物業

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物業(property/estate)

目錄

什麼是物業

  “物業”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其含義為財產、資產、地產、房地產產業等。該詞自20世紀80年代引入國內,現已形成了一個完整的概念,物業是指正在使用中和已經可以投入使用的各類建築物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產以及依托於該實體上的權益。其中,各類建築物分為住宅小區的房屋、寫字樓、商業大廈、綜合商住樓宇、公寓別墅、工業廠房、倉庫、體育場館等;配套設施分為市政設施、文化娛樂設施、交通設施等場地分為:庭院、綠地、道路等。

物業的特點

  根據物業用途的不同,物業可分以下幾種類型:

  1.居住物業:包括住宅小區公寓、別墅德等。

  2.商業物業:包括寫字樓百貨商場大型超市、酒店、賓館、娛樂廳(場)等。

  3.工業物業:包括工業廠房、倉庫等。

  4.特種物業:包括學校、醫院、車站、政府大樓、體育場館等。

物業的分類

  1.位置的固定性

  物業不論外形、結構、用途如何,它都依附於一定的土地之上,通常情況下是不會移動的,具有固定性的特點。

  2.壽命的耐久性

  物業不同於普通物品,一經建造完成,只要不故意損壞或,一般可以使用數十年,甚至上百年以上的時間。

  3.功能的多樣性

  物業按使用功能可分為許多類型,即有住宅小區,又有寫字樓、商業大廈、學校等等,它們可滿足人們對物業功能多方面的需要。

  4.價值的投資性

  物業是土地與房屋構成的統一體,在房屋價格中包含土地的使用費。而土地具有稀缺性,城市的發展,會導致土地增值,從這一點來講,物業具有投資價值。不過從市場經濟角度,物業也同樣有貶值的危險。

物業的要素

  由此可見,物業包含以下要素:

  (1)已建成並具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的樓宇。

  (2)與這些樓宇相配套的設備和市政、公用設施。

  (3)樓宇的附屬建築包括內部的多項設施和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交通道路。

  (4)附著在物業上的各種權益。

物業的性質

  物業的屬性與房地產的屬性有許多相似之處,分析和把握物業的屬性,對於我們瞭解物業和物業管理的本質,掌握物業管理運作規律,做好物業管理有著十分積極的意義。

  1.物業的自然屬性

  物業的自然屬性是指與物業的物質實體或物理形態相聯繫的性質,它是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指:

  (1)物業的二元性。物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建築物。而無論何種建築物,其基礎總是建築在土地之上,成為土地的附屬物,土地的功能則藉助於建築物得以充分發揮。物業是土地與建築物的統一體,兼有土地與建築物兩方面的物質內容。物業的二元性,是其他任何商品都不具備的,它決定了物業必然兼有土地與建築物二者特有的各種性質。

  (2)物業的有限性。物業的有限性,從根本上來講,是由土地的有限性決定的。天然的土地有限,用做興建建築物的優良建築地段更有限。人類只能在有限的土地上開發建設。由於現代建築物技術要求高、耗資大,因此物業的數量還受制於社會經濟力量和技術水平因素。

  (3)物業的差異性和多樣性。物業的差異性主要是就土地而言的。隨著人口的增加和經濟的發展,人類就必須開發利用劣質土地。土地的優劣,在城市主要取決於地段的區位及其技術條件。物業的多樣性主要是就建築物而言的。由於建築物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同而形成了物業形式的多樣性。每一座建築物都是單件產品,它們在類別、品種、規格、結構、式樣、外觀以及年代等方面都存在著某種不同之處。

  (4)物業的不可移動性。物業的不可移動性主要是指物業空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業從偏遠區位移動到商業中心,即使人們將地上建築物與土地相分離,也只是改變物業用途,不能移動法律意義或實質上的物業位置。

  (5)物業的長期性。物業的長期性主要體現為建築物一經建築完成,在正常情況下,其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年,可供人們長期使用。所以,物業既可以一次性出售,也可以通過出租的方式零星出售,邊流通邊消費。其價值可以一次收回,也可以在較長時期內多次收回。

  (6)物業的配套性。物業的配套性是指物業以其各種配套設施來滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業不能滿足人們的各種需要。物業配套越齊全,其功能發揮就越充分。

  2.物業的社會屬性

  物業的社會屬性可以從兩個方面來研究:作為一種商品,物業具有經濟屬性;從商品的生產關係財產關係的調整及歸屬來看,物業具有法律屬性,即物業權屬問題。

  (1)物業的經濟屬性

  1)商品屬性。物業的商品屬性是由物業的使用價值商品經濟決定的,它具有幾方面的實質性內容:通過市場交易活動實現物業的價值和使用價值。物業的買賣、租賃抵押土地使用權的出讓與轉讓,都體現了物業的商品屬性;物業的開發建設、經營管理都是商品經濟活動,必須遵從最基本的價值規律;物業的分配與消費,即便是非盈利性的,也都無一例外地充斥著商品的行為,奉行著“商品一貨幣”的規則。參與物業開發建設、經營管理與消費的人與人之間的關係,本質上是一種商品經濟的關係,從生產到消費都是有償的。

  2)稀缺性。物業在供應上的稀缺,一方面表現為土地資源供應的絕對稀缺,另一方面表現為建築資源供應的相對稀缺

  3)保值、增值性。物業的增值是一種長期的趨勢,從某一時期來看,物業的價格可能有升有降、上下波動,但從長期來看,它會在波動中呈現出上揚的趨勢,其上揚的形式是呈螺旋式上升。

  4)巨集觀政策的調控性。由於物業的稀缺性,也由於物業是關係到國計民生、社會穩定的重大問題,而且我國的物業是從福利分房、行政性管理轉換過來的,政府在巨集觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現在:一是政府通過各種政策、法令、法規,從巨集觀上來調控物業建設的數量、容積、佈局、高度、類別等來維護土地的公有性,合理保護和開發土地資源,併科學、合理地規劃和建設城市,實現城市經濟、社會發展目標;二是物業建設是一個系統工程,既會涉及許多相關的法律、法規、政策,也會涉及市容環境保護、綠化、治安管理等有關法規條例;三是作為物業本身,其管理也受到法律和政策的約束與規範。《城市房地產管理法》對物業服務公司的資質驗證、物業管理、產權產籍管理等都有明文規定。

  (2)物業的法律屬性

  物業的法律屬性集中反映在物權的關係上。我國的房地產物權是指物權人在法律規定的範圍內享有的房屋所有權,及其占有土地的使用權。與購置其他商品不同的是,購人物業就意味著購入一宗不動產的所有權(物權),它不僅是一項單項權利,而且還是一個權利束,擁有多項權能,如因租售、抵押等而形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中,各種權利既可以以不同形式組合,也可以相互分離,單獨行使和享有。顯然,房地產物權比其他商品財產權的結構更為複雜。

物業的產權與權屬界定

  (1)私有產權。對於物業的“所有者”來說,所擁有的物業的權利,包括獨自擁有、使用和享受其名下物業及全部租金收益,以及全權將其名下所占的業權份數連同相關權利自由出售、轉讓、出租或准許他人使用而不受其他人的干涉。

  (2)集體產權集體產權就是由多個人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源必須由集體來決定。例如,一個小區中的運動場是全體業主共同擁有的,但這並不表示每一位業主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場,必須由全體業主組成的業主委員會集體決定。同樣,如何對集體擁有的物業進行維修保養,也需通過業主委員會集體決定。

  (3)建築物區分所有權私有產權、集體產權是比較容易區分的。但在實際的物業管理操作中,對於一幢單體建築物,如果由多位業主共同擁有,其產權的界定仍有相當的難度。法學界把多人共同擁有同一建築物的情況界定為建築物區分所有權

  建築物區分所有權是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時,各區分所有權人對建築物專有部分享有專有所有權與對建築物共用部分所享有的共用部分持分權,以及因區分所有權人之間的共同關係所產生的成員權

物業與房地產、不動產的關係

  “物業”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用,三者之間有著密切的聯繫。從法律意義上說,房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態的財產。這種財產是指包含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權使用權、租賃權、抵押權等。在民法中,將財產分為動產和不動產兩類。“不動產”一詞譯自英語RealEstate或RealProperty。在英語中,RealEstate具體是指土地及附著在土地上的人工建築物和房屋;Real Property具體是指Real Estate及其附帶的各種權益。房地產由於其位置固定,不可移動,通常又被稱為不動產。房地產的表述傾向於表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體,而不動產的表述則側重於表明這種財產具有不可移動這一獨特屬性,但兩者所指卻乃同一對象。基於上述分析,“物業”這一概念的定義可界定為:物業是指已建成並具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備,市政、公用設施,屋宇所在的建築地塊與附屬的場地、庭院。物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等。

  從以上的分析可以看出,“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有緊密的內在聯繫,但內涵卻不完全相同,主要區別有:

  (1)稱謂領域不同。就一般情況而言,“不動產”是民法慣常使用的辭彙,“房地產”則是經濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂,而“物業”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。

  (2)適用範圍不同。“物業”一般指一個單項的“物業”單位(如單項的房產、地產),而“房地產”是指一個國家、地區或城市所擁有的房產和地產。因此,從巨集觀的角度來看,一般只用“房地產”而非“物業”。例如,“房地產業”不可用“物業”代替,“房地產體制改革”也不可用“物業體制改革”代替。

  (3)概念外延不同。一般而言,“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發、建造、銷售、售後管理等整個過程。“物業”有時也可用來指某項具體的房地產,然而,它只是指房地產的交易、售後服務這一使用階段或區域。所以,兩者有巨集觀與微觀之別,全體與部分之差。

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