前期物業管理

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　　前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業按照“前期物業服務合同”的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。^[1]

　　界定這一概念的理由如下：

　　首先，前期物業管理是整個物業管理全過程的重要一環，不僅僅只限於住宅，它適用於所有物業。

　　其次，“出售後”這一概念很難確定具體的時間點。因為房屋出售是一個動態的過程，有的樓盤竣工數年仍未全部售罄，而有的樓盤還未竣工就搶購一空，所以將前期物業管理的起始時間定在出售後是很難把握的。

　　另外，將終點定在業主委員會成立前也是不合適的。因為物業管理是一個連續的、不可間斷的過程，而業主委員會成立到業主委員會選聘物業管理企業之間或多或少需要一段時間，這樣就會產生一段時間空缺。所以《物業管理條例》規定了前期物業管理的終點是在業主或業主大會選聘物業管理企業之前，彌補了從業主委員會成立到業主或業主委員會選聘物業管理企業之間的時間缺位。

　　此外，物業在接管驗收之前屬於在建工程，期間的管理屬於工程管理，由施工單位負責，其民事法律主體是開發商和施工單位，而物業管理企業在此期間的參與只能是物業管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。^[2]

　　相對於常規的物業管理而言，前期物業管理具有以下的基本特征。

　　(一)建設單位的主導性

　　為業主提供物業管理的物業服務企業並非由業主來選擇，無論是招投標方式還是協議方式，選擇物業服務企業的決定權在建設單位。前期物業活動的基礎性文件——臨時管理規約的制定權存建設單位。物業管理的內容與質量，服務費用，物業的經營與管理，物業的使用與維護，專項維修資金的繳存、管理、使用、續籌等，均由建設單位確定。

　　(二)業主地位的被動性

　　相對於建設單位、物業服務企業而言，業主除享有是否購置物業的自由外，其他的權利和義務均處於從屬地位。如業主在簽訂物業買賣合同時應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾；建設單位與物業服務企業達成的前期物業服務合同約定的內容，業主在買賣合同中不能變更；前期物業管理中，有關物業的使用、維護，專項維修資金的繳存、管理、使用、續籌等方案，業主無權決定等。

　　(三)前期物業服務合同期限的不確定性

　　建設單位雖可與物業服務企業在簽訂前期物、比服務合同時約定期限，但是期限雖未滿，只要業豐委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同即終止。

　　(四)監管的必要性

　　在前期物業管理中，建設單位、物業服務企業處於優勢地位，如果對其失去監督，那麼業主的合法權益就不能得到有效保障。《物業管理條例》及建設部與之配套的規章對建設單位前期物業管理活動的行為作了一些具體的限制性規定。如建設單位制定的臨時管理規約，不得侵犯買受人的合法權益；前期物業服務企業的選擇要遵守《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定等。

　　前期物業管理的主要內容如下。

　　(1)建立服務系統和服務網路。前期物業管理服務合同一經簽訂，物業管理企業首先要建立服務系統和服務網路，其中包括落實該物業的管理機構以及管理操作人員。機構的設置應根據所委托物業的用途、面積確定；人員配備除了考慮管理人員的選配以外，還要考慮操作人員的招聘或專項工作的發包—管理人員和操作人員一旦確定，則必鬚根據各自的職責進行培訓，以便他們對所管理物業、服務對象、職責範圍有較深的瞭解。

　　(2)建立管理制度。必要的規章制度是物業管理順利運行的保證。前期物業管理的基礎性的特點，要求物業管理企業在實施管理的一開始就有一整套行之有效、切實可行的管理制度和實施細則。因此，物業管理企業要結合新接物業的特點和要求，對公司現有的規章制度資料進行修改確認、頒佈施行。

　　(3)物業的接管驗收。物業的接管驗收是物業管理企業正式實施管理的標誌，它是關係到今後物業管理工作能否正常進行和責任承擔者能否分清的重要環節。在前期物業管理階段，物業的接管驗收主要依據建設部及省市有關接管驗收的技術規範與標準，對已通過竣工驗收的物業進行再檢驗，驗收中發生的問題應明確記錄在案，及時反饋給建設單位，以便建設單促施工單位整修。物業的接管驗收不僅是物的移交，更重要的是管理的移交，因此凡涉後管理的有關業主資料、產權資料、技術資料以及管理責任和業務關係等都需要一一移交。

　　(4)進戶管理。所謂“進戶”，是指業主或使用人收到書面通知書，併在規定期限內辦理應手續並實際入住。其內容和步驟如下：①由開發商發出入住通知書；②購房業主按繳清剩餘房款及其他費用；⑧購房業主與物業管理人員實地驗收物業；④不合格項目；⑤簽訂物業使用公約、業主臨時公約；⑥業主或使用人信息登記；⑦發放用戶手冊事指南；⑧發放鑰匙，完成進戶手續。

　　(5)裝修搬遷管理。由於人們生活水平的提高，人們對自己家庭裝飾的品質和個性化要來越高。裝修已成了物業實際使用前的必要程式。不管是新房還是二手房，幾乎家家都住前進行裝修。由於裝修是受業主或使用人個人意志支配的，他們往往給物業和其他的帶來很多不良影響。例如，隨意改動建築結構、破壞承重牆、改變管線走向，在外牆立意添裝附屬設備或設施等，客觀上極大地影響了物業的整體的價值。另外，施工隊伍隨倒垃圾、夜間施工、機械雜訊、有毒氣體腐蝕揮發等，均會妨礙左鄰右舍的正常生活。這一切都說明規範裝修行為成了前期物業的管理重點和難點。除了裝修，搬遷管理也是物業管理企業必須加以重視的事情。

　　(6)檔案資料管理。檔案資料有兩種，一種是物業資料，另一種是業主或使用人資料。物業的資料是接管驗收所獲的各種技術資料和產權資料。業主或使用人資料包括他們的姓名、工作單位、聯繫方式、家庭成員或進戶人員、各項費用收繳情況等。檔案資料的管理主要抓住收集、整理、歸檔和利用四個環節。收集的關鍵是完整，要從時間和空間兩方面將所有的資料收集完整。整理的關鍵是去偽存真，即將那些與物業管理有用的資料保留。歸檔的關鍵是分類科學、存取方便。利用的關鍵是方便、安全。要建立相應的制度使得使用煮既方便又不會造成泄密、丟失損壞的情況。

　　1．提高接管驗收質量，有利於後期物業管理的正常進行

　　實施前期物業管理的物業服務企業在接管驗收中往往會更註重房屋的使用質量，從而可以減少業主入住後關於房屋質量問題的糾紛，有助於後期管理的順利實施。

　　2．有利於業主及客戶的順利入住

　　對新建物業，業豐的入住是一項工作量非常大而又繁瑣的工作，如果聘用了物業服務企業實施前期物業管理的話，就能夠根據經驗做好業主入住準備工作，並可以使入住順利進行，為物業管理開創‘一個良好的開端。

　　3．前期物業管理是規範物業管理的重要前提

　　現階段物業管理中的很多糾紛集中在前期物業管理階段，因此，認真研究前期物業管理中存在的問題，增強前期物業管理透明度，保障前期物業管理活動當事人的合法權益，對後期的物業管理具有十分重要的意義。

　　前期物業管理是比較重要的過程，《物業管理條例》和《前期物業管理招投標管理暫行辦法》關於前期物業管理，做了相應的規定如下：

　　1)在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　2)建設單位應當在銷售物業之前，制訂臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　3)建設單位制訂的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　4)前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　5)建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　6)建設單位與物業的買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　7)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　與前期物業管理的區別“物業管理的早期介人”與“前期物業管理”的主要區別在於，是否已經確立了物業管理的委托合同關係，並表現在以下兩點：

　　(1)是否擁有對於物業的經營管理權

　　物業管理的早期介入，可能未與房地產開發商簽訂管理委托合同，而是以咨詢顧問的角色提出意見和建議。而前期物業管理活動，則是在其與房地產開發商確立了委托關係後才進行的，此時的物業管理企業已擁有了對該物業的經營管理權。

　　(2)是否承擔相應的民事責任

　　早期介入的物業管理企業，是按照與房地產開發商約定的介入時機、程度等，從有利於將來的物業管理與服務等具體細節上，提出輔助性的意見和建議的，真正的決策權屬於開發商。而前期物業管理活動中，物業管理企業已經被開發商全權委托，行使物業管理職能，並應承擔相應的民事責任。

　　應當看到，物業管理的早期介入對於切實提高物業管理水平有著重要的意義，並已經得到房地產開發商、物業管理企業以及政府有關部門的認同、倡導與參與，如能在政策、法規等方面，給出更加有力的支持，必將使其獲得更大的發展。