商業規劃

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商業規劃(Business Planning)

目錄

什麼是商業規劃

  商業規劃指預測商業的發展並管理各項資源以適應其發展的具體方法或過程,以指導商業項目的設計與開發。

  商業規劃是人類為了商業的發展中維持商業活動的空間秩序而做的未來空間安排的意志。從本質意義上,商業規劃是人居環境各層面上的、以商業層次為主導對象的空間規劃。

商業規劃的分類

  商業規劃大體可以分為區域性商業規劃、城市功能區商業規劃和專項商業規劃三大類。

  區域性商業規劃主要針對城市各城區和鄉鎮的商業發展進行的規劃,具體講是在對特定區域的區情、商業發展現狀和未來需求進行深入分析的基礎上,對該區域內商業在未來某個特定的時間區間內的發展目標和方向、商業設施空間佈局和業態比例、重點商業設施的規劃、促進商業發展的政策措施等做出具有前瞻性的框架性規定,並以規劃的形式所體現的具有約束力和指導性的政策文件。如北京崇文區商業規劃、北京朝陽區商業規劃。

  城市功能區商業規劃是針對城市功能區的商業服務體系進行的規劃,具體講是在對功能區的特點、功能區對商業服務體系的要求和對功能區目標市場進行深入分析的基礎上,對該功能區商業服務業在未來某個特定的時間區間內的發展目標、發展模式、商業設施空間佈局和比例結構、促進商業發展的政策措施等做出具有前瞻性的框架性規定,並以規劃的形式所體現的具有約束力和指導性的政策文件。如北京中關村商業規劃、北京CBD 商業規劃。

  專項商業規劃是對城市商業流通鏈條上的某個環節或某個領域進行的專項規劃,對其發展方向、發展模式、政策措施等做出框架性規定,使流通環節更加順暢,推動流通效率的提升。如農產品流通規劃、物流規劃和商業利用外資規劃等。

  這裡所提的商業主要包括批發零售貿易業餐飲業和生活服務業,在功能區的商業發展規劃中,還涉及產業服務的內容。

商業規劃的功能

  商業規劃的制定,對引導區域商業健康有序發展,提升流通效率,更好地滿足居民需求,拉動區域相關產業體系發展,促進區域經濟增長,具有重要意義。

  (一)細化、補充和完善城市和區域總體規劃

  (二)引導商業健康、有序發展

  (三)推動商業跨越式發展

  (四)引導社會投資和關聯產業發展

  (五)為相關政府主管部門行使職能、制定政策提供依據

商業規劃的編製

  一、如何制定商業規劃

  (一)制定商業規劃的主要步驟

  1、成立規劃編製小組

  2、規劃調研與基礎資料的收集、整理和分析

  3、規划起草和修改

  4、規劃審議和通過

  二、編製商業規劃的基本原則

  (一)系統思維、廣域視野。

  (二)立足長遠、和諧發展。

  (三)科學預測、前瞻規劃。

  (四)體現先導、產業協調。

  (五)因地制宜、重點突出。

  三、商業規劃的主要內容

  (一)規劃背景分析

  (二)發展目標和發展思路

  (三)商業發展的總體佈局

  (四)商業發展重點

  (五)規劃實施保障措施

法日英商業規劃的比較[1]

  法國、日本、英國的商業都經歷了相當長時期的自由競爭和發展.政府基本上不幹預.而是通過制定商業規劃來引導和規範商業的發展,但由於它們的具體國情不一樣.在制定商業規劃的做法上不盡相同,實施效果也不一樣。

  1.制定商業規劃的主體

  法國和日本的商業規劃是由中央政府制定並出台的.且均咀法律形式頒佈和實施。法國政府1973年出台了《羅耶法)(the Royer Law),日本政府1938年制定了《百貨商店法》(the Department Store Low),1974年又出台了《大店鋪法)(the Large Department Store Law),取代了《百貨商店法》。英國的商業規劃是由各個地區制定的,英國政府沒有統一規劃。如英格蘭、威爾士、蘇格蘭和北愛爾蘭都分剮制定了本行政區域的商業規劃指導綱要。

  2.制定商業規劃的出發點

  法國從20世紀60年代中期以來,大型零售網點(營業面積通常在1000平方米以上)發展迅速.而城鄉小零售商卻不斷減少。1968年法國只有12家大型超級市場,1973年增加到207家,而且大型超級市場的規模不斷擴大。1963年法國最大超級市場的占地面積為2500平方米。

  1973年這一數字增長了近10倍.有一家超級市場的占地面積達23000平方米。由於大型商業網點尤其是大型超級市場的迅猛發展.對中小零售商形成了衝擊.應小零售商和地方政府的要求.法國政府制定並頒佈了《羅耶法》。法國也因此成為世界上最早對零售業進行立法管理的國家之一,其宗旨是保護零售商尤其是小零售商的利益。與法國一樣。日本政府先後制定和實施的《百貨商店法》和《大店鋪法》的主要目標也是嚴格限制大店鋪的發展.保護中小零售商的利益。

  英國從20世紀60年代中期以來.城郊零售業發展相當迅速。初期主要是超級商場、大型超級市場廈倉儲式商店的快速發展,後來建立了許多城郊購物中心.20世紀90年代以來又出現了工廠直銷店(又稱名牌村)等新的商業業態。城郊零售網點的快速發展對英國城鎮中心零售業產生了影響。以食品店為例。

  1961年在英國城鎮中心有147000家食品店,1980年有58070家.1997年則銳減到28700家。特別是城郊購物中心、工廠直銷店等出現後.大大改變了人們的消費習慣.使得城鎮中心零售業的發展受到了很大衝擊。為保護城鎮中心的零售業,促進城鎮和郊區商業的協調發展,英格蘭、威爾士、蘇格蘭和北愛爾蘭分別制定並實施了本地區的商業規劃指導綱要。

  3.市場準入的資格備件

  法國的《羅耶法》對開設大型零售網點作出了限制性規定,即設立占地面積1000平方米以上的零售網點.或在社區居民超過40000人的地區設立占地面積1500平方米以上的網點必須經過審查。

  日本《百貨商店法》則規定,1500平方米以上(大城市3000平方米以上)百貨商店的設立、營業時間和擴大營業面積均須經過通商產業省審查。1974年實施的《大店鋪法》又將須審查的商店分為兩類.第一類是店鋪面積超過1500平方米的商店(在東京的23個區和人口超過100萬的城市的商店面積超過3000平方米),第二類是店鋪面積在500平方米和1500平方米之間的商店。

  對第一類商店的審查要求十分嚴格.對其開設申請、擴大營業面積、改變營業時間、改變歇業天數等部須進行審查。

  英國英格蘭1988年出台的商業規劃指導綱要提出,規劃不是限制零售商或零售業態之間的競爭,但是要考慮零售網點規模過大或增長過快所帶來的負面影響。這一綱要在20世紀90年代進行了幾次修訂.引入了城鎮中心商業發展的“生命力和活力”概念。提出要建立城鎮中心零售業“健康”指標體系併進行監測.以保持城鎮中心和城郊零售業健康協調發展。此外,綱要還要求城市規劃部門在規劃啦明確未來的零售網點用地。把城市規劃與城鎮、郊區商業發展有機結合起來.使商業規划具有可操作性。

  4.資格審查程式

  法國的《羅耶法》規定申請者的開店申請由地區商業規劃委員會進行審定。該委員會由20名成員組成,其中9名由地方選舉產生.9名來自商貿領域,2名為消費者協會的代表.國家商業規劃委員會則對地區商業規劃委員會作出的審青決定進行申訴審查。國家商業規劃委員會也由20名成員組成,分別由城建、交通、衛生、環境、能源等相關方面的專家組成。

  日本《大店鋪法》規定,設立店鋪面積超過1500平方米的商店(第一類商店)的申請者須先向地區商業管理委員會提交詳細的商業計劃,地區商業管理委員會要聽取地方商會(成員包括小零售商)的意見,在此基礎上.通商產業省對地方機構和居民提供的情況進行彙總審查。審查過程一般需一年到一年半左右的時間。

  英國英格蘭的各郡(區)根據中央政府的法律性或政策性的框架制定自己的具體規劃政策,由環境大臣對各郡(區)規划進行審查.以保證地方規劃與中央政府的指導思想相一致。威爾士、蘇格蘭的規劃體制與英格蘭相同。北愛爾蘭的商業規劃管理體制相對比較集中。由環境部負責制定和實施規劃。在聽取對審查結果的意見時.地方政府和社會團體才能參與進來。

  5.商業規劃實施效果

  從實踐看,法國《羅耶法》的實施效果並不理想。從20世紀60年代末到90年代中期.法國占地面積超過或接近1000平方米的大型零售網點持續激增。1996年,大型超級市場和超級市場在法國食品零售市場的份額占到84%,遠遠高於歐洲其他大多數國家。分析其原因:一是社會經濟環境發生了變化。《羅耶法》出台時正是法國社會經濟變化很快的時期,更多的消費者想居住在城市中。他們擁有汽車,而大型零售網點提供的便利則大大迎合了消費者的需求。二是缺乏統一的審查標準。《羅耶法》雖然對開設大型零售網點作出了限制性規定.但對被審查的對象缺乏具體量化的審查標準,特別是《羅耶法》對如何判斷一個大型零售網點的設立是否符合市場需求沒有作出具體規定,從而使審查體系缺乏統一性和穩定性,審查機制比較鬆弛。三是《羅耶法》未能與城市規劃有教結合起來。法國的規劃有結構規劃和地區規劃兩種類型.前者為指導性的,後者具有法律效力。只有制定地區規劃的城市才享有土地使用規劃權,目前法國約有96%的城市制定了地區規劃。

  但不論是結構規劃,還是地區規劃,都報少涉及零售方面的內容。從而導致對零售網點的審查常常與城市功能不相統一,有時甚至相互沖究,與城市的實際需求相矛盾。

  與法國相反,日本《呋店鋪法》的實施則取得了明顯的成效。該法規定的繁雜、嚴格的申請程式和條件.不僅限制了日本大型零售商的發展.而且也有效阻止了國外零售商的進入。1979年.日本申請開設大店鋪的數量為1600家左右.1982年,申請教量降到300家左右。《大店鋪法》對日本大型商業網點的發展、零售網點的規模和密度產生了深遠的影響。形成了以中小商店為主體,丈中小商店共同發展。競爭有序的流通格同。1997年.日本共有150萬家零售企業。其中最大500家零售企業銷售額只占全社會銷售總額的30%。英國英格蘭1996年修訂的商業規劃指導綱要對英格蘭零售業發展也產生了積極的影響,不僅大多數商店選址合適.而且零售業態結構比較台理。

  6.商業規劃的新動向

  近年來.大多數歐洲國家日益加強了對大型商業網點發展的限制。法國政府鑒於《羅耶法》實施效果不理想。於20世紀90年代初期對《羅耶法》進行了修訂.在此基礎上形成了後來的《洛夫林法》( the Rafferin Law)(1996年)。《洛夫林法》對零售網點的設立作出了更為嚴格的規定:(1)新設或新增面積超過300平方米的零售網點以及營業面積超過1000平方米的大型零售網點調整經營產品均須經過審查。(2)由地區商業委員會行使審查職能,該委員會由6名成員組成,其中包括所在城市和鄰近人口最多城市的市長。(3)地區商業委員會在審查時須考慮所在地區供求關係商圈內零售網點發展狀況以及對已有零售網點、就業和潛在市場競爭的影響。

  (4)通過投票產生審查結果,申訴請求則由國家商業委員會受理。(5)地區商業監測中心必須提供本地區的商業結構規劃及本城和鄰近城市零售網點服務區的市場情況。在審查申請者的{殳店申請時,市場需求成為重要的評判因素之一。這也是法國零售政策首次體現這一原則。此外.法國政府還對非強制性的結構規劃增加零售業發展內容給予了更多的關註.使法國政府對商業發展的規劃指導愈加有效。

  但長期以來對大型零售網點發展進行嚴格限制的日本,卻於20世紀90年代初期開始逐步放寬了設立大店鋪的限制。據分析,直接原因一是來自於美國多年來施加的要求日本放寬市場準入限制的壓力.二是隨著折扣店便利店及一些新業態的迅速發展.原有法律的限製作用已經難以奏效。1991年修訂的《大店鋪法》簡化了設立大店鋪的申請程式,1994年修訂的《大店鋪法》又進一步放寬了申請條件。《大店鋪法》修訂後,日本國內申請設店的數量迅速增加。據統計。1995年的申請數量達到1982年的7倍,近年來500平方米以上的新商店開設數量年均增長12%。

  2000年.日本又廢止了《大店鋪法》,取而代之的是三部商業法律。即《大店鋪選址法)(the Large RetailLocation Law)、《城市中心促進法》(the Urban Center Stimulation Law)和《城市規劃法(修訂本)》(the A—mended City Planning hw)。(犬店鋪選址法》將大店鋪設立和擴大營業面積的審批權下放到地方政府.要求地方政府在審查過程中運用透明的環境標準(如交通、噪音等),這些標準列在中央政府發佈的指導意見中.上述三部商業法律與原《大店鋪法》相比,其出發點從主要保護中小零售商的利益轉向了保護城市環境。防止噪音和環境污染,審查原則從經濟利益原則向社會效益原則轉變.審查職能也從中央政府下放到了地方機構。

西方商業規劃對我國的啟示[1]

  目前.我國北京、上海、廣州、大連、青島等10多個城市已相繼出台了城市商業規劃,大多數城市尚未制定商業規劃。已經制定的城市商業規劃的主要問題是約束力差。指導性不強,實糟效果也不理想,總體上看尚處於制定和實施規劃的探索階段。上述對西方一些發達國家的經驗和做法的比較分析,對我國進一步搞好城市商業規劃工作,促進商業的健康有序發展有積極的借鑒作用。

  第一,高度重視城市商業規劃工作的重要性

  積極推進我國傳統商業向現代商業轉變.加快建立新型現代商業體制。進一步發揮現代商業對國民經濟的先導作用和帶動作用,是當前及今後一個時期我國商業工作的主要任務。做好城市商業規劃工作.是實現這個目標的重要途徑。法、日、英等西方發達國家對制定城市商業規劃都十分重視.這是市場經濟條件下政府管理商業和推動商業發展的重要職能。制定和實施城市商業規劃有利於合理配置商業資源,優化商業結構,發展現代化商業;有利於增強城市功能。促進城市區域經濟及社會協調發展,提高城市綜合競爭力;也是適應加入WTO後商業領域壘面對外開放的新形勢,提高商業利用外資質量和水平的需要。目前我國不少城市政府部門對此沒有給予足夠的重視,有的沒有把制定規劃擺到議事日程.有制定規劃也只是為完成“任務”,使規劃流於形式。當前城市政府部門應儘快轉變工作方式,把制定和實施城市商業規劃作為市場經濟條件下政府指導商業發展的重要職能.切實發揮對城市現代商業發展應有的指導和促進作用。

  第二.加強對城市商業規劃的巨集觀指導

  我國有300多個大中城市,分佈在東、中、西部,不同城市的功能定位產業結構基礎設施、消費水平等差別很大.因此,不宣搞全國統一的規劃.可借鑒英國的做法,應主要由各個城市的政府部門負責制定和實施本城市的商業規劃.這樣才能做到既切合城市的實際.又便於具體操作。但由於推進商業現代化是我國整個現代化進程的一個重要戰略舉措.國家對地方制定城市商業規劃又有必要加強巨集觀指導,通過提出全國商業現代化的戰略目標和規劃應遵循的指導原則.使地方城市商業規划具有一定的前瞻性和巨集觀性。避免出現“各自為政”.真正做到巨集觀上一盤棋,地方上可操作,引導效果比較好。

  第三,提高商業規劃的科學性和系統性

  制定城市商業規劃涉及到許多方面.既要及時把握國外商業和全國商業最前沿的發展情況和態勢,又要準確分析和判斷本地區的城市商業發展環境與市場發育狀況。涉_及生產、消費、城建、土地、規劃、環保、衛生、安全等許多環節.是一個比較複雜的系統工程。因此,制定規劃必須註重其科學性和系統性。一方面,要借鑒國內外做法.著手研究和制定一套科學的指標體系.以提高城市商業規劃的水平;另一方面.要從整個城市發展和城市現代化城市競爭力的高度去系統研究城市商業的定位、功能、結構和戰略,制定高質量、高水平、操作性強的城市商業規劃。

  第四,增強城市商業規劃的影力和約束力

  城市商業規劃如果沒有一定的影響力和約束力。就失去了其作為規劃的指導作用。從國外經驗看,增強城市商業規劃的影響力和約束力的關鍵,是要做到以下四個方面:一是要把城市商業規劃與整個城市建設規劃相互銜接起來.在商業選址、土地規劃、環保等各方面密切配合商業規劃的實際;二是要實行嚴格的市場準入制度.資格條件能夠置化的一定要量化:三是審查程式要公開、透明,積極推行“聽證制”.儘可能讓社會公眾廣泛參與迸來:四是條件成熟時。要在有關全國性商業法規中確立制定城市商業規劃的法律地位。此外,我國地方出台的城市商業規劃。初期可以作為經濟政策發揮指導作用.經過實踐試行和調整後.要儘可能以地方行政法規或法律的形式頒佈旌行。

參考文獻

  1. 1.0 1.1 榮朝霞.法日英商業規劃比較及思考.中國人民大學商學院.中國流通經濟2003年11期
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