承租人

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承租人(Lessee)

目录

什么是承租人[1]

  承租人是指根据租赁合同取得租赁物占有、使用、收益权利,并负有向合同另一方当事人支付租金义务的租赁合同当事人。

承租人的权利义务[2]

承租人的权利

  1.维修请求权

  对于承租人而言.租赁物的正常使用或者功能用途正常.是实现其对于租赁物使用权收益权的关键。因此,一旦租赁物出现使用障碍或者功能瑕疵,承租人的首要权利,便是租赁物维修请求权。这个权利,在我国《合同法》第221条中,有明确规定,即承租人在租赁物需要维修时,可以要求出租人在合理期限内维修。如果出租人未履行维修义务的,则承租人可以自行维修,维修费用南出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。可见这个权利的内容有:

  (1)租赁物维修请求权;

  (2)自行维修权以及维修费请求权;

  (3)租金减少请求权或者租期延长请求权等。

  2.租赁物改善权

  租赁物的现状,构成租赁财产的全部利益客体。如果要改变租赁物的现状,一方面涉及租赁物的添附或者形状改变,有时可能对租赁物自身的安全或者用途,构成重大隐患,因此,租赁物的改善权属于租赁物所有权的延伸,由所有权人即出租人享有和行使;另一方面,租赁物改善又涉及租赁物的改善费用等问题,因此,能否改善、如何改善以及改善后,改善费用的承担等问题。都是租赁合同必须解决的内容问题。我国《合同法》第223条规定了租赁物改善的规则,即:第一,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。强调租赁物的改善,是双方意思表示而非单方意思表示。第二,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,属于违约行为。对此,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失等,要求承租人承担违约责任

  3.转租赁权

  所谓转租赁权,是承租人在租赁合同有效期间,根据合同约定即出租人的同意或者认诺,对租赁物再次出租从而收取租金的民事权利。这种权利是承租人的收益权的表现,但是,是带有明显的条件性的权利,属于承租权的扩展层面。由于这种权利事关重大,所以转租权在我国《合同法》中,是受到严格限制的。我国《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,才可以将租赁物转租给第三人。承租人与第三人订立转租赁合同后,产生的法律后果是:

  (1)承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;

  (2)在转租赁合同中,第三人对租赁物造成损失的,由承租人承担赔偿损失的义务或者责任;

  (3)承租人未经过出租人同意而违约转租租赁物的,出租人可以承租人违约而解除合同。

  4.承租收益权

  这是承租人的又一项重要权利,指的是承租人对于租赁物产生的收益即法定孳息或者自然孳息,可以获得并加以享有和行使的权利。这种权利,在租赁合同中,往往与出租人的收益权是矛盾的,所以,也是受到严格限制和控制的一项权利。我国《合同法》第225条规定,在租赁期间,租赁物占有、使用所获得的收益,归承租人所有。不过,这种租赁物收益,应当是属于所谓租赁物“内”收益,比如,租赁物房屋带来的使用利益等,而租赁物房屋的转租后的租金。则属于租赁物“外”收益范畴。一般而言,租赁物的租金,应当属于出租人租赁物收取,所以,当事人对于租金归属于承租人收取,应当另外有约定即允许转租才会有这个意义上的收益权。

  5.优先权

  这是租赁合同区别于其他相关合同.比如买卖合同赠与合同或者借用合同的重要特征性权利。这个权利,在本质上,是属于承租权物权化的产物,是世界范围内的一种趋势,所以,我国《合同法》在立法时,对于这一趋势给予了确认。我国《合同法》第230条、第234条确认的优先权,分为两种情况:一是承租人优先购买权。即如果出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内,通知承租人租赁物出卖的事实以及出卖条件,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。二是利益人的优先承租权。即承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人即共同利益人,可以按照原租赁合同中约定的内容,继续租赁该房屋的权利。这种权利,理论上又称为租赁合同更新的权利。只是,现实生活中,许多情况下,利益人不知道这种权利的存在,因而无法享有和行使。当然,这个权利带来的深层次问题是:我国《合同法》规定的是“可以”而非“应当”给予利益人优先承租的权利。

  至于新买受人在进行了租赁物交付尤其是登记过户之后,继续出租该标的物,而承租人是否继续可以或者应当享有优先承租权,在理论上是有争议的。一种观点认为,承租人当然享有承租优先权,新的租赁物所有人应当将租赁物交由承租人继续租赁;另一种观点认为,承租人是否享有优先承租权,取决于租赁合同的条件即出租条件是否调整。如果租赁条件已经调整,则只有在同等条件下有承租权,而不是当然的优先承租权。如果租赁条件未调整或者租赁合同已经到期,则需要新所有人与承租人以完成合同主体变更的方式来确定;还有一种观点是,承租人的优先承租权取决于新所有人与承租人的协商,如果没有协商或者开出租赁条件,则这个优先承租权是无从谈起的。

  需要强调的是,如果新所有人购买租赁物以后自用,则在租赁合同期间届满后,不存在继续租赁的事由时,则承租人不能借口有优先承租权,强制新所有人继续出租租赁物。

  6.合同解除权

  这是一个与出租人的合同解除权对应的权利,不过,在理解时,也要注意,它本身包括不定期租赁合同中的任意或者随意解除权,以及出租人违约后的合同解除权。我国《合同法》第233条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的(即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格情形存在的),承租人可以随时解除合同。这种规定,大抵是因为承租人的安全利益或者健康利益,属于人身利益和重大利益范畴之缘故。

承租人的义务

  1.租赁物保管义务

  这个义务,与承租人必须占有租赁物密切相关。所以,承租人保管好租赁物也是自身利益的需要。这个义务的履行,表现为租赁物不能被承租人之外的人非法占有,如果出现承租人之外的人非法占有的情形,则承租人有义务追回。为此,我国《合同法》第222条还规定,承租人因保管不善,造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

  2.正确使用租赁物

  租赁物有特定、具体和有限制的用途与功能,因此.承租人在租赁合同有效期间,应当正确使用租赁物,而不能毁坏性或非正当性使用租赁物,比如使用合法承租的房屋,从事违法犯罪活动等就是。对于“正确”使用租赁物,根据我国《合同法》第217条~第219条的规定,有4层含义。即:

  (1)承租人应当按照约定的方法使用租赁物;

  (2)使用方法约定不明时,则应当按照租赁物的性质进行使用;

  (3)承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任;

  (4)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以违约的理由,解除合同并要求承租人赔偿不正确使用租赁物的损失。

  3.支付租金义务

  这是承租人的非常表层化的义务,一般社会公众都知道这项义务。至于这项义务应当如何履行,以及履行这项义务的规则,则社会公众不见得非常清晰。我国《合同法》第226条~第228条、第231条除了规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”义务之外,还规定了租金支付的具体规范和要求,即:

  (1)对租金支付期限没有约定或约定不明确,依照我国《合同法》第61条规定仍不能确定,租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;

  (2)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;

  (3)因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的。承租人可以要求减少租金或者不支付租金;

  (4)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

  4.返还租赁物义务

  这项义务与出租人的租赁物返还请求权,是相对应的。其具体内容是,承租人在租赁合同被解除后的租赁物返还义务,以及租赁合同终止即正常履行完毕后的租赁物返还义务。而且,这种返还义务的履行与承担,是有一定条件要求的,即返还原物,我国《合同法》第235条规定的是:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。承租人返还的租赁物,应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态,而不能是被损毁或者丧失租赁物功能的状态。      

参考文献

  1. 刘有东主编.合同法精要与依据指引 增订本.北京大学出版社,2011.01.
  2. 张晓远,赵小平主编.合同法学.四川大学出版社,2010.03.
  
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