業主臨時公約
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業主臨時公約是指新建物業的建設單位在銷售物業前參照示範文本制定的、對全體業主有約束力的，用於指導、規範和約束業主行為的行為規範。在前期物業管理階段，通過業主大會制定業主公約的機制尚未建立，建設單位在此階段屬於“初始業主”(往往也是最大業主)，為了讓這一階段的業主活動有章可循，《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)確認這時的公約由建設單位在銷售物業之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業主臨時公約和業主公約並無不同，一定程度上，業主臨時公約是業主公約的一種特別形式。
國家發佈《業主臨時公約》示範文本的意義和相關要求如下：
1)以政府的名義發佈《業主臨時公約》示範文本，對規範業主使用物業的行為有著指導意義。業主公約在經過相關程式併在業主簽字承諾後，就成為了具體的物業區域的管理依據。公約是對於大多數業主利益的一種維護，是一種公共約定，可以作為物業管理中要求業主作為或不作為的約定依據，具有相應的拘束力。
2)業主臨時公約方便物業管理公司推進規範的物業管理。《業主臨時公約》示範文本進一步細化了《物業管理條例》，不僅明確規定了物業管理公司的職責範圍與許可權，同時也對如何正確實施對業主的管理作出明確的約定。其中包括了業主不能擅自變更房屋結構、外觀和用途；不能占用公用部位和共用設施設備；不能利用公用部位搭建建築物、構築物等內容。例如：空調外掛設備應按指定位置安裝，陽臺外和窗外不能吊掛和晾曬物品，不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等；業主飼養寵物，應遵守有關法律法規的規定，及時清理寵物糞便；乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間；機動車在住宅區內行駛時速應低速行駛；車輛出入應按要求出示證件；機動車應在專門的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、人行便道和綠地等場所停放，夜間停放，防盜報警器應使用靜音，發生噪音應迅速解除等。
3)理順了新建物業入住後開發商、物業管理公司、業主各方的法律關係。通過國家的強制性規定，新建物業的建設單位在銷售物業前應當參照《前期物業服務合同》示範文本制定《業主臨時公約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位銷售物業時，應向買受人明示《業主臨時公約》。物業買受人在簽訂買賣合同時，應書面承諾遵守《業主臨時公約》。也就是業主在買房簽訂買賣合同時，同時簽訂《業主臨時公約》，承諾要遵守其中的有關規定。這種契約關係建立在業主購買物業的時段，使各方關係從一開始就處於有序的約定狀態，有效地防止了各種糾紛的產生。[1]
業主臨時公約的性質[1]
業主臨時公約具有以下性質：
1)具有效力上的普遍性和至上性。建立在業主共同意志基礎上的臨時公約，其效力當然及於全體業主。業主臨時公約就是平等主體問的民事契約，某一業主違反公約，就要承擔違約責任，利益受到損害的業主必要時可提起民事訴訟。
2)具有業主共同意志性。業主臨時公約體現全體業主的意志，最直接地表現在業主對其內容的認可上，按照《物業管理條例》要求，建設單位在銷售物業之前必須將其向物業買受人明示，並予以書面說明，每個物業買受人在購買物業之前都應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。業主臨時公約的內容被業主接受的過程，實際就是一個吸收業主意志和體現業主意志的過程。所以業主臨時公約由雖然由建設單位提供文本，但也要充分體現物業管理區域內全體業主意志。
3)具有相對階段性。業主臨時公約是鑒於前期物業管理階段業主大會機制沒有建立這一特定情況下，選擇的一種過渡性訂約形式，無論業主臨時公約效力在時間延續上的長與短，都只能是一種階段性的文件。一旦業主大會成立，業主公約由全體業主自我制定的機制建立，業主臨時公約就將被正式業主公約所取代。即使在實踐中有可能業主臨時公約的內容部分或全部被業主大會所接受，但這種情況下的業主臨時公約已經轉化為正式業主公約，且被賦予了新的法律含義。
業主臨時公約的內容[2]
業主臨時公約是由建設單位幫助制定，為了防止各建設單位在制定業主臨時公約中夾雜一些企業私利，侵害物業購房人的權益，規範建設單位行為，2004年9月建設部發佈了《業主臨時公約(示範文本)》，明確了業主臨時公約應具備的主要內容為五個部分。
(1)物業的自然情況與權屬情況
物業的自然情況主要說明物業的名稱、坐落地址、明確物業管理區域的四至J以及物業類型和建築用途。
物業的權屬主要在業主臨時公約中表明業主享有的物業共用部位、共用設施設備所有權，區分單幢建築內容和物業管理區域內哪些建築物或建築部位建設單位不出售，這部分物業所有權歸誰，應在業主臨時公約明示，哪些物業權屬歸全體業主也要在業主臨時公約中明示，避免日後產生權屬糾紛。
(2)業主使用物業應當遵守的規則
業主臨時公約應對一些容易發生糾紛，影響物業質量，破壞房屋結構等行為做出明示，主要有以下內容：
1)業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業；
2)業主應按設計用途使用物業，因特殊情況需要改變物業設計用途的業主應在徵得相鄰業主書面同意後，報有關行政部門批准；
3)業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，並與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按照裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝修的註意事項，不得從事裝修的禁止行為；
4)遵守共用部位共用設施設備的有關使用規定，不得擅自拆改水、電、氣、暖等共用設施設備，遵守約定的電梯管理規定；
5)明確一些禁止性行為。如：
禁止損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋設計用途；
禁止占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地；
禁止違章搭建、私設攤點；
禁止在物業共用部位和相關場地懸掛、張貼、塗改、刻畫；
禁止在非指定地點傾倒或拋棄垃圾、雜物；
禁止利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動。
(3)維修養護物業應遵守的規則
由於現代建築的空間結構及構件材料，把所有物業購房人(使用人)緊密聯繫在一起，因此業主對物業維修、養護過程中，必然業主之間，以及個人私有財產與整個群體利益之間要發生聯繫，為了防止矛盾、糾紛發生，事先要制訂相應的規則，主要體現以下三點：
1)業主對物業自用部位和自用設備設施維修養護行為，不得妨礙其他業主的合法權益。業主或物業服務企業因維修養護物業，確需進入相關業主自用部位時，應事先告知相關業主，相關業主應當給予必要配合。
2)業主的維修養護事項如果需要臨時占用，挖掘道路、場地的，應當徵得建設單位和物業服務企業的同意。
3)業主臨時公約生效期問，物業大多數處在保修期內，因此建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。
(4)涉及業主共同利益的事項
業主臨時公約除了對管理做了一些約定之外，還應對涉及全體業主利益的問題做出約定，主要體現在以下兩個方面。
1)全體業主的權利與義務以示範文本為界，業主可以在三個方面對物業服務企業授權，一是配合建設單位制定物業管理開展的相關規章制度；二是批評、規勸、公示等必要措施制止個別業主(使用人)違反業主臨時公約和物業管理規章制度行為；三是提醒、督促業主(使用人)按時交納物業的服務費。
2)對利用物業共用部位、共用設施設備經營收入的約定。物業共用部位、共用設施的所有權人是全體業主，因此經營收益必須與廣大業主商議處理，事先約定明示。
(5)違約責任
業主臨時公約並不是人人都能遵守、服從的，因此在業主臨時公約里最後部分要明示違約責任，通常強調三點：
1)業主違反物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害，其他業主和物業服務企業可依臨時公約向人民法院提起訴訟。
2)業主違反關於業主共同利益的約定，導致全體業主利益受損的，其他業主和物業服務企業可依臨時公約向人民法院提起訴訟。
3)建設單位未能履行臨時公約約定其義務的，業主和物業服務企業可向有關行政主管部門投訴，也可以根據臨時公約向人民法院提起訴訟。
業主臨時公約與業主公約的區別[3]
業主臨時公約和業主公約的基本內容相同，都約定了有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。
它們主要有以下差異：
1．制定主體不同。業主臨時公約是建設單位制定的，業主公約是業主大會制定的。
2．內容側重不同。業主臨時公約由於只是臨時使用，並且制定時沒有業主參與，一般只需要對重大事項和原則進行約定即可，不必考慮太多細節，那些細節內容應該由業主自主決定；而業主公約一般內容詳細具體，需要對物業管理過程中的各種細節有詳盡的規定。
3．生效方式不同。《物業管理條例》規定：物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。業主臨時公約通過物業買受人的書面承諾得以生效，而業主公約一旦經業主大會會議表決通過，即對全體業主具有約束力，無需業主任何承諾。
4．適用階段不同。業主臨時公約適用於首次業主大會會議通過業主公約之前，一旦業主大會會議通過業主公約，業主臨時公約即宣告失效，開始適用業主公約。
