前期物业管理

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　　前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业按照“前期物业服务合同”的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。^[1]

　　界定这一概念的理由如下：

　　首先，前期物业管理是整个物业管理全过程的重要一环，不仅仅只限于住宅，它适用于所有物业。

　　其次，“出售后”这一概念很难确定具体的时间点。因为房屋出售是一个动态的过程，有的楼盘竣工数年仍未全部售罄，而有的楼盘还未竣工就抢购一空，所以将前期物业管理的起始时间定在出售后是很难把握的。

　　另外，将终点定在业主委员会成立前也是不合适的。因为物业管理是一个连续的、不可间断的过程，而业主委员会成立到业主委员会选聘物业管理企业之间或多或少需要一段时间，这样就会产生一段时间空缺。所以《物业管理条例》规定了前期物业管理的终点是在业主或业主大会选聘物业管理企业之前，弥补了从业主委员会成立到业主或业主委员会选聘物业管理企业之间的时间缺位。

　　此外，物业在接管验收之前属于在建工程，期间的管理属于工程管理，由施工单位负责，其民事法律主体是开发商和施工单位，而物业管理企业在此期间的参与只能是物业管理的早期介入，不能算是真正意义上的管理。^[2]

　　相对于常规的物业管理而言，前期物业管理具有以下的基本特征。

　　(一)建设单位的主导性

　　为业主提供物业管理的物业服务企业并非由业主来选择，无论是招投标方式还是协议方式，选择物业服务企业的决定权在建设单位。前期物业活动的基础性文件——临时管理规约的制定权存建设单位。物业管理的内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，物业的使用与维护，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等，均由建设单位确定。

　　(二)业主地位的被动性

　　相对于建设单位、物业服务企业而言，业主除享有是否购置物业的自由外，其他的权利和义务均处于从属地位。如业主在签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺；建设单位与物业服务企业达成的前期物业服务合同约定的内容，业主在买卖合同中不能变更；前期物业管理中，有关物业的使用、维护，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方案，业主无权决定等。

　　(三)前期物业服务合同期限的不确定性

　　建设单位虽可与物业服务企业在签订前期物、比服务合同时约定期限，但是期限虽未满，只要业丰委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即终止。

　　(四)监管的必要性

　　在前期物业管理中，建设单位、物业服务企业处于优势地位，如果对其失去监督，那么业主的合法权益就不能得到有效保障。《物业管理条例》及建设部与之配套的规章对建设单位前期物业管理活动的行为作了一些具体的限制性规定。如建设单位制定的临时管理规约，不得侵犯买受人的合法权益；前期物业服务企业的选择要遵守《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定等。

　　前期物业管理的主要内容如下。

　　(1)建立服务系统和服务网络。前期物业管理服务合同一经签订，物业管理企业首先要建立服务系统和服务网络，其中包括落实该物业的管理机构以及管理操作人员。机构的设置应根据所委托物业的用途、面积确定；人员配备除了考虑管理人员的选配以外，还要考虑操作人员的招聘或专项工作的发包—管理人员和操作人员一旦确定，则必须根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理物业、服务对象、职责范围有较深的了解。

　　(2)建立管理制度。必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。前期物业管理的基础性的特点，要求物业管理企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。因此，物业管理企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

　　(3)物业的接管验收。物业的接管验收是物业管理企业正式实施管理的标志，它是关系到今后物业管理工作能否正常进行和责任承担者能否分清的重要环节。在前期物业管理阶段，物业的接管验收主要依据建设部及省市有关接管验收的技术规范与标准，对已通过竣工验收的物业进行再检验，验收中发生的问题应明确记录在案，及时反馈给建设单位，以便建设单促施工单位整修。物业的接管验收不仅是物的移交，更重要的是管理的移交，因此凡涉后管理的有关业主资料、产权资料、技术资料以及管理责任和业务关系等都需要一一移交。

　　(4)进户管理。所谓“进户”，是指业主或使用人收到书面通知书，并在规定期限内办理应手续并实际入住。其内容和步骤如下：①由开发商发出入住通知书；②购房业主按缴清剩余房款及其他费用；⑧购房业主与物业管理人员实地验收物业；④不合格项目；⑤签订物业使用公约、业主临时公约；⑥业主或使用人信息登记；⑦发放用户手册事指南；⑧发放钥匙，完成进户手续。

　　(5)装修搬迁管理。由于人们生活水平的提高，人们对自己家庭装饰的品质和个性化要来越高。装修已成了物业实际使用前的必要程序。不管是新房还是二手房，几乎家家都住前进行装修。由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，他们往往给物业和其他的带来很多不良影响。例如，随意改动建筑结构、破坏承重墙、改变管线走向，在外墙立意添装附属设备或设施等，客观上极大地影响了物业的整体的价值。另外，施工队伍随倒垃圾、夜间施工、机械噪声、有毒气体腐蚀挥发等，均会妨碍左邻右舍的正常生活。这一切都说明规范装修行为成了前期物业的管理重点和难点。除了装修，搬迁管理也是物业管理企业必须加以重视的事情。

　　(6)档案资料管理。档案资料有两种，一种是物业资料，另一种是业主或使用人资料。物业的资料是接管验收所获的各种技术资料和产权资料。业主或使用人资料包括他们的姓名、工作单位、联系方式、家庭成员或进户人员、各项费用收缴情况等。档案资料的管理主要抓住收集、整理、归档和利用四个环节。收集的关键是完整，要从时间和空间两方面将所有的资料收集完整。整理的关键是去伪存真，即将那些与物业管理有用的资料保留。归档的关键是分类科学、存取方便。利用的关键是方便、安全。要建立相应的制度使得使用煮既方便又不会造成泄密、丢失损坏的情况。

　　1．提高接管验收质量，有利于后期物业管理的正常进行

　　实施前期物业管理的物业服务企业在接管验收中往往会更注重房屋的使用质量，从而可以减少业主入住后关于房屋质量问题的纠纷，有助于后期管理的顺利实施。

　　2．有利于业主及客户的顺利入住

　　对新建物业，业丰的入住是一项工作量非常大而又繁琐的工作，如果聘用了物业服务企业实施前期物业管理的话，就能够根据经验做好业主入住准备工作，并可以使入住顺利进行，为物业管理开创‘一个良好的开端。

　　3．前期物业管理是规范物业管理的重要前提

　　现阶段物业管理中的很多纠纷集中在前期物业管理阶段，因此，认真研究前期物业管理中存在的问题，增强前期物业管理透明度，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，对后期的物业管理具有十分重要的意义。

　　前期物业管理是比较重要的过程，《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》关于前期物业管理，做了相应的规定如下：

　　1)在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　2)建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　3)建设单位制订的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　4)前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　5)建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　6)建设单位与物业的买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　7)已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　与前期物业管理的区别“物业管理的早期介人”与“前期物业管理”的主要区别在于，是否已经确立了物业管理的委托合同关系，并表现在以下两点：

　　(1)是否拥有对于物业的经营管理权

　　物业管理的早期介入，可能未与房地产开发商签订管理委托合同，而是以咨询顾问的角色提出意见和建议。而前期物业管理活动，则是在其与房地产开发商确立了委托关系后才进行的，此时的物业管理企业已拥有了对该物业的经营管理权。

　　(2)是否承担相应的民事责任

　　早期介入的物业管理企业，是按照与房地产开发商约定的介入时机、程度等，从有利于将来的物业管理与服务等具体细节上，提出辅助性的意见和建议的，真正的决策权属于开发商。而前期物业管理活动中，物业管理企业已经被开发商全权委托，行使物业管理职能，并应承担相应的民事责任。

　　应当看到，物业管理的早期介入对于切实提高物业管理水平有着重要的意义，并已经得到房地产开发商、物业管理企业以及政府有关部门的认同、倡导与参与，如能在政策、法规等方面，给出更加有力的支持，必将使其获得更大的发展。