物业管理法律规范
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物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求与组控意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为等的具体规则。
物业管理法律规范包括物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。在狭义上来讲，我国还没有专门的物业管理法律，即没有全国人大制定颁布的专门性物业管理法律。2003年9月1日国务院颁布实施，2007年10月1日修订实施的《物业管理条例》是国家级物业管理行政法规，其他行政法规主要以部门规章以及地方性物业管理法规和规章为主。从广义来讲，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理法的范畴。
物业管理法律规范的结构[1]
法律规范的结构即是指法律规范的逻辑结构，是指法律规范由哪些部分组成的，构成法律规范的内部要素及其相互关系。法律规范的逻辑结构，应由适用条件、行为标准、法律后果三部分组成。每一个包含这样三部分内容的行为规则，在法学上称为一个完整的法律规范，物业管理法律规范也是由这三要素组成。
1．适用条件
适用条件是指物业管理法律规范中所规定的有关适用该法律规范的条件和情况的部分，指明一定的主体(公民或社会组织)在什么情况和条件下适用该规范，或者说，在什么条件下该规范才发生效力。例如，《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”这条法律规范的适用条件就是建设单位负责住宅物业的前期管理，在这种条件下，这条法律规范就会起作用。
2．行为标准
行为标准是指规定公民或社会组织的权利义务的部分，指明人们行为的方式和尺度。法律对人们行为的调整，首先是从“行为标准”中体现出来的，是国家立法的直接目的，也是指引人们行为的主要方式，因此，“行为标准”部分是法律规范中最基本、最核心的组成部分。法律规范的行为标准，大体上可以分为三类：一是可以这样行为(允许做什么)，二是应该这样行为(要求做什么)，三是不准这样行为(禁止做什么)。如前面所举的例子就是在适用条件下，建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
3．法律后果
法律后果是指法律规范中规定的人们在作出符合或违反法律规范的行为时可能引起的法律后果部分。法律后果分为两类：一是肯定式后果，是对合法行为的允许、确认、保护和奖励；二是否定式后果，是对违法行为宣布无效、撤销以及给予法律制裁。如《物业管理条例》第五十七条规定：“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”就是法律后果(制裁)部分。
法律规范逻辑结构的三部分是密切联系、缺一不可的，否则就不是完整的法律规范。
物业管理法律规范的基本原则[2]
物业管理法律规范的基本原则是物业管理法律关系当事人在物业管理活动中应遵守的基本行为准则，它贯穿物业管理的立法、司法、守法的整个过程，是指导物业管理运作的基本要求。
(一)业主自治管理原则
业主是房屋的所有权人，在现代物业管理专业化和社会化的条件下，业主对自己物业的管理是通过选聘专业的管理企业来实现的。业主通过建立自治组织，在Ft常物业管理活动中，监督物业管理企业行为。因此业主在物业管理中处于主导地位。物业管理的基础是维护业主的合法权益。
依据《物业管理条例》第六条规定，业主主要享有以下权利：选聘物业管理企业权；接受物业服务权；参加业主大会，行使表决权、建议权、监督权，业主委员会选举权和被选举权；知情权等。
业主在物业管理活动中，也应履行相应义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理规章制度；执行业主委员会决定；交纳维修资金和物业服务费用。
(二)公开、公平、公正原则
公开包括物业管理事务公开，以便接受业主监督；还包括物业管理招标投标公告文件公开，便于投标人做出正确判断，招标活动具有透明度，禁止暗箱操作，接受社会监督。公平指物业管理活动中应互利互惠，不能以强凌弱、乘人之危，取得不公平的利益；招标人对投标人一视同仁，不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。公正指物业管理各方以平等的观念从事物业管理活动，正当行使权力，全面履行自己的义务，兼顾他人利益和社会公共利益。司法机关在处理物业纠纷时，应依法审理，符合社会潮流和道德规范。
(三)竞争原则
物业管理企业在平等的条件下，通过市场招标投标的方式与业主建立物业服务关系，任何单位和个人都不得干预。物业管理企业只有不断提高服务质量和服务水平，建立良好的企业声誉，才能在物业市场取得一席之地，获得长久的竞争优势。
(四)诚实信用原则
诚实信用原则是市场经济社会中的一种基本道德规范，也是经济法的一项基本原则。这一原则要求物业管理当事人在物业管理活动中本着善意行使权力，承担义务，恪守诺言，注重信用；不采取欺骗手段，不隐瞒事实真相；反对乘人之危、恶意通谋、损人利己行为。
物业管理法律规范的内容[2]
随着我国市场经济的进一步发展，城市化速度加快，依托于城市房地产业的物业管理将成为第三产业中的重要部分，同时由于物业管理直接关系到居民安居乐业，关系到普通百姓的切身利益，也关系到城市的社会安定，必然引起政府的高度重视。因此，近年来我国物业管理立法进程加快，已基本形成以《物业管理条例》为核心的较为完善、统一的物业管理法律体系。这对于保障物业管理活动的顺利开展，维护业主、物业管理企业、建设单位及相关主体的合法权益都有着积极的作用。
目前我国物业管理法律体系的主要内容包括以下几个方面。
(一)明确了各级政府主管部门在物业管理活动中的职责和分工
物业管理的健康发展离不开政府的大力支持和监督管理。物业管理法规明确规定了物业管理活动的监督管理机关为建设行政主管部门及县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。政府的管理首先体现为制定物业管理法规，使各项物业管理工作有法可依，有章可循，其次也体现在对物业管理活动的监督控制。这包括对前期物业管理的监管，对物业管理企业的审批，对物业管理人员的岗位资格培训，日常物业管理活动的监督检查和对相关违法当事人进行处罚。
(二)明确了对房地产开发商的要求
物业管理法规明确要求房地产开发商在报建开发项目时，作为项目申请的报批文件之一，必须提供日后有关物业管理问题的方案；并在规划设计中听取物业管理企业的意见，预先完善物业的配套设施和预留物业管理用房；赋予物业管理企业在房地产项目竣工时的验收权；要求房地产开发商向物业管理企业移交工程建设的全部资料，从而保障Et后物业管理的良性运转。
(三)明确了建设单位、物业管理企业、业主各自的地位和权利义务关系
物业管理法规依据民法基本原则，平等地保护物业管理活动当事人各方的合法权益。建设单位在物业管理中的权利主要有：以招投标的方式选聘前期物业管理企业权；签订前期物业服务合同权；制定业主临时公约权。主要义务有：不得侵害物业买受人的合法权益，业主临时公约明示、说明的义务；不得擅自处理物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；办理物业承接验收手续时，移交相关资料；配置必要的物业管理用房；按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主主要权利包括：选聘物业管理企业权；接受物业服务权；参加业主大会，行使表决权、建议权、监督权；业主委员会选举权和被选举权；知情权。业主在物业管理活动中，也应履行相应义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理规章制度；执行业主委员会决定；交纳维修资金和物业服务费用等。
物业管理企业主要义务包括：按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途；物业服务合同终止时，应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；制止和向有关部门报告物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修与使用等法律、法规的行为；协助做好物业管理区域内的安全防范工作，并采取应急措施；不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益等。
物业管理企业的权利有：依据合同收取物业服务费；专项服务业务委托权等。
(四)明确了物业管理市场规范
物业管理法规明确了物业市场及运作要求。规定对物业管理实行招标投标，坚持公开、公平、公正原则，体现良性竞争；对物业管理企业实行资质制度，动态管理。对于不符合原定资质等级标准的企业，采取吊销资质证书、资质等级实行升级降级制度；对物业经营管理人员实行岗位资格培训制度等。
(五)明确了物业管理活动的基本内涵
物业管理法规明确了业主自治管理的组织和方式，自治活动内容规定了业主公约和物业服务合同的必备内容；规范了物业的交接验收，物业的使用与维护，物业装修，物业安全，服务收费以及物业专项维修基金制度。它使物业管理活动内容和要求清楚明了，有利于各方当事人参与管理和监督，减少不必要的物业纠纷。
(六)明确了物业管理的法律责任
物业管理法规规定了违反物业管理法律确定的义务、违反业主公约和物业服务合同约定的责任，也规定了物业管理各方当事人，包括物业行政主管部门及其工作人员不正当行使自己的职权、权利，或者因某种法律事实的出现，而应当承担的法律责任。这有利于加强物业管理各方责任感，严格遵守物业管理法规和约定，促进物业管理的健康发展。物业管理的法律责任包括民事责任、行政责任、刑事责任。
物业管理法律规范表现形式[1]
我国物业管理法律规范的表现形式多样，根据其制定机关的不同和法律规范效力的差异，物业管理法律规范的具体表现形式有：
1．宪法
宪法是国家的根本大法，由全国人民代表大会制定和修改，具有最高的法律效力，是一切组织和个人的根本活动准则。宪法是物业管理法律规范制定的基础和依据，宪法中有关土地所有、使用及公民财产权保护等方面的规定，是物业管理立法的基本依据和指导思想。
2．法律
法律是由国家最高权力机构及其常设机构即全国人民代表大会和全国人大常委会制定颁布的规范性文件，其法律效力仅次于宪法，在全国范围内生效。此外，全国人民代表大会和全国人大常委会发布的具有规范性内容的决定和决议，也与法律具有同等效力。目前没有专门调整物业管理关系的等法律。广义上，物业管理法律规范在法律这一层级涵盖在《中国人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产法管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》等的一些条文中。
3．行政法规
行政法规是由国家最高行政机关即国务院在法定职权范围内为实施宪法和法律而制定的有关国家行政管理的规范性文件，包括条例、规定、办法3种形式，其效力仅次于宪法和法律，也在全国范围内生效：此外，国务院发布的决定和命令，其中有规范性内容的，也与行政法规具有同等的效力。在国务院制定的行政法规、决定和命令中，其中有关物业管理的部分，是物业管理法律规范的具体表现形式之一。如《物业管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产开发经营条例》、《城市绿化条例》、《中华人民共和国消防条例》等。
4．部门规章
部门规章是国务院所属部委根据法律和国务院行政法规、决定、命令，在本部门的权限内，所发布的各种行政性的规范性文件，其效力低于宪法、法律和行政法规。国务院所属各部委在其职权范围内发布的有关物业管理的命令、指示、规章，也是我国物业管理法律规范的具体表现形式之一。如建设部《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年修订)、《城市新建住宅小区管理办法》(1994年)、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(2003年)，国务院发改委、建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》，公安部1992年第11号令发布的《高层居民住宅楼防火管理规则》等。
5．地方性法规
地方性法规是由省、自治区、直辖市、全国人民代表大会特别授权的市及省会城市和经国务院批准的较大的市人民代表大会及其常务委员会根据本地区的具体情况和实际需要，在法定权限内制定发布的适用于本地区的规范性文件，其效力低于宪法、法律和行政法规。如1998年7月29日通过并自同年10月1日起施行《广东省物业管理条例》和1999年6月30日通过修改的《深圳经济特区住宅物业管理条例》等。
6．地方政府规章
省、自治区、直辖市、省会城市和较大的市人民政府，可以根据法律、行政法规和地方性法规，制定地方政府规章，其效力低于同级权力机关制定的地方性法规。所制定并颁布的物业管理方面的规章，是物业管理法律规范在该层级立法的具体表现。例如，1998年7月20日发布施行的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》、2001年3月23日发布施行的《广州市物业管理办法》等。
7．司法解释
司法解释也是物业管理法律规范的表现形式。司法解释是根据最高司法机关对工作中具体应用法律问题所作的解释。这类解释包括最高人民法院作出的审判解释，最高人民检察院作出的检察解释，以及最高人民法院和最高人民检察院联合作出的解释。
8．国家政策
在物业管理立法相对滞后，不能适应物业管理发展的需要时，如果在物业管理活动出现法律没有规定的情况，可以依据国家政策予以处理和解决。如国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(1998年)、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(2003年)均是对物业管理有重大影响的国家政策。但是，政策作为物业管理法的表现形式，必须与现行法律基本精神不相抵触，并且其适用必须是现行法律没有规定的。
9．其他规范性文件
与物业管理活动相关的行政管理机关，在其法定职权范围内，制定的实施具体行政行为的具有约束力的规范性管理文件，具有相应的法律效力，如广东省建设厅发布的“关于贯彻《物业管理条例》有关问题的通知”等。要说明的是有些部门和单位所制定执行的规范性文件，如与现行法律法规相抵触，则是无效的。
物业管理法律规范的意义[3]
法律规范是法的最基本的构成单位，是构成法律的细胞，其总和就是广义的法律。法律规范有不同类型，但其中心规范是行为规范，其他类型规范都属于与行为规范配套的规范。法律规范主要通过二个或几个法律条文来表述，是法律条文的内容，也是一个规范性法律文件中的最基本的完整组成部分，并由若干个法律规范的有机结合形成一个规范性法律文件。一个法律制度是由若干个法律规范组合构成的，若干个法律制度构成一个法律领域或法律部门，若干个法律部门共同构成一国的法律体系。因此，学法用法以及研究物业管理法规必须重点掌握法律规范原理，以便从规范分析的角度对物业管理规范性法律文件内容做到全面、准确的理解和把握。
