約定共有

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約定共有的定義

  約定共有是指構造上和利用上雖具有獨立性、可設立專有所有權,但為共同利益經購房人與售房方約定或業主們約定成為共用部分的物業。如物業管理用房、車庫、空閑場地等。

  與法定共有部分相反,約定共有部分是在結構、功能上並無作為整個建築物利用之必要,而是基於全體所有權人的約定,將構造上、利用上具有獨立性的建築物、設施確定為共有部分。一般而言,可以為所有權人約定而成為共有部分的大多是建築物附屬物或附屬設施,例如底層供物業管理人員使用的房間、獨立於建築物的停車庫等。對於這一部分,可以由區分所有權人設定專有使用權給特定人使用,以充分發揮共用部分的經濟效用。如可把建築物的屋頂平臺設定專有使用權,由樓頂的區分所有權人享有專有使用的權利。

約定共有的特征[1]

  相對法定共有而言:

  1、具有約定性。它是由雙方主體在合同中加以確定,因而具有很強的隨意性;而法定共有權不是由雙方約定的,而是根據法律規定而產生,所以具有很強的不可改變性。

  2、約定共有權的客體(約定共用部分)在構造上或利用價值上是相對獨立的,它可以劃分為若幹部分.因此,約定共有權是可以獨立存在,即在某些情況下共有權人可以單獨轉讓或出租自己的約定共用的份額;而法定共有權的客體(法定共用部分)在構造上和使用上不能獨立,是連為一體,因此,法定共有權一般情況下不能單獨進行轉讓。

  3.約定共有權的行使可以是全體業主共同行使,也可以是某些業主單獨行使;而法定共有權的行使必須是全體業主根據規約來共同行使.

約定共有先天的缺陷[1]

  約定共有的產生是由於業主作為購房人與開發商簽訂購房協議而取得的,由於開發商利用自身經濟、地位、信息等優勢在商品房銷售過程中極容易做出損害購房人(未來的業主)的利益,而購房人憑藉自身力量卻難以避免或阻止開發商的不法行為,所以雙方利益失衡決定了約定共有權的產生必然具有先天的不足。

  約定共有先天不足的原因,主要有以下幾方面的原因:

  1、相比於購房人,商品房開發商無論是資金、技術、信息或是社會影響力各方面都具有明顯的優勢。

  2、作為購房者個人,儘管傾其所有也難以與開發商在經濟上抗衡,其與權力的聯繫也無法與開發商相比,專業技術知識、信息資源都無法與開發商相提並論。

約定共有權的救濟措施

  約定共有權是一個非常重要的權利,由於該權利的實現涉及到開發商與業主之間的利益平衡,所以約定共有權的救濟顯得格外重要,救濟主要有四個方面:

  1.立法救濟。立法救濟主要是立法機關通過制定相應的法律對合同進行規範以達到保護業主利益目的的救濟方法.

  2.行政救濟。行政救濟是指行政機關依照法律規定對合同內容加以確定,對合同條款的使用進行監督檢查,從而剋服格式合同濫用之行為。行政救濟有兩方面表現:事前審查和事後監督

  3.司法救濟。司法救濟是司法機關依照相關法律或原則給共有權人利益予以保護的一種方法。

  4.社會救濟。社會救濟主要是業主自身、行業協會(團體)通過自律行為或自身社會影響力以及

  社會輿論等非官方力量對業主共有權進行保護的一種方法。司法救濟是司法機關依照相關法律或原則給共有權人利益予以保護的一種方法。

約定共有與法定共有的區別

  按照共有關係產生的根據,可以將共有分為法定共有和約定共有。法定共有是基於法律直接規定產生,約定共有是依合同約定產生。

區分約定共有和法定共有的意義[2]

  區分約定共有和法定共有的意義在於:“法定共有權的行使,必須以其本來的用途行使之;而約定共有權的形式,可適當變更約定共有部分本來的用途,而依規定的用途行使。另外,法定共有權的變動,即使未登記,也可對抗第三人;而約定共有權的變動,非經登記不得對抗第三人。”

相關條目

參考文獻

  1. 1.0 1.1 賀亞瓊.小區共有部分之共有權若幹問題研究.華東政法大學.2008
  2. 馮艷梅.建築物區分所有之共有權論.沈陽師範大學.民商法.2008

    

  

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