共有所有權

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共有所有權(Joint Ownership)

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共有所有權

  共有所有權亦稱“共用部分持分權”或“持分共有所有權部分”。是建築物區分所有權結構中之一“物法性”要素,其與另一“物法性”元素一專有所有權共同構成建築物區分所有權制度之“兩個靈魂”:共同性靈魂和單獨性靈魂。依學者通說,所謂共有所有權,是指建築物區分所有權人依照法律或管理規約之規定,對區分所有建築物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權利。

共有所有權的客體[1]

  建築物區分所有權人依照法律規定或約定,對建築物的共有部分所享有的占有、使用及收益的權利就是共有所有權。建築物區分所有權共有權的客體就是共用部分。

  共有部分,指區分所有建築物,除專有部分以外的其他部分及不屬於專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區分所有權人使用的全體共有部分,如建築物的大門、通道、電梯等;也包括僅供部分區分所有權人使用的部分共有部分或一部共有部分,如幾戶共同使用的牆壁、樓地板等。此外,共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。前者構造上、利用上沒有獨立性的部分,如共用出入口、梁柱、樓頂等建築物的軀體部分;後者指某些構造上和使用上具有獨立性的專用部分,根據當事人之間的約定而成為共有部分。對共有部分的類型進行劃分的意義在於明確不同區分所有權人因共有不同的部分而享有不同的權利、承擔不同的義務。

  (一)關於共有部分的分類

   關於共有部分的分類各國也有不同的學說:

  (1)日本學說將共用部分區分為法定共用部分及約定共用部分。法定共用部分,是指性質上、構造上之共用部分,包括建築物之基本構造部分、建築物之附屬物及建築物之附屬設備三類。而約定共用部分依《日本建築物區分所有權法》,全體區分所有權人得依規約使原具有構造上、利用上獨立性之建築物部分成為約定共用部分,如,建築物中之管理人室。

  (2)法國在其立法上顯現出一定的特色,即將共用部分進行列舉,又將共用部分區分為部分共有和全體共有。顧名思義,部分共有是共用部分由數名區分所有權人所有,而全體共有是共用部分由所有區分所有初沂有。

  (3)我國臺灣地區學者溫豐文先生從區分所有建築物法律關係之構造角度出發,將其分為共有共用部分和共有專有部分。共有專有部分涉及到的是共用部分之專用使用權,其在後會有論述。在分類中共用部分最基本的分類是法定共用部分與規約(約定)共用部分。所以,為了更好理解共有部分,可將共用部分界定為:“由區分所有權人全體或一部予以共同所有的,不屬於專有部分的法定共用部分與規約共用部分。”在實踐中常遇到的問題,如樓層間的共同壁、樓地板及專有部分的管線的修理費等分擔,是否將區分全體共有還是部分共有來解決法律上顯得比較蒼白。有的學者認為再區分部分共有還是全部共有把建築物區分所有權的共有複雜化甚至有時無法進行區分部分和全部,這一點確實值得思索.正如:在梁慧星先生編寫的《中國民法典草案建議稿》中就採用列舉式立法的方式剋服缺點,在草案中第308條中明確規定了“專有部分的共同壁、樓地板及專有部分的管線的修理費”;在《城市異產毗連房屋管理規定》中條文中對共有部分的修繕責任處理原則就分俐K詳細有利於操f儼。總之,這樣的優點是值得發揚的。

  (二)共有部分的法律性質

  關於共有部分的法律性質在理論界眾說紛紜:

  (1)按份共有,認為專有部分和共有部分是連為一體的,共同使用部分的所有權應隨同各相關區分所有建築物所有權的轉移而轉移,同時,共有的公共設施屬於專有部分的從物,為抵押權效力所及,所以區分所有權人對共有部分享有的共有權為按份共有。

  (2)共同共有,認為因為在建築物區分所有中共用部分不能分割,只能共有。

  (3)溫豐文先生和陳華彬先生都認為應當就建築物的不同類型進行分別討論,縱向分割的建築物區分所有是按份共有的性質,而在橫向與縱橫分割的區分所有類型是共同共有的性質。

  (4)對區分所有共用部分的性質不應一概而論,應根據具體的使用情況來確定。有些共用部分的收益應當按照一定的份額在區分所有權人中進行分配,為按份共有;有的不可能實行按份共有,只能是共同共有。筆者認為共同共有的性質更加合理,只是它有別於共同共有,因為共用部分永遠不可分割。同時,關於收益份額類似於共同共有的合伙財產的紅利分配,按照紅利份額進行分配,並不因此否定共同共有的性質。我國《物權法》第80條關於建築物及其附屬設施的費用分攤收益分配等事項,有約定的按照約定,沒有約定或者約定不明確的,則按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定,其中“按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定”並不說明共同共有的性質就是按份共有,它只是便於實務的操作,它的最根本原理就是共有權和專有權的關係即共有權是專有權的從權利,具有從屬性。

共有所有權的屬性

  1.不可分割性。根據區分所有建築物的使用目的,共有部分具有不可分割性。否則,不成其為共有。

  2.從屬性。鑒於區分所有建築物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統一結構體關係,區分所有人取得專有部分所有權,必須附帶取得共有部分所有權,以獲得使用上的方便。我國建設部發佈的《城市房產毗連房屋管理規定》以列舉的方式明定了共有部分的範圍:門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、牆、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。共有所有權包括三項權能:使用權、收益權和處分。

共有所有權的特征[2]

  相對於普通的共有權,共有所有權又具有如下特征:

  (一)主體身份的複合性

  共有所有權主體是區分所有權人,既是共有權人又是專有權人,還是區分所有權人會議的成員,是成員權人。

  (二)客體範圍的廣泛性

  共有權不但有法定共有部分、約定共有部分還有推定共有部分;不但有全體區分所有權人共有部分,還有部分區分所有權人共有部分。

  (三)內容上具有權利和義務的複雜性

  共有所有權不但有共有權入對共有部分的權利義務,還有共有權人之間的相互的權利義務。

  (四)處分上的附隨性

  某一共有權人對共有權的處分是不可以單獨進行的,只可以對自己專有部分作出處分的同時附隨性的導致對共有部分上的共有權的處分。

  (五)權利存在上的不可分割性

  共有所有權存在時不可請求分割為各區分所有權人單獨享有或行使,否則共用部分將不復存在,從而導致對其他區分所有權人行使專有權的不利,這是由區分所有建築物的物理構造決定的。

共有所有權人的權利和義務

  綜合國外的立法及我國的實際情況,區分所有人對共有部分的權利包括使用權、收益權、對共用部分的單純的修繕改良權以及排除他人干涉的權利。

  同一建築物內的任何一位區分所有人,或者說任何一位業主,都有權使用建築物內的共用部分,並且這種使用不受其專有部分占整個建築物的比例的限制,這是因為共用部分具有不可分割性,要求業主們按比例或者按份額使用共用部分,不具有可操作性。

  同一建築物內的任何一位業主,都有權按份額獲得共用部分所產生收益--通常為出租共有部分供他人作廣告而獲得的收入。關於共有部分的使用收益權按何種比例分配以及如何確定這種比例,根據私法自治的原理,區分所有權人可以通過約定來確定對共有部分進行使用收益的比例。如果沒有約定,則各區分所有權人按其共有的應有部分比例享有,而這種比例應當是在考慮專有部分的面積和其他因素之後予以確定。

  同一建築物內的任何一位業主,都享有對共有部分的單純的修繕改良權。所謂單純的修繕改良權,是指不影響建築物共用部分的固有性質的修繕改良行為。一般來說,對建築物進行修繕改良,應首先提出方案,經業主大會通過,方可進行。當他人損害共用部分或者妨礙業主正常使用共用部分時,任何一位業主都有排除干涉的請求權。排除干涉的請求權,可視具體情況,由一名業主行使,也可以由多名業主或全體業主行使。

  值得註意的是,區分所有人在行使其對共有部分的權利時,必須遵守相應的義務。業主對共用部分的義務主要有,按共有部分的用途使用該部分,承擔因為共有部分日常維護、管理所產生的各種費用,以及維護和保存共有部分等義務。共同費用由區分所有權人按其共有的應有部分比例負擔,在確定這一比例時,專有部分的面積應是最重要的考慮因素,但同時還應當考慮房屋的物質狀態和物理構造,包括房屋的佈局是否合理,陽光是否充足以及安靜程度等等。

共有所有權與普通共有權的區別[2]

  (一)存在領域

  普通共有權產生於普通的生活中權利人的意思行為或事實行為;而區分所有權人對共有部分的共有權則只能產生於建築物區分所有領域,是不以人的意思表示為要件的。

  (二)產生的基礎

  普通共有權是基於“一物一權”主義,是在一物上所形成的一個所有權之下的共有;而共有所有權是在某一建築物區分所有狀態下,在各區分所有權人對各自專有部分所享有的多個所有權基礎上,對共有部分產生的共有。

  (三)存在的獨立性

  普通共有權是獨立的所有權,在法律上可以公示;而共有所有權不是獨立的所有權,不能在法律上公示,即在產權證上沒有記載。

  (四)主體的數性

  不論對於普通共有權還是共有所有權,共有必然是複數主體,而共有所有權主體相互之間看是有複數性,對同一區分所有權人的身份看,又具有複合性。

  (五)客體的統一性

  共有權客體是一項特定統一的財產,由此財產可以是整體性的合成物,如一輛汽車。也可以是集合物,如房屋及其傢具。也可以是一單純之物,如一宗土地;而共有所有權之客體則具有分散性,是數個部分上有共有權。

  (六)權利行使的程式性

  權利義務行使上要體現全體所有權人的意志,無特別的程式性;而區分所有權人作為小區成員,依據成員權,按照管理規約或者法律規定行使管理權。

  (七)最終的可分割性

  不論是按份共有還是共同共有,其最終權利主體相互之間不再具有相互維繫的共有關係時,共有財產可以分割給個人;區分所有權人不可以要求分割共有部分。

  (八)內部分類

  普通共有可以分為依據份額的按份共有和不依份額的共同共有;而共有所有權又分為約定共有法定共有、推定共有以及部分共有、全體共有等。

  (九)優先購買權

  作為按份共有財產,按份的有權人有權在同等條件下優先受讓其他按份共有人轉讓的按份財產,共同共有權人也可以因為其他共有權人的財產與自己所得的財產具有使用價值上的互補性,從而請求優先購買權;作為區分所有人來講,既不能單獨對作勾共有權客體的部分單獨處分,而只能處分其專有部分從而主導共有部分的轉移,而且其他區分所有權人也不能以共有部分的配套使用性而請求對專有部分的優先購買。

相關條目

參考文獻

  
  1. 李家.論建築物區分所有權制度.西南政法大學.民商法學.學位論文.2007
  2. 2.0 2.1 孫照樣.建築物區分所有權之共有權研究.山東大學.20070101

     

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