物業租賃經營

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　　物業租賃經營是指物業的承租人利用承租的物業進行商業性或收益性經營活動，以此謀取經濟收益，在交付物業產權單位物業租賃費及交付物業管理企業物業管理費後，自身仍可獲得利潤，享有投資回報的對物業的經營形式。

　　物業和賃經營的形式有多種，按物業產權單位與經營者的利益關係可分為：

　　(一)單純式租賃

　　這種租賃形式是指進駐的商家與物業的產權單位沒有更多的經濟利益及介作關係，只是單純地和賃物業單，獨立進行經營並承擔責任和享受經營的成果。在租賃物業期間產權定位定期交付物業的租賃贊，向物業管理企業定期交付物業管理費。物業管理企業受產權單位的委托，代表產權單位對物業進行日常管理。

　　(二)合作式租賃

　　這種租賃形式是指進駐的商家與物業的產權單位除了付租金之處還有其他合作的經濟利益關係。即物業的產權單位向進駐的商家收取數量較低的物業租金作為“底金”，另一部分租金暫不收取，作為產權單位的一種權益”投入到經營中，雙方商定一定的權益比例，根據經營情況每半年或一年進行一次分配。在這一過程當中，物業管理企業只是代表產權單位，對進駐的商家定期收取物業管理費。

　　(三)自營式或委托經營式租賃

　　自營式是指發展商自己對物業的商業設施進行經營，所興辦的也多是便民商店(便利店)或餐飲等便民服務網點，經營風險全部山發展商承擔。委托經營式是發展商委托物業管理企業在全面管理物業各項設施的同時，代發展商經營項口內的商業網點。前期的投入都是山發展商來做，而後期的運營有兩種形式：一是物業公司承包，經營的商業網點小論盈虧如何，必須每年向發展商如數上繳“承包費”，多餘的歸物業管理企業自己或按一定的比例與發展商分享，物業公司拿“大頭”，發展商也分得一些“小頭”，這種情況經營的風險集中在物業管理企業；二是物業管理企業只是負責代為經營商業網點，收取管理費，經營的結果及經營的風險仍由發展商來承擔。

　　物業租賃經營的內容涉及到物業租賃市場的調研、租金確定、合同簽訂、物業交接等諸多環節的內容，關鍵的一點就是運用現代經營理念，跟蹤和研究戰略客戶，即對物業收入起決定性影響的客戶，在租金減讓、售價折扣、增加附加值服務等方面有更多的新方法。在這種情況下，非住宅物業的發展商及物業管理企業必須及時調整經營策略，最大限度地提高物業出售率和出租率，減少空置及由此而造成的資金占壓和經濟損失。具體辦法有：一是在租、售策略卜對重點客戶即租用或購買面積較大(整層、幾層或大半幢樓宇)者在租金水平或銷售價位上可給予較大的優惠或折讓，千萬不要用過“死”的租金標準或銷售價位將“大戶拒之門外。此外，對一次租用時間較長義能在前期支付較大比例預付款的也可在租金上給予折讓；二是投人一定的資金對物業內外設施及環境等進行改造，使原來智能化程度較低的辦公樓宇實現3A或一次性到位實現5A管理[5A是指BA(樓宇自動化)、CA(通訊自動化)、FA消防自動化), MA(管理自動化)和OA(辦公自動化)]，完善使用功能，增加辦公樓宇對客戶的吸引力，併在服務及管理等“軟體”上下功夫，增強競爭的優勢；三是要多方面探索各種形式，如有的寫字樓對相用5年以上的租住單位若有購買意圖的，給子較大程度的優惠，從而促進非住宅物業從租到售的轉化;四是開展辦公樓宇的物業轉賣、代理和中介業務，擴大業務領域，增加經營收入；五是用東方式的溫情服務和底蘊深厚的中華文化，創新非住宅項日物業管理的特色，將企業文化、經營理念融合到管理與服務之中。

　　物業租賃經營的內容一般包括以下幾項內容：

　　(1)物業租賃信息的分析處理；

　　(2)物業租賃市場的凋研；

　　(3)物業租賃條件的確定；

　　(4)物業租賃合同的審核；

　　(5)租賃物業的交接；

　　(6)物業服務費的收取；

　　(7)物業退房交接。