建築物區分所有權
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建築物區分所有權(the Building Ownership / Ownership of Building)
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建築物區分所有權是指根據使用功能，將一棟建築物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建築物區分所有權，是指在同一棟建築物上存在多個所有權的情形。這種狀況，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，業主的建築物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要內容。物權法適應現實的要求，確立了我國的建築物區分所有權。
建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的物，嚴格而言，與物權客體須為獨立物以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事；而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。區分所有的特定部分，需具備一定條件，才可以作為建築物區分所有的客體。這些條件有：
(1)須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其他部分隔離。至於是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、牆壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元，其內再以屏風分隔成數個部分的，即不具有構造上的獨立性。
(2)須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。
建築物區分所有權界定[1]
關於建築物區分所有權的界定，各國理論與實務上主要有以下幾種學說：
(一)一元論說，又稱一元主義或一元論說。它又可分為“專有權說”和“共有權說”。
1.專有權說。此說最早為法國學者在解釋法國民法典第664條時提出。認為：建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分所享有的所有權(專有權)，並得到我國臺灣學者史尚寬先生和日本著名學者我妻榮先生等支持。在法制上，專有權說為立法所肯定，首先始於1804年《法國民法典》第664條所謂“建築物之各樓層屬於不同所有人”的規定。《日本建築物區分所有權法》也採取了專有權說，該法第2條第1項規定：“本法上的‘區分所有權’，是指依照前條的規定，以建築物的部分為標的所有權而言(此應除去第4條第2項中所規定的共有部分)。”
2.共有權說。此說最早為法國學者普魯東(Proud'hon)與拉貝(labbé)在解釋民法典第644條規定時，針對上述法國學者之專有權說而提出的。該說以集團性、共同性為立論精神，將區分所有建築物整體視為全體區分所有權人之共有，認為，建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的持份共有權。《瑞士民法典》採取共有權說，該法典第712條之第(1)項規定：“樓層所有權，即建築物或樓房的共同所有權的應有份。”
(二)二元論說。此說最早為法國學者在針對上述一元論說予以理論和實際的兩方面批判後所提出的。併為我國臺灣學者鄭玉波先生、黃越欽先生及大陸學者陳蘇先生所贊同。
該說認為，建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。《臺灣民法典》採取了二元論說，該法典第799條規定：“數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。”
(三)三元論說。該說認為，建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權，以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。此說為德國著名法學家貝爾曼先生所倡導，又稱“最廣義區分所有權說”。他主張，將被區分的各空間所有權視為“特別所有權([Sondereigentum]])”，外周問題為“共有權(Miteigentum)”，再加以各區分所有者間之“社員權(Mitgliedschaftsrecht)”概念，而形成將物權法(sachenr-echtlich)及人法性(personrechtlich)二要素合為一體之“共同的空間所有權(GemeinesRaumeigentum)”之法律關係。三元論說得到日本著名學者丸山英氣教授、我國臺灣學者戴東雄先生以及我國大陸學者段啟武先生和陳華彬先生的積極支持。《德國住宅所有權法》採取了三元論說，該法上的所有權概念系由專有所有權、持分共有權和共同所有人的成員權三部分所組成。
比較以上各種學說和模式，(1)一元論中的“專有權說”或“共有權說”把建築物區分所有權界定為對建築物專有部分或共有部分所享有的專有權或共有權，不能反映建築物區分所有權的全貌，也不利於建築物區分所有權的圓滿實現和正確使用，因為如果區分所有人只享有專有權而不享有共有權和成員權，那麼他就無權使用建築物的共用部分，無權參與有關建築物的管理、維護、修繕等共同事務，區分所有人的專有權也就無法行使和實現。如果區分所有人只享有共有權而不享有專有權和成員權，則區分所有人的共有權和成員權會失去存在的前提和基礎。因為專有權決定了共有權和成員權，取得專有權，便取得共有權和成員權；處分專有權，便處分了共有權和成員權。(2)二元論說把建築物區分所有權界定為專有權和共有權的結合，較之單純的“專有權說”或“共有權說”是一大進步，它基本上反映了建築物區分所有權的本質特征。但仍有玉瑕，因為在區分所有的法律關係之中，區分所有人基於對建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的作為管理團體成員的成員權，具有人法(管理制度)的要素存在。並非專有權和共有權所能概括的。(3)三元論說把建築物區分所有權界定為專有權、共有權和成員權的結合，避免了“一元論說”的缺陷，從內涵上反映了建築物區分所有權的本質特征，從外延上涵蓋了建築物區分所有權的一切形式，故較之前兩種學說，更為科學。其理由如下：
A.建築物區分所有權解釋為由專有權、共有部分持分權及成員權所構成(即“三元論”)可以剋服上述兩種學說之不足。
B.三元論說反映了建築物區分所有權所固有的本質屬性，表明瞭建築物區分所有權系一類特殊的不動產所有權形式及該類不動產所有權形式所具有的若幹特殊性。
C.三元論說涵蓋了因區分所有建築物所產生的一切法律關係，較之上述兩種學說僅能涵蓋某一方面或某二方面的法律關係更為妥洽。
D.三元論說有助於調整區分所有者個人和團體之間的矛盾。考察近現代以來各國關於建築物區分所有權的立法史，可以看到，各國立法的發展變化始終是圍繞如何有效地調節區分所有者個人和團體之利益矛盾而展開的。在立法之初，各國大都強調對區分所有者個人的專有部分所有權的保護，強調區分所有者個人在區分所有建築物共同體關係中的地位和權利，由此乃發生了區分所有人權利的膨脹及對區分的所有權人全體共同利益之損害。為維持建築物區分所有權人共同體關係之存在，各國立法於是開始修正既有以區分所有者個人權利為立法基礎之舊有立法，轉向對過分強調區分所有者個人權利的制約及對於團體利益之重視。這就是廣泛承認各區分所有者作為管理團體之成員權，加強區分所有權人集會功能，並借管理團體力量妥訂管理規約，以管理區分所有權人間的共同利益事項。可見，三元論說承認成員為區分所有權之構成要素之一，對調節區分所有者個人和團體之矛盾及利益關係，具有極大裨益。
三元論學說對建築物區分所有權作以下界定：
建築物區分所有權，是指多個所有人，甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分(專有部分)所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建築部分(共有部分)所享有的共有權以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之，它是指建築物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。
建築物區分所有權的性質[1]
關於建築物區分所有權的法律性質，各國學者大多認為系一種物權——不動產所有權。例如德國學者Heinz Paulick先生指出，建築物區分所有權為一種真正所有權，其一方面強調自己專用之特別所有權，另一方面與他人之特別所有權關係形成一共有權。臺灣學者黃越欽先生指出，建築物區分所有權為一種對住宅予以管領支配之權，其權利標的包括私有部分(專有部分)與共用部分。臺灣學者戴東雄先生則更明確指出：“區分所有權為一獨立不動產所有權概念。但其較一般不動產受較多限制，因為區分所有權之對象是以一棟建築物為前提”。另一臺灣學者王澤鑒先生對此雖未明確表明其見解，但其在所著《民法物權》(通則)一書中把建築物區分所有權置於第三章“所有權”名稱下研究，建築物區分所有權為一種不動產所有權。建築物區分所有權之性質界定為不動產所有權但是，此種不動產所有權系一種特殊的複合性的不動產所有權，其具有區別於一般不動產所有權的特征。因此，將建築物區分所有權之性質解為一種包括專有所有權、共用部分持分權及構成成員權(成員權)的三位一體的複合性物權。並且，不僅專有所有權、共用部分持分權，而且該成員權自身亦具有物權性效力。
通說認為，建築物區分所有權的內容，包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及區分所有權人的共同關係所生的管理權。
(1)專有部分的單獨所有權。專有部分是在一棟建築物內區分出的住宅或者商業用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關係，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此區分所有權人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區分所有權人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時，有權使用他人的專有部分。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
(2)共有部分的共有權。共有部分是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建築物的其他部分。共有部分既有由全體業主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重牆、外牆、地下室等基本構造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網路設備以及物業管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓臺亭閣、游泳池等附屬公共設施；也有僅為部分建業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權法作出明確規定。首先，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。其次，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
另外，我國物權法規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利並承擔義務，但不得以放棄權利為由不履行義務。共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。業主依據法律規範、合同以及業主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權，並按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
(3)業主的管理權。基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此一共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：
第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。為管理區分所有的建築物，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業主有權決定區分建築物相關事項。下列事項由業主共同決定：
(1)制定和修改業主大會議事規則；
(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
(6)改建、重建建築物及其附屬設施；
(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。[決定前款第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。]
建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公佈。建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
業主應當遵守法律法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
建築物區分所有權的特征[1]
建築物區分所有權作為一項獨立的複合性物權，與一般不動產所有權相比，具有如下特征：
1.權利客體的多樣性。即建築物區分所有權內部系由專有所有權、共有部分持分權及構成員權所構成。在一般不動產所有權，其構成則是單一的。它不僅系指權利主體對不動產享有占有、使用、收益及處分的權利。
2.專有所有權的主導性。在建築物區分所有權所包含的三項內容中，專有所有權具有主導性。此表現在：
(1)區分所有權人取得專有所有權即意味著取得了共用部分持分權(共有所有權)及構成員權。反之，區分所有權人喪失了共用部分持分權與構成員權；
(2)一般而言，區分所有權人專有所有權之大小，將決定其共用部分持分權及成員權(如表決權)的大小。
(3)在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。
3.建築物區分所有權的一體性。此表現在：(1)構成建築物區分所有權的三項要素即專有所有權、共用部分持分權及成員權必須結為一體，不可分離。在轉讓、處分、抵押其他權利時，均應將此三者視為一體為之。不得保留其一或其二而轉讓、抵押其他權利。他人在受讓區分所有權時，亦即必須同時取得專有所有權、共用部分持分權及成員權三種權利。(2)在同一棟建築上，不能既設定區分所有權，又設定一般所有權或一般共有權。要設定區分所有權，必須將整棟建築物都區分為專有部分和共用部分，並設定相應的專有權和共用部分持分權，否則在權利歸屬和利益分配上將會發生混亂。
4.登記公示性。建築物區分所有權作為不動產所有權之一種，須履行不動產物權之登記，期以表徵權利之得失變更。惟區分所有權之性質較一般不動產所有權複雜，故其依賴登記之公示性尤較一般不動產所有權更受重視。同時，一棟建築物上究竟設立了一般所有權，還是區分所有權，於物質形態上無法判斷的。從此意義上而言，建築物區分所有權之設定與轉移，亦必須經過登記。
5.權利主體身份之多重性。在建築物區分所有權，由於其由專有所有權、共用部分持分權及成員權所構成，因而區分所有權人的身份，亦具有多重性。即專有所有權人、共有所有權人及成員權人。而在一般不動產所有權，其權利主體之身份只能是單一的，要麼作為所有權人，要麼作為共有權人，而不得同時具有所有權人和共有權人的雙重身份。
6.權利內容具有複雜性。傳統的不動產所有權內容，即主體間的權利義務關係比較單一。建築物區分所有權的內容，即主體間的權利義務關係異常複雜，主要表現為三方面的權利義務關係：一為權利主體作為專有權人的權利義務關係；二為權利主體作為共有權人的權利義務關係；三為權利主體作為管理團體成員的權利義務關係。這三方面的權利義務關係經常相互交織，更加使其複雜化。
7.權利具有空間性。傳統的不動產所有權以地表為中心，及於土地垂直之上下，因而調整不動產物權關係的法律，稱之為“地盤法(Bod-enrecht)”，毫無空間概念可言。建築物區分所有權則不然，其專有權並非對某一有體標的物加以管領支配，而是對由建築材料所組成之“空間”，不論其為供居住或營業用之空間加以支配管領，此乃人類有法律以來前所未聞之觀念，今已大致公認。
建築物區分所有權的種類[1]
關於建築物區分所有權之種類，依各國實務和立法，計有以下三種：
1.縱割式建築物區分所有權。它是指在縱割式區分所有建築物上所成立的區分所有權。縱割式區分所有建築物是指將一般連棟式和雙並式等分間所有的建築物縱切為數戶的建築物。這種形態之區分所有建築物，各區分所有人之間的共用部分極為單純，除共同壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、外廊都是分開的，外圍壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、走廊都是分開的，外圍壁、基地等均以境界壁為界，分屬於各專有部分。因此，縱割式區分所有建築物與一般獨門獨院的單獨所有的建築物，幾乎沒有什麼區別，其縱割式區分所有權與一般單獨所有權亦無多大的區別，其區分所有權特有的問題比較少，所以這種類型的區分所有權不是研究建築物區分所有權的重點。
2.橫割式建築物區分所有權。它是指在橫割式區分所有建築物上所成立的區分所有權。橫割式區分所有建築物是指上下橫切分層所有的建築物。例如將一棟四層樓的建築物，上下橫切為四層，分別為甲、乙、丙、丁四人所有。這種形態的區分所有建築物，其區分所有人間的共有部分，除共同壁、梁、柱外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊、外圍壁、基地等，其橫割式建築物區分所有權完全不同於一般的所有權，是研究建築物區分所有權的重點之一。
3.混合式建築物區分所有權。它是指在縱橫分割式區分所有建築物上所成立的區分所有權。縱橫分割區分所有建築物是指上下橫切，左右縱割分套(單元)所有的建築物。例如將一棟四層樓的建築物上下切為四層後，再於以左右縱割為一套套的套房，我國稱為單元。這是區分所有建築物最常見的形態，即現代公寓大廈之區分形態。這種形式的區分所有建築物的共同部分與橫割式區分所有建築物相同，在其上成立的混合建築區分所有權的重點之一。
劃分建築物區分所有權種類的理論和實際意義
1.它能夠反映建築物區分所有權的實質。在縱橫分割式區分所有權中，區分所有人之間的共有關係極為單純，而橫割式和縱橫分割式區分所有權中區分所有人之間的共有關係十分複雜。因而，它能夠反映建築物區分所有權實質上指橫割式和縱橫分割式建築物區分所有建築物區分所有權。縱割建築物區分所有權，除共同壁、梁、柱外，與一般所有權無異。因此，有的學者把其排除在建築物區分所有權以外。
2.它對處理共有部分和共同關係具有實際意義。在縱割式建築物區分所有權下，共有部分按一定標準劃分中以分屬於各個所有人，他們之間並無密切的共同關係，不發生管理團體的成員權問題。而在橫割式和縱橫分割式建築物區分所有權下，基於維持區分所有權的需要，對建築物的共有部分不得分割，各個區分所有人對共有部分享有持分共有權；並且基於對建築物的管理、維護和修繕，他們之間發生管理團體的成員權問題。
3.對立法和法律適用之意義。由於建築物區分所有權具有縱割式、橫割式及混合式區分所有權三種類型，而後兩者是建築物區分所有權之核心和重點。因而它直接影響到區分所有權的立法與法律適用。縱觀各國現行立法，有的對三種類型的區分所有權進行統一立法，如法國現行《住宅分層所有權法》和日本現行《建築物區分所有權法》；有的僅對橫割型和混合型區分所有權進行立法，如現行《德國住宅所有權法》。但是，從現代各國有關建築物區分所有權立法的最新發展趨勢來看，橫割式和混合式區分所有權仍將是立法和法律適用之重點，也是我國立法、司法和學說理論的重點所在。
