物業管理公共契約

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　　物業管理公共契約是指在一定的物業區域內，由管理部門主持，物業所有人或使用人相互之間就自有自用或公共物業的使用行為進行限定或約定，明確相互間權利義務關係的合同。物業管理公共契約的內容在不同的省、地區，不同的物業小區具有各自的特殊性與差異。^[1]

　　我國目前普遍實施的物業管理公共契約的內容主要有管理規約、業主大會議事規則、住戶手冊等三種內容。^[2]

　　①契約的主體是物業管理區域內的物業所有人和使用人。有的契約雖然有管理單位參加，但主要是起組織或主持的作用，不是契約的主體。

　　②契約權利與義務關係的客體是物業行為，即基於法律上的物權(主要是指法律主體對物業的占有權和使用權)而產生的客觀行為。

　　③契約的效力範圍涉及物業管理區域內的全體所有人和使用人。成立業主委員會的，只要業代會通過的條款，即對全體住戶產生效力；沒有成立業主委員會的，如果經2／3的大多數住戶簽字，即對全體住戶產生效力。

　　④契約中規定的權利與義務，既包括法律範疇內的權利義務，又包括道德範疇內的準則，如鄰裡和睦、互助互諒等。

　　⑤主要依靠契約主體的自我行動和自我約束來實現契約的目的。雖然也有部分處罰條款，但那隻是一些輔助性的內容，一般情況下是不會採用的。

　　1．公共部位、公共設施、公共環境使用和維護方面的規定

　　①物業範圍內的所有使用人對物業共用部位、公共設施、公共環境的使用，要在國家和地方有關政策法規及物業管理合同規定的範圍內合理使用，並有自覺維護的責任。

　　②不得侵占物業共用部位和附屬用地以及物業管理範圍內的道路和附屬設施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政共用設施。

　　③禁止在建築物和構築物上塗寫、刻畫和張貼。

　　④不得在物業管理範圍內隨意停放車輛，非經批准，禁止載貨車輛通行。

　　2．物業管理範圍內娛樂性場所及生產、經營性企業的有關規定

　　①環境衛生的規定和約定。

　　②雜訊的有關規定。

　　3．房屋裝飾、裝修、改建的有關規定

　　①房屋裝飾、裝修必須報經物業管理企業批准，不得擅自拆改房屋結構及其設備設施，不得改變房屋的局部色調，房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結構。

　　②禁止違章建築物的搭建。

　　4．共創文明物業區域的有關規定

　　①定期舉辦有益的文化娛樂活動的有關規定。

　　②鄰裡和睦相處、互助互諒的有關規定。

　　③爭做文明“區民”的有關規定。

　　5．有關處罰條款

　　①擅自拆改房屋結構及其設備設施，影響房屋使用安全和正常使用，影響房屋整體外觀的有關處罰規定。

　　②侵占房屋共用庭院和附屬用地以及侵占物業管理範圍內的道路、附屬設施的有關處罰規定。③私自搭設房屋的有關處罰規定。

　　④擅自占用房屋共用部位或在建築物的走廊、樓梯間、平臺、屋面等共用部位存放物品的有關處罰規定。

　　⑤雜訊擾民、污染環境的有關處罰規定。

　　6．違反契約的處理方法

　　①由物業轄區範圍內的業主委員會負責處理。對於涉及政府主管部門規定的契約內容，由業主委員會請求政府主管部門按有關規定處理。對於不涉及政府主管部門規定的契約內容，由業主委員會自己解決，罰款額度報請物業主管部門批准後，罰款的金額可作為業主委員會的活動經費。對於業主委員會還未成立的物業轄區，可由區級物業主管部門負責處理。

　　②對於業主委員會或區級物業管理部門的處理結果不服的，可請求市級物業管理主管部門負責解決，或請求合同仲裁機構處理。

　　③對市級物業管理主管部門或合同仲裁機構處理結果不服的，可請求人民法院裁決。

　　推行物業管理公共契約有四點好處：

　　1．具有對物業管理法律規範的補充作用

　　以立法形式制定並施行物業管理規範性文件，從內容到程式上要求極其嚴格，時間也較長，不能適應迅猛發展的物業管理的需要，而且在範圍和內容上也不可能事無巨細、面面俱到。而物業管理公共契約可以起到即用即定、拾遺補缺的作用。

　　2．在管理過程中可以減少大量的矛盾摩擦

　　由於物業管理的要求不斷提高，而管理服務水平以及人們的法制意識仍比較落後，所以管理單位與住(用)戶之間矛盾摩擦日益增多，採用這種自治自理形式的公共契約實施管理，可以有效地減少各種矛盾發生。

　　3．體現了公平原則

　　由於公共契約由物業管理公司制訂，一般業主購買物業時處於被動狀態。為了防止不公平現象，政府職能部門對此契約的制訂規定了一些公平性原則。例如，規定了物業管理公司合理的收費及財務公開並接受監督，尤其規定了業主公平權益等有關的權利與義務，充分體現了業主至上，全心全意為業主服務的思想。

　　4．通過自我約束的機制，可達到公民自我文明教育的目的

　　一個管理井井有條的小區，對人們的思想是一種凈化。面對著綠草如茵、道路清潔、環境優美的住宅小區，誰還能隨意亂扔雜物，隨便吐痰呢?公共契約促使人的自我道德完善，促進了社會主義精神文明建設。

　　一、物業管理公共契約的訂立原則

　　訂立物業管理公共契約應當遵循《民法通則》中民事法律行為的一般基本原則，即《民法通則》第2條至第6條規定的平等原則、自願原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則及合法性原則。

　　相比一般的民事法律行為，訂立物業管理公共契約又是特別的民事法律行為，受國家特別法律法規的調整和規範，因此在訂立物業管理公共契約時還應遵循以下特別原則：

　　(一)少數服從多數原則

　　物業管理公共契約的訂立應當在全體業主自願、充分協商基礎上進行，當眾多業主意見分歧較大，難以形成一致意見時，應當以全體業主的整體利益為目標，實行少數服從多數的原則，以多數意見為最終意見。

　　(二)共同協商原則

　　訂立物業管理公共契約是一種共同民事法律行為，業主利益基本是一致的，因此每個業主應該敢於發表自己意見，同時聽取其他業主的不同意見，然後共同協商，充分醞釀，最終形成業主整體意見。

　　(三)參考公共契約示範文本原則

　　各地在實踐中通常由政府主管部門制定物業管理公共契約的示範文本，該文本不具有法律強制效力。業主可以根據本物業區域內的實際情況進行修改、補充或另行制定，但是物業管理公共契約示範文本是針對本地區物業管理中出現的各種實際問題有的放矢而制定的，條款齊全、結構嚴謹，表達規範，具有很強的借鑒意義，較業主自擬草案更為科學、可靠。

　　二、訂立物業管理公共契約的法律依據

　　訂立物業管理公共契約，首先應當受民法、合同法的調整與規範，同時由於物業管理的特殊性，還應受國家有關特別法律法規的調整和規範。

　　(一)《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。”

　　(二)《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備以下條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力；(2)意思表示真實；(3)不違反法律或者社會公共利益”。第57條規定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力，行為人非依法律規定或取得對方同意，不得擅自變更或解除。”

　　(三)《合同法》相關規定，如該法第7條規定：“當事人訂立，履行合同，應當遵守法律、行政法規、尊重社會公德、不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。”(四)194年3月23日建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》第13條規定：“住宅小區內的房地產產權人和使用人應當遵守小區的管理辦法，按照規定繳納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，並有權參與和監督住宅小區的管理。”

　　三、物業管理公共契約的訂立時間

　　理論上物業管理公共契約的訂立時間應在業主入住、依法組成業主大會後，由業主委員會起草、業主大會討論通過，方能體現大多數業主意思。但是這種做法實踐中有一定的操作難度，因為業主入住是一個過程，持續時間較長，業主委員會的成立與業主大會的召開需要物業區域入住業主達到一定的比例，因此，在全部業主或大多數業主入住之前如何管理物業又成為新的難題。為解決這類問題，我國有的地方法規規定，公共契約由開發商或物業管理企業先行制定，經業主簽署後生效或業主大會另訂立公共契約取代之。如《上海市居住物業管理條例》第42條規定：“新建商品住宅出售單位應當在出售前制定住宅使用公約”，“新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約，前期物業管劇艮務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件”，再如《深圳經濟特區物業管理條例》第26條規定：“業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約，不組織業主簽訂業主公約的，市、區住宅主管部門有權予以糾正。”

　　實踐中，一些房地產開發商在物業小區建成前就已經選擇好物業管理公司，由物業管理公司提出公共契約草案，在簽訂房屋買賣合同時開發商逐個與業主簽署公共契約，這種情況是很普遍的。但是，由於物業管理公司或發展商是在業主不知情的情況下擬定公共契約的，因此往往會對業主的權益加以某些不合理的限制，而這些限制在實踐中也成為糾紛的來源。所以，為避免剝奪業主自主自願參與制定公共契約的權利，發展商與物業管理公司在與入住業主逐個簽訂物業管理公共契約時，應當在公共契約中寫明或約定，此公共契約的效力延續至業主大會討論通過新的物業管理公共契約之時。當業主入住後，依法組成業主大會，並由業主大會討論通過新的公共契約後，原臨時公共契約即自然失效。

　　四、物業管理公共契約的訂立程式

　　(一)物業管理公共契約的起草

　　為了指導業主制定公共契約，同時規範公共契約，妥善處理各方的權利義務，國家和地方各級政府主管部門相繼出台了一些物業管理公共契約的示範文本，如建設部房地產業司制定的示範文本。示範文本對業主沒有強制約束力，業主可以根據本物業區域內實際的情況予以補充、修改。同時業主也可以委托專業人士，如律師，起草公共契約。

　　(二)物業管理公共契約的通過

　　物業管理公共契約的通過應遵循業主大會通過的議事規則。業主大會應就其所議事項的通過程式制定一個規則，然後以此規則通過物業管理公共契約。在沒有通過議事規則的情況下，可採用以下方法通過——由第一次參加業主大會的三分之二以上到會的業主表決通過，而業主大會應以全體已經確定業主身份的業主過半數到會方為有效。

　　(三)物業管理公共契約的修改

　　業主應在公共契約中約定該公共契約修改的程式，如果沒有約定或約定不明確，或者對如何約定不清楚，可以採取以下方法：

　　1．公共契約的修改提議權。由五分之一以上本物業區域內業主聯合提議，或業主委員會提議。

　　2．公共契約的修改機關是業主大會。

　　3．公共契約修改案的通過，與其制定程式相同。

　　4．公共契約修改案的備案。公共契約修改案一旦通過後，就成為原公共契約的一部分內容，應到當地物業行政主管部門登記備案。

　　(四)業主對物業管理公共契約的異議

　　由於物業管理公共契約實行少數服從多數原則，則必然有一部分業主對物業管理公共契約的內容存有異議，同時有些業主是公共契約通過後才成為業主的，本身沒有參加過公共契約的制定過程。另外，有些物業管理公共契約是由房地產開發商或物業管理公司先為擬定的，因此為保護業主的合法利益，確有必要規定業主不服公共契約時的救濟途徑。

　　1．有下列事由之一的，業主可以對公共契約提出異議：

　　(1)公共契約實體違法，如公共契約的內容違反法律的強制性規定，違反公共利益，違反社會公德；

　　(2)制定、修改公共契約的程式違法，如出席業主大會的人數不足法律規定的最低要求，或低於在公共契約中約定的最低出席人數要求；

　　(3)因出現新的情況，致使制定公共契約時的形勢發生較大變化需要修改公共契約；

　　(4)業主認為公共契約嚴重侵犯其合法權益的其他事項。

　　2．業主提出救濟的途徑

　　(1)如果公共契約對此有相應的規定則從其規定，如果沒有規定可以參照《民法通則》第59條、《合同法》第54條的規定，由業主清求人民法院或仲裁機構予以變更或撤銷；

　　(2)相互協商，求得其他業主諒解以修改公共契約，或與業主委員會協商，讓業主委員會提議修改公共契約；

　　(3)請求物業管理行政主管部門予以調解或裁決。

　　五、物業管理公共契約訂立和履行中應註意的問題

　　一、業主大會的合法運作

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成，是物業管理區域內的最高權力機構。物業管理公共契約一般由第一次業主大會確定生效，以後之修改亦需通過業主大會之決議，因此業主大會的召集、組成、程式、職權就成為保障物業管理公共契約得以順利訂立和履行的前提。對此，各地法規均有若幹不同的強制規定，當事人應註意遵守相關的規定。

　　《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》對業主大會運作有較為詳盡的基本規定，各地業主可予以參照：

　　(一)第一次大會之召集

　　住宅區人住率達到百分之五十以上或自第一個業主人住之日起滿兩年的，開發建設單位或其委托的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到通知之日起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集大會。分期開發的住宅區，經已人住的擁有過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利義務與業主委員會的權利義務相同。

　　(二)成員構成

　　業主大會由物業區域的業主組成：業主大會由已知人住的擁有過半數投票權的業主出席才能舉行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。物業的非業主使用人可以列席會議。

　　(三)召開程式

　　業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。業主委員會有責任在會議召開前將業主大會召開日期和內容送達每位業主。但有特殊情形，經持有住宅區全體業主百分之十以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議之日起二十日就其所指的提議內容召開業主大會，逾期未召集的，由提議的業主向住宅區主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

　　(四)表決方式

　　業主大會的決定，由出席會議的業主所投票數的過半數通過。大會表決可以採用投票方式或其他方式，各類房屋按建築面積每十平方米計算為一票，不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的計算為一票，不足五平方米的不計票。對開發商未售出的空置物業的表決權可酌情予以限制。

　　(五)大會職權

　　業主大會行使下列職權：選舉、罷免業主委員會的組成人員；監督業主委員會的工作，聽取和審查業主委員會的工作報告；決定住宅區內關於業主利益的重大事項；修改住宅區內關於業主利益的重大事項；修改業主公約；改變和撤銷業主委員會不適當的決定；批准業主委員會章程。

　　此外，公共契約作為最高自治規則，一經生效，同樣約束業主大會的運作，業主大會之召集、決定等均不得有悖於公共契約，否則利害人得就大會決定之效力向法院提出相關訴訟。

　　二、依法約定業主違反公共契約所應承擔的法律責任

　　公共契約中約定的業主違反或不履行公共契約所要承擔的法律責任，屬於民事責任的範疇，而對於業主可能承擔的行政責任、刑事責任，無需也不應在公共契約中約定。但在實踐中，有的公共契約中約定對業主的違約行為給予處罰，比如實施罰款、扣押或沒收違章工具，拆除違章建築等處罰措施。這種約定是違反法律規定的，是無效的。因為公共契約作為一種自治規範，無權設定公法上的處罰權。如果業主的某一行為確需施以行政處罰措施，業主委員會或物業管理公司應及時報有關行政管理部門，由行政管理部門依法處理。

　　三、非業主使用人應受公共契約約束

　　公共契約作為自治規則，是針對不動產物業的使用、管理等行為而設定的。只要是該物業區域內的物業所有人或使用人對物業的使用、管理等行為均應受公共契約的約束，其效力不僅及於同意設立契約的人，而且約束不同意公約的少數業主與特定繼受人?因此，業主在出租物業時應註意將承租人遵守公共契約作為租賃合同的條款之一，而且應在租賃合同中明確約定是由出租人還是承租人交納物業管理費用。當然，即使業主在出租時，未將公共契約作為租賃合同的條款之一，承租人仍應受公共契約的約束。同時，在物業轉讓或發生繼承時，公共契約的效力不受影響，繼續約束新業主，且對於業主的遺產執行人、遺產管理人、財產管理人亦同樣具有約束力。

　　四、業主應重視維護自己的合法權益

　　房地產開發商利用自己提供公共契約逐一與業主簽約的機會有可能會損害業主的合法權益，如發展商往往在公共契約中對物業的公共部位、公共設施，如天棚、外牆，地下室等保留某些特權，但是，在法律上業主對這些公共部位、公共設施具有共同共有權，基於這種共同共有權所產生的收益理所當然應歸全體業主共同共有。對此購房者應向發展商據理力爭，維護自己的合法利益。即使業主當時已經簽訂了含有這種內容的公共契約，事後業主可以依據《民法通則》第59條、《合同法》第54條以“顯失公平”為由向法院或仲裁機構請求予以變更或撤銷。

　　五、註意區分法定義務、約定義務和道德義務

　　物業管理公共契約約定的權利義務關係只要不違反法律的強制性規定，即能發生法律效力，因此如果法律上已經明文規定的一般自然人均應承擔的義務，就沒有必要在公共契約中專門強調，否則會極大地增加訂約成本，失去約定的本義。另一方面，對於一些純粹的道德義務或法律不宜調整和規範的權利義務關係，就不應在公共契約中約定。對於道德義務而言，其履行是依靠人的內心信念和社會輿淪壓力來實現的，當事人約定與否並不改變其道德本質，即使約定了，當事人如果不履行，法律對此也無能為力。

　　六、註意物業管理公共契約的可操作性

　　業主在制訂和通過物業管理公共契約時應儘可能詳細地規定物業管理過程中可能出現的各種問題。還應重視專業人員如律師參與公共契約的起草，這樣有助於保證契約內容明確，約定公正合法。當業主都沒有制訂公共契約的經驗，也沒有邀請專業人士參與公共契約起草時，應儘可能參照公共契約示範文本。

　　案例1 物業管理公司的管理辦法應當與業主委員會進行協商

　　[案情摘要]

　　B市明星花園是B市H房地產開發公司開發建設的住宅小區。在該小區建成之前，H公司按照建設部《商品房預售管理辦法》辦理了有關手續並將明星花園預售。2咖年該小區建成投入使用，H公司委托L公司對明星花園進行物業管理，雙方簽訂了物業管理委托合同。L公司進入明星花園開始管理後，自行制定了《明星花園住戶守則》，並向準備人住的業主聲明必須簽署該《守則》方可人住。明星花園部分業主為了能夠順利人住，簽署了該《守則》。然而，另外一部分業主認為此舉不合理，且《守則》擴大了物業管理公司的許可權，因此拒絕簽署該《守則》。之後，明星花園業主自行成立了明星花園業主委員會，並報B市房地產管理部門登記備案。明星花園業主委員會成立後與L公司交涉，認為L公司自行制定《明星花園住戶守則》，無視明星花園業主的權利；並且對未簽署該《守則》的業主人住實施干擾，並不提供管理與服務，侵害了業主的權利；要求L公司重新與明星花園業主委員會簽訂物業管理委托合同，重新制定業主公約。L公司認為自己是與明星花園的開發商H公司簽訂的物業管理委托合同，享有在明星花園實施管理的權利；為了順利展開物業管理工作，有權利制定《明星花園住戶守則》，並要求小區所有住戶遵守，以此來維護明星花園的秩序。因此L公司拒絕與明星花園業主委員會重新達成有關協議。

　　[法理、法律評析]

　　本案所涉及的問題是物業管理公司制定的小區內管理辦法對小區業主的約束力問題。物業管理公司是小區內開展專業管理與服務的機構，是小區日常管理工作的承擔者。參照《城市新建住宅小區管理辦法》和各地方關於物業管理的條例、規定，物業管理公司在物業管理活動當中享有以下權利：

　　(一)根據有關法律、法規的規定，並結合具體的實際情況，制訂本物業管理區內的物業管理辦法，同時建立健全相應的規章制度，為物業管理工作的開展提供有效依據；

　　(二)依據物業管理委托合同、《城市新建住宅小區管理辦法》和本地區的物業管理規定對物業管理區實施管理；

　　(三)依據物業管理委托合同和有關物業管理費用的規定收取物業管理費用；

　　(四)依據物業管理委托合同，在管委會的監督下合理地使用物業管理啟動基金和房屋維修基金；

　　(五)制止違反規章制度的行為；

　　(六)在物業管理活動中要求管委會提供必要的協助；

　　(七)選聘專業的公司、企業承擔物業管理中的專項管理業務；

　　(八)實行多種經營，以其收益補充物業管理經費。

　　因此，物業管理公司在開展小區內專業化管理與服務工作的時候，為了保證工作的順利開展是可以制定小區內的管理辦法的。但是同時必須註意的是，物業管理公司制定的小區內管理辦法能否強制性地成為業主人住小區的先決條件。應當說，發生此類糾紛多是因為物業管理公司是與房地產開發商簽訂的物業管理委托合同，而房地產開發商在與物業管理公司簽訂物業管理委托合同的時候沒有足夠地重視未來業主的物業管理權利，因此在有關方面的約定有所疏忽。於是，在約定不明確的情況下，物業管理公司自行制定了小區內的管理辦法。其實物業管理公司雖然有權利制訂小區內的管理辦法，但這並非是一份具有強制執行性的文件。因為，首先物業管理公司作為一個企業，並不具備強制力的主體資格，其在物業管理法律關係中與業主的關係是平等的民事法律關係。其次，業主從房地產開發商手中購買了物業，就享有了物業的所有權，作為物業的主人，當然就擁有了對物業管理者進行選擇與安排的權利。只不過由於小區是一個由諸多業主共同享有權利的物業，這樣選擇與安排的權利就移交到代表全體業主的業主委員會上來，所以以物業管理公司制訂的小區內管理辦法作為業主入住的先決條件是不合理的。同時根據規定，物業管理公司在物業管理活動中應當履行以下義務：

　　(一)履行物業管理委托合同，依法經營；

　　(二)接受管委會和住戶的監督；

　　(三)重大的物業管理措施應當提交業主委員會審議，並經業主委員會認可；

　　(四)接受物業管理行政主管部門和其他有關部門及當地人民政府的監督指導。

　　所以物業管理公司的小區內管理辦法應當與業主委員會進行協商，明確雙方的權利義務，而不是以此作為小區內強制性的規定要求業主五條件地遵守。

　　結合本案來看，L公司是接受H公司委托對明星花園進行管理與服務的物業管理公司，其在進入明星花園後制訂《明星花園住戶守則》，作為在明星花園開展物業管理工作的依據，是自己權利的一種體現，該行為本身並無不足之處。但是作為平等民事法律關係的當事人，要求業主五條件地遵守該《守則》，並以此作為人住的先決條件，則侵害了業主的正當權益。雖然L公司開始管理時明星花園的業主委員會尚未成立，但是L公司應當積極組織業主成立業主委員會，並與業主委員會協商在明星花園內的管理辦法。明星花園業主成立業主委員會後，要求L公司重新簽訂物業管理委托合同，併在合同中重新明確各方權利義務，制訂合理的《住戶守則》，是業主委員會正當代表全體業主行使權利的表現，是應當得到法律的保護和支持的。

　　案例2 物業管理公司應當遵守業主公約

　　[案情摘要]

　　S市廣廈新村是S市C公司開發建設的住宅小區，於1999年建成；C公司委托了T公司對廣廈新村進行前期物業管理，與之簽訂了物業管理委托合同。2000年廣廈新村住戶陸續人住，之後成立了廣廈新村業主委員會，並報S市房地產管理部門登記備案。廣廈新村業主委員會成立後，制訂了《廣廈新村業主公約》，並由全體業主簽字生效。2001年廣廈新村業主委員會與T公司重新協商續聘事宜、廣廈新村業主委員會要求T公司按照《廣廈新村業主公約》中有關業主權利的規定，在物業管理委托合同中明確業主對物業管理公司的監督權，併在有關費用的繳交上按照《廣廈新村業主公約》的規定確定。T公司認為尊重業主對物業管理工作的監督是應有之意，可以遵守；但是在費用問題上應當由雙方共同商定，不能單方面按照《廣廈新村業主公約》的約定?廣廈新村業主委員會認為T公司不能按照業主的意思訂立合同，因此決定不續聘T公司，並打算另行聘請新的物業管理公司。T公司則認為自己是接受廣廈新村開發商C公司的委托對廣廈新村進行管理的，當時雙方約定的期限尚未到期，而且《廣廈新村業主公約》的制訂並未通知自己參與；廣廈新村業主委員會以此要求T公司遵守《廣廈新村業主公約》有關規定，是不合理的，另行聘請物業管理公司也侵害了T公司的權利。

　　[法理、法律分析]

　　這一起糾紛的關鍵點就在於物業管理當中的一份重要的法律文件——業主公約，業主公約是物業管理中一個非常重要的法律文件?是由全體業主簽署承諾遵守，並對全體業主產生約束力的行為守則。業主公約由業主委員會制訂，並經全體業主討論通過後簽字生效。業主公約應當包括下列內容：

　　(1)物業名稱、地點、面積及戶數；

　　(2)公共場所及公用設施狀況；

　　(3)業主大會的召集程式及決定物業區域內重大事項的方式；

　　(4)業主使用其房屋與物業管理區內公共場所及公用設施的權益；

　　(5)業主參與物業管理的權利；

　　(6)業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；

　　(7)各項維修、養護和管理費用的繳交；

　　(8)業主在物業管理區內應當遵守的行為準則；

　　(9)違反業主公約的責任；

　　(10)其他有關事項。

　　由此可見，業主公約實際上是小區業主共同約定在小區內和階共用小區公共資源，保證業主合法權益的自治文件，代表的應當是全體業主的利益，應當由業主委員會制訂，併在全體業主簽宇後生效，成為約束小區內全體業主的公共契約：作為約束全體業主的公共契約，業主公約對物業管理公司是否具有約束力，並且與物業管理公司的關係如何，是物業管理法律關係中的重要問題，明確此問題才能夠理順物業管理法律關係中業主與物業管理公司的關係。從錶面上來看，業主公約由業主委員會制訂並由全體業主簽字生效，並不需要物業管理公司參與其中；但是作為在小區內從事專業管理與服務的物業管理公司與這樣一份在小區內形成普遍約束力的公共契約應當是具備一定聯繫的。首先，業主公約約定了業主在物業管理中的權利義務，而這一權利義務同樣將在業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂的物業管理委托合同中明確；其次，業主公約約定了業主在小區內應當遵守的行為準則，這一准則的執行是需要物業管理公司在日常的專業管理與服務中來完成的；第三，業主公約約定了業主對業主委員會及物業管理公司的監督權利，如果沒有與物業管理公司相通氣，將會在日後的物業管理工作中造成不必要的麻煩、因此業主公約與物業管理公司是具有密切的聯繫的，在制訂的過程中，雖然是業主委員會的職責，但是在一定程度上征求物業管理公司的意見，對於日後的專業化管理是有好處的。業主公約在全體業主簽字生效後也應當通報物業管理公司，併在物業管理委托合同中予以說明。

　　回到本案，廣廈新村業主委員會制訂《廣廈新村業主公約》是業主委員會的法定權利之一；《廣廈新村業主公約》在全體業主簽字後生效。該《公約》中關於業主權利的規定以及有關費用的約定就構成了全體業主一致協議的結果，應當由業主委員會在與物業管理公司協商物業管理委托合同時作為業主選聘物業管理公司的條件；只要這樣的約定不違反法律、法規的規定，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的情形之一的，就可以成為業主在物業管理委托合同中所提的要求。畢竟業主作為物業的主人，選擇符合自己合理要求的物業管理公司是正當的權利，所以廣廈新村業主委員會要求T公司在物業管理委托合同中遵守《廣廈新村業主公約》中的有關規定並無不妥。T公司以自己與C公司簽訂的物業管理委托合同未到期為由拒絕簽署新的委托合同是不合理的。因為業主委員會成立後代表業主行使物業管理公司的選擇權是建設部《新建住宅小區管理辦法》有所規定的，T公司不能以此拒絕。