商業物業
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商業物業(Commercial Property)
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商業物業是指能同時供眾多零售商和其他商業服務機構租賃，用於從事各種經營服務活動的大型收益性物業。商業物業有兩層含義：一是以各種零售商店(或櫃臺、樓面)組合為主，包括其他商業服務和金融機構在內的建築群體；二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經營收入的物業。現代商場百業陳雜，不僅有多家零售商店、專業商店，還有各種服務業、娛樂場所、銀行等。[1]
商業樓和商務樓屬於兩個不同的範疇。有人經常把辦理商業事務的物業或辦公樓(即寫字樓)稱為商務樓，並把兼有辦公與居住功能的大樓稱之為商住樓。其實，二者的稱謂雖有差異，但都屬於商務樓範疇。商務樓即商務辦公樓或叫寫字樓，是企業進行與商品生產、流通有關的業務聯繫、洽談、合同簽約與落實等經濟活動的場所。但商業樓字則是商品現場買賣(交易)場所，有的稱商業場所(簡稱商場)，如商店、超市、購物中心等。在現代城市建設中，商業樓宇已逐漸向綜合型轉化，如英國的米爾頓·凱恩斯購物中心，其占地120公頃，建築面積達125萬平方米，是世界著名的綜合性購物中心。[2]
商業物業的特點[2]
1．規劃科學、實際
商業活動與人們的生產、生活關係密不可分，隨著我國經濟的快速發展，商業的現代化水平也在不斷提高，人們對商業樓宇的建設在合理、便利等方面的要求也越來越高。因此，商業樓宇建設時，對商業樓字的佈局、規模、功能、檔次等方面都要更加合理、科學，更加符合社會、經濟發展和消費者的需求。所謂規劃的科學、合理，是指商業樓字的建設一定要與周圍地區的人口數量、交通、購買力、消費結構、消費群體的文化層次等特點相適應。
2．結構設計新穎、有特色
由於人們生活水平的不斷提高，其消費習慣也發生了很大變化。消費者都希望在舒適、高雅、便捷的環境中輕鬆購物，甚至把購物作為一種享受和樂趣。因此，商業樓宇在設計時都努力做到新穎、別緻而有特色，佈局比例合理，內部裝修顏色協調。有的還配置一些噴泉、瀑布、陽光走廊等小景點，令人賞心悅目，流連忘返。
3．選址、設施與規模能滿足不同層次的消費需求
商業樓宇要根據城市人口的數量、密集程度、顧客的多少，做到分散與集中相結合。因此，高檔的商場要選在人口密集、流動人日量大的繁華鬧市區，而一些日用小百貨店、一般的副食商店就應設在各個居民區，以便就近服務。由於大城市的常住和流動人口多，居民消費水平也較高，因而所需要的商業服務設施也要齊全而先進，物業檔次也高。
商業物業的類型[3]
(一)從使用功能上分
(1)單一型。商業樓宇的營業面積全部供商品零售使用。
(2)綜合型。商業樓宇的營業面積不僅供商品零售使用，同時還有飲食、娛樂、商品展示等，也有大樓的其他部分為辦公用房或者居住用房。
(二)從佈局結構上分
(1)封閉型。指顧客購物時不進入櫃臺裡面直接挑選商品，而由售貨員拿商品給顧客挑選。傳統的商店一般都是如此，目前仍然存在，特別是出售貴重物品如金銀珠寶、鐘錶儀器等的商店或櫃臺。
(2)敞開型。指商品擺放在無阻攔的貨架上，供顧客直接取貨挑選。如超市、倉儲式購物中心及百貨商場里的大型家電、服裝櫃臺等，書店也在增加開架的方式。
(三)從物業檔次上分
(1)經濟型。指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業，開支小、成本省。
(2)豪華型。指大型商場、高級商場乃至著名的專賣店，出售的商品量大或是高檔，其建築獨具風格，設備、設施齊全，裝修、裝飾豪華，設有彩色電視監控器、玻璃破碎感應器，手動腳動應急報警開關、紅外線區域設防系統以及消防系統，收款聯網系統、空調系統、客貨分用電梯，購物車輛、停車場等。
商業物業管理服務[4]
1．商業物業管理服務的特點
(1)重視樓宇及設備設施的管理
商業場所的樓宇及設備設施的管理是物業管理的一個重要組成部分，物業管理的主要職責就是接受業主的委托，管好、用好大樓的所有設備設施，使之能夠保值、增值。它直接關係到商業場所中營業環境的優劣，是物業管理中比較複雜的內容。
(2)重視安全管理
商業物業中的客流量非常大，容易發生安全問題，因此安全保衛實行24小時的值班巡邏，另外擁有智能化監控系統，對商場進行全方位監控，可為客戶提供安全、放心的購物環境。
(3)註重營造商業氛圍
在競爭越來越激烈的今天，商戶往往很重視商廈的整體格調和品位，逐步強調溫馨、自然、和諧的人文環境，物業管理者要註重每個細節的管理，在滿足客戶的購物需求的同時，給人以美的享受。
(4)靠服務質量贏得市場
隨著市場經濟的發展，人們生活水平的提高，人在需求物質生活的同時，更註重的是精神享受，尤其在市場競爭如此激烈的今天，人們在選擇消費場所的同時更看中的是其服務質量。
2．商業物業管理服務的內容和要求
(1)建築物及設備設施的日常維修及養護
商業物業的設備設施投資額大、技術先進、種類多、維修費用高，它的日常維護管理不同於居住類物業，這類物業的使用人，不像居住類物業業主那樣關註物業的硬體維護，因此，物業管理者應完善設備的三級保養制度，工程部管理人員不能坐等報修，要經常到現場巡視，儘早發現安全隱患並及時解決，保證設備設施的正常使用及運行，確保營業秩序的正常進行，避免造成不必要的損失。
(2)安全管理
商業場所的安全管理是保證物業安全使用和社會安定的重要保證，是物業管理中的一項重要內容。一般應從三方面入手，第一要重視消防安全管理，建立消防責任制，完善管理制度，商場中電氣設備比較多，客流量大，安全隱患多，因此要註重設備設施的日常維護，尤其是電梯、照明等電氣設備，同時要加強消防知識的宣傳，定期舉辦培訓及消防演習；第二要重視保衛工作，制訂相應的責任制度及常見突發事件的應急預案，一般可以在商場內安排一些保全人員巡邏，避免偷盜等影響治安的現象發生；第三要註意車輛的管理，應安排專門人員進行車輛的引導和疏通服務，以免交通阻塞，給顧客帶來不便。
(3)環境衛生管理
商業場所的環境衛生管理要求比較高，要做到流動保潔，時刻保證商場的清潔衛生，保持良好的購物環境。首先要註意高檔裝飾材料的清潔，如大理石牆面或地面，用專業的清潔劑，同時按照規範的操作方法進行清潔：其次，由於商業場所的客流量大，尤其是節假日或天氣不好的情況下，給保潔工作帶來很大的工作量，要求保潔人員按照具體的操作規程作業；第三，大範圍的衛生清潔工作要放在非營業時間進行，營業期間必要的保潔要註意不能給顧客帶來不便。
(4)綠化管理
做好商場內的綠化工作能對物業起到相得益彰的作用，現代商業物業的空間造型講究簡潔、利落、大方，而綠化的造型則是千姿百態、高低疏密各自不同，這樣兩者就形成了呼應，更增加了商業樓宇建築的藝術表現力。
(5)裝修管理
新商戶在入住商場的時候，一般都要進行鋪面裝修，由於市場上的施工隊伍良莠不齊，存在施工安全隱患。管理處要嚴格按照規定的程式對商戶裝修方案進行審批，辦理進場施工手續。需要動火時，要辦理動火證，施工時管理人員要每天到現場巡視，指導規範施工，註意火災隱忠。同時防止施工時破壞相應的設施設備，如煙感器、溫感器、噴淋裝置等，另外還要註意不要影響其他商戶的正常營業。
(6)廣告宣傳
商家為了宣傳其商品，往往會做一些廣告來吸引顧客，為了保持商廈的整體形象及特色，商戶的廣告一般由商戶提出設計要求，由物業服務企業對廣告的外形、尺寸等進行統一規劃並管理，可以採用巨幅廣告牌、燈箱、條幅、櫥窗展示等形式，其費用分擔應遵循“誰受益、誰負擔”的原則。
(7)強化服務意識
商業場所的物業管理既有其他物業的共性，也有其特殊性。由於商業物業的管理起點高，對物業管理人員的素質要求高，因此，要牢固樹立“全心全意為客戶服務”的宗旨，“想客戶所想、急客戶所急”，運用先進的管理手段，對物業的各種設備設施進行維修養護管理，保證系統的正常運行，提升管理服務水平，為顧客提供舒適的購物環境。
商業物業的租賃管理[4]
商業物業也是收益性物業的一種，物業的所有人主要是通過依靠經營商業鋪面的出租而贏利，為了使所有人儘快收回投資、物業管理者獲取更大的利潤空間，其中租賃管理應作為主要工作內容來抓，一般包括如下內容：
1．商場承租戶的選擇
(1)經營商品的種類
根據商業物業規模大小、檔次的不同，在選擇承租戶時要考慮所經營商品的種類。對於大型商場，其經營種類越齊全越好，因此就要多選擇商家，經營不同的商品，種類越多越好，最好爭取一些經營品牌商品的商家，來提高物業檔次。對於小型商場，面向居住區服務的，就要儘量選擇那些經營日常消耗量大的生活商品的商家，來滿足人們的日常需求。
(2)承租商的構成比例
承租客商根據其租賃期限的長短依次分為基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶。基本承租戶的租期最長，對於穩定商業物業的收入起到關鍵作用；主要承租戶的租期比較長，起到穩定性作用；一般承租戶的租期最短，其流動性比較大。根據有關管理經驗認為，三者的最佳比例構成為50％、30％、20％，即整個商業物業營業面積的50％為基本承租戶，30％為主要承租戶，其餘20％為一般承租戶，這樣能夠使整個商業物業健康、有序、穩定地向前發展。
(3)承租商的資信情況
承租商的資信情況具體包括承租戶的聲譽及其財務狀況。聲譽是對商家在社會上誠信度的評價，具有良好聲譽的企業有著良好的企業文化和較高的經營管理水平，往往也會受到顧客的認可，經濟效益前景較好，可以作為選擇對象。財務狀況能如實地反映出商家的經營水平，也是物業管理者在選擇時應考慮的因素，可以通過銀行、稅務、工商管理機構等多方面瞭解商家的財務狀況和支付能力。
2．租金的確定
(1)租金的構成
商業物業租金的構成包括基礎租金、百分比租金、相關代收代繳費用以及公攤面積的維護費用。其中基礎租金是業主收取的與承租戶營業額不相關的一個最低費用，是業主能夠接受的最低水平。百分比租金是商業物業所特有的一種租金形式，是根據承租戶的營業額乘以一個百分比所得到的金額，一般作為基礎租金的附加部分，只對超出某一營業額的部分收取。代收代繳費用是指水、電費用。公攤面積的維護費用根據所租用面積進行分攤。
(2)租金的影響因素
商業物業的租金應根據物業所處的地理位置、物業的檔次、服務水準、附近商場的空置率等多方面因素考慮，同時還要考慮市場的供需狀況，計算出每層、不同攤位的每平方米合理租金。實際上，租金的確定沒有固定不變的模式，都會結合當地的實際經濟情況、物業的成熟度、商業品牌的知名度等方面綜合考慮，但不管如何確定，都要在租賃合同中詳細說明，避免不必要的糾紛。
(3)租金的調整
如果承租戶的租期較長，考慮到資金的時間價值，還應該在租約中規定相應的租金增長率來調整租金，為了合理分擔通貨膨脹帶來的風險，一般規定租金增長率最高限，超過最高限由物業所有人來承擔風險，最高限以內的風險則由承租戶來承擔。
3．租賃合同的簽訂
物業服務企業代表業主的意願，根據物業特點、市場情況等相關因素，與選定的承租戶簽訂租賃合同，將物業的使用權交給承租戶，同時承租戶按時將租金交給出租方。通過租賃合同的簽訂，保障了物業租賃雙方的合法權利和義務，明確了雙方的責任。物業租賃合同的具體內容應包括：
(1)合同當事人
即承租方和出租方的自然情況。
(2)標的物
(3)租賃用途
考慮到商業樓宇的整體形象，同時為了規範管理，一定要在合同中寫明經營項目種類，如要變更經營項目類別，要事先與管理者溝通。
(4)租金支付方式
合同中要明確租金的支付方式及交租日期；公共部位的養護費用及水電費用的分攤，原則上應根據每個承租戶所承租面積的比例分攤。公共部位包括大廳、顧客休息處、通道、樓梯間、衛生間等及其他共用部位。
(5)雙方的權利和義務
這是合同的主要部分，越詳細越好，以便出現糾紛時作為評判依據。
(6)營業時間
應確定統一的營業時間，尤其是大型的商廈，一定要規範管理。對一些小型商場或其他商業場所，特殊情況可以靈活掌握。
(7)違約責任
即雙方在違反合同時所應承擔的責任。
(8)免責條款
遇到人力不可抗拒的情況如戰爭、颱風、海嘯、洪水、火災等，導致雙方損失的，雙方互不承擔責任。
(9)糾紛解決的方式
當雙方發生糾紛時，可先採取協商方式解決，協商不成再調解，調解不成最後採取仲裁的方式解決。
(10)其他條款
如折讓優惠等。
4．建立良好的租賃關係
雙方簽訂了租賃合同，就表明雙方的租賃關係成立。物業服務企業就要與租戶建立良好的租賃關係，共同履行各自的權利和義務。在合同履行期限內，雙方合作得好，是事業成功的一半，同時也有利於承租戶續簽合同。
