物業租賃管理企業

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　　物業租賃管理企業是指企業對自身擁有產權的物業對外出租並提供管理服務，從而收取客戶的租金和管理費的企業類型。

　　與其它類型的企業相比，物業租賃管理企業主要有五個方面的優勢和三個方面的不足之處，其優勢主要體現在：

　　(1)企業資產的保值、增值功能較強。尤其是在大中城市，作為寫字樓、商鋪、廠房、住宅等這些不動產，隨著時間的推移，其價值不但不會貶值反而會升值，甚至是越老越值錢。這是城市的發展和社會實際購買力長期遞增的必然趨勢，它有3個方面的原因所致：1 是土地資源的稀缺和不可延伸性導致的城市土地升值；、2隨著城市的擴張，人口的增加，工商業的快速發展，對物業的需求增長幅度超出供給的速度，以至供求矛盾突出，推動價值增長； 物業管理水平的提高，延長了物業的壽命和使用效能，間接地推動了物業資產的保值和增值功能。

　　(2)企業收益模式的穩定性。作為物業租賃管理企業，它在擁有了物業資產後，通過宣傳推廣，招商談判，租約簽訂等一系列的前期工作，將自有物業出租給有需要的客戶，並最終從客戶手中獲得租金和相關的管理費用收入。由於物業的出租一般都具有租期長，客戶穩定等特點，企業在租期內的租金和管理費用收入的波動就很小，這就為企業帶來了穩定的現金流，有利於改善企業的財務收支狀況，提高經濟效益，把企業做強。

　　(3)企業經營的平穩性。一般的工商企業，無論是生產企業還是貿易企業，其經營過程總歸是有周期性的，有高潮期也會有低潮期。相比較而言，物業租賃管理企業的情況則要好得多。因為它的經營有一個很重要的因素就是契約方式，企業(物業主)與承租戶簽訂租約後，讓渡自身的物業使用權，雙方的經濟活動主要就是執行契約的條款，隨意變動的可能性較小，這樣就對企業經營的周期性起到一種削峰填谷的作用，從而保證經營的平穩性。

　　(4)容易形成企業的品牌價值與效應，提升企業的形象。一個企業若在大中城市有自身的基地，物業資產，它就溶入了整座城市的規劃與運營之中，尤其是高檔物業，它直接就成了這座城市的坐標甚至是標誌性建築，這不但可以提高企業的知名度，更可以激發企業員工的責任感與自豪感。比如上海的金茂大廈、廣州的花園酒店、白天鵝賓館等，他們所擁有的品牌價值與效應，為企業所贏得的絕不僅僅是經濟效益，他們更多的是代表城市，代表實力、財富和榮耀。這樣的一種資產，其無形的品牌價值能使企業得到更多金錢所不能換取的東西，極大地提升企業的綜合形象。

　　(5)有利於企業的可持續發展。物業資產是不動產，相比於其他非現金形式的資產或產品，它具有很強的抵押功能，其融資能力，變現能力也很強，有利於企業籌集資金投入到新的有效項目中去，壯大企業的資產規模和提高經營效益，使企業進入一個良性的滾動發展的軌道，從而形成一種可持續發展的戰略模式。這些優勢對企業的生存和發展起了非常重要的作用，它穩定的收入既可以保證企業的生存，又可以為企業的進一步發展打下良好的經濟基礎，尤其是對中小企業而言，作用就更為明顯。但從企業經營的角度來看，它也有其不足之處，主要體現在如下幾個方面：

　　①投入與產出比例偏低、資金回收期較長。物業租賃管理企業，其經營基礎是物業資產，這種資產的特點是前期投入大且集中度高，形成資產後進行經營的產出規模卻不高。以在物業租賃管理業務開展得比較好的深圳市為例，投資一個6～7萬m²的工業園區，總投資約需要1至1．5個億左右的資金，投入期-般需要兩三年時間，形成資產後，對外出租經營的年收入大約也就一千多萬，年收益率約8～1O％的幅度內，寫字樓、商用物業的投入就更大，當然其收入也相應地較高，但總體的投入產出比都差不多。這與一般的生產或貿易型企業相比，產出堆頭偏小，企業總產值難於做大，投入資金的回收期較長。而且這種企業的發展模式門檻高，取決於很多客觀因素，涉及到土地和房產的政策、法律、經濟等因素，作為企業本身來講必須認真研究這些因素，做好市場分析。

　　②日常經營管理方面的工作比較瑣碎，不利於吸引高端人才。物業租賃管理企業的日常工作基本比較簡單固定，包括收取租金、維修房屋水電、清潔衛生、消防安全、治安保衛等等，工作的技術含量比較低，甚至有些婆婆媽媽，對高端的人才來說，工作的挑戰性不足，成就感也較低，影響企業去吸引高端人才。

　　③物業租賃經營的不可庫存性。與一般的產品可以庫存、可以運輸的特點相比，物業若“庫存”了一天租不出去，它就失去了當天的價值和費用，沒有回收及補償的機會，即便你明天租出去了，也無法輓回今天空置所造成的損失。而且不論物業出租情況如何，其管理服務支出的固定成本是基本一樣的。所以對企業來說就一定要想方設法降低物業的空置率，從而提高經濟效益。

　　針對物業租賃管理企業上述的這些特點，作為經營者，我們就必須要註意3個方面的問題：①要防範和規避收益的風險性。市場的傳導作用會將經濟的波動通過生產企業或貿易企業影響到物業租賃管理企業中來，經濟不景氣時就會通過這種傳導機制直接影響到物業的出租率和租金價格。尤其是商業和工業用途的物業，是對政策和社會經濟影響敏感的資產類型，有時甚至是起風向標的作用。市場的波動首先會影響這些物業的租賃價格，導致企業的收入下降。再加上物業資產投入大，資金回收期限較長，所以對其面臨的市場風險必須要加強防範。②在企業經營過程中，必須與客戶保持良好的溝通與合作，併為客戶提供優質的管理服務。③保證物業資產本身的安全性，提升物業的自身價值。在此基礎上，經營者應該通過科學、詳細的市場分析，採取合理可行的經營手段。

　　(1)根據自身物業的特點，選擇合適的客戶並儘量保持一定時期的穩定性

　　選擇穩定、信譽度高的客戶對物業租賃來說非常重要，只有穩定、信譽好的租戶才能使雙方保持長久且良好的合作關係，降低空置率，減輕企業招商的時間和資金成本。否則的話，業主只顧及眼前利益，對租戶不加篩選，影響了物業的人文環境和品牌效應。租戶不穩定，經常變換，企業不但難以回收租金，且空置率提高，維修成本亦會大幅上升，影響企業的經濟效益和物業的品牌形象，最終自身的利益受損。更有甚者，萬一不慎被不法租戶利用物業進行非法活動，更會導致法律和經濟的雙重風險

　　(2)做好租賃全過程的管理工作，儘量規避法律風險

　　前面所講的慎重選擇租戶，加強雙方的溝通都是規避法律風險的重要手段；但對於物業租賃雙方而言，因為合作的時間長，租金的支付一般是按月執行，客戶在承租期內的經營活動亦會存在著許多難以控制的主客觀因素，尤其是工業、商業的物業租賃，受市場因素影響大，對企業來說，這裡面就存在著法律或政策風險。比如承租人租用物業後，若因各種原因經營難於為繼，無法支付員工工資而導致經濟糾紛，國家為了保障勞工的合法權益，現行的法規規定，房屋業主必須先行墊支員工的工資，然後才由業主循法律途徑向承租人追討。還有工業區的一些涉及到外貿、海關方面的規定。商業用途的物業涉及到售假、侵犯知識產權等方面的原因，若承租人逃匿的話，房屋業主都必須承擔相應的法律和經濟責任的。對於這些問題，我們企業是無法完全控制的，所以除了在簽訂承租合約時列明相關條款外，日常的信息掌握就非常重要，我們必須對這類問題保持警覺性，發現苗頭就應及時介入，直至中止合約，將事件消除在萌芽狀態。萬一遭遇法律糾紛，我們必須要採取快刀斬亂麻的手段，那怕是損失一些眼前利益，亦要儘快擺脫困境，收回物業，再重新出租。

　　(3)加強與客戶的溝通與合作，誠信經營，達至雙贏

　　所謂物業租賃，其含義不僅僅是將房屋出租後就等著收租金這麼簡單的一個經濟活動，它是一個複雜的經營管理活動過程，前期的招商談判，合同簽訂，物業交付使用只是其中的一個開始，要使這項合作長期維持下去，後期雙方的誠信合作更為重要，雙方的合作既需要租戶誠實主動地履行合同條款，繳納租金和管理費用：更需要業主主動地為租戶提供優質的服務，及時瞭解租戶的困難，並提供力所能及的幫助，建立起互相信任、互相幫助的良性的合作過程，最終才能達至雙贏的結果。

　　(4)保持必要的後期投入，加強物業的硬體和軟體建設，完善服務工作，獲取客戶的忠誠度

　　物業品牌形象是代表業主實力和信譽度的重要指標，品牌物業本身更是價值和企業形象的體現，比如寫字樓的租賃，要想吸引高端客戶，取得更好的經濟效益，就必須在硬軟體上有適當的投入，除一般的安全、實用、衛生之外，還必須要考慮大堂裝飾的豪華程度、室內景觀的設置，公共設施(如電梯、停車場、衛生問等)的品質和數量，辦公現代化、網路化、商務配套等服務以及良好的物業管理水平，使租戶入駐之後能享受到方便且方便的服務，從而提高品牌形象。與此同時，企業還必須為租戶們提供良好的服務工作，服務不僅只是日常的安全、衛生、綠化等，更要包括一些個性化的服務，如為客戶提供配送、清潔、票務等，為不同的客戶提供不同的服務項目，從而贏得客戶，贏得市場。

　　(5)充分挖掘潛力，擴大企業的規模

　　物業租賃管理企業要利用自身的優勢，通過資產的抵押再融資功能，籌集必要的資金，實施滾動發展的模式來擴大企業的規模。形成商業、辦公、住宅、工業等用途合理的物業結構，獲取更大的經濟效益。

• 駱永平.物業租賃管理企業的特點及經營對策之認識[J].廣東科技,2007(10)