業主大會

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什麼是業主大會

  業主大會是由同一個物業管理區域內全體業主組成的,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治管理組織。《物業管理條例》規定,一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。業主大會不能組織與物業管理活動無關的其他活動。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

  業主大會是由合法劃定的業主集體自治管理轄區(亦即特定物業管理區域)內全體業主組成,以會議制形式,依法行使物業管理民主自治權利和自治規約訂立權的群眾性社會自治機構,又是各業主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權力機關。業主大會在充分民主的基礎上集中全體業主的共同意志和利益要求,行使本機構直管轄區內的物業管理自治規約訂立權,決定屬於自治範圍的業主生活公共事務及物業管理公益事業中的其他重大問題。因此,業主大會在業主集體自治管理組織分工體系中居於首要地位。

業主大會的特點[1]

  (1)業主大會是民主性的組織。其成員在機構中的地位是平等的,能夠根據自己的意願建議,提出看法、意見等。

  (2)業主大會是自治性的組織。其成員是對物業享有所有權的人,進行的是自我服務、管理、自我協商、自我約束。業主大會的成員是作為物業管理區域內的一分子,基於維業整體利益的需要而進行的管理,不受外部人員的非法干預。

  (3)業主大會是代表性的組織。業主大會具有代表性的特征,業主大會代表了全體業主業管理中的合法權益。業主大會作出的決議應當是全體業主利益的反映,而不僅僅是個主利益的反映。即使業主大會作出的決議並沒有經過全體一致的同意,甚至有時還會受別業主的反對,但只要符合業主大會決議的議事規則,那麼這種決議就代表了全體業主益。《物業管理條例》和建設部制定的《業主大會規程》(建住房[2003]131號)對業主大會立和活動、業主大會的職責做出了明確的規定和說明。

業主大會的運作[1]

  1.業主大會的組成

  《物業管理條例》規定:“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”

  業主大會是由物業管理區域內全體業主組成的,維護物業區域內全體業主的公共利益,行使業主對物業管理的自治權的業主自治機構。無論業主是中國人還是外國人,是自然人還是法人,都是業主大會的成員。業主大會以會議制的形式,在充分民主的基礎上集中全體業主的共同意志和利益要求,行使本物業管理區域內的物業管理自治規約訂立權,決定屬於自治範圍的業主生活公共事務及物業管理公益事業中的其他重大問題。

  一般來說,業主是業主大會的成員、能參加業主大會的只能是業主本人,但是,如果業主本人因為某些原因無法親自參加業主大會,可以書面委托代理人參加業主大會會議,代理人依照委托行使投票權,但不具有被選舉的資格。委托代理人可以是親屬也可以是朋友,但是必須辦理合法的委托手續。不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。物業使用人可列席業主大會,但沒有投票權。

  業主人數較多時可以推選業主代表參加業主大會會議。建設部制定的《業主大會規程》第十六條規定:“物業管理區域內業主人數較多的可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當於參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後,由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。”

  2.業主大會的成立條件

  《物業管理條例》對此沒有明文規定。根據《物業管理條例》第十條規定:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會是只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

  3.業主大會會議召開的形式

  業主大會一般有兩種形式:集體討論和書面征求意見。

  通常情況下,業主大會的召開采取的是集體討論方式,這種方式能夠充分展示各方見。但是,對於一些問題,業主之間並沒有爭議,可以通過征求意見的方式,能夠節約和成本。

  4.召開業主大會的法定人數

  無論業主大會會議採用哪種形式,都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加方可召開。·業主大會的召開,應當滿足最低人數或投票權的限定,從而儘量體現大多數人的利益,以保障所作出的決議的科學性、合理性。條例規定了最低投票權的限制,即應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

  5.業主大會做出決定的法定人數

  業主大會作出普通決議,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過才能生效。業主大會作出特別重大事項決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過才能生效。

  《物業管理條例》對業主大會的決議分為兩種,即一般決定和特殊決定,並且對它們適用不同的表決規則。對於一般決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過,即“普通多數同意方式”:而對於特殊決定,適用“特別多數同意方式”,即必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。同時,應當註意的是,這兩種決定的計算投票權的基準是不同的。對於一般決定,是以與會業主的所持投票權為依據;而對於特殊決定,是以全體業主的投票權為依據。這是因為,特別多數同意的決議方式,指對涉及業主群體重要事項,須保證決策的慎重和決策執行能獲得絕大多數業主的支持。

  條例規定了特殊決定的事項,主要是涉及業主群體的重要事項:制定和修改業主公約業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業專項維修資金和續籌方案的決定。

  6.業主大會會議分為定期會議和臨時會議

  經20%以上業主提議,或發生重大事故,或緊急事件需要及時處理,或業主大會議事規或者業主公約規定的其他情況出現時,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。

  7.召開業主大會會議應當於會前通知業主

  業主大會會議召開15日以前,要通知全體業主,業主委員會應當將會議通知及有關材料面形式在物業管理區域內公告。並且,應當同時告知相關的居民委員會。

  8.業主大會會議記錄應當存檔

  業主大會會議應當由業主委員會做書面記錄並存檔。

  9.業主大會的決定應予以公告

  業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第一次業主大會會議召開[1]

  1.第一次業主大會會議召開的條件

  同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會。第一次業主大會召開的條件在各地區有所不同,如有的地方規定:“住宅區入住率達到50%以上或者從第一個業主入住之日起滿兩年的,可以召開業主大會。”

  還有的地方規定,一個物業管理區域內,有下列情況之一的,即可以召開第一次業主大會或者業主代表大會,選舉產生業主委員會:①公有住宅出售建築面積達到30%以上的;②新建商品住宅出售建築面積達到50%以上的;③住宅出售已滿兩年的。

  2.第一次業主大會會議的籌備工作

  (1)組織大會籌備組。業主大會籌備組應當在物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下成立,由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成,負責業主大會籌備工作。已有居民委員會的,還可以邀請居民委員會委員參加。

  (2)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。

  (3)聽取業主和相關人員的建議,結合本物業管理區域的實際情況,參照政府主管部門制定的示範文本,擬訂《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案等有關文件。

  (4)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數。

  (5)通過協商,確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單。業主既包括商品房購買者,也包括公有住房購買者和仍擁有物業房地產開發企業。業主委員會委員,一般應當根據其實際擁有房屋的建築面積,按照一定比例推薦。

  (6)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  會議籌備期間,籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見,都應當做好認真錄。

  3.第一次業主大會召開的程式

  籌備組應當自成立之日起30日內,在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門導下組織業主召開首次業主大會會議。

  (1)由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。

  (2)由大會籌備組成員代表籌備組介紹業主委員候選人情況,候選人本人也可以自紹。

  (3)審議、通過《業主大會議事規則》和《業主公約》。

  (4)選舉產生業主委員會委員。

  (5)審議、通過與物業管理相關的特別重大事項。

  在第一次業主大會上,物業的建設單位還應當做出前期物業管理工作報告,物業管理企業還應當做出物業接管驗收情況的報告。

  《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中,業主投票權要根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定,具體應按照省、自治區、直轄市制定的辦法而定。《業主公約》應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

業主大會的主要職責[2]

  1.選舉、更換業主委員會的成員;

  2.制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

  3.選聘、解聘物業管理企業,審議、批准物業管理服務合同

  4.監督業主委員會、物業管理企業的工作;

  5.決定對物業管理區域共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;

  6.決定專項維修基(資)金的使用、續籌方案,並監督實施;

  7.決定物業管理的其他重大事項。

業主大會成立難的原因分析[3]

  (一)法律障礙

  1、在《物業管理條例》中規定:同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會。

  在《業主大會規程》中增加了街道辦事處參與指導工作。它規定:業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負責業主大會籌備工作。在這些規定中,都是在規定業主應當怎麼做,而在實踐中有時業主很難得到相應的指導,有的小區業主自發成立業主大會,運作時間長達幾年。

  2、成立業主大會的費用問題

  成立業主大會的費用問題,在先行的有關物業管理的規定中都沒有做出相應的規定。而在整個大會籌備階段的各項工作很多,需要投入很多人力物力,印選票,召開會議的花銷也都很大。這些費用如何解決目前沒有依據。而讓業主在物業管理費以外再另外籌集這筆費用是不現實的。

  3、業主委員會的法律地位不明確

  《物業管理條例》第八條規定:“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定:“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上似乎明確了業主委員會的法律地位,但是,實際操作起來卻有不少困難,學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為,業主委員會屬於《民事訴訟法》中規定的“其他組織”,有人則認為,業主委員會既不屬於法人,也不屬於其他組織,它根本無訴訟主體資格。

  (二)矛盾激化前業主不積極

  隨著房地產市場的發展及“業主”這個名詞的產生,建築物內乃至規劃土地範圍內的公共事務不再是國家的事務,而是全體業主要支付費用且承擔責任的事務。從此,業主群體的“自主治理”的原動力便產生,有些地方、社區更有火山爆發之勢。而《物業管理條例》恰恰是規範、引導這種群體力量的一部重要的法規。

  儘管一個物業管理區域的業主有瞭如何處分全體業主共有物權的法律依據,但在具體實施過程中,傳統少數人替多數人做主的習慣嚴重地帶入了共有物權處分的過程中,尤其是事不關己之事,我們的絕大多數業主的態度是不聞不問。而當業主與物業公司產生較大矛盾直至矛盾激化時,我們部分業主又表現出異常的熱情,目的直接,就是要炒掉現有物業管理公司。導致業主與物業管理企業的矛盾進一步激化,甚至發生惡性事件。對於這些問題,需要通過普及法律知識和提高業主監督意識來解決。

  (三)相關主管部門指導不利

  對於小區業主來講,很多都是非專業人士,多數不懂物業管理法律法規和政府相關規定。不知道如何去組建自己的業主大會。他們非常渴望我們的主管部門和相關政府機構能給他們提供更多的指導和幫助。但事實卻不盡人意。

  (四)個別物業公司阻撓業主大會成立

  關於物業公司阻撓所管理住宅小區業主成立業主大會的案例和報道,在媒體上屢有報道。2005年6月11日,北京市昌平區太平家園業主委員會秘書長李有成在小區門口被兩名不明身份的男子砍傷。此時正是該小區召開業主大會前夕;2006年2月15日晚上7點10分左右,廣州市華南新城小區業主李剛(華南新城業主委員會籌委會委員)在家中被數個歹徒襲擊。在網上搜索一下,彈出的網頁就更多了。他們都有一個共同的特點,就是被打者多是業主大會籌備組的積極者。它們都說明瞭一個問題,就是我們的小區管理者們並不希望小區成立業主大會,原因就是這些管理者們希望他們能永遠“管理”小區和小區的業主,而不是為業主服務。他們恐懼,恐懼一旦成立了業主大會就會把他們炒掉——心虛。所以,只有千方百計阻撓,甚至不惜採用暴力。當然,暴力是個別現象,但影響極壞。

相關條目

參考文獻

  1. 1.0 1.1 1.2 胡潔.物業管理概論.電子工業出版社,2007.8
  2. 符捷鴻,王國武.社區物業管理實務.廣東省出版集團,2007.4
  3. 莊春躍.論業主大會的成立.現代物業,2007/06
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