承租人優先購買權
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承租人優先購買權是指出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋(2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過)
第二十一條規定 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
第二十四條規定 具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務後,承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。(參考《物權法》108條)
第九章 所有權取得的特別規定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
法律實務中,承租人所獲得的損害賠償的範圍及舉證角度如下:
一、尋租費用損失
尋租費用損失指的是由於承租人優先購買權的喪失,導致承租人不能繼續租賃該房屋,承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費的尋找合適租賃點的費用損失。但是房屋所有權人的更換本身不能直接導致承租人的無法繼續租賃,只有在客觀上新房屋所有權人未與其簽訂新的租賃合同,且未繼續簽訂租賃合同的原因在於法律的禁止性規定或雙方就新租賃意向無法達成一致。
對於承租人而言,舉證方面需要註意以下幾個角度:
1、向新房屋所有權人發出的限期續租意向書(得到確認);
2、尋租新房屋的中介費用發票;
3、其他尋租過程中所花費的費用票據。
二、搬遷費用
搬遷費用主要指因雇請搬家人員所花費的費用。費用證據主要指費用發票及相關的費用票據。 三、涉案房屋相關費用
涉案房屋相關費用主要指的是承租人替代購買房屋過程中所花費的中介費用及其他費用。有人認為承租人另行購買的房屋所花費的相關費用不再賠償之列,因為即便承租人購買替代性房屋,仍然會產生交易成本。(《試析侵害承租人優先購買權的賠償問題》,作者陸慧,來源《法制與社會》2012年第33期)
筆者認為提出此觀點的人可能不瞭解房屋交易的業務實踐。對於已經明確房屋所有權人且存在一定的業務聯繫的房屋交易而言,雙方在房屋買賣中的交易成本是極低的。例如,承租人不需要另行支付中介費用就可以直接可以和房屋所有權人洽談並根據公開價格獲得交易機會。因此此種情況下的交易成本要遠遠低於承租人另行購買房屋的交易成本。
另外一層主要指的是合同預期利益的損害賠償問題,實務中可以承租人所替代購買的房屋本身的現時再轉讓價值與涉案房屋之間的現時再轉讓價值之差。
四、其他費用
承租人優先購買權案件,其他費用應當根據案件實務情況而定,例如承租人為調查房屋所有權人的房屋轉讓行為而花費的調查取證費用,為確定房屋再轉讓價值而花費的鑒定費用等。
如果出租人無條件辭退承租人該向誰哪個部門投訴