商業區

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商業區（Commercial Area）

　　商業區是指零售商業聚集，交易頻繁的地區辦公區。商業區一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側、大型公共設施周圍。

　　在大城市和特大城市商業區又劃分為中央、區和街等不同層次、規模的商業區。在中央商業區又逐漸形成了中央商務區，其中心為規模較大的銀行、保險公司和財務公司組成的金融“核”或金融中心；其外邊為規模較大的工業、商業企業的總部或機構；再外邊是為這些核心公司及其辦公機構提供會計、律師、咨詢、廣告、經紀、市場顧問等服務的公司。

　　一個地區內的商業區類型大體包括以下幾種：

　　1、中心商業區。它是城市的零售中心，也是一個城市的重要組成部分。中心商業區不僅店鋪數量多，而且店鋪類型即零售業態也多，可提供豐富的商品和多種服務，顧客到中心商業區購物，可以有更多的選擇機會，並可得到多樣化的服務，因此，中心商業區是一個地區最有零售吸引力的區位。

　　但是，中心商業區的主要缺點是，停車地緊張、人群擁擠、貨物運輸不便、地價昂貴。中心商業區大多是歷史形成的，因此，多在一個城市的火車站附近。

　　2、副中心商業區或輔助商業區。它是一個城市的二級商業區，其規模要小於中心商業區。一個城市一般有幾個副中心商業區，每個區內至少有一家規模較大的百貨店和數量較多的專業店。副中心商業區的店鋪類型及所銷售的商品大體上同商業中心區相同，只是店鋪數量較少，經營商品的種類也較少。

　　副中心商業區多以綜合型為主，但也有專業型的副中心商業區，即在該區內的各家零售店都經營某一類商品。與中心商業區相比，副中心商業區的客流相對較少，地價不高。

　　3、商業小區。商業小區主要有兩種形式：一種是集客地周邊的商業小區，如車站、體育場、大學等附近的小型商業街；另一種是居民區附近的商業小區。

　　兩種商業小區的店鋪類型及經營的商品也不大相同。集客地周邊的商業小區主要以經營與集客地的活動相關聯的商品，如體育場周邊的商業小區主要經營體育用品，其店鋪類型則主要以小型專業店為主；而居民區附近的商業小區則主要經營居民日常生活需要的便利品，其店鋪類型則以中小型超市及便利店為主。

　　一般來說，商業小區的店鋪數量不多，每個店鋪的規模也不大，但這些商業小區的環境比較安靜，停車方便，地價也不高。

　　4、購物中心。購物中心很強調各類商店的平衡配置。為了保持這種平衡，一個購物中心往往規定了各類零售商店的營業面積、經營品種及在購物中心內的具體位置。因此，零售商若在購物中心開設店鋪，必須考慮購物中心的這些要求。購物中心的店鋪類型或業態形式主要有百貨店、專業店和超級市場，因此，零售商在進入購物中心時，還要考慮所選擇的業態形式是否符合購物中心開發者的要求。

　　5、獨立店區。在獨立店區開設商店有許多優點，如無競爭者、地價低、靈活性高、道路暢通、容易停車，商店的具體位置也有較大的選擇餘地等等。

　　但是，在獨立店區開店也有不少缺點，如難以吸引顧客、廣告費用較高、承擔的公共費用高。對小型零售店來說，因其提供的商品種類和服務很有限，因此，在獨立店區開店的風險性很大。相反，對大型零售店來說，如果目標定位準確，在獨立店區開店也是一種不錯的選擇。

　　在對商業區進行分析、選擇以後，還要對店鋪的具體位置進行分析和選擇，因為在同一個商業區內，一個店鋪可能會有幾個開設地點可供選擇，要選擇一個最佳的開設地點，還必須對這些可供選擇的開設地點的各種條件和影響因素進行全面分析。

　　1、交通條件分析。對交通條件的分析，重點要考慮：①在開設地點或附近是否有足夠的停車空間；②貨物進出是否容易；③與車站、碼頭的距離與方向；④是否為單行線或車輛禁行線；⑤與人行橫道的遠近等等。

　　2、客流分析。

　　①分析客流類型。商店客流可分為三種類型：一是自身客流；二是分享客流；三是派生客流。

　　②分析客流目標、速度和滯留時間。不同地點的客流規模雖可能相同，但其目的、速度及滯留時間卻可能不同，要做具體分析。如在一些公共場所附近、車輛通行幹道，雖然客流很大，但客流的目的不是為了購物，同時客流的速度快、滯留時間也短。

　　③分析街路兩側的客流規模。同樣一條街路，由於受交通條件、光照條件、公共設施及行路習慣等的影響，兩側的客流規模往往不同。因此，應儘量將店鋪地點選擇在客流量大的一側。

　　3、競爭店鋪分析。店鋪周圍的競爭情況對商店的經營也有很大影響，因此，在店鋪選址時必須考慮競爭店鋪的情況。一般來說，如果本店的經營內容與競爭店鋪相同或相近，則應該儘量遠離競爭店鋪開店；如果本店的經營內容與競爭店鋪不同或多為互補性商品，則應該選擇競爭店鋪的附近地點開店。因此，是否遠離競爭對手，主要取決於本店的經營特色。

　　4、地形特點及位置佈局分析。分析地形特征就是要選擇能見度高的地點開店。一般來說，一些大型公共場所的對面都是能見度較高的地段。

　　位置佈局是指商店在商業區或購物中心內的相對位置。一般來說，拐角的位置往往是很理想的，它位於兩條街道或兩條人行通道的交叉處，可以產生“拐角效應”。此外，還應考慮店鋪具體位置與周圍環境的關係、是否有空間彈性、路面是平坦還是有斜度、採光條件等等。

　　5、城市規劃分析。在選擇店鋪的具體位置時，還要考慮城市建設規劃。有的地點從短期來看是最佳的位置，但隨著城市的改造和發展將會出現新的變化而不適合開店；反之，有些地點從短期來看不是理想的位置，但從規劃前景來看會成為有發展前途的店址。因此，零售商必須從長期考慮，在瞭解交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅建設等規劃的前提下做出最佳地點的選擇。

　　6、效益分析。店鋪選址的最後一道工序是對店鋪的未來效益進行評估，主要包括平均每天經過的人數、來店人數、購物人數及每一購物者的平均購物額等等，同時，還要詳細測算成本費用情況，據此測算未來店鋪的經濟效益情況，以最後決定是否開店。