业主临时公约

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　　业主临时公约是指新建物业的建设单位在销售物业前参照示范文本制定的、对全体业主有约束力的，用于指导、规范和约束业主行为的行为规范。在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”(往往也是最大业主)，为了让这一阶段的业主活动有章可循，《物业管理条例》(以下简称《条例》)确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，业主临时公约和业主公约并无不同，一定程度上，业主临时公约是业主公约的一种特别形式。

　　国家发布《业主临时公约》示范文本的意义和相关要求如下：

　　1)以政府的名义发布《业主临时公约》示范文本，对规范业主使用物业的行为有着指导意义。业主公约在经过相关程序并在业主签字承诺后，就成为了具体的物业区域的管理依据。公约是对于大多数业主利益的一种维护，是一种公共约定，可以作为物业管理中要求业主作为或不作为的约定依据，具有相应的拘束力。

　　2)业主临时公约方便物业管理公司推进规范的物业管理。《业主临时公约》示范文本进一步细化了《物业管理条例》，不仅明确规定了物业管理公司的职责范围与权限，同时也对如何正确实施对业主的管理作出明确的约定。其中包括了业主不能擅自变更房屋结构、外观和用途；不能占用公用部位和共用设施设备；不能利用公用部位搭建建筑物、构筑物等内容。例如：空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不能吊挂和晾晒物品，不得擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等；业主饲养宠物，应遵守有关法律法规的规定，及时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；机动车在住宅区内行驶时速应低速行驶；车辆出入应按要求出示证件；机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放，夜间停放，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除等。

　　3)理顺了新建物业入住后开发商、物业管理公司、业主各方的法律关系。通过国家的强制性规定，新建物业的建设单位在销售物业前应当参照《前期物业服务合同》示范文本制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位销售物业时，应向买受人明示《业主临时公约》。物业买受人在签订买卖合同时，应书面承诺遵守《业主临时公约》。也就是业主在买房签订买卖合同时，同时签订《业主临时公约》，承诺要遵守其中的有关规定。这种契约关系建立在业主购买物业的时段，使各方关系从一开始就处于有序的约定状态，有效地防止了各种纠纷的产生。^[1]

　　业主临时公约具有以下性质：

　　1)具有效力上的普遍性和至上性。建立在业主共同意志基础上的临时公约，其效力当然及于全体业主。业主临时公约就是平等主体问的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，利益受到损害的业主必要时可提起民事诉讼。

　　2)具有业主共同意志性。业主临时公约体现全体业主的意志，最直接地表现在业主对其内容的认可上，按照《物业管理条例》要求，建设单位在销售物业之前必须将其向物业买受人明示，并予以书面说明，每个物业买受人在购买物业之前都应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约的内容被业主接受的过程，实际就是一个吸收业主意志和体现业主意志的过程。所以业主临时公约由虽然由建设单位提供文本，但也要充分体现物业管理区域内全体业主意志。

　　3)具有相对阶段性。业主临时公约是鉴于前期物业管理阶段业主大会机制没有建立这一特定情况下，选择的一种过渡性订约形式，无论业主临时公约效力在时间延续上的长与短，都只能是一种阶段性的文件。一旦业主大会成立，业主公约由全体业主自我制定的机制建立，业主临时公约就将被正式业主公约所取代。即使在实践中有可能业主临时公约的内容部分或全部被业主大会所接受，但这种情况下的业主临时公约已经转化为正式业主公约，且被赋予了新的法律含义。

　　业主临时公约是由建设单位帮助制定，为了防止各建设单位在制定业主临时公约中夹杂一些企业私利，侵害物业购房人的权益，规范建设单位行为，2004年9月建设部发布了《业主临时公约(示范文本)》，明确了业主临时公约应具备的主要内容为五个部分。

　　(1)物业的自然情况与权属情况

　　物业的自然情况主要说明物业的名称、坐落地址、明确物业管理区域的四至J以及物业类型和建筑用途。

　　物业的权属主要在业主临时公约中表明业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内哪些建筑物或建筑部位建设单位不出售，这部分物业所有权归谁，应在业主临时公约明示，哪些物业权属归全体业主也要在业主临时公约中明示，避免日后产生权属纠纷。

　　(2)业主使用物业应当遵守的规则

　　业主临时公约应对一些容易发生纠纷，影响物业质量，破坏房屋结构等行为做出明示，主要有以下内容：

　　1)业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；

　　2)业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政部门批准；

　　3)业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按照装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装修的注意事项，不得从事装修的禁止行为；

　　4)遵守共用部位共用设施设备的有关使用规定，不得擅自拆改水、电、气、暖等共用设施设备，遵守约定的电梯管理规定；

　　5)明确一些禁止性行为。如：

　　禁止损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途；

　　禁止占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地；

　　禁止违章搭建、私设摊点；

　　禁止在物业共用部位和相关场地悬挂、张贴、涂改、刻画；

　　禁止在非指定地点倾倒或抛弃垃圾、杂物；

　　禁止利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

　　(3)维修养护物业应遵守的规则

　　由于现代建筑的空间结构及构件材料，把所有物业购房人(使用人)紧密联系在一起，因此业主对物业维修、养护过程中，必然业主之间，以及个人私有财产与整个群体利益之间要发生联系，为了防止矛盾、纠纷发生，事先要制订相应的规则，主要体现以下三点：

　　1)业主对物业自用部位和自用设备设施维修养护行为，不得妨碍其他业主的合法权益。业主或物业服务企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应事先告知相关业主，相关业主应当给予必要配合。

　　2)业主的维修养护事项如果需要临时占用，挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意。

　　3)业主临时公约生效期问，物业大多数处在保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　(4)涉及业主共同利益的事项

　　业主临时公约除了对管理做了一些约定之外，还应对涉及全体业主利益的问题做出约定，主要体现在以下两个方面。

　　1)全体业主的权利与义务以示范文本为界，业主可以在三个方面对物业服务企业授权，一是配合建设单位制定物业管理开展的相关规章制度；二是批评、规劝、公示等必要措施制止个别业主(使用人)违反业主临时公约和物业管理规章制度行为；三是提醒、督促业主(使用人)按时交纳物业的服务费。

　　2)对利用物业共用部位、共用设施设备经营收入的约定。物业共用部位、共用设施的所有权人是全体业主，因此经营收益必须与广大业主商议处理，事先约定明示。

　　(5)违约责任

　　业主临时公约并不是人人都能遵守、服从的，因此在业主临时公约里最后部分要明示违约责任，通常强调三点：

　　1)业主违反物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害，其他业主和物业服务企业可依临时公约向人民法院提起诉讼。

　　2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主利益受损的，其他业主和物业服务企业可依临时公约向人民法院提起诉讼。

　　3)建设单位未能履行临时公约约定其义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可以根据临时公约向人民法院提起诉讼。

　　业主临时公约和业主公约的基本内容相同，都约定了有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。

　　它们主要有以下差异：

　　1．制定主体不同。业主临时公约是建设单位制定的，业主公约是业主大会制定的。

　　2．内容侧重不同。业主临时公约由于只是临时使用，并且制定时没有业主参与，一般只需要对重大事项和原则进行约定即可，不必考虑太多细节，那些细节内容应该由业主自主决定；而业主公约一般内容详细具体，需要对物业管理过程中的各种细节有详尽的规定。

　　3．生效方式不同。《物业管理条例》规定：物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约通过物业买受人的书面承诺得以生效，而业主公约一旦经业主大会会议表决通过，即对全体业主具有约束力，无需业主任何承诺。

　　4．适用阶段不同。业主临时公约适用于首次业主大会会议通过业主公约之前，一旦业主大会会议通过业主公约，业主临时公约即宣告失效，开始适用业主公约。

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