工業物業
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工業物業是指對自然資源或農產品、半成品等進行生產加工，以建造各種生產資料、生活資料的生產活動的房屋及其附屬的設備、設施和相關場所。
供生產企業、科研單位安置生產設備與試驗設備，進行生產活動或科學試驗的物業及其附屬設備設施稱為工業廠房。工廠一般都有儲備原材料和儲備產品的建築物，稱之為倉庫。工業園區是指在一定區域內建造的，以工業生產用房為主，並配有一定的辦公樓宇、生產用房(住宅)和服務設施的地方。以上所說的工業廠房、倉庫、工業園區等統稱為工業物業。[1]
工業物業的特點[2]
工業物業的特殊性對這類物業的管理產生很大的影響，工業物業的特點主要包括：
(1)投資大
要建起能夠滿足需要的工業性廠房，一般都需要大量的投資，要占用生產性公司的大量經營資金，所以工業物業投資大的特點，決定了許多生產性公司要租賃物業而不是自己建造物業作為生產場地。
(2)非流動性
由於每一種不同的行業對工業建築廠房的要求各不相同，加上一些工業物業具有大規模的特點，使得工業性廠房在房地產市場中成為一種交易緩慢的商品，具有非流動性。這種非流動性也增加了投資者——業主的投資風險，因此業主對租賃者的要求會更多。
(3)投資性
物業由於各生產企業對廠房等的地點功能有各自特殊的要求，租賃來的物業總有這方面或那方面的不適合，因此他們很希望能夠自己選定一個場所來建造一個能夠滿足他們需要的物業，但同時為了將有限的資本投人到更需要的業務運營上去，他們就會尋找一個投資者來投資該物業，然後實施一個長遠的租賃計劃，這叫售後回租。這樣公司就能夠抽回其投資於物業的資本，把這部分資本重新投入到業務運作上，這對雙方都是有利的。所以工業性房地產通常是廠商租賃者支付租金給投資者的一種投資性物業。
(4)功能易過時
新技術革命使工業物業對技術設備的落伍特別敏感，這種落伍的威脅增加了業主(投資者)的投資風險。因此他們在做遠景規劃的時候，必須以審慎的態度，通過增加物業的租賃用途和降低物業的折舊費來規避和防範這類風險。但貨倉或倉庫是特例，它們的綜合功能決定了其所受限制比較少，功能過時的危險也較小。另外，倉庫租賃者往往由於業務的需要而頻繁地更換場地，倉庫的這種流動性也大大地降低了投資者的風險。
(5)租賃期長
由於工業生產的期限一般都比較長，而重型機械的搬運和設備的保養又需要巨額花費，因此頻繁地更換廠址是不現實，也是不合算的，所以工業物業的租賃者一般具有兩個特征，一是具有較長的期限，在10～25年，甚至更長的時間；二是對於挑選合適的廠址非常重視，有時甚至是十分挑剔的。但很多工業企業主沒有房地產方面的專長，加上沒有時間和精力，所以他們一般都委托物業管理者為自己選擇合適的租賃對象並委托其管理。
工業物業的分類[3]
1．按照適用性分類
按照適用性分類，工業物業可以分成普遍性、特殊性和單一性三類。普遍性工業物業具有廣泛的適用性，它可以適用於許多行業的生產及倉儲等；特殊性工業物業指受某種條件限制，僅適用於某些應用範圍，比如說要求帶有很強絕緣(熱)性質的倉儲設施；單一性工業物業是只適合於某一類產品的生產或某一類企業的物業，如鋼鐵廠，它一般無法改做它用。
2．按照物業所處的地理位置分類
按照物業所處的地理位置分類，工業物業可以分成市場主導型、資源主導型和勞動密集型三類。市場主導型的企業主要面向私人和工業消費者，它依賴強大的消費人群，對市場的發展趨勢和市場氣候變化特別敏感。這種企業的物業位置通常分佈在能夠較快、較經濟地接觸到消費者的地區。資源主導型的企業一般靠近原材料供應地，從而可以節約可觀的運輸費用。那些使用大量煤炭或大批原料(如礦石)的工業都是資源主導型的工業。勞動密集型的企業，特別是需要大量簡單操作工人的企業，最關心的是充足的勞動力和較低的人工工資。所以，這些物業一般集中在能提供大量操作人員而勞動力價格低廉的地區。
3．按照傳統的工業分類
按照傳統的工業分類，工業物業可作以下分類：
(1)重工業物業，包括煉鋼、汽車製造和煉油等行業的物業。近便的交通設施和合適的原材料資源決定了這些工廠的位置，而且，由於重工業物業必須設計成滿足使用者的特殊需要，所以，重工業物業一般是由業主自己占用和管理的。
(2)輕工業物業。由於生產線和倉庫規模不大，設計上沒有太多的特殊要求，輕工業物業可以適用各種用途。這就刺激了房地產商投資於建設一些通用廠房，供輕工業生產商租用。輕工業物業可以由業主自己管理或交給專業物業公司管理。在輕工業物業中，值得一提的是原來位於城市中心的舊大樓廠房。這些廠房在城市發展的過程中，原來的用途與城市的發展、土地的價格以及周圍的環境等已大不適應。目前已有許多這樣的廠房改作辦公樓、商場、旅館等各種用途，使得這些廠房的價值得到大大的提升。在我國，大規模的城市建設正在全國展開，隨著城市格局的改變，舊城區中心原來用於製造業的建築，正在被逐步改造成用於製造、辦公、居住、倉儲的物業組合，這些大量的舊建築的用途被改變並出租，為富於創造性和雄心勃勃的物業管理人員提供了獨特的機會。
(3)工業園區。工業園區近30年來在很多國家有了很大的發展。由於城市人口大量遷離市中心，交通設施的發展和一些工業用戶對寬敞辦公室的需要，加上郊區的土地容易得到和價格相對便宜，使得工業園區提供廠房、倉庫、寬敞的停車場地以及優美的環境成為可能，這些都促使了用於輕工業發展的工業園區的建立。現在流行的工業園區不像過去將辦公、製造、倉儲等分開，而是提供辦公和生產的組合，或者提供一種可以根據需要作不同分割的空間，這種被稱作“孵化器式”的空間是為滿足成長型企業的變化需要而專門設計的。
(4)倉儲物業。由於其功能相對簡單，一般不需要太多的管理，所以，倉儲物業通常是由業主和租用者根據租約的規定共同管理的。近年來，由於建造成本的提高及土地的稀缺，世界上一些發達國家流行現代化的小型倉儲設施。這些小型倉儲設施除了服務於小型的工業企業以外，也有建在商業區和居住區附近的，為商業用戶或居住用戶服務。這些設施通常會由附近的專業物業公司管理。
工業物業的管理特點[2]
(1)生產用房的管理是工業物業管理的重點
由於各生產企業都有其特殊的行業特點，專業性很強，因此管理者要瞭解不同行業的有關知識，有針對性地制定具有權威性和約束力的管理規定，保證生產的正常秩序。
(2)水、電、煤氣等資源的確保供應
工業物業是要保證生產的正常進行的，特別是有些企業，其產品生產的過程要求不能停頓，因此任何的斷電、斷水、斷氣都會給生產帶來重大損失，因此保證水、電、煤氣的正常供應應是工業物業管理工作的關鍵工作之一。
(3)輔助配套管理工作複雜、難度大
生產的進行需要配套部門的工作。例如門衛、餐廳、浴室等都要服務、受制於生產。同時對有毒有害、易燃易爆物品的管理運輸，“三廢”的排放和處理都要制定嚴格的管理辦法和監督措施，並組織協調，積極配合生產的正常進行。
(4)物業易損耗，維修量大
由於生產的特性，生產中因重量荷載超重、化學物質腐蝕、電器電路的超負荷、運輸車輛的碰撞等情況，都容易給工業物業帶來破壞和損耗。因此，工業物業的維修要比其他類型的物業工作量大。
(5)保潔工作難度大
由於生產的特殊性，機器的油污，排放的廢氣、粉塵，原材料本身的污染性等都會給工業物業的環境清潔工作帶來很大的難度。
(6)保全消防任務重
從企業產品的價值以及技術保密的角度來看，都需要加強安全防範措施。同時，作為生產企業，會使用一些危險品，如管理不善，容易發生火災和爆炸事故，因此，物業管理公司在這方面需投入較大的精力。從制度到措施，從設備到人員，從領導到員工，全面地加強安全保衛工作，將其作為工作的重中之重。
(7)要確保物業轄內交通暢通
工業物業內部原材料的運輸、半成品的搬運、成品的入庫出廠等離不開暢通的交通。因此不管是哪一類工業物業，都要註重物業內部的交通管理，它包括貨物的裝卸管理，物品的堆放管理，車輛的停放管理，車輛的走向管理等。
(8)提供多方位的社會化服務
工業物業一般建在城郊結合部或郊區，離商業中心較遠，使員工的生活有諸多不便。因此物業管理公司實施管理時，應儘量提供各類經營性服務，做好廣大業主和使用人的後勤保障。
工業物業的管理原則[4]
工業物業以生產用房為主，但也有與之相配套的辦公用房、生活用房和各種服務設施。所以，在管理方面，它既有與辦公樓宇、居住用房相同之處，也有不同的地方。T業物業的管理，應遵循以下幾個原則：
1．統一管理與獨立管理相結合的原則
工業物業區域內，往往有一個統一的物業管理機構負責區域內治安保衛、清潔衛生、庭園綠化、消防安全、設備設施維修保養等日常管理工作。但是，工業物業往往集生產用房、辦公用房、生活用房、商業用房於一體，而且又因權屬不同而各異，必然給物業的統一管理帶來困難。所以，工業物業的管理應遵循“統一管理與獨立管理相結合”的原則。所謂“統一管理”就是在整個區域內有一個管理機構，負責區域內公共部位的各種管理工作，協調各業主及使用人的關係。所謂“獨立管理”，就是在各類用房中，有獨立的管理機構，即使在同一類型的房屋中，也可能有不同的管理機構。如生產用房，各生產單位可能是相對獨立的區域或樓宇，因此有自己內部的管理機構，內部管理機構除盡職盡責管理好轄區的事務外，應協助整個工業物業區域內的統一管理機構做好各項工作。
2．專業管理與自治管理相結合的原則
工業物業或出售或出租，因此可以像居住物業那樣，成立“業主委員會”。業主委員會對區域內重大問題作出決策，並有權選聘物業管理公司對物業進行統一的管理。作為專業管理機構，物業管理公司的水平影響著工業物業的生產環境、工作環境和居住環境，影響著物業的保值和升值。遵循“專業管理與自治管理相結合”的原則，按照業主的要求和標準實施專業管理，有助於提高生產效率。
3．物業管理與經營服務相結合的原則
物業管理的現行模式是“統一管理、綜合服務”。工業物業一般建在城市的遠郊，遠離大城市，生活有諸多不便之處。因而物業區域內建造了生活用房、商業用房。儘管如此，一個工業物業區域比一般居住小區要大，要滿足不同業主和使用人的要求，勢必還有一定的差距。物業管理公司在實施管理時，應急客戶之急，提供各類經營性服務，做好廣大業主和使用人的“後勤部隊”。總之，工業物業，特別是標準工業廠房、工業園區，是我國改革開放後出現的新生事物。管理好這類物業，是物業管理行業不容推卸的責任。
