物业租赁管理企业

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　　物业租赁管理企业是指企业对自身拥有产权的物业对外出租并提供管理服务，从而收取客户的租金和管理费的企业类型。

　　与其它类型的企业相比，物业租赁管理企业主要有五个方面的优势和三个方面的不足之处，其优势主要体现在：

　　(1)企业资产的保值、增值功能较强。尤其是在大中城市，作为写字楼、商铺、厂房、住宅等这些不动产，随着时间的推移，其价值不但不会贬值反而会升值，甚至是越老越值钱。这是城市的发展和社会实际购买力长期递增的必然趋势，它有3个方面的原因所致：1 是土地资源的稀缺和不可延伸性导致的城市土地升值；、2随着城市的扩张，人口的增加，工商业的快速发展，对物业的需求增长幅度超出供给的速度，以至供求矛盾突出，推动价值增长； 物业管理水平的提高，延长了物业的寿命和使用效能，间接地推动了物业资产的保值和增值功能。

　　(2)企业收益模式的稳定性。作为物业租赁管理企业，它在拥有了物业资产后，通过宣传推广，招商谈判，租约签订等一系列的前期工作，将自有物业出租给有需要的客户，并最终从客户手中获得租金和相关的管理费用收入。由于物业的出租一般都具有租期长，客户稳定等特点，企业在租期内的租金和管理费用收入的波动就很小，这就为企业带来了稳定的现金流，有利于改善企业的财务收支状况，提高经济效益，把企业做强。

　　(3)企业经营的平稳性。一般的工商企业，无论是生产企业还是贸易企业，其经营过程总归是有周期性的，有高潮期也会有低潮期。相比较而言，物业租赁管理企业的情况则要好得多。因为它的经营有一个很重要的因素就是契约方式，企业(物业主)与承租户签订租约后，让渡自身的物业使用权，双方的经济活动主要就是执行契约的条款，随意变动的可能性较小，这样就对企业经营的周期性起到一种削峰填谷的作用，从而保证经营的平稳性。

　　(4)容易形成企业的品牌价值与效应，提升企业的形象。一个企业若在大中城市有自身的基地，物业资产，它就溶入了整座城市的规划与运营之中，尤其是高档物业，它直接就成了这座城市的坐标甚至是标志性建筑，这不但可以提高企业的知名度，更可以激发企业员工的责任感与自豪感。比如上海的金茂大厦、广州的花园酒店、白天鹅宾馆等，他们所拥有的品牌价值与效应，为企业所赢得的绝不仅仅是经济效益，他们更多的是代表城市，代表实力、财富和荣耀。这样的一种资产，其无形的品牌价值能使企业得到更多金钱所不能换取的东西，极大地提升企业的综合形象。

　　(5)有利于企业的可持续发展。物业资产是不动产，相比于其他非现金形式的资产或产品，它具有很强的抵押功能，其融资能力，变现能力也很强，有利于企业筹集资金投入到新的有效项目中去，壮大企业的资产规模和提高经营效益，使企业进入一个良性的滚动发展的轨道，从而形成一种可持续发展的战略模式。这些优势对企业的生存和发展起了非常重要的作用，它稳定的收入既可以保证企业的生存，又可以为企业的进一步发展打下良好的经济基础，尤其是对中小企业而言，作用就更为明显。但从企业经营的角度来看，它也有其不足之处，主要体现在如下几个方面：

　　①投入与产出比例偏低、资金回收期较长。物业租赁管理企业，其经营基础是物业资产，这种资产的特点是前期投入大且集中度高，形成资产后进行经营的产出规模却不高。以在物业租赁管理业务开展得比较好的深圳市为例，投资一个6～7万m²的工业园区，总投资约需要1至1．5个亿左右的资金，投入期-般需要两三年时间，形成资产后，对外出租经营的年收入大约也就一千多万，年收益率约8～1O％的幅度内，写字楼、商用物业的投入就更大，当然其收入也相应地较高，但总体的投入产出比都差不多。这与一般的生产或贸易型企业相比，产出堆头偏小，企业总产值难于做大，投入资金的回收期较长。而且这种企业的发展模式门槛高，取决于很多客观因素，涉及到土地和房产的政策、法律、经济等因素，作为企业本身来讲必须认真研究这些因素，做好市场分析。

　　②日常经营管理方面的工作比较琐碎，不利于吸引高端人才。物业租赁管理企业的日常工作基本比较简单固定，包括收取租金、维修房屋水电、清洁卫生、消防安全、治安保卫等等，工作的技术含量比较低，甚至有些婆婆妈妈，对高端的人才来说，工作的挑战性不足，成就感也较低，影响企业去吸引高端人才。

　　③物业租赁经营的不可库存性。与一般的产品可以库存、可以运输的特点相比，物业若“库存”了一天租不出去，它就失去了当天的价值和费用，没有回收及补偿的机会，即便你明天租出去了，也无法挽回今天空置所造成的损失。而且不论物业出租情况如何，其管理服务支出的固定成本是基本一样的。所以对企业来说就一定要想方设法降低物业的空置率，从而提高经济效益。

　　针对物业租赁管理企业上述的这些特点，作为经营者，我们就必须要注意3个方面的问题：①要防范和规避收益的风险性。市场的传导作用会将经济的波动通过生产企业或贸易企业影响到物业租赁管理企业中来，经济不景气时就会通过这种传导机制直接影响到物业的出租率和租金价格。尤其是商业和工业用途的物业，是对政策和社会经济影响敏感的资产类型，有时甚至是起风向标的作用。市场的波动首先会影响这些物业的租赁价格，导致企业的收入下降。再加上物业资产投入大，资金回收期限较长，所以对其面临的市场风险必须要加强防范。②在企业经营过程中，必须与客户保持良好的沟通与合作，并为客户提供优质的管理服务。③保证物业资产本身的安全性，提升物业的自身价值。在此基础上，经营者应该通过科学、详细的市场分析，采取合理可行的经营手段。

　　(1)根据自身物业的特点，选择合适的客户并尽量保持一定时期的稳定性

　　选择稳定、信誉度高的客户对物业租赁来说非常重要，只有稳定、信誉好的租户才能使双方保持长久且良好的合作关系，降低空置率，减轻企业招商的时间和资金成本。否则的话，业主只顾及眼前利益，对租户不加筛选，影响了物业的人文环境和品牌效应。租户不稳定，经常变换，企业不但难以回收租金，且空置率提高，维修成本亦会大幅上升，影响企业的经济效益和物业的品牌形象，最终自身的利益受损。更有甚者，万一不慎被不法租户利用物业进行非法活动，更会导致法律和经济的双重风险

　　(2)做好租赁全过程的管理工作，尽量规避法律风险

　　前面所讲的慎重选择租户，加强双方的沟通都是规避法律风险的重要手段；但对于物业租赁双方而言，因为合作的时间长，租金的支付一般是按月执行，客户在承租期内的经营活动亦会存在着许多难以控制的主客观因素，尤其是工业、商业的物业租赁，受市场因素影响大，对企业来说，这里面就存在着法律或政策风险。比如承租人租用物业后，若因各种原因经营难于为继，无法支付员工工资而导致经济纠纷，国家为了保障劳工的合法权益，现行的法规规定，房屋业主必须先行垫支员工的工资，然后才由业主循法律途径向承租人追讨。还有工业区的一些涉及到外贸、海关方面的规定。商业用途的物业涉及到售假、侵犯知识产权等方面的原因，若承租人逃匿的话，房屋业主都必须承担相应的法律和经济责任的。对于这些问题，我们企业是无法完全控制的，所以除了在签订承租合约时列明相关条款外，日常的信息掌握就非常重要，我们必须对这类问题保持警觉性，发现苗头就应及时介入，直至中止合约，将事件消除在萌芽状态。万一遭遇法律纠纷，我们必须要采取快刀斩乱麻的手段，那怕是损失一些眼前利益，亦要尽快摆脱困境，收回物业，再重新出租。

　　(3)加强与客户的沟通与合作，诚信经营，达至双赢

　　所谓物业租赁，其含义不仅仅是将房屋出租后就等着收租金这么简单的一个经济活动，它是一个复杂的经营管理活动过程，前期的招商谈判，合同签订，物业交付使用只是其中的一个开始，要使这项合作长期维持下去，后期双方的诚信合作更为重要，双方的合作既需要租户诚实主动地履行合同条款，缴纳租金和管理费用：更需要业主主动地为租户提供优质的服务，及时了解租户的困难，并提供力所能及的帮助，建立起互相信任、互相帮助的良性的合作过程，最终才能达至双赢的结果。

　　(4)保持必要的后期投入，加强物业的硬件和软件建设，完善服务工作，获取客户的忠诚度

　　物业品牌形象是代表业主实力和信誉度的重要指标，品牌物业本身更是价值和企业形象的体现，比如写字楼的租赁，要想吸引高端客户，取得更好的经济效益，就必须在硬软件上有适当的投入，除一般的安全、实用、卫生之外，还必须要考虑大堂装饰的豪华程度、室内景观的设置，公共设施(如电梯、停车场、卫生问等)的品质和数量，办公现代化、网络化、商务配套等服务以及良好的物业管理水平，使租户入驻之后能享受到方便且方便的服务，从而提高品牌形象。与此同时，企业还必须为租户们提供良好的服务工作，服务不仅只是日常的安全、卫生、绿化等，更要包括一些个性化的服务，如为客户提供配送、清洁、票务等，为不同的客户提供不同的服务项目，从而赢得客户，赢得市场。

　　(5)充分挖掘潜力，扩大企业的规模

　　物业租赁管理企业要利用自身的优势，通过资产的抵押再融资功能，筹集必要的资金，实施滚动发展的模式来扩大企业的规模。形成商业、办公、住宅、工业等用途合理的物业结构，获取更大的经济效益。

• 骆永平.物业租赁管理企业的特点及经营对策之认识[J].广东科技,2007(10)