同意转租

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　　同意转租是指房屋承租人取得了房屋出租人的同意所进行的转租。出租人可以在承租人转租前表示同意，也可以在转租后予以追认。

　　(1)承租人与次承租人之间的关系。同意转租中的承租人为转租人，其与次承租人之间的关系与一般租赁关系并无区别。

　　(2)出租人与承租人之间的关系。出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人就次承租人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任，出租人的租金请求权以及解约权应向承租人行使。《合同法》第224条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

　　(3)出租人与次承租人之间的关系。出租人与次承租人之间并不存在直接的权利义务关系，次承租人不能直接向出租人履行义务，出租人也不能直接向次承租人行使权利。

　　同意转租的成立要件：一是承租人与次承租人之间的转租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法实践中出现争议最多的是第二个要件的认定问题，对此主要有以下几点争议：

　　(1)出租人采用何种方式同意。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第28条的规定，转租合同必须经出租人书面同意，并应依法办理登记备案手续。但是在审判实践中，不能以此规章的规定作为认定转租是否有效的依据。对于出租人同意的方式，《合同法》没有明确规定，根据《民法通则》以及《合同法》的立法精神，民事法律行为以不要式为原则，以要式为例外。因此，出租人的同意，不以书面形式为必要。至于发生纠纷时，是否可以举证，则属于另一个问题。从实践的角度看，如果出租人明知承租人已将房屋转租，在合理期限内又无异议，甚至有时还有事实上的协助行为，如代转交钥匙等，则可以认定为默示的同意。

　　(2)出租人的同意能否撤回。原则上不能撤回，因为同意权是基于照顾出租人利益而设立的，出租人同意是单方法律行为。如果可以随意撤回，则不利于交易关系的稳定和对承租人与次承租人利益的保护。

　　(3)出租人同意的内容。①房屋的用途同意。如果为概括性同意，承租人和次承租人应该依诚实信用和公序良俗原则来转租和使用房屋；如果为特别同意，承租人只能在出租人同意使用的范围内转租。②转租的期限。根据国外的立法和民法的基本原理分析，转租合同的期限应不长于租赁合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意转租期限可以超出租赁期限，基于私法自治原则，除非法律有明文禁止，应当认定为有效。也就是说，转租的期限原则上不得超过原租赁合同的期限，但是当事人另有约定的除外。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　同意转租的协议

　　本协议由双方_________(公司名，地址；以后指物主)和______(公司名，地址；以后指承租人)签署并达成于200__年，__月__日。基于200__年，__月日签订的租约，出租方将位于的房产租予承租方，该租约_____(日期)到期。

　　据此，双方签订以下协议：

　　1、允许承租人在___至___(日期)内将上述房产进行转租。

　　2、任何及所有的转租租户应该遵守上述租约中所订立的关于承租人的义务和协议，租约中认可的条款将在整个转租期内持续并充分有效。

　　3、任何及所有的合法转租者需要填好出租方提供的标准租赁申请表，并且必须符合租赁常规要求的人品、职业和信用等条件。

　　4、如果在有必要通过法律手段认可本协议任何条款的情况发生时，胜诉方有权挽回所支付的合理律师费和其他开销。

　　5、本转租协议不对上述租约中承租者的义务、责任或职责进行豁免。

　　在见证下，双方将从上述生效日起执行本协议。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　______________(落款)

　　2007年6月，蒋某与孙某签订以房屋租赁合同。合同约定：孙某将某小区二室一厅的公寓一套租给蒋某，租期2年，蒋某按每月2500元支付租金。合同签订后，蒋某随即入住该公寓。过了半年，蒋某觉得以自己每月5000元的工资，独自租一套公寓不太划算。碰巧，最近有许多大学生在小区寻找出租房。于是，蒋某将公寓里较小的两间房间转租给了大学生甲某与乙某，每月租金1000元。其间，甲某睡觉时误将一床单点燃，造成公寓天花板严重污损。过了半年，孙某得知蒋某将公寓转租的事情后找蒋某交涉，蒋某认为房子已由自己整体承租下来了，自己有使用和处分权。孙某交涉未果，向法院起诉，请求法院宣告蒋某转租行为无效，并要求蒋某赔偿房屋污损的损失。

　　专家解答：本案中，在没有得到出租人的同意和追认的情况下，蒋某是否有转租房屋的权利，这是解决本案的关键所在。民法上的租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的民事法律行为。由租赁的定义可以看出，租赁是出租人与承租人之间发生的双务法律关系，出租人有依约交付租赁物的义务，而承租人有支付租金和按照协议的规定合理使用租赁物的义务。合同法第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”依据该规定，对于蒋某未经出租人许可，擅自转租的行为，孙某可以解除租赁合同。至于甲某失火引起的公寓污损的损失，是该由甲某承担还是蒋某承担，涉及到诉讼根据的选择问题。孙某可以以甲某侵犯自己财产权为由，要求甲某赔偿损失。此外，合同法第224条第l款规定：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”因此，孙某也可基于租赁合同的约定，以蒋某违约为由，要求蒋某承担房子污损的违约责任。

　　根据合同法第122条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，蒋某可以在上述途径中选择对其最有利的方式维护自己的权利。

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