不動產

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不動產（immovable property / real property）

　　不動產——“動產”的對稱，是一個法律上的名詞，其實即是物業，它包括土地及其上之房屋等不可移動、可以有固定地址的建築物。

　　依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依托於物質實體上的權益。

　　民法學上的物，是指存在於人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標準，物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物等。

　　其中，動產與不動產的劃分，是以物是否能夠移動並且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。

　　電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的，但這並不是不動產。因為這些東西都是可以移動並且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現實中不移動，是因為你不想移動，而不是不能移動。所以，你的電腦電視書桌等都是動產。

　　各國對動產與不動產的界定也是不同的。現在，國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標準，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船隻等，國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。

　　動產和不動產有時是可以互變的。例如，果園中果樹上的果實，掛在果樹上時是不動產，但是如果採摘了下來，那就變成了動產。鋼材水泥等是動產，但是用其做成了房屋，就變成了不動產。

　　提起不動產，人們最易想到的是建築物；而提起動產，可能最易想到的是汽車。其實，在知識經濟時代，最為重要的動產恰恰是“人”本身。人們總是希望自己所購買的不動產能夠不斷增值，但增值的奧妙並不在不動產自身，而在於動產這一方。既然人是最重要的動產，因而使不動產得以快速增值的關鍵也就在於，如何在人身上做好文章、做足文章。

　　住宅類不動產要有價值，需要有人願意購買它並住進去；商業類不動產要有價值，需要有顧客願意光顧併購買商品或服務；商務類不動產要有價值，需要有人願意在裡面辦公、在裡面談生意；旅游休閑類不動產要有價值，需要有游客不斷前去游覽休閑；基礎與公用設施不動產要有價值，需要有人去使用它們；工廠、農場類不動產要有價值，其所生產的產品要被消費者所需要。所有不動產的價值，都是人所帶來的；置身其上的人和其它動產決定了不動產的價值。這就是動產與不動產之間的基本關係。

　　不動產並不是新名詞，但從產業的角度看不動產並稱之為不動產（產）業，則是一個較為新穎的產業概念。系統研究不動產與產業的關係，需要建立一門新的學科——不動產業經濟學。

　　不動產業經濟學所研究的內容類同於房地產經濟學，但著眼點不同，研究方法論不同。相同之處在於，不動產業經濟學也要研究不動產業與國民經濟的關係，不動產資源配置的機制與載體，不動產市場運行的機制與規律；研究包括不動產投資、開發、經營、中介服務各環節在內的經濟運行全過程；研究對不動產業實施巨集觀調控的目標、內容、控制的主要政策手段和調控體系；研究不動產資源配置效率，揭示不動產經濟運行規律，保證不動產業的健康發展和資源配置的巨集觀效益。 著眼點不同在於，從總體上說，房地產經濟學研究問題的思路是部門經濟學式的思路，帶有計劃經濟時代經濟學研究的烙印。眾所周知，部門經濟是與行業相對應的概念，在我國傳統計劃經濟體制時期，產業經濟總體上以部門經濟形式存在，經濟聯繫方式與管理方式都呈現出典型的“條條”特征。過去我們機械地按部門或行業進行學科分類，因而產生了工業經濟學、商業經濟學、物資經濟學、建築經濟學等學科。房地產經濟學正是沿此思路炮製出來的。它不可避免地會產生知識面和研究領域過窄的問題，部門經濟學的這一局限性需要通過將其融入產業經濟學而得到解決。具體來說，需要將房地產經濟學融入到不動產業經濟學中，以改變房地產經濟學目前這種不倫不類的地位。

　　不動產業經濟學所使用的研究方法論為中觀方法論。中觀方法論的本質特點在於它是二個維度，既要向上看巨集觀又要向下看微觀，而無論巨集觀還是微觀皆只有一個維度。中觀方法論不乏現實基礎的支撐，例如在一個企業中就有基層、中層和高層之分；其實，對於一個複雜事物的剖析，按人類思維的習慣也往往容易將其劃分為巨集觀、中觀、微觀三層去分析。基於中觀方法論去研究經濟現象，因而也就產生了中觀經濟學。不動產業經濟學作為一門十分新穎的中觀經濟學，需要我們加大力度去研究它、把握它。以不動產業經濟學的視角去剖析、把玩不動產，我們將開闢一片前所未有的嶄新天地。

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