金。則屬於租賃物“外”收益範疇。一般而言，租賃物的租金，應當屬於出租人租賃物收取，所以，當事人對於租金歸屬於承租人收取，應當另外有約定即允許轉租才會有這個意義上的收益權。

　　5．優先權

　　這是租賃合同區別於其他相關合同．比如買賣合同、贈與合同或者借用合同的重要特征性權利。這個權利，在本質上，是屬於承租權物權化的產物，是世界範圍內的一種趨勢，所以，我國《合同法》在立法時，對於這一趨勢給予了確認。我國《合同法》第230條、第234條確認的優先權，分為兩種情況：一是承租人優先購買權。即如果出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內，通知承租人租賃物出賣的事實以及出賣條件，承租人在同等條件下，依法享有優先購買的權利。二是利益人的優先承租權。即承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人即共同利益人，可以按照原租賃合同中約定的內容，繼續租賃該房屋的權利。這種權利，理論上又稱為租賃合同更新的權利。只是，現實生活中，許多情況下，利益人不知道這種權利的存在，因而無法享有和行使。當然，這個權利帶來的深層次問題是：我國《合同法》規定的是“可以”而非“應當”給予利益人優先承租的權利。

　　至於新買受人在進行了租賃物交付尤其是登記過戶之後，繼續出租該標的物，而承租人是否繼續可以或者應當享有優先承租權，在理論上是有爭議的。一種觀點認為，承租人當然享有承租優先權，新的租賃物所有人應當將租賃物交由承租人繼續租賃；另一種觀點認為，承租人是否享有優先承租權，取決於租賃合同的條件即出租條件是否調整。如果租賃條件已經調整，則只有在同等條件下有承租權，而不是當然的優先承租權。如果租賃條件未調整或者租賃合同已經到期，則需要新所有人與承租人以完成合同主體變更的方式來確定；還有一種觀點是，承租人的優先承租權取決於新所有人與承租人的協商，如果沒有協商或者開出租賃條件，則這個優先承租權是無從談起的。

　　需要強調的是，如果新所有人購買租賃物以後自用，則在租賃合同期間屆滿後，不存在繼續租賃的事由時，則承租人不能藉口有優先承租權，強制新所有人繼續出租租賃物。

　　6．合同解除權

　　這是一個與出租人的合同解除權對應的權利，不過，在理解時，也要註意，它本身包括不定期租賃合同中的任意或者隨意解除權，以及出租人違約後的合同解除權。我國《合同法》第233條規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的(即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格情形存在的)，承租人可以隨時解除合同。這種規定，大抵是因為承租人的安全利益或者健康利益，屬於人身利益和重大利益範疇之緣故。

　　1．租賃物保管義務

　　這個義務，與承租人必須占有租賃物密切相關。所以，承租人保管好租賃物也是自身利益的需要。這個義務的履行，表現為租賃物不能被承租人之外的人非法占有，如果出現承租人之外的人非法占有的情形，則承租人有義務追回。為此，我國《合同法》第222條還規定，承租人因保管不善，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

　　2．正確使用租賃物

　　租賃物有特定、具體和有限制的用途與功能，因此．承租人在租賃合同有效期間，應當正確使用租賃物，而不能毀壞性或非正當性使用租賃物，比如使用合法承租的房屋，從事違法犯罪活動等就是。對於“正確”使用租賃物，根據我國《合同法》第217條～第219條的規定，有4層含義。即：

　　(1)承租人應當按照約定的方法使用租賃物；

　　(2)使用方法約定不明時，則應當按照租賃物的性質進行使用；

　　(3)承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任；

　　(4)承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以違約的理由，解除合同並要求承租人賠償不正確使用租賃物的損失。

　　3．支付租金義務

　　這是承租人的非常表層化的義務，一般社會公眾都知道這項義務。至於這項義務應當如何履行，以及履行這項義務的規則，則社會公眾不見得非常清晰。我國《合同法》第226條～第228條、第231條除了規定“承租人應當按照約定的期限支付租金”義務之外，還規定了租金支付的具體規範和要求，即：

　　(1)對租金支付期限沒有約定或約定不明確，依照我國《合同法》第61條規定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩餘期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付；

　　(2)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

　　(3)因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的。承租人可以要求減少租金或者不支付租金；

　　(4)因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　4．返還租賃物義務

　　這項義務與出租人的租賃物返還請求權，是相對應的。其具體內容是，承租人在租賃合同被解除後的租賃物返還義務，以及租賃合同終止即正常履行完畢後的租賃物返還義務。而且，這種返還義務的履行與承擔，是有一定條件要求的，即返還原物，我國《合同法》第235條規定的是：租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。承租人返還的租賃物，應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態，而不能是被損毀或者喪失租賃物功能的狀態。