物业租赁合同

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　　物业租赁合同是出租人与承租人就物业租赁事宜明确双方的权利、义务的协议，也即以物业租赁为标的的契约。为了使物业租赁关系正常化、规范化和合法化，租赁物业时，当事人双方应就物业租赁的相关事宜签订书面的物业租赁合同。^[1]

　　物业租赁合同具有以下法律特征。

　　(1)物业租赁合同是双务合同是指物业租赁双方都享有权利并承担义务。

　　(2)物业租赁合同是有偿合同指物业租赁双方中任何一方在享有权利的同时，必须承担相应代价。

　　(3)物业租赁合同是诺成合同是指物业租赁双方意思表示一致就可以成立物业租赁合同。

　　(4)物业租赁合同是要式合同是指法律规定或物业租赁双方约定必须采用特定的形式，来形成书面合同。

　　(5)物业租赁合同是继续性合同继续性合同是指合同内容非一次性给付可完结，而是继续地实现的合同，其基本特色在于时间因素在合同履行上居于重要地位，总给付的内容取决于为给付时间的长短。

　　1．自愿互利的原则

　　物业租赁合同应该是双方当事人真实意思的表达，而没有来自他人的欺诈和胁迫的行为。凡是不符合实际情况或采取胁迫、欺骗手段达到的租约或租约以外的其他协议事项，法律是不予承认和保护的。

　　2．公平合理的原则

　　物业租赁合同的内容必须是公平合理的，包括租金的确定也应按国家的有关规定，经双方同意而定。

　　3．维护合法权益的原则

　　这就是说要维护双方的合法权益，既要保障承租人的正常使用，满足承租人生产和生活的需要；又要保证出租人的利益，顺利实现物业的价值和效益。

　　4．合法的原则

　　物业租赁合同必须符合国家有关法律、法规和政策的规定，也只有遵守国家有关法律法规和政策规定的物业租赁合同，当事人的权益才会得到法律的承认和保护。

　　物业租赁合同的主要内容包括：

　　(1)当事人姓名(名称)及住所

　　物业租赁合同既是合同又是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或业主授权代表签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权人员签名并盖上组织或公司的章。当事人的住所也是租约的必要要素之一，因为除非当事人有书面改变住所的通知，这样在涉及以时间判断违约责任时就可以有一个客观的评判标准。法律判定租赁当事人之间的有关通知的送达都以租约上的地址为准。

　　(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况

　　①如果物业的出租包括了土地，则在租约中必须有精确的法律描述。如果出租的物业只是一幢大楼的一个部分，则只需提供大楼的地址及房间号码。

　　②对于商业铺面，除了地址、号码的描述以外还必须有对承租户使用的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。

　　③一个租约的物业描述中可能需要规定对出租空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租约显得冗长和复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。

　　(3)租赁用途

　　租赁用途也是租约中的一个重要条款。例如在办公楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，限制承租户使用房子“只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的”。住宅的租约也可以包含限制性条款，如限制住在此租赁物业中的人数。这些限制条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制条款的含义来解决争端的，如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是制定“大楼管理规则”，它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间。这些规则是为了保护物业的良好状态、维护物业的声誉和安全以及促进所有承租户的和睦协调关系而设计的。

　　(4)租赁期限

　　①租约期限的表达应该完整、明确，在说明整个期限长度的同时，写明开始和终止日期。例如：租期年从2006年6月1日起至2036年5月31日止。

　　②在租约期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也确定了通知的形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金多少等。

　　③在某些租约的租赁期限条款中还常常包含有允许承租户在支付罚金后可提前中止租约的内容。有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的选择权。

　　(5)租金及交付方式

　　①租金支付的时间、数量、支付地点及收款人在租约中必须明确规定。

　　②有的租约规定了租赁保证金，作为承租户期满拒迁房屋、延付房租、损坏房屋给业主带来损失的保证。保证金一般为1至3个月的房租，例如深圳市规定3个月。

　　③在租金及支付方式条款中必须加入一条“允许业主在必要时调整租金的条款”。这是一条极有价值的条款。租金率的调整条款有以下3种方式：

• 逐步上升条款。这个条款规定了经过某个规定时间后租金可有一个规定的增长。例如，一个长期租约可能要求前两年每月支付3000元，第3年起每月支付4000元，最后两年每月支付5000元。逐步上升条款经常用于商业用户，目的是帮助新的生意或新的专业人员在事业上的起步。

• 指数条款。这个条款的特征是将租金的调整与某种指数结合起来。最经常被使用的是物价指数。例如租约中可以确定：“现在每月租金1000元，以后每年的月租金的变化要与物价指数的增长率相同”。除了物价指数以外，其他如工资水平、税率、公用事业费率以及物业的总的经营成本都可以作为租金调整的控制指数。

• 重新估价法。这种租金调整的方法是在双方同意的某个约定的时间，按出租房屋重新估价的租金值来调整原有的租金值。也就是租赁双方同意接受“市场租金”。但这种估价必须由独立的估价师来进行。

　　(6)房屋的修缮责任

　　从前面对物业租赁合同种类的讨论中，可以知道，只有三纯租约租户才承担维修费用。大多数居住和商业物业甚至一些工业物业的租约都要求业主负责所有使物业适合标准使用的必要修理，所谓的标准就是当地政府规定的建筑规范及其他规定。我国的《城市房屋租赁管理办法》中规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修理”，“租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。从这一规定中可以看出，为了避免不必要的纠纷，租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。在这里要注意以下几点：

　　①修缮责任包括两个方面，一是修缮的范围，或修缮的内容，即哪些内容是出租人负责修理，哪些是承租人自己负责修理。例如承租人由于自己生活和工作的特殊需要，超过当地建筑规范所规定的标准安置的设备设施及用具，应由承租人自己修理。第二是修缮费用的承担，即每一次修缮费用谁来承担。一般来说，谁负责修缮谁就承担相应的费用，但有时会出现不一致的情况。

　　②由于过失损坏的物业，由过失责任人负责。

　　③修缮责任要与租金作平衡。即修缮责任范围的大小，承担费用的多少是和租金的高低相关的。

　　④物业管理者在合法的前提下，应该起草一个尽可能免除那些超出其控制能力的提供维修和服务的责任。

　　⑤租约中应说明，如果物业被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。

　　(7)转租约定

　　我国《城市房屋租赁管理方法》规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人”，“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意”。尽管允许转租会给业主带来物业易于出租的好处，但也可能由于被转租方(最终承租方)财务及经营状况的不良导致出租方租金损失的风险和不必要的法律纠纷。因此一般来说，大多数租约中都明确规定禁止承租方未经业主书面同意转租房屋。

　　(8)变更和解除合同的条件

　　《城市房屋租赁管理方法》中规定“有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同”。

　　①符合法律规定或者合同约定可以变更合同或解除合同条款的。

　　②不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。

　　③当事人协商一致的。

　　(9)违约责任

　　①承租方的主要违约行为有：

• 将承租的房屋擅自转租。

• 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。

• 将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的。

• 拖欠租金。*利用承租房屋进行违法活动的。

• 故意损坏承租房屋的。

• 租约终止后非法占有房屋的。

• 其他违反双方规定的内容。

　　②承租方违约时，出租方可采取的措施。在合约中可规定，一旦承租方违约，出租方可采取以下的措施：

• 出租方在合约规定的时间内向承租方发出书面通知，说明违反合约的性质，要求出租方作出确实的努力，在合理的时间内去改正违约行为以免出租方采取终止租约的行为。

• 如果承租方的违约可以用修缮或替换损坏的部分来解决，而承租方在合理的时间内未作这些修缮或替换，业主或其物业管理者可以进入房子并且完成必要的工作，并将工程实际的合理费用清单交给承租方，加在下一次租金上一并收取。

• 承租方违约给出租方造成损失的，由承租方赔偿。

• 如果承租方选择终止合约的，上述的修理费和赔偿金可从保证金中扣除。保证金不够的，承租方在接到账单时需马上支付。*出租方有权通过法律诉讼的途径来纠正承租方的违约行为。

　　③出租方的主要违约行为有：

• 不能保障承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有产权纠纷；在正常使用范围和期限内，出租方干预承租方使用或毁约等。

• 不能保证承租方在租约规定的时间实际占有。一般来说影响承租方实际占有的情况有3种，一是前承租方因种种原因还没有搬走；二是前承租方虽然人走了，但东西还没有搬走，甚至还有废弃物没有清除；三是出租方对租赁房屋没有整修或整修未完成。因而没达到租约规定或国家有关法规规定的标准。这3种情况都使承租户不能实际占有，都是违约行为。但有时业主或物业管理者为了避免违约而引起法律纠纷，可以在合约中规定这样的条款——‘‘如果承租方在租约规定的开始日期不能获得实际占有，这不能算是损害，也不影响租约的有效性和其他条款，除了出租方将放弃租金至承租方能获得实际占有为止。”以此来保护业主或物业管理者的利益。

• 不能提供基本服务。由于出租方不能或不能完全提供基本的服务，在法律上会出现“推定驱逐”或“部分驱逐”的情况。“推定驱逐”是指出租方在提供基本服务方面的失职，造成承租方不能正常的生活或营业而必须离开另行择居。“推定驱逐”的例子包括不能提供当地通常提供的热和水，不修理已不能使用的房子等实质性的错误而使房子不能为承租方使用。“推定驱逐”为大多数国家的法律认定为终止租约、收回房子或赔偿的基础。“部分驱逐”是指承租方没有搬出房子，但已不能按照租约规定的条件使用全部租用的房子。

　　④出租方违约时承租方可采取的措施：

• 发出书面通知，要求出租方在合理的时间内改正错误。

• 在合理的时间过后，出租方未能改正，承租方可以自行采取适当的措施以获得所需要的必要服务，并可从应支付的租金中扣除因此产生的费用。

• 承租户也可能拒付租金，直到违约情况被纠正。

• 对于出租方违约的，承租方可索取违约金，给承租方带来损失的，应由出租方负赔偿责任。

• 承租方可通过法律诉讼来纠正出租方的违约行为。

　　(10)当事人约定的其他条款

　　租赁合约中，当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况商定某些条款。这些条款包括：

　　①税收与保险费的分担。当今各国越来越多的租约中包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租方除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。很显然这种税收分担条款对出租方的投资是极有价值的保护。保险费的分担也与此类似。

　　②租户的改建。通常，大多数租户的改建被认为是定着物，是物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租方所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：

• 承租户的改建必须经出租方书面同意。

• 必须明确改建后新增部分的归属。

• 必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用由承租方承担，但有时出租方对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。在这方面出租方或物业管理者要尽可能将改建认定为承租方本身的需要，从而避免承担相应的费用。

　　③用于生意的定着物处理。一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的定着物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的定着物看作承租方的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况。条款的用词在允许承租方移走生意定着物时是很关键的。一些租约规定物业必须恢复到“租户搬进来的情况”，而另一些却要求恢复到“这个租约开始的情况”。这些词语上的微小差别可能对出租方有很大的影响。如对经过几个续约期情况的长期租户来说，承租户在第一个租约期安置了固定物，然后在第三个租约期内移走了。如按恢复到“这个租约开始的状况”，承租户被要求修复的仅是第三个租期内所作的改动，而第一、第二个租期内作的改动就可以不包括在内，此时出租方(业主)就须自己承担这些修复费用。

　　④保证金。一般租约要列出保证金的数量和种类以及在什么条件下补充。保证金的使用方法以及保证金利息的归属，各地规定不同，物业管理者应注意当地有关保证金的规定。

　　物业租赁合同的签订，就标志着物业租赁关系的确立。物业租赁关系一旦确立，租赁双方就必须严格按照物业租赁合同的条款履行义务，如果发生物业租赁纠纷，租赁双方可以通过正当的法律途径，向有关部门申请调解、仲裁或直接向法院提起诉讼。

　　需要注意的是，租赁双方要在租赁合同签订之日起30日内，到当地房地产管理部门办理登记备案手续。

　　1995年，建设部第五次常务会议通过并颁布了我国《城市房屋租赁管理办法》。在该管理办法中，指出城市公民、法人或其他组织，对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租，但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　①未依法取得所有权证的；

　　②司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　③共有房屋未取得共有人同意的；

　　④权属有争议的；

　　⑤属于违章建筑的；

　　⑥不符合安全标准的；

　　⑦已抵押，且未经抵押权人同意的；

　　⑧不符合公安、环保和卫生部门有关规定的；

　　⑨有关法律、法规禁止出租的其他情形。

　　在《城市房屋租赁管理办法》中，还特别指出凡是将过去以划拨的方式取得使用权的城市国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。

　　同时，《城市房屋租赁管理办法》还规定了城市房屋租赁实行登记备案制。凡进行房屋租赁的，需先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续，填写房地产租赁申请审批表。房屋租赁的当事人必须在租赁合同签订后30天内向房屋所在地市、县房地产部门提交下列文件，办理申请房屋租赁备案手续：

　　①房屋租赁合同；

　　②房屋所有权证书；

　　③房屋租赁当事人的合法证件；

　　④人民政府规定的其他文件。

　　如果出租公有房屋，还需提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还需提交委托代管人授权出租的证明。

　　房屋租赁申请经房屋所在地市、县房地产管理部门审查合格后，由该房地籍管理部门核发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》市房屋租赁行为的合法有效凭证。如果租用的房屋是从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》就作为经营场所的合法凭证；如果是用于居住，《房屋租赁证》就是公安部门办理户口登记的凭证。《城市房屋租赁管理办法》明确规定，严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》；凡是遗失了《房屋租赁证》的，应迅速向原发证机关申请补发；凡变更、终止房屋租赁合同，也都必须到房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。

　　《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

　　①伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；

　　②不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；

　　③未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。

　　物业租赁合同的解除，是指在租赁期内由法定或约定的事由，致使出租人或承租人单方或双方协商一致，消灭租赁合同关系的行为。此处只谈单方解除合同。

　　(一)物业租赁合同解除的情形

　　因下列情形出租人可单方解除物业租赁合同：

　　(1)承租人将承租的物业擅自转租的。

　　(2)承租人将承租的物业擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。

　　(3)承租人将承租的物业擅自拆改结构或改变用途的。

　　(4)承租人租用承租物业进行违法活动的。

　　(5)承租人故意损坏承租物业的。

　　(6)拖欠物业租金累计达6个月以上的。

　　(7)物业租赁合同没有约定租赁期限或约定不明确的。

　　(8)法律或租赁合同规定的其他情形。

　　因下列情形承租人可单方解除物业租赁合同：

　　(1)因不可归责于承租人的事由，致租赁物业部分或者全部毁损、灭失，不能实现物业租赁合同的目的的。

　　(2)租赁物业危及承租人的安全或者健康的。

　　(3)物业租赁合同没有约定租赁期限或者约定不明确的。

　　(4)法律或租赁合同规定的其他情形。

　　(二)物业租赁合同解除的实施

　　(1)物业租赁当事人任何一方有上述可解除租赁合同的情形从而主张解除物业租赁合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

　　(2)当对方当事人就物业租赁合同的解除有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构解除物业租赁合同。

　　物业租赁合同终止，是指物业出租人与承租人之间有关物业租赁的权利义务的消灭。物业租赁合同终止的原因如下：

　　(1)物业租赁合同期满。

　　(2)物业遇不可抗力、意外事故、人为因素而损毁。

　　(3)当事人协议解约。

　　(4)一方当事人单方解除物业租赁合同。

　　(5)其他情形。

　　1)承租人首先要明确出租人和出租房屋之间的关系。

　　2)承租人还要搞清出租房屋的性质。

　　3)租赁房屋时，出租人和承租人双方都应注意该房屋是否已经设押。

　　4)在我国，法人与公民之间发生的房屋租赁关系最为广泛并有许多特殊性。

　　5)军队系统的用于非军事设施的房地产，根据实际情况可以出租。

　　6)为加强对房屋的管理，承租人应出具有关证明。

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