物业租赁经营

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　物业租赁经营是指物业的承租人利用承租的物业进行商业性或收益性经营活动，以此谋取经济收益，在交付物业产权单位物业租赁费及交付物业管理企业物业管理费后，自身仍可获得利润，享有投资回报的对物业的经营形式。

　　物业和赁经营的形式有多种，按物业产权单位与经营者的利益关系可分为：

　　(一)单纯式租赁

　　这种租赁形式是指进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及介作关系，只是单纯地和赁物业单，独立进行经营并承担责任和享受经营的成果。在租赁物业期间产权定位定期交付物业的租赁赞，向物业管理企业定期交付物业管理费。物业管理企业受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常管理。

　　(二)合作式租赁

　　这种租赁形式是指进驻的商家与物业的产权单位除了付租金之处还有其他合作的经济利益关系。即物业的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为“底金”，另一部分租金暂不收取，作为产权单位的一种权益”投入到经营中，双方商定一定的权益比例，根据经营情况每半年或一年进行一次分配。在这一过程当中，物业管理企业只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理费。

　　(三)自营式或委托经营式租赁

　　自营式是指发展商自己对物业的商业设施进行经营，所兴办的也多是便民商店(便利店)或餐饮等便民服务网点，经营风险全部山发展商承担。委托经营式是发展商委托物业管理企业在全面管理物业各项设施的同时，代发展商经营项口内的商业网点。前期的投入都是山发展商来做，而后期的运营有两种形式：一是物业公司承包，经营的商业网点小论盈亏如何，必须每年向发展商如数上缴“承包费”，多余的归物业管理企业自己或按一定的比例与发展商分享，物业公司拿“大头”，发展商也分得一些“小头”，这种情况经营的风险集中在物业管理企业；二是物业管理企业只是负责代为经营商业网点，收取管理费，经营的结果及经营的风险仍由发展商来承担。

　　物业租赁经营的内容涉及到物业租赁市场的调研、租金确定、合同签订、物业交接等诸多环节的内容，关键的一点就是运用现代经营理念，跟踪和研究战略客户，即对物业收入起决定性影响的客户，在租金减让、售价折扣、增加附加值服务等方面有更多的新方法。在这种情况下，非住宅物业的发展商及物业管理企业必须及时调整经营策略，最大限度地提高物业出售率和出租率，减少空置及由此而造成的资金占压和经济损失。具体办法有：一是在租、售策略卜对重点客户即租用或购买面积较大(整层、几层或大半幢楼宇)者在租金水平或销售价位上可给予较大的优惠或折让，千万不要用过“死”的租金标准或销售价位将“大户拒之门外。此外，对一次租用时间较长义能在前期支付较大比例预付款的也可在租金上给予折让；二是投人一定的资金对物业内外设施及环境等进行改造，使原来智能化程度较低的办公楼宇实现3A或一次性到位实现5A管理[5A是指BA(楼宇自动化)、CA(通讯自动化)、FA消防自动化), MA(管理自动化)和OA(办公自动化)]，完善使用功能，增加办公楼宇对客户的吸引力，并在服务及管理等“软件”上下功夫，增强竞争的优势；三是要多方面探索各种形式，如有的写字楼对相用5年以上的租住单位若有购买意图的，给子较大程度的优惠，从而促进非住宅物业从租到售的转化;四是开展办公楼宇的物业转卖、代理和中介业务，扩大业务领域，增加经营收入；五是用东方式的温情服务和底蕴深厚的中华文化，创新非住宅项日物业管理的特色，将企业文化、经营理念融合到管理与服务之中。

　　物业租赁经营的内容一般包括以下几项内容：

　　(1)物业租赁信息的分析处理；

　　(2)物业租赁市场的凋研；

　　(3)物业租赁条件的确定；

　　(4)物业租赁合同的审核；

　　(5)租赁物业的交接；

　　(6)物业服务费的收取；

　　(7)物业退房交接。