物业管理前期介入

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　　物业管理前期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。

　　物业管理的前期介入，对开发商、物业管理公司及以后物业的所有者或使用者都十分必要。在房地产综合开发过程中，规划设汁是使物业区域形成完整、合理、舒适、便利的功能区域的制约因素，如果房地产开发企业仅在规划设计中考虑房屋和配套设施的国家技术标准，而对房屋建成后的使用、管理考虑不够，经常是房屋建成交付使用后，便出现许多不尽如人意的事，例如停车位不够，建筑物内的管线布局不利于日后的维护管理，保安防范中的技术设备缺少，以及水、电、暖、天然气、通讯、交通等配套方面存在问题。为厂避免房地产开发过程中出现诸如此类的问题，除了开发商、设计单位、施工建设单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，物业管理的前期介入成为必要。^[1]

　　要让物业管理由“后续部队”变成“先行官”，那么，物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的“先行官”作用有以下几个方面。

　　(1)物业管理的前期介入，有利于提高施工质量。

　　“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业管理早期介入，参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐蔽工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。

　　(2)物业管理的前期介入，有利于加强对所管物业的全面了解。

　　物业管理公司要想做到对物业及其附属设施、设备安装等情况了如指掌，就得对图纸改动或增减部分作出认真记录。例如，管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场做记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分不用了解得太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。

　　(3)物业管理的前期介入，有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症。

　　物业管理公司在项目设计和施工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业人士的经验对所管物业进行审视，对不当之处捉出解决方案，从而减少物业接管后的返工，避免一些在后期工作中难以解决的问题。

　　(4)物业管理的前期介入，有利于促进销售。

　　在房屋销售中，许多开发商都亮出“业主至上，承诺是金”的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以致造成了承诺的许多事项偏离了现实。如果物业管理早期介人，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制定可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，统一销售口径，真正体现“以人为本，居有所值”。

　　(5)物业管理的前期介入，有利于物业管理发挥营造社区文化，引导消费作用。

　　提高物业管理的品位，就要建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导住户文明生活工作，让社区充满欢乐祥和的气氛。因此，如果物业管理的主角作用发挥得好必会大大有利于房地产项目的顺利经营。

　　(6)物业管理的前期介入，有利于后期管理工作的进行。

　　在物业管理前期工作中，就应该设计出物业管理方案，草拟和制定各项规章制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，安排好机构设置、人员聘用、上岗培训等工作，以便物业一旦移交，物业管理公司就能有序地工作。

　　总的来说，物业管理公司的提前介入，对于开发商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富开发商的设计思路，节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。

　　物业管理前期介入主要是协助开发商把好质量关，从“以人为本”的理念来考虑今后业主(购房者)在物业中生活感到舒适满意。因此物业管理前期介入流程如图所示。

　　物业管理的前期介入与房地产开发整个过程紧密相联。房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个阶段。事实证明，物业管理工作开展的好坏与前面物业开发建设工程有密切的关系，应该前期主动介入。

　　(一)立项决策阶段

　　房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理人员对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面的参考建议是有必要的。这样做，可减少决策中的风险性。

　　(二)规划设计阶段

　　物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致地反映物业管理的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的各种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。因此，规划设计时物业管理公司一般应注意配套设施的完善、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其他方面的问题。

　　总之，规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后从长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。

　　(三)施工建设阶段

　　物业管理企业在施工建设阶段的参与主要是确保工程施工质量。

　　物业管理企业不仅接管新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业，而且对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何布置才有利于安全和便于管理；什么样的墙会渗水；供暖管道哪些部分容易烫伤人等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督，就会在施工中予以彻底解决而不会遗留下来成为日后使用和管理中难以克服的障碍。

　　一个项目在开发企业及施工单位交付使用后的几十年、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的内部结构、管线布置甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。

　　物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：

　　①应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；

　　②要尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉物业各个部分，为日后管理做好充分的准备；

　　③按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真地进行技术交底和图纸会审；

　　④工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同进行检查，如是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用各种材料、备件是否符合质量要求等。

　　(四)竣工验收阶段

　　竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。所有房地产开发项目都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的《建设项目(工程)竣工验收办法》进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，应按照1993年12月1日国家建设部颁发的《城镇住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场的凭证。

　　1．竣工验收应提交的资料

　　在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷；在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装、调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建(构)筑物的使用注意事项；其他重要技术决定和文件。

　　2．完善竣工验收的必要措施

　　(1)反复验收

　　现在的验收程序，一般是这样的：首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

　　讲评时应详细地做好记录，并编制一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在的问题再次检查，直至完全整改完毕为止，再发合格证。否则，很有可能使工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场，给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。

　　(2)意见及时

　　在讲评之前，验收部门应与物业管理公司合议一次，理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染，或通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的，他们的意见很有参考价值。

　　物业管理公司在合议时，应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面，事后再提整改意见，那是徒劳无功的。

　　(3)验收全面

　　目前的验收，对室内的装修、水电设施看得比较多，而对室外的公共部分看得比较少。例如，管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可靠等，而这些是物业管理公司最关心的。因此，应引起重视，避免顾此失彼。

　　(4)科学验收

　　目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压，该试流量的就试流量，该测负荷能力的就测负荷能力，尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。

　　现在，愈来愈多的发展商和物业管理公司意识到物业管理前期介入的重要性，因而很多开发商在物业建设前期就聘请管理公司参与管理。由于在此阶段尚无管理费来源，必然导致费用支出需要负担的情况。

　　根据这些费用产生的原因及用途，管理公司在前期介入管理所产生的费用应由开发商承担，这是因为：

　　(一)前期介入的主要目的是协助开发商的工作

　　管理公司在前期介入管理，通过参与物业的规划、设计和建设，从物业管理角度提出专业意见，为今后物业管理工作的顺利开展从物业的整体设计角度上创造条件，避免了由于发展商考虑不足造成的缺陷，有利于帮助开发商完善物业的使用功能，加强对房屋质量的监控，制定管理收费标准和确定管理内容等。对于发展商而言，更重要的是提前介入为物业的验收接管打下基础，从而使房屋质量得到保证，提升了物业的档次，使得已购房的业主对物业质量和日后的管理放心，同时又能吸引更多的购买者，帮助发展商促进销售。基于这样的目的，物业管理公司充当的是开发商的顾问、参谋和助手的角色，因此物业管理公司参与管理的人员工资及管理费用应由开发商支付。

　　(二)服务的对象主要是发展商

　　物业管理公司的前期介入阶段，虽然部分房屋已经售出，但并未交付给业主使用，业主并没有享受到物业管理公司所提供的服务，不应承担由此产生的费用，因而，物业管理公司不能向业主收取管理费。这期间物业管理公司的实际服务对象是发展商，根据“谁受益，谁付费”的商业原则，自然应该是受益人——发展商付费。

　　(三)政府已作了明文规定

　　《物业管理条例》及各省市地方法规、政府行政规定已基本明确了前期物业管理费用由开发商承担的原则。这一原则的确定也是基于上述两点理由。如《上海市居住物业管理条例》中第四十六条规定：自前期物业管理服务合同签订之日起至房屋交付使用日止所发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担。又如《广东省物业管理条例》中第二十条规定：物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责

　　至于从人住之日起至业主委员会成立前的物业管理费，则由开发商与业主照房屋销售合同的约定承担。没有约定的，一般由业主承担。

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