業主公約

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業主公約(Proprietor Convention)

　　業主公約是物業管理區域內的全體業主就建築物的管理、使用、維護與所有關係等各個方面所達成的書面形式的自治規則。在一個物業區域內居住的人數很多，需要一個大家共同遵守的規則，否則業主之間會產生很多糾紛。在區分所有建築物區域內，如果要保障全體區分所有權人有一個舒適、愉快的生活環境，就必須採取有效的管理方法對區分所有權人相互之間的利害關係加以調整。其中通過區分所有人大會，承認區分所有人的自治許可權，訂立管理規約，並充分發揮該管理規約的功能，就是實現區分所有建築物有效管理的重要途徑。《物業管理條例》對業主公約作了較為詳盡的規定，其內容主要涉及對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項。

　　以書面形式設定的業主公約，是依據私法自治原則衍生出來的規約自治原則而制定的，只要不違反法律之強制性規定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區分所有權的本質，均可產生法律上的效力。

　　業主公約制定後，各國一般規定交由管理人保管；沒有管理人時，由區分所有權人大會決議交由某人保管。對於利害關係人的閱覽請求，無正當理由不得拒絕。^[1]

　　1．制定公約的主體是全體業主

　　在我國，儘管各地區在業主公約制定方式和產生效力等方面的規定有所不同，但從理論上說，訂約人必須是全體業主。

　　2．公約的主要內容是對業主權利、義務的規定

　　公約規定了業主在物業使用、維修和其他管理等方面的權利、義務，即業主在物業管理區域內可以做什麼，不可以做什麼，應該怎樣做等。

　　3．公約由全體業主承諾遵守

　　公約需由代表全體業主的權利的業主大會進行表決，通過之後，對全體業主具有約束力。在業主大會召開之後確定業主身份的，在入伙時應當簽署公約，表示接受公約。

　　根據《條例》以及建設部制定的《業主公約示範文本》的規定，業主公約一般應包括以下主要內容：

　　(1)有關物業的使用、維護、管理。如業主使用其自有物業和物業管理區域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的權益；業主改變公共建築和共用設施用途應當依法辦理有關手續並告知物業管理企業；業主應當依法臨時占用、挖掘道路、場地；業主裝飾裝修房屋應當事先告知物業管理企業等。

　　(2)業主的共同利益。如對物業共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業共用部位獲得收益的分配；對公共秩序、環境衛生的維護等。

　　(3)業主應當履行的義務。如遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用；不得擅自改變建築物及其設施設備的結構、外貌、設計用途；不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規定飼養家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。

　　(4)違反公約應當承擔的責任。業主不履行業主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業主委員會或者物業管理企業調解和處理等，業主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

　　1．訂立公約是民事法律行為

　　民事法律行為是公民或法人設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。訂立業主公約是業主設立在物業管理過程中的民事權利和民事義務的合法行為。民事法律行為的一個特征是它是由民事主體根據自己的意願作出決定的，區別於民事主體服從於國家法律或行政機關的命令。因此，儘管政府部門提供的公約示範樣本非常重要，但業主公約從本質上來說是由業主根據自己的意志來制定的，不是根據主管部門的命令而形成的。

　　2．訂立公約是共同行為

　　所謂共同行為，就是指民事法律行為有兩個以上的主體參加，並且這些主體之間追求的目標是一致的。業主公約是由眾多業主參與協商、制定的，最後達成一致意見，為了物業管理區域內的公共秩序同意共同接受公約所定義務的約束，所以業主公約中沒有對方當事人。

　　3．公約是業主之間同意接受公約規定義務約束的民事法律行為

　　公約所規定的，基本上都是業主在物業管理區域內的各項義務，這些義務大體上都是法律所沒有明確規定的，或者需要業主特別註意的，因為業主們自願接受這些條件的約束，物業管理公司才有行使權力的可能。我們必須明確，物業管理公司絕不是公務部門，在物業管理合同中，它主要也是被雇佣人，業主是物業管理公司的雇主，作為被雇佣人如何能在必要時去管理雇主呢?這就需要業主公約的特別授權。

　　1．訂立業主公約的原則

　　(1)合法性原則

　　業主公約的制定不能違反有關法律、法規。業主公約是一種契約或合同性質的法律文件，它必須在國家相關法律、法規的基礎上制定，不能與之相衝突，否則會影響業主公約的法律效力。

　　(2)整體性原則

　　業主公約的訂立應當在全體業主自願和充分協商的基礎上進行，當個別意見難以統一的情況下，應當以全體業主的整體利益為目標，少數服從多數。

　　(3)民主性原則

　　業主公約的訂立應當採用民主管理的形式，即通過業主大會或業主代表大會的形式反映全體業主或大多數業主的利益和要求。

　　2．訂立業主公約的法律依據

　　《城市異產毗連房屋管理規定》(建設部1989年第5號令)第五條規定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，並應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關係。”第六條規定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺屋面，樓道廚房、廁所以及院落、上下水設施等應共同合理使用並承擔相應的義務。”

　　《民法通則》第四章對民事法律行為進行了規定，這些規定在制定業主公約時都應當遵守。例如，第五十四條規定：“民事法律行為是公民或法人設立、變更終止民事權利和民事義務的合法行為。”第五十條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：①行為人具有相應的民事行為能力；②意見表示真實；③不違反法律或社會公共利益。”第五十七條規定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力，行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通風、採光等方面的相鄰關係。”

　　3．訂立業主公約的具體程式

　　(1)公約的起草

　　業主公約的起草可通過如下途徑：一是依據《物業管理條例》的規定，建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護和管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。二是在召開第一次業主大會時起草。上述兩種途徑，都可以委托專業人士(如律師)來起草業主公約。

　　(2)公約的通過

　　業主公約應當由第一次業主大會以參加業主大會的三分之二以上表決通過方能有效。在業主公約通過後入住的業主，視為同意接受業主公約的約束。通過制定業主公約，併在程式上由業主大會通過，業主便能心悅誠服地遵守公約。

　　(3)新人住業主對公約的簽署

　　《物業管理條例》規定，建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。在業主公約通過之後才確認業主身份的，應當在辦理有關入住手續的同時，簽署業主公約，表示願意接受業主公約的約束。

　　4．業主公約的修改

　　業主公約的修改程式與制定程式相同，均應由業主大會以參加大會的三分之二以上的表決權通過。

　　業主大會可以依法根據本物業管理區域內的實際情況對本業主公約進行修改補充，並向房屋管理部門備案。修改補充條款，自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。

　　修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則房屋管理部門有權予以糾正或撤銷。

　　業主公約的效力，就是要解決業主公約的生效條件、生效時間、對何人在何地生效的問題。

　　(一)業主公約的生效條件

　　業主公約是一種法律行為，它要符合法律行為的一般生效要件。依《民法通則》的規定，業主公約的一般生效條件是：①業主須有相應的行為能力；②業主的意思表示真實；③公約的內容不得違反法律的強行性規定及公序良俗。此外，業主公約還得滿足《物業管理條例》的特殊規定，具體而言，它必須經有效召集的業主大會、全體業主所持投票權2／3以上通過。

　　以上僅為業主公約的生效條件，業主臨時公約的生效條件則又有不同。由於業主臨時公約是由開發商單方提供的定型化契約，其生效條件不可能像業主公約一樣必須等待業主大會的召開及法定多數的投票權通過。因此，在加強對臨時公約的規制的同時，對其生效不同於業主公約的特殊性也應予以承認。對此，北京市《業主臨時公約》範本第二十三條規定：“本公約自物業買受人簽署買賣合同書面承諾遵守公約之日生效。”

　　(二)業主公約的生效時間

　　業主公約的生效時間，公約本身若定有生效時間的，應依公約規定；如果公約未定有生效時間的，則應理解為自公約訂定之日起生效。

　　(三)業主公約對人的效力

　　業主公約的效力除及於設定當事人外，尚及於區分所有權人之特定繼受人，包括移轉繼受人和設定繼受人。根據業主公約自治規則的性質，其生效可不必以登記為要件，但出於業主有知情的權利，應在法律中規定業主公約的保管及閱覽。

　　業主公約條款內容，一般主要涉及三個方面，即開發商、購房者(業主)和物業管理企業。其關係如下。

　　1．開發商與業主之間的關係

　　開發商與業主之間是買賣關係、伙伴關係，因此是平等和平行的關係。在房產開發階段，產權屬於開發商；在銷售過程中，產權逐步地、按單元轉移到業主手中。在這一過程中，會出現以下幾種情況。

　　①房屋不售自用、出租或售不出去，產權沒有轉移。這時，開發商必須對所屬房產進行管理。

　　②房屋部分售出，產權部分轉移時開發商與業主構成兩種關係：一種是同為業主的伙伴關係；一種是買賣關係。作為伙伴關係，開發商只能算作一個業主，與其他業主享有同等的權利，而不應有任何特權，更不能損害其他業主的利益，侵犯其他業主的權利。開發商可根據所占房產面積大小派代表參加今後成立的業主組織，與大家共同探討物業管理的問題。作為買賣關係，開發商有對其他業主承擔保質期內責任、完善小區(或大廈)軟硬體的責任，同時還可以在業主公約中擁有某些特權，如公寓、小區、大廈的命名，公用場地拓展、改造權等。這些特權隨著產權的不斷轉移和業主委員會的成立而逐漸減弱。因此，在同等占有房產面積的情況下，作為開發商的業主，其對本物業的處置，在不妨礙其他業主使用、處置自己物業的情況下，有更大的自由度。

　　③房屋全部售出，產權全部轉移。買賣關係完成後，房地產開發單位還必須對業主承擔保質期的責任。

　　2．開發商與物業管理企業的關係

　　房地產開發商，作為業主或房屋出售者，與物業管理企業的基本關係是信托、委托關係。但是在這一關係下，房地產開發商與物業管理企業很可能還有隸屬關係、合作關係。

　　在上述3種產權變化情況下，無論有無業主人住，還是有部分業主入住，在物業管理的第一階段(業主委員會成立前)，作為開發商，由於其承擔一年的質量保證責任，同時從自身的商業利益和商業道德出發，對物業和物業管理承擔了主要責任。因此，無論是從理論還是從實際出發，開發商都有第一選擇物業管理企業的優先權。因此，房地產開發商對物業管理企業的選擇及業主公約主要條款的形成，有潛在的、明顯的、其他業主不可取代的作用。這種作用表現在：

　　①可委托物業管理企業起草或自己起草業主公約；

　　②可在業主公約中保留特權。

　　3．業主或業主委員會與物業管理企業的關係

　　當投入使用物業的面積達到一定比例或業主人住一定時間後，業主可按有關規定召開業主大會，成立業主委員會。這時，物業管理的決定權也隨之轉移給業主委員會。業主委員會可根據對原房產開發商聘用的物業管理企業進行考察，決定續聘或改聘，並通過業主大會或業主代表大會批准。

　　業主委員會和物業管理企業實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，共同管理某一特定的物業，它們之間有一定的法律關係。業主或業主委員會與物業管理企業是委托者和受托者的關係，是平等的民事主體，有雙向選擇權。

　　業主的權利來源於他對物業的財產權，以及由此派生的提議權、表決權、權利的保留等。業主在行使各項權利時，其義務也同時發生，必須遵守與物業管理企業所簽訂的管理合同或業主公約，負責應分擔的物業服務費，以及遵守維修、保護物業等管理規定。

　　物業管理企業是物業管理委托合同的執行人，它必須按照委托人的意志辦事。因此，物業管理企業的權利內容有3個方面：一是有權採取完成委托任務所必需的行為，獲得該物業管理區域內的管理權；二是有權獲得勞動報酬；三是有權根據物業管理合同和公約制止違背全體業主利益的行為。

　　物業管理企業提供的物業管理服務是有償的，在提供服務的同時，應獲取相應的報酬。同樣，業主在享受所提供的管理服務時，也應付出相應的費用。雙方有一定的經濟利益關係。

　　業主公約指業主共同訂立或承諾的，對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利、義務的行為守則，是全體業主自我約束的業主自治管理的主要文件。

　　與業主公約類似的是業主臨時公約，兩者存在“一同三不同”。

　　“一同”，即內容基本相同，都包含物業使用管理的義務，業主的共同利益、權利以及違反公約要承擔的責任。

　　“三不同”包括以下內容。

　　(1)簽訂時間不同業主臨時公約是買房人在簽訂購房合同時簽的文件。在簽訂商品房買賣合同的同時，約定物業管理服務價格、服務內容和質量。也就是說，在房屋買賣時就通過簽訂公約和買賣合同，明確入住後物業管理的有關事項。業主公約則是在召開業主大會後簽訂。

　　(2)制定方不同業主公約是業主大會制定的，業主臨時公約是房地產開發商或前期介入的物業管理企業制定的。

　　(3)適用階段不同業主公約適用於業主大會成立後，有三分之二以上的人通過就可以了。業主臨時公約適用於業主大會成立前，無須經過購房業主的同意，但須報政府部門批准備案。

　　由於業主I靦時公約是房地產開發商或前期介入的物業管理企業單方面制定的，有可能有利於房地產開發商的條款，因此為了避免房地產開發商可能的越權與擅自決斷，《物業管理條例》規定，房地產開發商制定業主臨時公約時，不得侵害物業買受人的合法權益，否則視為無效。

　　①根據實際情況編製物業服務費預算。預算編製的原則是：根據實際情況確定物業管理服務水準。既要保證物業管理正常運作的經費，又要考慮開發商和大多數業主的願望、需要和經濟承受力。在前期物業管理階段向正常物業管理階段的過渡中，保證物業服務費收費標準的科學性和相對穩定性。

　　②個別業主認為開發商聘請物業管理企業沒有徵得他們同意，因此，認為業主公約不合理、不合法。這是因為在實際操作過程，物業管理企業通常要在收樓前半年提前介入，有的甚至更早，在這種情況下，開發商不可能也沒有必要由業主決定聘請哪家物業管理企業，因為這時物業的產權還屬於開發商。

　　③個別業主認為他們沒有參加制定業主公約，業主公約是開發商和物業管理企業制定的，不同意業主公約中的某些條款，因此不肯簽訂業主公約。對於此種情況，要明確以下幾點：a．物業管理轄區需要業主公約，不然物業轄區變成無政府狀況，會變得臟、亂、差；b．業主公約是個逐步完善的過程，待成立業主委員會以後，大家就有一個自己討論通過的業主公約，而且還會在以後的實踐中由業主大會或業主代表大會進行不斷的完善、修改。對於個別不肯簽訂業主公約的業主，請他們註明他們認為不能同意的條款，並簽字承諾遵守其他合理的條款。

　　④個別業主不同意物業服務費收費標準，可通過講解物業服務費的構成及出示相關政府審批的文件等來解釋。此外，業主人住拿鑰匙時，一定要先將物業管理企業的概況、所做過的工作及物業管理企業的目標告訴業主，說服業主積極繳納有關費用。同時，物業管理企業在實際的工作中一定要敬業樂業、剋服困難、積極工作、降低管理成本、以誠相待、提供優質服務、提高工作效率。這是解決問題的根本。

• 業主委員會章程
• 業主大會議事規則
• 物業管理公共契約