物業租賃合同

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　　物業租賃合同是出租人與承租人就物業租賃事宜明確雙方的權利、義務的協議，也即以物業租賃為標的的契約。為了使物業租賃關係正常化、規範化和合法化，租賃物業時，當事人雙方應就物業租賃的相關事宜簽訂書面的物業租賃合同。^[1]

　　物業租賃合同具有以下法律特征。

　　(1)物業租賃合同是雙務合同是指物業租賃雙方都享有權利並承擔義務。

　　(2)物業租賃合同是有償合同指物業租賃雙方中任何一方在享有權利的同時，必須承擔相應代價。

　　(3)物業租賃合同是諾成合同是指物業租賃雙方意思表示一致就可以成立物業租賃合同。

　　(4)物業租賃合同是要式合同是指法律規定或物業租賃雙方約定必須採用特定的形式，來形成書面合同。

　　(5)物業租賃合同是繼續性合同繼續性合同是指合同內容非一次性給付可完結，而是繼續地實現的合同，其基本特色在於時間因素在合同履行上居於重要地位，總給付的內容取決於為給付時間的長短。

　　1．自願互利的原則

　　物業租賃合同應該是雙方當事人真實意思的表達，而沒有來自他人的欺詐和脅迫的行為。凡是不符合實際情況或採取脅迫、欺騙手段達到的租約或租約以外的其他協議事項，法律是不予承認和保護的。

　　2．公平合理的原則

　　物業租賃合同的內容必須是公平合理的，包括租金的確定也應按國家的有關規定，經雙方同意而定。

　　3．維護合法權益的原則

　　這就是說要維護雙方的合法權益，既要保障承租人的正常使用，滿足承租人生產和生活的需要；又要保證出租人的利益，順利實現物業的價值和效益。

　　4．合法的原則

　　物業租賃合同必須符合國家有關法律、法規和政策的規定，也只有遵守國家有關法律法規和政策規定的物業租賃合同，當事人的權益才會得到法律的承認和保護。

　　物業租賃合同的主要內容包括：

　　(1)當事人姓名(名稱)及住所

　　物業租賃合同既是合同又是房地產權益的轉讓證書。它必須包括租賃雙方的姓名並且有承租戶和業主或業主授權代表簽名。如果租賃當事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱並有該組織或公司的被授權人員簽名並蓋上組織或公司的章。當事人的住所也是租約的必要要素之一，因為除非當事人有書面改變住所的通知，這樣在涉及以時間判斷違約責任時就可以有一個客觀的評判標準。法律判定租賃當事人之間的有關通知的送達都以租約上的地址為準。

　　(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況

　　①如果物業的出租包括了土地，則在租約中必須有精確的法律描述。如果出租的物業只是一幢大樓的一個部分，則只需提供大樓的地址及房間號碼。

　　②對於商業鋪面，除了地址、號碼的描述以外還必須有對承租戶使用的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約後。

　　③一個租約的物業描述中可能需要規定對出租空間的間隔、裝飾、設施方面的要求以及費用的分擔方法。有時這些具體的要求會使租約顯得冗長和複雜，這樣租賃雙方可另立一個補充合同作為正式合同的有效附件。

　　(3)租賃用途

　　租賃用途也是租約中的一個重要條款。例如在辦公樓和工業物業租約中非常流行的一條限制性條款，限制承租戶使用房子“只能用於一般租約規定的用途，而不能用於其他目的”。住宅的租約也可以包含限制性條款，如限制住在此租賃物業中的人數。這些限制條款的用詞必須清楚和不含糊。因為法院是根據限制條款的含義來解決爭端的，如果沒有書面的限制性條款，承租戶可以將房子用於任何合法的用途。對於多用戶大樓來說，限制房屋用途的另一方法是制定“大樓管理規則”，它規定了更為詳細的處理日常事務的方法，如承租戶如何使用公共場所、停車場和大樓的運營時間。這些規則是為了保護物業的良好狀態、維護物業的聲譽和安全以及促進所有承租戶的和睦協調關係而設計的。

　　(4)租賃期限

　　①租約期限的表達應該完整、明確，在說明整個期限長度的同時，寫明開始和終止日期。例如：租期年從2006年6月1日起至2036年5月31日止。

　　②在租約期限的條款中常常涉及續租的優先權條款。此條款給予承租戶在規定的條件下，有權續約一段時間。優先權條款一般都規定了承租戶提前通知的時間要求，也確定了通知的形式、遞送方式、通知接受人、續約的期限以及租金多少等。

　　③在某些租約的租賃期限條款中還常常包含有允許承租戶在支付罰金後可提前中止租約的內容。有的租約中還有在租約期限到期後給予承租戶優先購買該物業的選擇權。

　　(5)租金及交付方式

　　①租金支付的時間、數量、支付地點及收款人在租約中必須明確規定。

　　②有的租約規定了租賃保證金，作為承租戶期滿拒遷房屋、延付房租、損壞房屋給業主帶來損失的保證。保證金一般為1至3個月的房租，例如深圳市規定3個月。

　　③在租金及支付方式條款中必須加入一條“允許業主在必要時調整租金的條款”。這是一條極有價值的條款。租金率的調整條款有以下3種方式：

• 逐步上升條款。這個條款規定了經過某個規定時間後租金可有一個規定的增長。例如，一個長期租約可能要求前兩年每月支付3000元，第3年起每月支付4000元，最後兩年每月支付5000元。逐步上升條款經常用於商業用戶，目的是幫助新的生意或新的專業人員在事業上的起步。

• 指數條款。這個條款的特征是將租金的調整與某種指數結合起來。最經常被使用的是物價指數。例如租約中可以確定：“現在每月租金1000元，以後每年的月租金的變化要與物價指數的增長率相同”。除了物價指數以外，其他如工資水平、稅率、公用事業費率以及物業的總的經營成本都可以作為租金調整的控制指數。

• 重新估價法。這種租金調整的方法是在雙方同意的某個約定的時間，按出租房屋重新估價的租金值來調整原有的租金值。也就是租賃雙方同意接受“市場租金”。但這種估價必須由獨立的估價師來進行。

　　(6)房屋的修繕責任

　　從前面對物業租賃合同種類的討論中，可以知道，只有三純租約租戶才承擔維修費用。大多數居住和商業物業甚至一些工業物業的租約都要求業主負責所有使物業適合標準使用的必要修理，所謂的標準就是當地政府規定的建築規範及其他規定。我國的《城市房屋租賃管理辦法》中規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修理”，“租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定”。從這一規定中可以看出，為了避免不必要的糾紛，租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責任。在這裡要註意以下幾點：

　　①修繕責任包括兩個方面，一是修繕的範圍，或修繕的內容，即哪些內容是出租人負責修理，哪些是承租人自己負責修理。例如承租人由於自己生活和工作的特殊需要，超過當地建築規範所規定的標準安置的設備設施及用具，應由承租人自己修理。第二是修繕費用的承擔，即每一次修繕費用誰來承擔。一般來說，誰負責修繕誰就承擔相應的費用，但有時會出現不一致的情況。

　　②由於過失損壞的物業，由過失責任人負責。

　　③修繕責任要與租金作平衡。即修繕責任範圍的大小，承擔費用的多少是和租金的高低相關的。

　　④物業管理者在合法的前提下，應該起草一個儘可能免除那些超出其控制能力的提供維修和服務的責任。

　　⑤租約中應說明，如果物業被出售，業主的責任在出售之日結束，除了承擔將保證金歸還承租方或轉移給新的業主的責任以外，其他責任均由新的業主承擔。

　　(7)轉租約定

　　我國《城市房屋租賃管理方法》規定：“承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人”，“房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意”。儘管允許轉租會給業主帶來物業易於出租的好處，但也可能由於被轉租方(最終承租方)財務及經營狀況的不良導致出租方租金損失的風險和不必要的法律糾紛。因此一般來說，大多數租約中都明確規定禁止承租方未經業主書面同意轉租房屋。

　　(8)變更和解除合同的條件

　　《城市房屋租賃管理方法》中規定“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同”。

　　①符合法律規定或者合同約定可以變更合同或解除合同條款的。

　　②不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的。

　　③當事人協商一致的。

　　(9)違約責任

　　①承租方的主要違約行為有：

• 將承租的房屋擅自轉租。

• 將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的。

• 將承租房屋擅自拆改結構或改變用途的。

• 拖欠租金。*利用承租房屋進行違法活動的。

• 故意損壞承租房屋的。

• 租約終止後非法占有房屋的。

• 其他違反雙方規定的內容。

　　②承租方違約時，出租方可採取的措施。在合約中可規定，一旦承租方違約，出租方可採取以下的措施：

• 出租方在合約規定的時間內向承租方發出書面通知，說明違反合約的性質，要求出租方作出確實的努力，在合理的時間內去改正違約行為以免出租方採取終止租約的行為。

• 如果承租方的違約可以用修繕或替換損壞的部分來解決，而承租方在合理的時間內未作這些修繕或替換，業主或其物業管理者可以進入房子並且完成必要的工作，並將工程實際的合理費用清單交給承租方，加在下一次租金上一併收取。

• 承租方違約給出租方造成損失的，由承租方賠償。

• 如果承租方選擇終止合約的，上述的修理費和賠償金可從保證金中扣除。保證金不夠的，承租方在接到賬單時需馬上支付。*出租方有權通過法律訴訟的途徑來糾正承租方的違約行為。

　　③出租方的主要違約行為有：

• 不能保障承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有產權糾紛；在正常使用範圍和期限內，出租方干預承租方使用或毀約等。

• 不能保證承租方在租約規定的時間實際占有。一般來說影響承租方實際占有的情況有3種，一是前承租方因種種原因還沒有搬走；二是前承租方雖然人走了，但東西還沒有搬走，甚至還有廢棄物沒有清除；三是出租方對租賃房屋沒有整修或整修未完成。因而沒達到租約規定或國家有關法規規定的標準。這3種情況都使承租戶不能實際占有，都是違約行為。但有時業主或物業管理者為了避免違約而引起法律糾紛，可以在合約中規定這樣的條款——‘‘如果承租方在租約規定的開始日期不能獲得實際占有，這不能算是損害，也不影響租約的有效性和其他條款，除了出租方將放棄租金至承租方能獲得實際占有為止。”以此來保護業主或物業管理者的利益。

• 不能提供基本服務。由於出租方不能或不能完全提供基本的服務，在法律上會出現“推定驅逐”或“部分驅逐”的情況。“推定驅逐”是指出租方在提供基本服務方面的失職，造成承租方不能正常的生活或營業而必須離開另行擇居。“推定驅逐”的例子包括不能提供當地通常提供的熱和水，不修理已不能使用的房子等實質性的錯誤而使房子不能為承租方使用。“推定驅逐”為大多數國家的法律認定為終止租約、收回房子或賠償的基礎。“部分驅逐”是指承租方沒有搬出房子，但已不能按照租約規定的條件使用全部租用的房子。

　　④出租方違約時承租方可採取的措施：

• 發出書面通知，要求出租方在合理的時間內改正錯誤。

• 在合理的時間過後，出租方未能改正，承租方可以自行採取適當的措施以獲得所需要的必要服務，並可從應支付的租金中扣除因此產生的費用。

• 承租戶也可能拒付租金，直到違約情況被糾正。

• 對於出租方違約的，承租方可索取違約金，給承租方帶來損失的，應由出租方負賠償責任。

• 承租方可通過法律訴訟來糾正出租方的違約行為。

　　(10)當事人約定的其他條款

　　租賃合約中，當事人可根據各自的情況和要求以及市場的情況商定某些條款。這些條款包括：

　　①稅收與保險費的分擔。當今各國越來越多的租約中包括一個“稅收分擔”的條款。這個條款要求承租方除了支付租金外，還要按一定的比例分擔任何稅收的增加(如房地產稅)。很顯然這種稅收分擔條款對出租方的投資是極有價值的保護。保險費的分擔也與此類似。

　　②租戶的改建。通常，大多數租戶的改建被認為是定著物，是物業的一部分。在租賃結束時改建就作為物業不可分割部分歸出租方所有。為了避免日後的麻煩，租約中可規定：

• 承租戶的改建必須經出租方書面同意。

• 必須明確改建後新增部分的歸屬。

• 必須明確改建費用的承擔。一般來說改建費用由承租方承擔，但有時出租方對那些有利於提高自身物業價值的高檔改建也會同意承擔部分費用。在這方面出租方或物業管理者要儘可能將改建認定為承租方本身的需要，從而避免承擔相應的費用。

　　③用於生意的定著物處理。一個商業或工業的承租戶可以有權設置用於生意的定著物，如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯繫在一起的定著物看作承租方的財產，可以在租約結束前或結束時移走，但是建築要恢復到租戶搬進來時的狀況。條款的用詞在允許承租方移走生意定著物時是很關鍵的。一些租約規定物業必須恢復到“租戶搬進來的情況”，而另一些卻要求恢復到“這個租約開始的情況”。這些詞語上的微小差別可能對出租方有很大的影響。如對經過幾個續約期情況的長期租戶來說，承租戶在第一個租約期安置了固定物，然後在第三個租約期內移走了。如按恢復到“這個租約開始的狀況”，承租戶被要求修複的僅是第三個租期內所作的改動，而第一、第二個租期內作的改動就可以不包括在內，此時出租方(業主)就須自己承擔這些修複費用。

　　④保證金。一般租約要列出保證金的數量和種類以及在什麼條件下補充。保證金的使用方法以及保證金利息的歸屬，各地規定不同，物業管理者應註意當地有關保證金的規定。

　　物業租賃合同的簽訂，就標誌著物業租賃關係的確立。物業租賃關係一旦確立，租賃雙方就必須嚴格按照物業租賃合同的條款履行義務，如果發生物業租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當的法律途徑，向有關部門申請調解、仲裁或直接向法院提起訴訟。

　　需要註意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內，到當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　1995年，建設部第五次常務會議通過並頒佈了我國《城市房屋租賃管理辦法》。在該管理辦法中，指出城市公民、法人或其他組織，對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租，但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　①未依法取得所有權證的；

　　②司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　③共有房屋未取得共有人同意的；

　　④權屬有爭議的；

　　⑤屬於違章建築的；

　　⑥不符合安全標準的；

　　⑦已抵押，且未經抵押權人同意的；

　　⑧不符合公安、環保和衛生部門有關規定的；

　　⑨有關法律、法規禁止出租的其他情形。

　　在《城市房屋租賃管理辦法》中，還特別指出凡是將過去以劃撥的方式取得使用權的城市國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含的土地收益上繳國家。

　　同時，《城市房屋租賃管理辦法》還規定了城市房屋租賃實行登記備案制。凡進行房屋租賃的，需先向房屋所在地市、縣房地產管理部門提出申請，辦理登記備案手續，填寫房地產租賃申請審批表。房屋租賃的當事人必須在租賃合同簽訂後30天內向房屋所在地市、縣房地產部門提交下列文件，辦理申請房屋租賃備案手續：

　　①房屋租賃合同；

　　②房屋所有權證書；

　　③房屋租賃當事人的合法證件；

　　④人民政府規定的其他文件。

　　如果出租公有房屋，還需提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還需提交委托代管人授權出租的證明。

　　房屋租賃申請經房屋所在地市、縣房地產管理部門審查合格後，由該房地籍管理部門核發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》市房屋租賃行為的合法有效憑證。如果租用的房屋是從事生產、經營活動的，《房屋租賃證》就作為經營場所的合法憑證；如果是用於居住，《房屋租賃證》就是公安部門辦理戶口登記的憑證。《城市房屋租賃管理辦法》明確規定，嚴禁偽造、塗改、轉借、轉讓《房屋租賃證》；凡是遺失了《房屋租賃證》的，應迅速向原發證機關申請補發；凡變更、終止房屋租賃合同，也都必須到房屋所在地房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　《租賃管理辦法》規定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：

　　①偽造、塗改房屋租賃證的，註銷其證書，並可以處以罰款；

　　②不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續，並可處以罰款；

　　③未徵得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，並可以處以罰款。

　　物業租賃合同的解除，是指在租賃期內由法定或約定的事由，致使出租人或承租人單方或雙方協商一致，消滅租賃合同關係的行為。此處只談單方解除合同。

　　(一)物業租賃合同解除的情形

　　因下列情形出租人可單方解除物業租賃合同：

　　(1)承租人將承租的物業擅自轉租的。

　　(2)承租人將承租的物業擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的。

　　(3)承租人將承租的物業擅自拆改結構或改變用途的。

　　(4)承租人租用承租物業進行違法活動的。

　　(5)承租人故意損壞承租物業的。

　　(6)拖欠物業租金累計達6個月以上的。

　　(7)物業租賃合同沒有約定租賃期限或約定不明確的。

　　(8)法律或租賃合同規定的其他情形。

　　因下列情形承租人可單方解除物業租賃合同：

　　(1)因不可歸責於承租人的事由，致租賃物業部分或者全部毀損、滅失，不能實現物業租賃合同的目的的。

　　(2)租賃物業危及承租人的安全或者健康的。

　　(3)物業租賃合同沒有約定租賃期限或者約定不明確的。

　　(4)法律或租賃合同規定的其他情形。

　　(二)物業租賃合同解除的實施

　　(1)物業租賃當事人任何一方有上述可解除租賃合同的情形從而主張解除物業租賃合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。

　　(2)當對方當事人就物業租賃合同的解除有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構解除物業租賃合同。

　　物業租賃合同終止，是指物業出租人與承租人之間有關物業租賃的權利義務的消滅。物業租賃合同終止的原因如下：

　　(1)物業租賃合同期滿。

　　(2)物業遇不可抗力、意外事故、人為因素而損毀。

　　(3)當事人協議解約。

　　(4)一方當事人單方解除物業租賃合同。

　　(5)其他情形。

　　1)承租人首先要明確出租人和出租房屋之間的關係。

　　2)承租人還要搞清出租房屋的性質。

　　3)租賃房屋時，出租人和承租人雙方都應註意該房屋是否已經設押。

　　4)在我國，法人與公民之間發生的房屋租賃關係最為廣泛並有許多特殊性。

　　5)軍隊系統的用於非軍事設施的房地產，根據實際情況可以出租。

　　6)為加強對房屋的管理，承租人應出具有關證明。

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