物業共用部位
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什麼是物業共用部位[1]
物業共用部位是指物業管理區域內屬於全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保全室、公共停車位、人防地下室、房屋承重結構、戶外牆面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
物業共用部位和共用設施設備的權利保障[2]
法定業主和開發商權利內容以保障各方權利實現。共有所有權的內容是指建築物所有權人對物業共用部分享有的權利和承擔的義務。各國對該內容的規定不盡一致。本文認為業主共有權的權利主要包括：一是享有物業共用部分的使用權。共有所有權人有權對物業共用部分按其性質、用途進行使用，他人不得干涉和妨礙。二是享有物業共用部分的收益權。業主承擔的義務主要包括：一是在使用共用部分時要遵循共用部分的本來用途，不得把物業共用部分挪作他用。本來用途“是指由建築物的共用部分的性質、種類、構造、位置及規約規定的用途。二是分擔共用負擔和費用。為使建築物共用部分保持正常狀態，就有必要對建築物進行管理、維修。管理和維修費用的分攤原則：全體共用部分由全體區所有人分擔，一部分業主共用部分由該部分業主分擔。三是合理註意義務和禁止義務。
開發商所有權的內容是指開發商對物業共用部位、共用設施設備享有的權利和承擔的義務。開發商的主要權利包括：收益權和處分權。只要開發商和業主之間沒有約定由業主享有所有權的部分或開發商沒有作為優惠贈與且沒有計入公攤面積的部分，開發商就可以單獨銷售或出租這些設施並盈利。開發商的主要義務包括：開發商按政府部門制定的最低標準建設的配套設施，不能擅自改變用途或出售給第三者，以保障社區業主的需求。我國現行的《物業管理條例》的第27條和50條對此作出了明確規定，“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權， 建設單位不得擅自處分。”“物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。”
