物业租赁

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什么是物业租赁

  物业租赁有广义和狭义两种含义:广义的物业租赁,不仅有房屋租赁,而且也包括土地使用权租赁狭义的物业租赁,仅仅是指房屋租赁房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金行为。现实生活中,物业租赁活动主要表现为房屋租赁。物业租赁一般分为以下形式。

  1.按物业租赁方式划分

  (1)定期租赁。定期租赁是指如果房屋不续租,则以合同租期届满日为终止期限。定期租赁是物业租赁中最常见的形式。

  (2)不定期租赁。不定期租赁是指房屋所有者随时可要求收回房屋。

  2.按租赁房屋的用途不同划分

  按用途划分可将租赁的房屋划分为住宅用房、办公用房、商业用房生产用房等。其中住宅租赁最为常见,商业用房和办公用房租赁也随着市场经济的发展日益增多,并已形成专业化管理。

  3.按租赁房屋的性质划分

  按性质划分可将房屋分为公房租赁私房租赁[1]

物业租赁的特征[2]

  物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式,它具有自己的法律特征。

  (1)房屋租赁的标的物是作为特定物的房屋

  物业的物理特性是空间上的永久性、稀缺性和经济上的保值增值性,它属于不动产,这是房屋区别于其他任何财产的特征。因此,出租人在供应房屋时,只能按合同中规定的标的物出借,而不可以用其他房屋来代替。当租赁合同终止时,承租人也必须按合同规定的标的物还借,而不可用其他房屋来取代。

  (2)承租人只享有房屋的使用权

  房屋的承租人只享有房屋的占有权使用权。因此,不能将其所租赁的房屋擅自转租,除非已经获得出租人的同意。

  (3)租赁合同必须采用书面形式

  房屋租赁关系成立的标志是租赁双方已经订立书面合同。而且,只有书面合同才能明确约定当事人双方的权利和义务,才能有效地处理将来可能发生的纠纷。

  (4)租赁合同必须依法登记

  备案登记制度,是政府对房屋租赁实施行政管理的重要措施和手段,它不允许房屋租赁在私下交易。双方当事人应在租赁合同订立后,领取《房屋租赁证》。

物业租赁的原则[3]

  1.为承租人服务的原则

  物业管理企业接受开发商或其他出租人委托,从事房屋租赁业务,必须维护租赁单位或租赁人的合法权益。具体说就是利用房屋租赁合同,明确双方的权利和义务,提高为承租人服务的质量

  2.维护租赁房屋的原则

  作为出租入或者委托的物业管理企业,应监督、宣传、教育承租人爱护房屋及设备,严格执行设计要求,控制房屋用途的变化。同时,搞好房屋、设施的维修与养护,延长房屋的使用寿命。

  3.提高经济效益的原则

  房屋租赁是一种商品交换的经济活动,出租者交出房屋使用权,就是为了换回房屋的交换价值,这不仅是为了实现房屋再生产,而且还是为了得到房屋商品的利润。因此物业管理中的租金收入.就是为了提高房管企业和个人的经济效益收益

  4.保证租赁关系正常化的原则

  租赁关系的正常,涉及干家万户的利益,也关系到社会的安定团结。因此,双方都必须严格遵守国家的有关法律和规定,坚决抵制违反法律、法规与租赁合同的行为

  5.充分发挥房屋效用的原则

  房屋的物理性能是房屋的建筑结构、采光、釆暖、通风、隔音等适应各种特定用途的性能。因此,在承租中,一定要注意原房屋设计要求和建筑形式,按照设计要求和房屋性能来使用房屋,不要轻易改变房屋用途和结构,以免影响建筑安全和使用安全。

物业租赁的意义[4]

  由于物业价值的高昂性,使得许多人存在购房困难,同时考虑到城市流动人口的要求等,房屋租赁仍然是不可缺少的一种交易形式。在相当长的时期内,租赁仍将是房屋流通中的一种重要形式。其作用是:

  首先,目前我国正在积极推动住房制度的改革,鼓励个人购买住房。在各种优惠政策的推动下,个人购买住房已经成为一种主导趋势。但是由于我国各地经济发展的不平衡,有些家庭无力购买住房。那么,通过房屋租赁就可以满足这部分人的需求,这是保证社会和谐安定、人们安居乐业的一个重要条件。

  其次,随着我国改革开放力度的不断加大,特别是社会主义市场经济体制的建立和发展,必然带来大量的人口流动,譬如经商、求职、办企业等。这些企业和个人,相当部分不需要或者无力购买住房或办公用房。通过房屋租赁就可以满足这部分人的需求,而且随着经济的发展、社会交往的扩大,这种需求呈现逐步扩大的趋势。

  所以,无论从怎样的一个意义上来说,物业租赁都是一种不可缺少的重要房屋交易形式。

物业租赁的资质条件[4]

  按照《城市房屋租赁管理办法》规定,凡是公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋都可以依法出租。但是若有下列情况之一均不得出租:

  ①未依法取得房屋所有权证的;

  ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  ③共有房屋未取得共有人同意的;

  ④权属有争议的;

  ⑤属于违章的建筑;

  ⑥不符合安全标准的;

  ⑦已抵押,未经抵押权人同意的;

  ⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

物业租赁的程序[2]

  (1)物业委托出租登记

  凡办理物业委托出租的客户,须携带该物业的有效权属证明、业主的有效身份证明的原件,以及共有人同意出租的证明材料,进行出租登记。受委托人办理出租登记时,还需出具委托人的书面证明,并由物业管理企业留存。

  (2)客户委托承租登记

  凡办理委托承租的客户,须携带本人有效身份证明或户籍证明,境内单位须携带有效营业执照副本,境外人士须提供有效护照或回乡证明,填写需求表并签署协议。中介成功后,需按协议交纳一定的服务费。

  (3)物业勘察、评估

  委托出租的物业需要进行价格评估时,应由估价人员与客户预约上门勘察。根据物业的基本情况,并结合本地租赁价格的行情,确定物业的租金。达成一致后,由客户签署协议,并按约定支付相应费用。

  (4)委托确认,签订合同

  经企业中介、实地看房后,达成出租/承租意向时,由出租方、承租方分别与物业管理企业(中介企业)签订确认书。随后,租赁双方签订房屋租赁合同

  (5)费用收取,登记备案   租赁合同签订后,出租方一般应支付相当于1个月租金的中介服务费,承租方支付押金和至少第一个月的租金。出租方还可以自行或委托物业管理企业到有关部门办理登记备案手续,并按合同约定缴纳相关税费。

  (6)房屋交验,租后服务

  房屋租赁合同签订并付清各项费用后,由业务员按规定时间陪同租赁双方进行房屋交验。同时,物业管理企业还可以根据需要,开展租金代付与代收、物业保险、装修装饰、维修养护等一系列的租后服务。

  如果企业认为必要,还可考虑由公司向出租人赠送灾害险和盗窃险

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参考文献

  1. 战晓华.物业管理实务.天津大学出版社,2008.11
  2. 2.0 2.1 王秀云,吕迎春.物业管理理论与实务.清华大学出版社,2006年03月第1版
  3. 王艳青.物业管理理论与实务.化学工业出版社,2007.2
  4. 4.0 4.1 韩朝.物业管理经济学.清华大学出版社,2007.7
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