物業管理法律關係
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物業管理法律關係(Legal Relation Of Realty Management)
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物業管理法律關係是法律關係的一種，是指物業管理關係中的當事人在物業管理活動中所形成的具體的權利和義務關係。其權利，是指物業管理關係中，當事人享有實現某種行為的可能性；其義務，是指物業管理關係中當事人所負有的責任。物業管理法律關係是在有關物業管理法律規範的範圍內，調整人們行為過程中在法律上的權利和義務關係。[1]
物業管理法律關係的特征[2]
物業管理法律關係的基本特征體現在以下幾個方面：
(一)主體廣泛性
住房(住宅小區或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質條件，任何組織單位和個人都要與房地產物業管理發生各種聯繫，並通過這種聯繫形成人與人之間的社會關係。因此，可以說物業管理法律關係的權利主體和義務是非常廣泛的。
(二)權屬基礎性
物業管理的對象主要是房地產。房地產是不動產，但不動產的轉移並非實際物體發生位移，而是權利的主體發生變動。房屋的出售、租賃實際上是權利的交易和轉讓。因此，物業管理的法律規範是一個以權屬為基礎的法律規範。
(三)國家干預性
房地產是不動產，它對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富；同樣，房地產的物業管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它關係到經濟發展和社會穩定。因此，國家對這一領域的行政干預顯著，國家建設部專門成立了建設與房地產業司來指導物業管理工作的開展。
物業管理法律關係的要素[3]
物業管理法律關係的要素是指該種關係必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業管理法律關係。關於何為法律關係的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內容、變動原因四要素說，多數人則堅持傳統韻主體、客體、內容三要素說。我們認為由於變動原因是屬於法律事實問題，並不是法律關係本身的構成因素，因此，我們採用三要素說。
(一)物業管理法律關係的主體
物業管理法律關係的主體是指物業管理法律關係的參與者，即在物業管理中能夠以自己的名義獨立地享有權利和承擔義務的當事人。物業管理法律關係主體從不同的角度可以做不同的劃分：1．從物業管理法律關係主體的自然屬性來分：自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家；2．從主體的地位和承擔的義務，可分為物業管理法律關係當事人和其他利害關係人。其中物業管理法律關係當事人是指物業管理活動的直接參与者，在物業管理法律關係中能夠以自己的名義簽訂業主公約或物業管理合同，直接承受其法律後果，獨立地享有權科和承擔義務的自然人或社會組織，主要包括業主、業主委員會、物業管理公司等。其他利害關係人是指物業管理活動的間接參與人，在物業管理關係中不以自己名義締結物業管理合同但協助物業管理公司開展物業管理活動，並且與物業管理的法律後果有某種法律上的利害關係，應獨立地享有物業管理法律關係中的部分權利和承擔部分義務的自然人或社會組織，主要包括房地產開發商、公用事業服務商等。
(二)物業管理法律關係的內容
物業管理法律關係的內容是指物業管理法律關係的主體在物業管理法律關係中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。物業管理法律關係主要包括以下的內容：一是業主、非業主使用人的權利與義務；二是業主大會、業主委員會的權利與義務；三是物業管理公司依據物業管理合同的規定所享有的權利和所承擔的義務；四是開發商在物業管理活動中的權利與義務；五是政府及其相關部門的職權與職責；六是物業管理協會的基本權利義務。關於物業管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節的專門介紹和論述。
(三)物業管理法律關係的客體
物業管理法律關係的客體是指物業法律關係主體承受的權利、義務所共同指向的對象。客體亦稱為“標的”，是主體所需合法利益的外在表現載體，它直接反映了人們社會關係中最核心的利益關係。
各種不同的具體物業管理法律關係，其客體有所不同。按利益載現形式的不同，可劃分為物業、權利、行為效果三類。
1．物業。現代意義的物業屬物類客體範疇，它包括傳統法律規定的不動產或房地產之實物及其圍括的空間和環境。物業既是設置於物業上的物權法律關係的客體，又是物業所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共用環境權等物權關係的客體，同時還是物業管理公司代管物業權的客體。
2．權利。權利作為物業法律關係的客體，主要是指基於法律規定或當事人約定所設定的債權，與物業所有權相關的場地使用權、物業相鄰權、公共秩序維護權、物業代管權、與物業管理行為相關的一些人身性或精神性權利(如人身自由權、人格尊嚴權、住宅安全權、精神文明建設參與和享受權等)。
3．行為效果。行為效果作為物業管理法律關係的客體，主要包括國家機關在對物業管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業管理公司按委托管理服務公司提供有償服務之行為效果、業主繳納物業維修金而建立和補充物業維修基金之行為效果等。行為效果可以是行為過程結束時顯形的，也可以是伴隨行為過程產生和存在但無形的效果。如物業管理保全人員巡邏行為過程中所產生的對有犯罪意圖者無形震懾其不敢輕舉妄動的保全效果，又如物業管理行政主管部門對業主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果。
物業管理法律關係的分類[2]
物業管理法律關係的具體種類很多，可按不同標準劃分出多種類型。按規範法律關係的法律部類不同，物業管理法律關係可分為民事法律關係、經濟法律關係、行政法律關係、刑事法律關係四大類。其中刑事法律關係一般不在物業管理規範性法律文件中直接作出規定，只是指出物業管理行為涉及犯罪的按《刑法》相應規定處理，因此本節不對物業管理刑事法律關係作論析。
(一)物業管理民事法律關係
物業管理民事法律關係是指根據民事法律規範調控所確立的以民事地位和民事權利義務為內容的物業管理社會關係。
民事法律關係主要有三個特點：第一，民事法律關係參與者的法律地位是平等的，當事人之間不存在不平等的命令與服從、管理與被管理的關係；第二，民事法律關係大多是由當事人自願設立的，是否建立和以何種形式建立何種民事法律關係，一般是由當事人的合法意思決定的；第三，民事法律關係中當事人的權利義務一般是對等的，權利義務對等是指當事人雙方之間互相享有權利和負有義務。另外也有隻是一方享有權利，另一方僅負有義務的民事法律關係。
物業管理法律關係中民事法律關係占多數，如物業產權行使法律關係、物業管理或人居服務合同關係、不動產相鄰關係、民事違約和侵權關係等。但在物業管理法規中，為避免與專門民法的規定存在過多重覆而較少對物業管理民事權利義務具體規定。
物業管理民事法律關係具有一些自身的特色：①物業管理民事法律關係的基本主體為業主、業主團體組織和物業管理企業。國家雖然作為城市土地所有者而成為物業的最大業主，但並不以土地業主的身份直接參与物業管理民事法律關係，只是在國有土地使用權出讓合同期限屆滿時，才依法出面收回出讓的地塊及地上物業。②物業管理民事法律關係的客體主要是物業和基於物業管理髮生的服務效果。③物業管理民事法律關係的內容即權利義務的設定，受國家意志制約性較強。鑒於物業管理涉及的公共利益較為重大，物業管理法規在尊重民事法律關係當事人自願的前提下，對當事人的民事權利義務特別是義務作出了較多的指導性和強行性規定。例如，業主公約的訂立、物業管理項目委托合同的訂立在行為形式上都要求採用書面形式，以及通過《物業管理服務等級標準》規範服務行為等。
(二)物業管理經濟法律關係
物業管理經濟法律關係，又稱物業管理事業法律關係，是指國家及各級政府職能部門在協調和控制物業管理事業運行過程中與業主、業主團體組織、物業管理事業及其他單位(物業的開發建設單位、公房出售單位等)和社會組織(物業管理行業協會、業主自治團體聯合會等)之間依經濟法形成的經濟地位和經濟權利義務關係。
物業管理經濟法律關係是物業管理法規中規定內容最多的部分，這是由物業管理法規屬於經濟法範疇的性質所決定的。中國物業管理經濟法律關係具有一些自身的特色：①物業管理經濟法律關係分為業主自治管理法律關係和物業管理行業管理法律關係兩大板塊。其中業主自治管理板塊不僅包含物業經濟管理的關係內容，而且涉及人居環境文明建設管理的內容關係。②物業管理經濟法律關係中代表國家對物業管理事業執行歸口管理的機關，不是一般的綜合經濟管理部門(如國家計委、國家工商行政管理局等)，而是國務院房地產行政主管部門(國家建設部)和由縣級以上地方政府確定的負責物業管理的相關部門。③物業管理經濟法律關係涉及經濟法律規範所調控的各種經濟關係，包括規劃、計劃、財政、物價、工商、稅收、金融、會計、勞動、環境保護、反不正當競爭、產品和服務質量監督、消費者權益保護等經濟法律關係。
(三)物業管理行政法律關係
物業管理行政法律關係是指因與物業管理相關的行政法律調控而在政府、物業管理歸口主管行政部門、其他有關職能部門之間及其與業主、物業使用人、業主團體組織、物業管理企業、其他與物業管理有關的社會組織和單位之間形成的行政管理事務方面的地位、權利義務關係。
物業管理法律關係中存在的主要問題[4]
法律關係是法律規範調整一定社會關係過程中形成的人們之間的權利義務關係，是法律規範調整社會關係的結果。物業管理法律關係是法律關係中的一種，即調整人們在物業管理行為過程中形成的權利義務關係。在物業管理日益規範化、業主權利意識日益增強的今天，原有經濟體制下所形成的物業管理法律關係中隱藏的問題也日益突出，主要表現在:
第一，主體地位不平等。《民法通則》 第3 條規定“當事人在民事活動中的地位平等”，第4 條規定“民事活動應當遵循自願原則”。這兩條規定是平等自願原則的法律表現形式。民法中的平等自願原則，是最集中反映民法所調整的社會關係的本質特征，是民法區別於其他部門法的主要標誌。我國民法中的平等自願原則還是憲法中公民在法律面前一律平等原則的具體體現。在具體的民事法律關係中，無論一方為法人另一方為自然人的情況下，或在雙方當事人的經濟力量存在差別的情況下，或在一方當事人於民事法律關係之外存在著對他方的行政權力的情況下，當事人雙方都是平等的，在權利義務的分配上必須平等協商，不得以強凌弱，以上壓下，強迫他方服從自己意志，簽訂“霸王合同”，否則將背離民事法律關係的本質。特別應該指出的是，我國存在的國有、集體、個人三種所有制形式，在民事上處於平等的地位，無高低優劣之分。自願是主體的意志自由,
即國際通行的意思自治。意思自治原則要求保障當事人從事民事法律活動時的意志自由，不受國家權力和其他當事人的非法干預。任何一個當事人都是其自身利益的最佳判斷者，他利用自己的和他人的能力和知識進行活動，對自己的行為負責，享受自己行為帶來的福利,承擔自己行為的風險。任何人的判斷和選擇都不能取代當事人自己的判斷和選擇，因此一切不法干預當事人自由意思的行為都是對意思自治原則的違反。平等和自願的原則體現了民事活動中主體的獨立性和主體意志自由的要求，它們共同規定了活動主體方面的前提條件，因此具有密不可分的聯繫。平等是自願的前提條件，自願是平等的必然體現。既然民事關係中雙方當事人的地位是平等的，誰也不能以自己的意志強加於對方，那麼就只有雙方自願才能體現出雙方的平等。如果一方屈從於另一方的意志，那就很難體現平等。
物業管理法律關係既然是民事法律關係之一種，那麼有關民事活動必須遵循的基本原則，物業管理活動也概莫能外。考察現實中存在的諸多物業管理的糾紛,物業管理法律關係中的主體地位不平等是導致物業管理企業與業主之間發生矛盾的主要原因，換言之，生活中我們所遇到物業管理企業與業主諸多矛盾和衝突是雙方法律地位不平等的表現形式。簡單理解，物業管理就是業主委托物業公司管理物業的行為，這種行為可以分為兩個階段或兩種情況，但不論在哪種情況下，雙方的法律地位始終都難於體現平等和自願的原則。以住宅小區物業管理為例，一般情況下，房地產開發商在房子竣工出售前都會委托一個物業公司做管理,嚴格來講物業管理公司本身是一個獨立的企業組織，在接受開發商委托物業管理這個民事活動中雙方的法律地位是平等的，在是否接受以及其他相關問題的協商方面雙方的意志也是自由的。但事實上在“應然”與“實然”之間總是有這樣或那樣的脫節或缺口。獨立的物業管理企業才是真正意義上的物業管理企業，遺憾的是由於經濟體制轉軌等客觀原因的限制使得這種獨立的物業管理企業模式在我國並不是很多。目前我國物業管理企業有一部分主要是由房管局下屬的房管所( 科) 轉變而來，這就出現了事業單位企業化管理的模式，這些通過轉換機制而來的物業管理公司事實上與原來的房管局仍然有千絲萬縷的關係，很難完全擺脫原事業單位的影響，很難做到獨立經營、自負盈虧。另外，還有一種模式，這種模式恐怕是現階段物業管理企業的主要模式，即物業管理公司是房地產開發企業的下屬單位或子
公司。這種建設和管理不分的“父子兵”體制，導致物業管理公司依附、受制於房地產開發企業從而缺乏獨立經營的法人品格，其利益考慮的出發點始終無法擺脫房地產開發企業的總體規劃，重建設、重銷售、輕管理的問題沒有根本解決。開發項目在規劃、設計、施工階段留下的問題，在業主入住之後逐步暴露出來，引發業主對物業管理的不滿，加上物業管理企業是開發商在業主入住之前就已先期確定並與開發商有著這樣或那樣的利益關係，這樣就導致業主把原本屬於開發商的問題或矛盾直接引向物業管理企業。這種先天不足的物業管理體制實難確保雙方在委托的合同關係中真正實現平等和自願，這也為一系列糾紛埋下了隱患。
另一種情況則是在出售商品房的時候，購房者在購房的同時也接受了開發商預先為其指定的“管家”。這不僅違背了平等自願的基本原則同時也有“搭售”之嫌。商品房買賣實際上僅是購房者與開發商之間的事，是否接受現有物業公司的管理則是房屋所有權人與物業管理公司之間的事，這兩種關係應該也必須作出區分而不應該在商品房買賣的同時一併由開發商“代勞”，此種情況下，可以說購房者基本上沒有選擇未來“管家”的機會。從這個角度來講新業主在選擇物業管理這一法律行為中根本談不上平等和自願，因為這一委托關係基本上附帶在購房時已經解決，毫無獨立可言,新業主與物業管理公司基本上連見上一面的機會也沒有，更談不上瞭解和協商。實際上購房是一個獨立的法律行為，委托物業公司管理又是另外一個法律行為，開發商在房子出售之前作為業主有權委托物業公司對其物業做管理，一旦房子出售之後開發商不再是房子的所有權人，其根本沒有權利為新業主指定物業管理公司,而現實是購房者為了取得財產所有權必須接受已於其先到的管理公司的服務，本來這種服務必須是在所有權人的委托下才能成立，但實際上卻倒置了，這不僅僅是一種極為異常的關係也是對民法基本原則的公然違反。
第二，權利義務不對等。權利和義務是法律關係中最為核心的部分，權利和義務的一致性和相互性是權利和義務對等性的體現。沒有無權利的義務也沒有無義務的權利。在民事活動中除了法律強制規定的權利和義務之外，雙方當事人完全有充分的自由來協商和確定各自在法律關係中的權利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意思表達自由的體現。然而基於前述的雙方法律地位的不平等性，從而導致在權利義務的協商中雙方難以做到一致和對等。首先，在開發商委托物業管理公司行管理行為中，大量存在的“父子”關係使得物業公司難以真正實現其本應行使的權利。本來在接受委托之後，物業公司在接管時應該對物業進行驗收，但由於存在這種複雜的暖昧關係使得這種為日後新業主把關的行為成為“走過場” 的“程式”，一旦日後出現問題，物業公司不但不敢與開發商交涉，甚至成為開發商的利益維護者與業主分庭抗禮，從而引發更多的矛盾和衝突。其次，在購房者與物業公司之間，權利和義務也難真正實現對等。正如前文所分析，在這種情況下，雙方連謀面的機會都不太可能，談何對雙方權利義務的協商和確定? 於是乎，物業公司理所當然地繼續管理，輕輕鬆松地接受委托，購房者稀里糊塗地接受管理，不明不白地簽定了一些“不平等”條約。因為所謂物業管理協議或約定都是物業管理公司預先制定好的格式合同,購房者根本沒有機會和物業公司當面協商，更談不上對其條款進行修改，所以在這一層法律關係中說雙方法律地位平等和權利義務對等是難以讓人信服和接受的。因缺乏充分談判與協商而確定的權利和義務直接導致權利和義務的畸型與變異，於是在日後的管理與服務中矛盾與衝突不斷。而在這些衝突中，爭議的雙方都各自強調自己的權利而忽視了對方的權利和自己的義務。物業公司強調服務費的收取，業主則強調“物有所值”,要求物業公司提高自己的服務質量，這也是權利義務不對等性直接帶來的現實衝突。
第三，管理行為不規範。一些物業管理企業忽視業主的權益，日常工作不能按合同、制度辦事，處理問題和矛盾簡單生硬，服務質量和服務態度很難使業主滿意。在商品房住宅區的物業管理中，個別企業巧立名目，多收費，少服務，質價不符，財務不公開，以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理，使矛盾激化。隨意罰款是其中較為典型的一種。許多物業管理企業的心態和指導原則不對，沒有把自己當作提供服務者而當作了管理者，角色定位不正確，所以在工作中採取了很多與其職能不符的做法。如一些裝修人員在施工區域吸煙以及搬家公司損壞了電梯或小區以外的人員進出小區時隨意停放車輛等都可能被罰款，這些行為只是違反安全規定的行為或民事損害行為，物業管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金應以實際損失和違約責任為準。其次管理費用使用不明確。根據法理，業主對自己所繳納管理費用的支出有知情權和監督權，而物業管理公司也有義務對業主公開財務。物業管理公司所收取的管理費除了維持自身正常運作外，一般均用作公共支出，比如綠化衛生和其他項目所耗用的水費、電費等。但據筆者從不同的渠道獲悉，有一些物業管理公司不願意對業主公開財務，即使公開也是公開假賬。而有些物業管理公司也會公開水費、電費，但只限於總額，沒有明細。也有業主反映，屬於管理費用之一的公攤水費一個月的耗用量,竟然與自己當月的用水量相當。正是由於這些物業管理公司缺乏必要的自律性，以致有些小區經常會出現“細水長流”、“燈火長明”的浪費現象，直接增加了業主在物業管理費用上的負擔。
