物业管理法律关系

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物业管理法律关系(Legal Relation Of Realty Management)

　　物业管理法律关系是法律关系的一种，是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。其权利，是指物业管理关系中，当事人享有实现某种行为的可能性；其义务，是指物业管理关系中当事人所负有的责任。物业管理法律关系是在有关物业管理法律规范的范围内，调整人们行为过程中在法律上的权利和义务关系。^[1]

　　物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面：

　　(一)主体广泛性

　　住房(住宅小区或楼宇)是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织单位和个人都要与房地产物业管理发生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。

　　(二)权属基础性

　　物业管理的对象主要是房地产。房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。因此，物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。

　　(三)国家干预性

　　房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富；同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定。因此，国家对这一领域的行政干预显著，国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。

　　物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。

　　(一)物业管理法律关系的主体

　　物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：1．从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家；2．从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。

　　(二)物业管理法律关系的内容

　　物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理法律关系主要包括以下的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务；二是业主大会、业主委员会的权利与义务；三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务；四是开发商在物业管理活动中的权利与义务；五是政府及其相关部门的职权与职责；六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。

　　(三)物业管理法律关系的客体

　　物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

　　各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。

　　1．物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体。

　　2．权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。

　　3．行为效果。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以是行为过程结束时显形的，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的效果。如物业管理保安人员巡逻行为过程中所产生的对有犯罪意图者无形震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

　　物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。其中刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按《刑法》相应规定处理，因此本节不对物业管理刑事法律关系作论析。

　　(一)物业管理民事法律关系

　　物业管理民事法律关系是指根据民事法律规范调控所确立的以民事地位和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。

　　民事法律关系主要有三个特点：第一，民事法律关系参与者的法律地位是平等的，当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；第二，民事法律关系大多是由当事人自愿设立的，是否建立和以何种形式建立何种民事法律关系，一般是由当事人的合法意思决定的；第三，民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的，权利义务对等是指当事人双方之间互相享有权利和负有义务。另外也有只是一方享有权利，另一方仅负有义务的民事法律关系。

　　物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中，为避免与专门民法的规定存在过多重复而较少对物业管理民事权利义务具体规定。

　　物业管理民事法律关系具有一些自身的特色：①物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主，但并不以土地业主的身份直接参与物业管理民事法律关系，只是在国有土地使用权出让合同期限届满时，才依法出面收回出让的地块及地上物业。②物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果。③物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定，受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及的公共利益较为重大，物业管理法规在尊重民事法律关系当事人自愿的前提下，对当事人的民事权利义务特别是义务作出了较多的指导性和强行性规定。例如，业主公约的订立、物业管理项目委托合同的订立在行为形式上都要求采用书面形式，以及通过《物业管理服务等级标准》规范服务行为等。

　　(二)物业管理经济法律关系

　　物业管理经济法律关系，又称物业管理事业法律关系，是指国家及各级政府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业管理事业及其他单位(物业的开发建设单位、公房出售单位等)和社会组织(物业管理行业协会、业主自治团体联合会等)之间依经济法形成的经济地位和经济权利义务关系。

　　物业管理经济法律关系是物业管理法规中规定内容最多的部分，这是由物业管理法规属于经济法范畴的性质所决定的。中国物业管理经济法律关系具有一些自身的特色：①物业管理经济法律关系分为业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大板块。其中业主自治管理板块不仅包含物业经济管理的关系内容，而且涉及人居环境文明建设管理的内容关系。②物业管理经济法律关系中代表国家对物业管理事业执行归口管理的机关，不是一般的综合经济管理部门(如国家计委、国家工商行政管理局等)，而是国务院房地产行政主管部门(国家建设部)和由县级以上地方政府确定的负责物业管理的相关部门。③物业管理经济法律关系涉及经济法律规范所调控的各种经济关系，包括规划、计划、财政、物价、工商、税收、金融、会计、劳动、环境保护、反不正当竞争、产品和服务质量监督、消费者权益保护等经济法律关系。

　　(三)物业管理行政法律关系

　　物业管理行政法律关系是指因与物业管理相关的行政法律调控而在政府、物业管理归口主管行政部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的地位、权利义务关系。

　　法律关系是法律规范调整一定社会关系过程中形成的人们之间的权利义务关系，是法律规范调整社会关系的结果。物业管理法律关系是法律关系中的一种，即调整人们在物业管理行为过程中形成的权利义务关系。在物业管理日益规范化、业主权利意识日益增强的今天，原有经济体制下所形成的物业管理法律关系中隐藏的问题也日益突出，主要表现在:

　　第一，主体地位不平等。《民法通则》 第3 条规定“当事人在民事活动中的地位平等”，第4 条规定“民事活动应当遵循自愿原则”。这两条规定是平等自愿原则的法律表现形式。民法中的平等自愿原则，是最集中反映民法所调整的社会关系的本质特征，是民法区别于其他部门法的主要标志。我国民法中的平等自愿原则还是宪法中公民在法律面前一律平等原则的具体体现。在具体的民事法律关系中，无论一方为法人另一方为自然人的情况下，或在双方当事人的经济力量存在差别的情况下，或在一方当事人于民事法律关系之外存在着对他方的行政权力的情况下，当事人双方都是平等的，在权利义务的分配上必须平等协商，不得以强凌弱，以上压下，强迫他方服从自己意志，签订“霸王合同”，否则将背离民事法律关系的本质。特别应该指出的是，我国存在的国有、集体、个人三种所有制形式，在民事上处于平等的地位，无高低优劣之分。自愿是主体的意志自由,

　　即国际通行的意思自治。意思自治原则要求保障当事人从事民事法律活动时的意志自由，不受国家权力和其他当事人的非法干预。任何一个当事人都是其自身利益的最佳判断者，他利用自己的和他人的能力和知识进行活动，对自己的行为负责，享受自己行为带来的福利,承担自己行为的风险。任何人的判断和选择都不能取代当事人自己的判断和选择，因此一切不法干预当事人自由意思的行为都是对意思自治原则的违反。平等和自愿的原则体现了民事活动中主体的独立性和主体意志自由的要求，它们共同规定了活动主体方面的前提条件，因此具有密不可分的联系。平等是自愿的前提条件，自愿是平等的必然体现。既然民事关系中双方当事人的地位是平等的，谁也不能以自己的意志强加于对方，那么就只有双方自愿才能体现出双方的平等。如果一方屈从于另一方的意志，那就很难体现平等。

　　物业管理法律关系既然是民事法律关系之一种，那么有关民事活动必须遵循的基本原则，物业管理活动也概莫能外。考察现实中存在的诸多物业管理的纠纷,物业管理法律关系中的主体地位不平等是导致物业管理企业与业主之间发生矛盾的主要原因，换言之，生活中我们所遇到物业管理企业与业主诸多矛盾和冲突是双方法律地位不平等的表现形式。简单理解，物业管理就是业主委托物业公司管理物业的行为，这种行为可以分为两个阶段或两种情况，但不论在哪种情况下，双方的法律地位始终都难于体现平等和自愿的原则。以住宅小区物业管理为例，一般情况下，房地产开发商在房子竣工出售前都会委托一个物业公司做管理,严格来讲物业管理公司本身是一个独立的企业组织，在接受开发商委托物业管理这个民事活动中双方的法律地位是平等的，在是否接受以及其他相关问题的协商方面双方的意志也是自由的。但事实上在“应然”与“实然”之间总是有这样或那样的脱节或缺口。独立的物业管理企业才是真正意义上的物业管理企业，遗憾的是由于经济体制转轨等客观原因的限制使得这种独立的物业管理企业模式在我国并不是很多。目前我国物业管理企业有一部分主要是由房管局下属的房管所( 科) 转变而来，这就出现了事业单位企业化管理的模式，这些通过转换机制而来的物业管理公司事实上与原来的房管局仍然有千丝万缕的关系，很难完全摆脱原事业单位的影响，很难做到独立经营、自负盈亏。另外，还有一种模式，这种模式恐怕是现阶段物业管理企业的主要模式，即物业管理公司是房地产开发企业的下属单位或子

　　公司。这种建设和管理不分的“父子兵”体制，导致物业管理公司依附、受制于房地产开发企业从而缺乏独立经营的法人品格，其利益考虑的出发点始终无法摆脱房地产开发企业的总体规划，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在业主入住之后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满，加上物业管理企业是开发商在业主入住之前就已先期确定并与开发商有着这样或那样的利益关系，这样就导致业主把原本属于开发商的问题或矛盾直接引向物业管理企业。这种先天不足的物业管理体制实难确保双方在委托的合同关系中真正实现平等和自愿，这也为一系列纠纷埋下了隐患。

　　另一种情况则是在出售商品房的时候，购房者在购房的同时也接受了开发商预先为其指定的“管家”。这不仅违背了平等自愿的基本原则同时也有“搭售”之嫌。商品房买卖实际上仅是购房者与开发商之间的事，是否接受现有物业公司的管理则是房屋所有权人与物业管理公司之间的事，这两种关系应该也必须作出区分而不应该在商品房买卖的同时一并由开发商“代劳”，此种情况下，可以说购房者基本上没有选择未来“管家”的机会。从这个角度来讲新业主在选择物业管理这一法律行为中根本谈不上平等和自愿，因为这一委托关系基本上附带在购房时已经解决，毫无独立可言,新业主与物业管理公司基本上连见上一面的机会也没有，更谈不上了解和协商。实际上购房是一个独立的法律行为，委托物业公司管理又是另外一个法律行为，开发商在房子出售之前作为业主有权委托物业公司对其物业做管理，一旦房子出售之后开发商不再是房子的所有权人，其根本没有权利为新业主指定物业管理公司,而现实是购房者为了取得财产所有权必须接受已于其先到的管理公司的服务，本来这种服务必须是在所有权人的委托下才能成立，但实际上却倒置了，这不仅仅是一种极为异常的关系也是对民法基本原则的公然违反。

　　第二，权利义务不对等。权利和义务是法律关系中最为核心的部分，权利和义务的一致性和相互性是权利和义务对等性的体现。没有无权利的义务也没有无义务的权利。在民事活动中除了法律强制规定的权利和义务之外，双方当事人完全有充分的自由来协商和确定各自在法律关系中的权利和义务，这也是双方当事人法律地位平等和意思表达自由的体现。然而基于前述的双方法律地位的不平等性，从而导致在权利义务的协商中双方难以做到一致和对等。首先，在开发商委托物业管理公司行管理行为中，大量存在的“父子”关系使得物业公司难以真正实现其本应行使的权利。本来在接受委托之后，物业公司在接管时应该对物业进行验收，但由于存在这种复杂的暖昧关系使得这种为日后新业主把关的行为成为“走过场” 的“程式”，一旦日后出现问题，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼，从而引发更多的矛盾和冲突。其次，在购房者与物业公司之间，权利和义务也难真正实现对等。正如前文所分析，在这种情况下，双方连谋面的机会都不太可能，谈何对双方权利义务的协商和确定? 于是乎，物业公司理所当然地继续管理，轻轻松松地接受委托，购房者稀里糊涂地接受管理，不明不白地签定了一些“不平等”条约。因为所谓物业管理协议或约定都是物业管理公司预先制定好的格式合同,购房者根本没有机会和物业公司当面协商，更谈不上对其条款进行修改，所以在这一层法律关系中说双方法律地位平等和权利义务对等是难以让人信服和接受的。因缺乏充分谈判与协商而确定的权利和义务直接导致权利和义务的畸型与变异，于是在日后的管理与服务中矛盾与冲突不断。而在这些冲突中，争议的双方都各自强调自己的权利而忽视了对方的权利和自己的义务。物业公司强调服务费的收取，业主则强调“物有所值”,要求物业公司提高自己的服务质量，这也是权利义务不对等性直接带来的现实冲突。

　　第三，管理行为不规范。一些物业管理企业忽视业主的权益，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意。在商品房住宅区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，使矛盾激化。随意罚款是其中较为典型的一种。许多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，角色定位不正确，所以在工作中采取了很多与其职能不符的做法。如一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯或小区以外的人员进出小区时随意停放车辆等都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金或赔偿金应以实际损失和违约责任为准。其次管理费用使用不明确。根据法理，业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权和监督权，而物业管理公司也有义务对业主公开财务。物业管理公司所收取的管理费除了维持自身正常运作外，一般均用作公共支出，比如绿化卫生和其他项目所耗用的水费、电费等。但据笔者从不同的渠道获悉，有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务，即使公开也是公开假账。而有些物业管理公司也会公开水费、电费，但只限于总额，没有明细。也有业主反映，属于管理费用之一的公摊水费一个月的耗用量,竟然与自己当月的用水量相当。正是由于这些物业管理公司缺乏必要的自律性，以致有些小区经常会出现“细水长流”、“灯火长明”的浪费现象，直接增加了业主在物业管理费用上的负担。

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