约定共有

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约定共有的定义

  约定共有是指构造上和利用上虽具有独立性、可设立专有所有权,但为共同利益经购房人与售房方约定或业主们约定成为共用部分的物业。如物业管理用房、车库、空闲场地等。

  与法定共有部分相反,约定共有部分是在结构、功能上并无作为整个建筑物利用之必要,而是基于全体所有权人的约定,将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共有部分。一般而言,可以为所有权人约定而成为共有部分的大多是建筑物附属物或附属设施,例如底层供物业管理人员使用的房间、独立于建筑物的停车库等。对于这一部分,可以由区分所有权人设定专有使用权给特定人使用,以充分发挥共用部分的经济效用。如可把建筑物的屋顶平台设定专有使用权,由楼顶的区分所有权人享有专有使用的权利。

约定共有的特征[1]

  相对法定共有而言:

  1、具有约定性。它是由双方主体在合同中加以确定,因而具有很强的随意性;而法定共有权不是由双方约定的,而是根据法律规定而产生,所以具有很强的不可改变性。

  2、约定共有权的客体(约定共用部分)在构造上或利用价值上是相对独立的,它可以划分为若干部分.因此,约定共有权是可以独立存在,即在某些情况下共有权人可以单独转让或出租自己的约定共用的份额;而法定共有权的客体(法定共用部分)在构造上和使用上不能独立,是连为一体,因此,法定共有权一般情况下不能单独进行转让。

  3.约定共有权的行使可以是全体业主共同行使,也可以是某些业主单独行使;而法定共有权的行使必须是全体业主根据规约来共同行使.

约定共有先天的缺陷[1]

  约定共有的产生是由于业主作为购房人与开发商签订购房协议而取得的,由于开发商利用自身经济、地位、信息等优势在商品房销售过程中极容易做出损害购房人(未来的业主)的利益,而购房人凭借自身力量却难以避免或阻止开发商的不法行为,所以双方利益失衡决定了约定共有权的产生必然具有先天的不足。

  约定共有先天不足的原因,主要有以下几方面的原因:

  1、相比于购房人,商品房开发商无论是资金、技术、信息或是社会影响力各方面都具有明显的优势。

  2、作为购房者个人,尽管倾其所有也难以与开发商在经济上抗衡,其与权力的联系也无法与开发商相比,专业技术知识、信息资源都无法与开发商相提并论。

约定共有权的救济措施

  约定共有权是一个非常重要的权利,由于该权利的实现涉及到开发商与业主之间的利益平衡,所以约定共有权的救济显得格外重要,救济主要有四个方面:

  1.立法救济。立法救济主要是立法机关通过制定相应的法律对合同进行规范以达到保护业主利益目的的救济方法.

  2.行政救济。行政救济是指行政机关依照法律规定对合同内容加以确定,对合同条款的使用进行监督检查,从而克服格式合同滥用之行为。行政救济有两方面表现:事前审查和事后监督

  3.司法救济。司法救济是司法机关依照相关法律或原则给共有权人利益予以保护的一种方法。

  4.社会救济。社会救济主要是业主自身、行业协会(团体)通过自律行为或自身社会影响力以及

  社会舆论等非官方力量对业主共有权进行保护的一种方法。司法救济是司法机关依照相关法律或原则给共有权人利益予以保护的一种方法。

约定共有与法定共有的区别

  按照共有关系产生的根据,可以将共有分为法定共有和约定共有。法定共有是基于法律直接规定产生,约定共有是依合同约定产生。

区分约定共有和法定共有的意义[2]

  区分约定共有和法定共有的意义在于:“法定共有权的行使,必须以其本来的用途行使之;而约定共有权的形式,可适当变更约定共有部分本来的用途,而依规定的用途行使。另外,法定共有权的变动,即使未登记,也可对抗第三人;而约定共有权的变动,非经登记不得对抗第三人。”

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参考文献

  1. 1.0 1.1 贺亚琼.小区共有部分之共有权若干问题研究.华东政法大学.2008
  2. 冯艳梅.建筑物区分所有之共有权论.沈阳师范大学.民商法.2008

    

  

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