房地產經濟學
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房地產經濟學(Real Estate Economics)
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房地產經濟學是房地產經濟運行過程的理論化和系統化，以揭示和反映房地產經濟運行規律為宗旨，是應用經濟學的一個分支學科門類。房地產業是一個獨立的大產業，是產業結構鏈中重要的一環，所以房地產經濟學的基本學科定位應該屬於產業經濟學範疇，歸屬於部門經濟學。
然而房地產經濟學又是多學科的交匯，具有交叉學科的性質。主要表現有：
1、房地產經濟(學)與城市經濟(學)的交叉重疊，城市土地利用與內部空間結構、城市住房、城市經營中的土地經營等都與房地產經濟(學)有交叉重疊；
2、與資源經濟學的交叉重疊。資源經濟學主要研究土地開發利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產經濟學的研究重點；
3、與生態經濟學的交叉重疊，房地產業的可持續發展理論與生態經濟學的生態平衡理論的一致性；
4、房地產金融有第二金融之稱，從而把房地產經濟學與金融學緊密聯繫起來；
5、房地產經濟學與理論經濟學的關係，這不僅表現在房地產經濟學要受理論經濟學的指導，同時還表現在土地制度、價值理論、地租理論等同屬理論經濟學和房地產經濟學研究的永恆主題等等。
正由於房地產經濟學是多學科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且複雜：大體可分為相互關聯相互依從的三個層面：
二是直接支配房地產運行的一般理論或內層理論，如房地產投資、房地產開發建設、房地產市場、房地產價格和房地產價格評估、房地產周期等理論；
三是間接影響房地產經濟運行的外延交叉理論，如外部性理論、巨集觀經濟周期理論、泡沫經濟理論、產業經濟學理論、制度經濟學理論等。這種分類不一定嚴密科學合理，其目的在於凸顯不同理論在支配和影響房地產經濟運行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產經濟運行的特點和規律時也會有差異。這裡只就產權和土地產權問題提出幾點：
其一，產權是制度的基礎，是經濟學的前提條件，土地產權作為整個產權理論的重要組成部分，勢必要成為房地產經濟學的核心理論?
其二，關於“權利束”問題。在學界不論是討論一般產權問題，還是討論土地產權問題，一般都論及所有權內部權能結構和“權利束”問題，通常都認為這個“權利束”除了所有權外，還包括占有權、使用權、處分(置）權、支配權、收益權、分配權等等：在論及土地產權“權利束”時，除了包括上述權能外，一般還包括地上權、地役權、租賃權、典權、抵押權等等：“權利束”越來越大，權能越來越多，似乎沒有邊界，並且強調每個權能都很重要，主次不分。對此，可概括為“多權平行權能結構”，簡稱“多權平行結構”。在市場經濟條件下，強調產權 “明晰”，權能“細分”是正確的，但產權“明晰”和權能 “細分”的最終目的是產權在經濟上的實現。因此，我們認為從經濟學的角度來看，所有權，特別是包括土地在內的生產資料所有權的內部權能結構，或“權利束”中，最主要最本質的權能只有所有權和使用(經營)權，其他諸如占有權、支配權、收益權等，不是所有權的占有、支配、收益，就是使用(經營)權的占有、支配、收益?都是後者從屬於前者，即占有、支配、收益等權從屬於所有權或使用權。對此，可稱之為“多權主從權能結構”，簡稱“多權主從結構” 總之，我們認為“權利束”不是 “多權平行結構”，而是“多權主從結構”。所以，不論是產權“明晰”還是權能“細分”，最終都是為l‘保證所有權和使用權的落實，不是為了“明晰”而“明晰”、“細分” 而“細分”：其實有些從屬權能就是所有權或使用權的延伸，或它們的實現形式。
其三，土地產權在房地產經濟中的特殊經濟意義 這主要是由於土地的自然特性及其所衍生的產權經濟特性，通過房和地的物態耦合與產權耦合在房地產經濟運行中的特有表現。土地的自然特性及其所衍生的權利的基本經濟特征是壟斷，主要表現在：土地的稀缺性使土地所有權的壟斷成為可能，從而形成絕對收益權；土地的區位差及其固定性，相應形成級差收益的壟斷性；土地的永續利用和自然增值性，從而產生自然增溢的獨占性；土地產權的壟斷性，勢必導致產權交易的價格壟斷性等。土地的這些產權經濟特征，將隨同房和地的物態耦合，參與房和地的產權耦合，使房、地、產(產權)三者融為一體，形成房地產：房地產的這種耦合性產權，除了具有一般產權的基本特性外，由於土地產權經濟特征的融入還會給房地產開發建設帶來一系列特有的經濟現象，這就是：
1、在房地產開發建設中，業主有權利用土地參與社會剩餘價值的分配，以地租的形式通過房屋造價得到實現；
2、 利用土地區位差的壟斷，形成房地增溢互動機制，即利用優越的土地區位，帶來房屋建築的增溢，反過來房屋的精良設計建造，物業管理周到規範，小區組團佈局合理，形成集聚效應，又會提升土地的區位優勢，增加區位差收益；
3、土地永續利用和自然增值的權能特性，適應廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者(包括家庭投資)投資房地產市場，這是無需廣告的促銷，施惠於房地產業主；
4、房地產保值增值的權能特性，使房地產成為金融活動，特別是房地產金融活動中最理想的抵押物，從而會使房地產業獲得最有力的金融支持等等：這些就是土地產權在房地產經濟中的特殊經濟意義．
關於房地產經濟學的研究對象學界論述不少，主要觀點有：
1、“城市房地產經濟學的研究對象，是城市房地產經濟的運動及所體現的經濟關係”：
2、“房地產經濟學的研究對象就是整個社會房地產業經濟運動的客觀規律”。
3、認為房地產經濟學“主要研究社會主義市場經濟條件下房地產經濟的實踐活動及其所體現的人與人之間的經濟關係”：
4、認為“房地產經濟學是一門研究房地產運動規律及其表現形式的科學”，“也是一門研究房地產資源配置效率的科學”。
前三種觀點的表述基本是從我國傳統政治經濟學的研究對象移植過來的。長期以來在學術界有一種占統治地位的觀點，認為馬克思主義政治經濟學的研究對象是生產關係或經濟關係及其運動規律；西方經濟學的研究對象是資源配置，並且把二者完全對立起來。其根據之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經濟學，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質生活資料的生產和交換的規律的科學”；“經濟學所研究的不是物，而是人與人之間的關係”，或類似的話。根據之二是西方學者對經濟學的定義，即“經濟學是研究人和社會如何進行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產各種商品，併在現在或將來把商品分配給社會的各個成員或集團以供消費之用”。還有的西方學者說，經濟學是“研究人們如何分配他們有限的資源來滿足人們的需要的科學”。其實只要我們不完全停留在馬克思對政治經濟學研究對象的表述上，而看他實際研究的內容，就會發現他對資源配置的研究也很多，並且很精彩，比如他的兩部類再生產理論模型，第二種含義的社會必要勞動理論和勞動資源配置理論等？他曾說：“要想得到和各種不同的需要量相適應的產品量，就要付出各種不同的和一定數量的社會總勞動量：這種按一定比例分配社會勞動的必要性，決不能被社會生產的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現形式 ”同樣對西方經濟學不只是看它的某一流派，而是著眼於整個西方經濟學，其中有的流派也研究資本主義經濟關係，如制度經濟學：至於他們的研究出發點和方法有何不同，那是另一個問題。
所以，我們基本同意上述第四種觀點，房地產經濟學既研究經濟關係，也研究資源配置。但是，有兩點值得一提：一是關於資源配置與經濟關係研究以誰為基礎的問題，我們認為應通過資源配置研究來揭示和反映經濟關係和經濟規律；二是相對於政治經濟學等理論經濟學來說，房地產經濟學等部門經濟學更側重資源配置的研究，包括行業內外資源配置：外部資源配置主要是講產業地位及其與國民經濟的關係；內部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產與非住宅房地產之間的比例，其二是非住宅房地產所涉及的不同行業資源的配置，其三是同一房地產中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例?
總結前面的分析，我們認為，房地產經濟學的研究對象是行業內外資源配置及其所體現的經濟關係和運行規律。
房地產經濟學的研究方法除了常規定性與定量分析、規範分析與實證分析以及比較分析等方法外。還可運用經濟學前沿分析方法“博弈論”。
房地產經濟學是房地產經濟活動的理論化系統化，它不僅可以供教學用，供理論研究工作者參考，同時對實際工作者，尤其是主管領導者和決策者有重要的學習應用參考價值。這主要有以下幾方面：
1、房地產經濟學是一個多層次的理論結構體系，並且是多學科交叉，學習應用時要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產經濟運行實際，規避風險，作出科學合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。
2、房地產經濟學除了具有經濟學的一般原理特征外，還有自己明顯的特點。如房地產發展倒U曲線理論，即經濟起飛國家初始階段房地產發展建設，隨著國際經濟的進一步發展，房地產發展速度，逐漸與國民經濟發展同速，甚至低於國民經濟發展速度，其發展運行軌跡呈倒U型。又如住宅市場發展三個階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級階段；生存需求和改善需求並重的第二階段或中級階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段：還有房和地產權耦合的特點等：掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。
3、房地產經濟學是以房地產市場體系(如上圖)為依托，因此，學習和運用房地產經濟學要有全局觀點，總觀整個房地產市場體系，分析判斷其中的薄弱環節，並找出相應的對策。對主管部門來說，有利於合理配置資源，促進房地產市場的平衡協調發展；對開發經營者來說，有利於投資活動的順利推進，提高投資的周轉速度和回報率：
4、房地產經濟學中對房地產政策和法律環境有較充分的論述，可供管理決策層學習應用，對提高他們的政策法律水平、規範管理有很大的幫助，有利於樹立企業誠信形象，從而推動整個房地產業的漣康有序發展=
5、房地產經濟學中有相當多的國際比較研究和國際經驗介紹。通過對這方面理論知識的學習，對借鑒國外經驗，提高中國房地產業經營管理水平和發展涉外房地產都有重要的作用。
- 《房地產經濟學》
HENYOUGANWU