銷品茂模式

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銷品茂模式(Shopping Mall,簡稱SM),也稱購物中心(Shopping Center)

目錄

什麼是銷品茂

  MALL全稱Shopping Mall,音譯“摩爾”或“銷品茂”,又稱“超大規模購物中心”和“SM”。即:購物中心

  Shopping Mall指在一個毗鄰的建築群中或一個大型建築物中,由一個管理機構組織、協調和規劃,把一系列的零售商店、服務機構組織在一起,提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。國內通常所說的購物中心實為百貨店的另一種稱呼。MALL不僅規模巨大,集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館,電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施。另外,MALL還提供了百貨店大賣場無法提供的如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。

  MALL髮端於20世紀50年代的美國,現已成為歐美國家的主流零售業態,銷售額已占據其社會消費品總額的一半左右。最近我國商界也興起一股“造MALL運動”的熱潮,北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項目,繼連鎖超市大賣場之後,MALL正在掀起我國商業新一輪的業態革命。

  國際購物中心協會的解釋為:購物中心是指一群建築,是組合在一起的商業設施,按商圈確定其位置、規模,將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發和經營,並且擁有一定規模的停車場。根據購物中心的建築、設施和形態的不同,國際購物中心協會又將購物中心細分為"摩爾"(Mall,停車場與店鋪間有一定的距離,通常在整體建築的地下或外圍,而店鋪間有專門的步行街連接,如區域型、超區域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場,店鋪間通常沒有專門的步道連接,如鄰裡型、社區型等)。由此可見,從嚴格意義上講,購物中心不是一種商業業態,而是一種有計劃地實施的全新的商業聚集形式,有著較高的組織化程度,是業態不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務、會展等設施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業為主體。與自發形成的商業街相比,購物中心在其開發、建設、經營管理中,均是作為一個單體來操作:一般是物業公司建樓、出租場地,專業商業管理公司實行統一招租、管理、促銷,承租戶分散經營。

  1、美國購物中心協會的定義

  由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施,有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場,能滿足消費者購買需求與日常活動的商業場所

  2、日本購物中心協會的定義

  由一個單位有計劃地開發、所有、管理運營的商業和各種服務設施的集合體,並備有停車場,按其選址、規模、結構,具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征,並作為適應消費需要的社交場所,發揮著一部分城市功能

  3、中國商務部的定義

  多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內,向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所,業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。

購物中心的內涵

  購物中心的內涵如下:  

  1、購物中心的策劃、建立、經營都在統一的組織體系下運作;

  2、適應管理的需要,產權要求統一,不可分割;

  3、尊重顧客的選擇權,為顧客提供一次滿足購物的服務;

  4、擁有足夠數量的相鄰而又方便的停車場;

  5、擁有良好的購物環境,對客戶健康無損害,提供娛樂、休閑等特色綜合服務。

  6、統一的商業形象,以統一經營政策進行營運。

  7、有創造新商圈或更新地區的貢獻。

  購物中心的建築特征:

  1)商業空間步行化;2)商業空間室內化;3)公共空間社會化

購物中心的分類及簡介

  1、美國分類方式及標準

  根據美國市場的實際情況,將購物中心分為鄰裡型、社區型、區域型、超區域型、主題型、時裝精品型、大型量販型、工廠直銷型等八種。

  2、國家標準對購物中心的分類

  根據我國市場的實際情況,將購物中心分為社區型、市區型、城郊型三類。

銷品茂發展現狀

  購物中心最早出現在歐美髮達國家,約有100年的歷史。Shopping Mall是指城市市區購物中心,Shopping Center是指郊區的購物中心。

  購物中心的本質特點是統一管理和分散經營的管理方式。管理者對購物中心實行統一的集中管理,購物中心的日常運行、保全、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行,公共空間實行統一管理,供所有的零售商與購物者共用。經營者不參與管理,定期向管理者交納管理費用,而所有者與管理者部參與經營,租金收入和經營狀況並無直接關係。

  購物中心在發達國家發展日趨成熟,已經朝著生態化、娛樂個性化等方向發展。日本大阪率先發展生態型購物中心,其中Namba工程是獨具特色的生態購物中心,建築面積達到32萬平方米,建築師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心,該峽谷的植物覆蓋2~8層建築上面,露天的坡道從2層逐漸走到8層,坡道兩邊可以進入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所,並有天橋連接峽谷兩端,此綠色方案得到業主與當地政府的喜愛與批准。

  90年代末期,深圳首家MALL購物中心—銅羅灣百貨在華強北開業,它是利用工業廠房改建的物業;2002年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發展有限公司投資4.5億美元興建,總建築面積達24萬平方米,是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑於一體的大型購物中心,堪稱“現代商業巨型航母”。正大廣場位於享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴金融貿易區核心地帶,目前共有350家商鋪簽約,出租率超過80%。

  購物中心在我國發展很快,但是對購物中心精髓理解不深,投資的許多購物中心缺乏精心規劃,運作管理方式依舊是傳統的百貨管理方式,許多購物中心經營失敗。

Shopping Mall的可行性研究

  購物中心投資巨大,投資回收期長,風險與機遇並存,發展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調研,對社會購買力與城市商業環境進行認真論證,超越社會購買力要求,建設過多的商業中心勢必導致項目失敗,因此公正、客觀的研究是策劃的基礎。

  可行性研究包括如下內容:

  (1)用地選擇

  1)用地區位和交通人口狀況,總體策劃對市場調研提出較高要求,需要對城市經濟實力進行準確深入地評估,對主力消費人群明確定位,而後對主力人群的不同社會階層,進行市場調研是基礎。流量調查包括如下內容:容量、特征、設施狀況以及商業流量方面的其他相關調查。

  2)用地經濟狀況,考慮租戶的經濟里利益需求

  3)對競爭對手詳細分析,重點分析經營特色與競爭戰略

  4)用地物理狀況重點考慮用地形狀,用地的完整性,用地的可進入性。

  5)消費心理研究。

  6)城市規劃的人口結構研究。

  (2)類型和規模確定

  根據區域經濟發展水平和未來發展趨勢,競爭對手情況,而後明確市場定位,最後考慮輻射半徑與社會購買力,合理確定類型與開發規模。對於輻射跨越區域輻射半徑必須進行理性劃分,考慮到不同區域的文化差異與消費偏好

  (3)承租戶服務與制定承租政策

  購物中心的類型與特點在很大程度上取決於承租戶組成。在承租戶確定後,還需要根據承租戶的需求和購物中心自身的需要,確定他們在購物中心的位置,為他們提供專業化服務,以促進共同繁榮,給購物中心帶來最佳經濟效益

  核心承租戶對於人流起著關鍵的作用,其佈局直接影響到購物中心的形態。核心承租戶得位置需要事先確定,大型購物中心的核心商店適合放線上性步行街的端點,不宜集中放置在中間,這樣才能達到組織人流的效果。

  特殊承租戶是指具有較高文化藝術經營的單位,給予優惠政策,邀請其入場,能夠起到增強文化氣氛,活躍購物中心的氣氛,以點代面,特色經營是MALL的關鍵。例如深圳華僑城就專門邀請三百硯齋,展示中國的硯文化。

  承租政策原則是放水養魚,發展商與商戶一同成長,因為購物中心經營具有長期性特點,採用合理租金與優質服務做法,將整個購物中心作熱,而後根據運營狀態,適當穩步地調整租金。

  提供完善的信息系統硬體和軟體,為消費者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務與管理,作出MALL的品牌與特色。

  (4)金融支持與財務分析

  1)購物中心的位置能否獲得足夠的商業銷售和利潤,在市場上是否有競爭力。

  2)購物中心是否能夠租出去,有足夠的承租戶交納足夠的租金。

  3)對資本投入、遠期收益、經營成本稅收、管理費和更新裝修費用的評價。

  4)靈活的價格體系

  (5)購物中心人才需求分析與人才經營建議

  培育高級購物中心管理人才是貫徹企業發展戰略的根本保證,由於商業競爭日趨激烈,高素質商業人材普遍短缺。鑒於購物中心失敗率較高,我們需要冷靜看待購物中心在我國的發展,沉下心來培養一批房地產、商業開發與物業管理的複合型人才,對於大型購物中心的管理亟需引進國外教材與專家,開展高級人才培訓,培養一批優秀購物中心管理人才,支撐購物中心的快速發展,實踐證明認真有效的培訓是企業可持續競爭力的保證。

  (6)購物中心發展戰略建議

  購物中心發展戰略關係企業成敗,購物中心必須從戰略上回答,如何為客戶提供滿意服務,如何與商戶建立長期共贏關係,不僅要在招商上取得成功,更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧,走可持續發展之路,而不是開業轟動一時,採取種種騙術套取商戶保證金,然後迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。許多企業根據自身情況,制定了企業發展戰略,例如深圳銅羅灣百貨公司發展戰略為:以商業策劃和商業輸出為目標,走商業托管和連鎖擴張之路,引導和倡導新概念購物中心,展示一種現代化生活消費新方式.。

  分析深圳銅羅灣百貨公司的發展戰略不難看出,這種戰略實際是走輸出品牌與商業知識的道路,其成功的關鍵在於培育優秀商業人才,提煉購物中心管理知識與經驗。

  MALL特色和發掘關鍵性的人才是企業成功的關鍵,既可以降低成本,又能保證成功。

MALL的各種模式及各自特點

  對籠統的購物中心的具體分類:

  一、按開發商背景及購物中心經營管理的模式(包括自營的比例)分類:

  1、物業型購物中心:又分A、物業型購物廣場SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER、B、物業型摩爾購物中心MALL。

  A、物業型購物廣場:一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段,實行的是租賃制。特點:面積一般在5至10萬平方米左右,由於面積還不夠大,故其定位還必須突出某一目標顧客群體,所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的複合度不夠(通常定位於高端市場,大租戶以高級百貨為主,許多業態沒有引入),還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。

  B、物業型摩爾購物中心MALL:又稱普通摩爾購物中心MALL,普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營,而是將場地出租給專業零售商,委托專業管理公司進行管理,實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補,既可保證和提高管理水平,又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者,同時由於摩爾內的各零售商分別經營自己的產品,可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式,包含著一種促銷思想,即要讓消費者在購物場所儘可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區,實行的是租賃制。特點:面積比購物廣場大許多,一般在15至30萬平方米左右;業態業種的複合度高度齊全,一般為全業態全業種經營。

  但建購物中心容易,管理購物中心難。一個大規模購物中心的正常運行,首先要求事先策劃設計的成功。美國購物中心除了事先策劃外,還實行專業化的管理。管理主體可能是房產所有者,也可能是房產所有者聘請的專業化商業管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視為物業管理或是商業管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學科物業管理與商業管理的交織。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉,周圍環境的整潔與安全,還應該知曉店鋪經營知識,為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議,更重要的還在於進行統一的促銷活動,負責把顧客引進店中來。購物中心不是集貿市場,管理者也絕不是僅收租金的地主,他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象,從而保證他們能賺取理想的利潤,否則哪有租金給你呢!故很多物業型購物中心的經營管理方面由專業購物中心管理公司負責。如臺灣的多家購物中心(如京華城)就是聘請新加坡的專業購物中心管理公司管理的。

  物業型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發展的很多,其代表有:香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城,新加坡義安城NgeeAnnCity、萊佛士城RefflesCity、威士馬廣場(WismaAtria)、先得坊CentrePoint,菲律賓馬尼拉GLORIETTAPLAZA和香格裡拉廣場SHANGRILAPLAZA,馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOWYatPlaza)、燕美購物中心(ImbiPlaza)、樂天購物中心(Lot10),泰國曼谷世界貿易中心(WorldTradeCenter)、暹羅廣場(SiamCenter)、RiverCity、TheEmporium,臺灣的京華城、中華城、台茂購物中心、廈門SM城市廣場。海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售,以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。

  國內的代表有:香港九龍倉投資的:上海時代廣場、北京時代廣場,香港和記黃浦投資的:上海梅龍鎮廣場、北京東方廣場,香港嘉里投資的:上海嘉里不夜城、北京國貿中心。

  國內的物業型購物中心除少數較成功外,很多面臨著三個困境。困境之一:客流不旺。諸多大城市開業的純物業型購物中心都面臨客流不旺的災難,走進購物中心給人以蕭條冷清的感覺,顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店,真正掏錢購物的人不多,穩定的回頭客就更少了。困境之二:租戶難求。純物業型購物中心採用招租方式經營,就是開發商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發商的重要利潤來源。要取得穩定而理想的租金,必須找到信譽好的零售商。但是,購物中心建成後常常遇到招商難題:期待的零售商他不來,而想來的又不想要。我國的專業店和專賣店本來就數量少、質量低,使購物中心沒有充足的選擇餘地。外國專業店和專賣店倒是成熟化了,但又不一定適合中國目前的消費狀況;有些雖然適應了,但在中國又不一定有營業執照。困境之三:管理乏力。購物中心裡常有上百個所有權獨立的零售商,應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。但是,購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營業時間,是否接受進行統一的促銷行動等。如果協調無效,就會損害購物中心整體形象,使顧客失去光顧的興趣。

  2、百貨公司型購物中心:

  由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右,由於面積還不夠大,故其定位也還必須突出某一目標顧客群體,入駐的業種一般很齊備但業態的複合度還不夠(通常定位於高端市場,以自己的百貨公司為主,雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般沒有引入大賣場、傢具城、玩具反鬥城大賣場等業態),仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等,不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內,邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心--新光三越百貨臺南新店,面積達16萬平方米,引進了幾乎所有的業態,已經稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。

  百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由於信譽佳、客戶關係多、營銷促銷管理水平高;故招租招商較容易,且業績一般也較佳。其代表有:臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店,內地的代表有:北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。

  3、連鎖摩爾購物中心MALL:

  由專業的連鎖購物中心集團開發並經營,特點:自營比例較高(50%至70%左右)。連鎖摩爾購物中心是指:由專業連鎖購物中心集團開發並經營,自營比例較高(自營百貨公司、超市、影城、美食城等),業態業種的複合度極度齊備,商品組合的寬度最寬深度最深,定位於家庭(全家/全客層),能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題,可迅速實現購物中心的全面開業,且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言,由於國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右,購物中心的招租就更難,所以專業連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。但專業連鎖購物中心的經營管理的要求和難度比其他業態更高,且國內仍沒有出現專業連鎖購物中心;所以最好能引入外資的專業連鎖購物中心集團。如菲律賓的SMSUPERMALL集團(自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反鬥城大賣場、SM美食城)和ROBINSONS集團(自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反鬥城大賣場)、泰國正大集團的THEMALL集團(自營易初蓮花超市)、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心(自營百盛百貨公司和超市)。

  二、按購物中心的商場面積規模分類:

  1、巨型/超級購物中心SUPERMALL/CITYMALL

  面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場SeaconSquare、馬尼拉SMMEGAMALL和香格裡拉廣場SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場SuntecCity、上海正大廣場、香港海港城。

  2、大型購物中心

  面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。摩爾就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發展,大多不是一步到位的,而是分步進行投資,分為一期二期工程興建,因此可以隨時進行調整。

  3、中型購物中心

  面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。

  4、小型購物中心

  面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區購物中心也是小型購物中心。

  三、按購物中心的定位檔次分類

  真正的摩爾由於面積巨大,故定位於家庭(全家/全客層)的一站式購物消費和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備,以保證商品品種齊全;理想的比例為:高3:中5:低2。當然由於所處商圈不同,各購物中心的高中低檔比例可以有所調整。

  1、以高檔商品為主

  如香港時代廣場、上海恆隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格裡拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城。(但如果70%的以上比例經營高檔商品,則這個購物中心一般最大隻能作到10萬㎡。開在國內的話,其集客能力將很有限,一般為購物廣場,故也稱不上摩爾購物中心MALL)

  2、以中高檔商品為主

  即高中低檔比例協調(在高3:中5:低2左右)。如廣州天河城、馬尼拉SMMEGAMALL,臺北大遠百、馬尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大廣場。

  3、以中低檔商品為主

  如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%,否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發市場,稱不上摩爾購物中心MALL了。

  四、按購物中心的選址地點分類:

  1、都會型購物中心

  東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心,位於市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高:營業樓層達到地下2至3層,地面8至12層。地下3至5層為停車場。如馬尼拉SMMEGAMALL和香格裡拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港時代廣場。

  2、地區型購物中心

  位於市區非傳統商圈,但交通便捷。

  3、城郊型購物中心

  歐美多為城郊型購物中心,位於城郊高速公路旁。一般樓層較少:營業樓層為地下1層,地面2至4層。室外停車場巨大,達到1000車位以上;甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SMMALL購物中心較為美式,且同時經營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心:如馬尼拉24萬㎡的SMNEDSA MALL、SMSOUTH MALL,上海的17萬㎡的莘莊購物中心。

  4、社區購物中心

  位於大型居民社區內。社區購物中心一般面積較小。

  五、依據國際購物中心協會的分類,大型購物中心共分為8類:

  按商圈輻射範圍分類:1鄰裡型購物中心、2社區型購物中心、3區域型購物中心、4超區域型購物中心(業態複合度最高,是真正的“摩爾”)

  按入駐商家的主要業態和行業分類:5時裝精品購物中心、6大型量販購物中心、7主題與節慶購物中心8工廠直銷購物中心。

  這是1994年ICSC(國際購物中心協會)分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是:有一致而整體的建築設施規劃、完整的交通道路系統、足夠的停車空間、多元性商店業種與服務、統一的經營策略及店面管理、獨立個性的購物環境。就整體而言,密閉式購物區(Mall)通常是購物中心的主體,採用密封式設計,並且將店面兩兩相對的每條商店銜接,以中央溫度調節系統的消費購物通道加以連接,形成四時四季都很舒適的購物環境。

  六、按購物中心的業態複合度的程度分類:

  1、業態複合程度極高,如面積又超過12萬㎡,即可稱真正的摩爾購物中心MALL。如泰國曼谷西康廣場/施康廣場(Seacon Square)、菲律賓馬尼拉SMMEGAMALL等。

  2、業態複合程度較低,(如只有大型百貨公司,而沒有大賣場;或只有大賣場,而沒有大型百貨公司;或沒有大型影城)就稱不上摩爾購物中心MALL。

  七、按摩爾購物中心的外觀分類:

  1、美國式簡潔的外立面,粗看如同特大型倉庫或工廠:如菲律賓SMMEGAMALL、廈門SM城市廣場、美國MALLOFAMERICA。

  2、童話般的的歐洲古城堡式外立面:如臺灣的台貿購物中心、菲律賓ROBINSONS

  3、豪華高貴的現代派,如同特大型百貨公司:如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓ROBINSONSPLACE、菲律賓SMASIA-MALL、菲律賓香格裡拉MALL

  4、分散的多個商業建築組成的建築群:如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBANCENTRE、菲律賓FILVESTSUPERMALL、寧波天一廣場

  5、購物樂園式的摩爾:如南韓漢城樂天樂園世界內的LOTTE摩爾(樂天百貨集團投資)

  6、交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購物中心,具有內地特色的購物中心

  7、美國式的小型購物中心:如青島佳世客JUSCO

  8、附帶寫字樓的摩爾:如北京百盛、北京新世界中心

國內的購物中心

  (一)華南購物中心

  1.地理位置分析

  地點:中國東莞華南MALL位處東莞市萬江新城市中心區,在107國道和廣深高速公路道口之間,萬江大橋、金鰲洲景觀大橋、曲海大橋、五環路大橋、飛越新、舊城區、四環路、萬道路、內環南路、中心區東路、中心區西路構築市內便捷交通網路,地理位置極為優越,交通十分便利。毗鄰東莞市長途汽車總站、市內公共公車總站,深圳機場候機樓、東莞市物流中心,共同形成東莞市及至珠三角商貿物流基地和中心。”

  2.購物中心整體規劃分析

  開業時間:2005年

  使用面積:710萬平方英尺(約合66萬平方米)

  由城市規劃而帶來的購物中心大發展--深圳發展很快:銅鑼灣廣場、華潤萬象城、中信城市廣場、海岸城、COCOPARK、豐盛町世界上每一個商業地塊條件都是不同的,都有其特點和解決方案華南購物中心發展的三個階段:

  (1)天河城廣場-新城物業階段

  (2)華南Mall、珠江新城廣場、正佳廣場-跟隨戰略

  (3)深圳中信城市廣場、正佳廣場、太古匯-差異、精細化戰略

  3.購物中心商圈分析

  有號稱“全球最大MALL”的華南MALL位於廣東東莞郊區萬江,占地面積43萬平方米,建築面積89萬平方米,商業面積40萬平方米,停車位8000個,總投資25億元,由東莞市三元盈暉投資發展有限公司開發。華南MALL作為中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區的超大型主題式購物公園,以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區。

  4.發展優勢分析

  這是中國甚至世界上最大的購物中心。該購物中心裡不但有風車和主題公園,還有一座仿造的凱旋門。

  (二)金源時代購物中心

  1.地理位置分析

  地點:中國北京

  金源時代購物中心(金源ShoppingMall)位於北京海澱區中關村中心區西沿線,所處的地理位置優越,與世紀城一、二期及世紀金源大飯店隔街相望,是2003年北京市60項重大建設項目之一。

  2.購物中心整體規劃分析

  開業時間:2004年

  使用面積:600萬平方英尺(約合55.7萬平方米)在這座高達5層的購物中心裡,有近1000家商鋪,出售的商品有NikeDKNY等國際知名品牌。

  整個金源ShoppingMall東西橫跨600米,南北跨度是120米,地上5層,地下2層,規模巨集偉,功能齊全,配套完善。金源ShoppingMall提倡“一站式”購物方式,它提供了包括購物、休閑、娛樂、餐飲等各項設施,主體空間由主力店、主題游樂園、環球美食中心、大型商店、專賣店、步行街、室內廣場、汽車展廳、屋頂花園等構成。項目規劃有5到6家主力店,20餘家半主力店,60餘家專賣店,100餘家主題餐廳,10餘家娛樂休閑場所。金源內有大型室內停車樓,車位達6800餘個,購物時可開車到達各個商業樓層。

  3.購物中心商圈分析

  堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一的金源時代購物中心集購物、休閑、娛樂、餐飲等於一體,主力店簽約客戶有:新燕莎,簽約面積18.2萬平方米;居然之家5.8萬平方米;易初蓮花1.8萬平方米;另外還有超五星級影城星美金源國際影城、方特高科技主題公園、紙老虎文化廣場、紅人俱樂部等主力店進駐。

  4.發展優勢分析

  金源時代購物中心是目前世界上最大的商業單體建築,也是北京地理位置最優越的巨型購物中心(ShoppingMall),它集購物、休閑、娛樂、飲食等於一體。地處北京海澱區中關村中心區,地理位置優越,周邊也新建了眾多的公寓和寫字樓。

  (三)北京購物中心

  1.地理位置分析

  地點:中國北京

  這座Mall被定名為“北京Mall”,立項之初被認為是中國最大的多功能休閑中心,“北京Mall”占據了亦莊的一角——一個被認作是開發Mall設施極佳的位置,京津塘、四環、五環以及2006年開通的輕軌等幾條交通線,讓這座Mall有了活力。

  2.購物中心整體規劃分析

  開業時間:2005年

  在主力店的招商上,與一般購物中心不同,ShoppingMall的特性不僅僅在於巨額資金投入、投資周期長、高風險。它的最大特點,一是“招商先於設計”,哪些商戶入住決定瞭如何設計——譬如電影院要求特殊的層高,餐飲店需要合理的上下水設計,這些都需要事先設計;二是主力店招商是龍頭,主力店確定不了,ShoppingMall的設計就沒有辦法做。由於主力店的面積大、個性化要求高,國外的ShoppingMall一般是在80%左右的主力店確定了之後,才開始ShoppingMall的整體設計工作。

  北京Mall一期包括4家國際、國內知名主力店,每家店的面積在兩萬平方米左右;8家主力店,以圖書、休閑、音像等文化體育商店為主;600家品牌專賣店、50家餐飲美食廣場;每層5.5萬平方米的娛樂場所,以及6000個停車位;酒店及公寓和公共服務設施。

  3.發展優勢分析

  它選擇的地段符合建設ShoppingMall所需的其它條件:區別於城市中心區的較低廉地價,可以容納足夠規模品種的場地。

  這是中國的第一座郊區購物中心,距北京市中心大約1小時車程。該購物中心有4層,停車場可停放8000輛車,這裡還有一片人造沙灘。

  (四)正佳廣場

  1.地理位置分析

  坐落於南中國最繁華的商業聖地——廣州市天河路228號,正佳廣場傲踞天河路與體育東路交匯處,屹立於廣州城市中軸核心,與60000平方米的超大型市民廣場連通,坐擁日均百萬超旺客流,直駁地鐵一、三號線交匯站,56條公交車線路穿梭於此,加上廣州火車東站、廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網路,廣州新機場公車、華南屋村公車及港澳直通公車上落站,成為華南最大交匯點。

  2.購物中心整體規劃分析

  由廣州市正佳企業有限公司投資40億人民幣興建的大型購物中心。正佳廣場占地面積57000平方米,總建築面積420000平方米,其中商場約300000平方米,地上7層,地下2層半。正佳廣場東西兩塔樓,其中西塔樓是48層超五星級酒店,東塔樓為30層超甲級寫字樓,還有地下兩層的超大停車場,可容納1500個車位。

  以體驗式主題購物樂園為設計定位的正佳廣場,是當今中國最大的完全貫徹“體驗式消費”模式、集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務於一體的大型購物中心,正佳廣場率先引進世界先進的體驗經濟模式,將購物與“體驗”融合,並以超前時代三十年的商業規劃,成就了“亞洲首席體驗式購物樂園”的地位,成為與拉斯維加斯、紐約第五街、東京銀座並肩的體驗經濟巨人,是當今世界第五、亞洲第一、中國第一的單體購物中心。

  以世界級商業中心為定位,設施配套引領潮流。包括空間層層遞增的劇場式設計、“金三角”客流引導體系、挑高七米的7000平方米園林生態中庭、極富異國情調的歐陸柱廊、廣州風情博物館、超五星級國際電影城、10000平方米大型室內主題樂園、超大型室內真冰溜冰場、環球“兒童反鬥城”、室內水族館和水文瀑布噴泉世界、容納近20家餐廳的超大型美食廣場等,構建華南頂級休閑購物天堂。

  3.購物中心商圈分析

  正佳廣場可供40000人同場同時消費,每年吸引世界各地200萬個家庭到場,其中珠三角及港澳、境外旅游團體占45%以上,主力消費層年齡分佈在3至60歲,是新時代家庭、東南亞旅游團體頻頻光顧的最佳休閑場所。

  4.發展優勢分析

  招商正式啟動以來,正佳廣場受到了各界重大關註,東南亞、港澳、江浙、珠三角等地投資客紛紛搶駐正佳,近千家國內外品牌客戶先後與正佳廣場達成合作意向,放眼未來,作為中國商業的領跑者、21世紀體驗經濟的倡導者,正佳廣場將以“推動中國商業國際化進程”為歷史使命,立足本土,放眼中國,走向世界,運用體驗經濟的獨特魅力,成就跨世紀的商業輝煌!

東南亞地區主要shopping mall

  1、泰國曼谷西康F-場(Seaton Square)

  泰國曼谷的西康廣場(Seacon Square)是亞洲最大的集購物與娛樂於一體的綜合購物廣場,也是世界排行第五大購物中心, 位於席那克林 (Srinakarin)路上,鄰近拉瑪六世公園, 西康廣場結合了購物娛樂的功能, 集合著名商店近400家,還有6家世界級的大型店宇。西康廣場建築面積達50 萬平方米, 相當於96個足球場那麼大。在西康廣場內, 消費者可以到各種各樣的商店裡採購,其中包括: 羅賓森百貨店(RObinson)、蓮花超級商場 (LOtus SuPer center)、娛樂主題公園“YOYO Land”、多元化的電影院“Seacon 14”、亞洲國際圖書市(International Book Forum )、泰國第一家動作模擬劇院“The Simulator”多媒體電影院及立體電影院, 以及有18個球孔的微型高爾夫球道、國際飲食苑和400家國際知名品牌商店。

  2、新加坡義安城(Ngee ann City)

  新加坡義安城(Ngee ann City)購物中心是東南亞最大的購物中心之一,巨集偉的義安城是烏節路 (Orchard Road)1-的一大景觀, 義安城以一棟四層建築為中央主樓,左右各有兩個塔樓, 一個塔樓是大型百貨店— —高島屋百貨(Takashimaya), 內設百貨櫃臺、文化用品櫃臺、專賣店、餐館、健身房、游泳池和多功能廳。另一個塔樓是專賣店城, 購物層有B2—4層, 出售各色商品, 若想全轉遍的話, 至少要花半天的時間。一樓有彙集著減肥香皂、時裝等新加坡當地商品的禮品店, 並有新加坡最大的化妝品櫃臺, 二樓是高級名牌商場, 有Dior、Gueei、Hermes等名牌時裝及哥本哈根皇家的最高極陶器。還有咖啡店、東方快車的一般普通商店,三樓為男士服裝及體育用品、兒童用品, 四樓有餐廳及丸善書店, 還有郵局、遠藤多津子美容室,地下一層是家電及雜貨層, 並有迪斯尼時裝, 地下二層有火箭壽司, 還有超級市場、空調等日用品。此外, 二樓有服務中心, 購物中途如果東西太多, 可以免費寄存。中央專賣店的2—4層主要經營本地的名牌, 除此之外, 一層有香奈爾、LOuis VUitton、Dunrrlru、Bu rbetrys等高級名牌店. 地下一層有當地名牌凱斯、消麥爾等, 都是面對年輕人的名牌店, 地下二層主要是餐廳及兒童用品,

  3、菲律賓SM MEGAMALL

  菲律賓馬尼拉的33萬平方米的SM MEGAMALL 是世界上前十大的購物中心, 其兼備了4萬平方米的時尚的大型SM百貨公司(如太平洋百貨)、200 餘家高級專賣店、100餘家著名快餐店、餐廳、COFFEE、2000座的FOOD JUNCT10N(美食廣場)、12廳的SM大影城(每廳均為1000座的大廳, 總座位達1萬2千)、1萬平方米的SM大賣場、還有藥店、大型書城、音像店、大型電子游戲城、KTV、T0YKINGD0M玩具反鬥城、真冰溜冰場、花店、寵物店、工藝禮品店、大型五金超市、大型傢具超市、家電大賣場、銀行、票務中心甚至還有展覽中心、小型室內迪斯尼游樂中心、 賭場等。而且常常舉行定期的大減價(on sale),適合各階層人士休閑消費

  4、馬來西亞的雙峰塔

  位於安邦路的雙峰塔, 是吉隆坡最主要的建築物, 高達452公尺, 是馬來西亞國營石油公司出資,建築師塞薩爾·佩利設計的, 曾經是世界最高的商業大廈。雙峰塔的設計獨特, 是一個集購物、休閑兼娛樂綜合性質的休閑購物中心, 雙峰塔里的陽光廣場約有270間店鋪, 其中有大馬最大的零售商, 如百盛公司(ParksOn)、伊斯丹(Isetan)和馬克史賓斯(Marks and Speneer)等。

  5、馬來西亞的Mid—Valley Megamall

  Mid—Valley Megamall是吉隆坡最具規模的購物中心, 位於數條高速公路的交匯處,其中包括一條直接通往市中心的主要交通幹道, 占地450平方口尺, 樓高5層半, 每層足有5公裡長, 整個商場共有430間商鋪。另外還有一間酒店、一個會議展覽中心及寫字樓部份。Mid—Valley Megamall的市場定位以針對大眾化中層收入消費者為主, 共5層高, 包括3間主力店一一約1.4萬平方米的家樂福倉儲式超市、約2.2萬平方米的包括地庫超市的吉之島百貨公司(日本)、以及一間約1.8萬平方米的Metrojaya 百貨公司(馬來西亞), 除此之外, 還包括一間亞洲區最大的多屏幕電影院、一間馬來西亞最大的健身中心、一間最先進的保齡球館及一間一站式購物服務的高科技電腦中心。該購物中心還設有500間商鋪及食肆, 主要由本地業者經營。

  東南亞地區shopping mall的成功經驗表明雖然 shopping mall產生於高度發達的美國, 但在擁有足夠的消費能力支持的情況下, 採用科學的運營機制,shopping mall同樣可以在收入水平較低的國家成功。東南亞國家擁有與我們相近的文化, 吉隆坡和馬尼拉等城市也與我國的北京、上海等城市接近的收入水平和消費能力, 作為重要的旅游城市, 大量的旅游人口都提高了這些城市的消費能力。因此, 這些國家的成功經驗不僅可以增強我們發展 shopping mall的信心,還可以提供寶貴的經驗借鑒。相信在適應我國國情的基礎上,通過借鑒成功經驗和引入先進的管理理念和機制, 我國的 shopping mall的發展之路將會越走越寬。

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  • MALL開發商如何與異地管理顧問更有效地合作[1]
  • SHOPPING MALL的經營理念、管理方式亟待更新[2]
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評論(共2條)

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71.58.91.* 在 2014年9月18日 05:00 發表

國內例子提及太少。

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Mis铭 (討論 | 貢獻) 在 2014年9月18日 09:56 發表

71.58.91.* 在 2014年9月18日 05:00 發表

國內例子提及太少。

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