物业管理市场

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物业管理市场(Property Management Market)

　　物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场。物业管理市场是完整的房地产市场体系的重要组成部分和必要的延伸。如果说房地产开发投资市场属于生产领域，则物业管理市场属于消费领域，表现为房地产市场体系的终结点。^[1]

　　1．物业管理服务对象的特殊性

　　物业管理服务的直接服务对象既包括物，又包括人。就物而言，是指已建成并投入使用的具有一定使用功能的建筑物及其配套的设备、设施和场地。就人而言，它既包括物业的所有权人，也包括物业的使用权人，尤其特殊的是，物业管理服务往往是提供给物业的使用人(不论是否是业主)的，如果业主不直接使用自己的物业，则享受不到物业管理的多种综合服务。作为物业管理服务作用的对象，无论是物还是人，都是相对固定的，作为物业管理服务的直接操作方的物业管理企业无法改变，只能依据这些特定的作用对象展开物业管理服务。

　　2．物业管理服务供给主体的限制性

　　《物业管理条例》规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。换句话说，物业管理服务的供给主体不能是个人，只能是企业，而且只能是具有相应资质的具有独立法人资格的企业。建设部的《物业管理企业资质管理办法》规定了不同资质等级的物业管理企业所能从事的物业管理服务范围，如三级资质物业管理企业只可以承接20万平方米以下住宅项目和5万乎方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　3．物业管理市场是一个特殊的服务市场

　　物业管理市场交换的不是有形的物品，而是无形商品——服务。服务在交易时并没有生产出来，严格说来，物业管理市场交易的对象是对未来一定时间内服务的享用权。

　　和一般服务市场不同是，物业管理市场提供的服务是一种服务的集合，是由一系列围绕物业管理进行的各不相同的服务组成的，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务、房屋维修养护服务等。

　　4．物业管理市场是一个非完全竞争的市场

　　一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以相互替代；商品的卖方和买方人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通。物业管理市场不具备上述三个条件。首先，作为物业管理市场交换的商品-——服务是异质的，不同的物业管理企业，其提供的物业管理服务是有差别的；其次，物业管理服务的卖方，有严格的市场准入制度，不能随时自由进出市场，而作为物业管理市场的买方，在数量上受房地产开发和国家政策的限制，当前有相当多房地产建成后并未实行物业管理。在进出市场方面，由于买方实际上是由一个个业主组成的集合体，业主能否退出既定的物业管理市场取决于全体业主的共同意愿；再次，无论是物业管理市场的买方还是卖方，对信息的了解都是有限的。业主不能像购买有形商品那样预先感知物业管理服务的品质，物业管理企业在争取物业管理项目，尤其是前期物业管理项目时，对物业往往是停留在图纸和规划上，对未来的业主更是知之甚微。

　　5．物业管理市场是物业管理服务使用权的交换市场

　　物业管理服务是物化在管理服务者的劳动中的无形产品，是存在于人体之外的一种能力，在任何情况下，它都无法从人的身体中剥离出去。这就是说，物业管理市场交换的客体，不可能是物业管理服务的所有权，而只能是它的使用权。这决定了购买者在某种程度上必须依赖于出售者的状况将会一直存在下去。

　　6．物业管理市场是一个复合市场

　　由于物业具有消费和投资的二重性，因此物业管理市场既涉及商品市场，如白用居住房管理的消费市场，也涉及要素市场，如物业的经营市场。所以说，物业管理市场是一个复合型的市场。

　　物业管理服务市场结构包括市场主体、市场客体和市场环境3个方面。

　　1．物业管理市场主体。物业管理服务市场的主体，是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体，可分为供给主体、需求主体、协调主体3类。供给主体是各种类型的物业服务企业，以及一些提供专业技术和劳务的专业服务企业。需求主体是需要物业管理服务以及相关服务的业主、使用人或房地产开发企业。协调主体是指政府行政相关主管部门和相关行业协会。

　　2．物业管理市场客体。物业管理服务市场的客体，是指在物业管理服务市场中被进行交换的对象，即物业管理服务。

　　3．物业管理市场环境。物业管理服务市场的环境是指物业管理服务市场交换赖以进行的社会制度以及各种相关的法律、法规，包括基本社会制度和各专门性法律，如宪法、民法、合同法、公司法；房地产和物业管理行业的法规和政策；物业管理服务的各类契约、合同；业主大会、业主委员会组建及其运作规定；物业管理服务市场运作法则等。上述各种法律、法规契约共同制约着物业管理服务市场的具体交换行为。

　　物业管理市场的功能是通过物业管理的供求、竞争、价格机制及其相互作用而表现的。物业管理市场的功能可以归纳为3个方面：资源配置、信息传递、价值实现与价值评价。

　　1．资源配置功能

　　资源配置是市场的首要功能。市场体系是一个分散决策、自愿合作、自愿交换产品和服务的经济组织形式。资源配置决策是由追求各自利益的生产者和消费者在市场价格的引导下独立做出的。可以说，市场体系在不知不觉中解决了任何经挤体制都遇到的五大基本刚题：为什么生产、生产什么、为谁生产、在哪里生产、如何生产，即4W1H(why＼what＼who＼where＼how)。在市场体系下，由物业管理企业和业主做出自愿交换与合作的决策。业主追求最大需求满足，物业管理企业追逐利润率。为使利润最大化，企业必须精打细算，最有效地利用资源，也就是说，对于效用相近的资源，尽量拣价格低的用。物业管理企业的物尽其用和社会的物尽其用本不相干，但价格把两者联系起来了。价格的高低反映了社会上资源的供求状况，从而反映了资源的稀缺情况。例如，社会上缺专业的物业管理设备设施养护人员，多合格的保洁人员，那么，设备设施养护人员的工资就会比保洁人员的工资高。企业为了减少开支多赚钱，就得尽量多用工资水平低的人员。然而，工资水平低的保洁人员在物业管理职能上又替代不了设施设备养护人员。于是，社会其他人员就会有学习和掌握设施设备养护技能的趋势。企业在决定工资水平时，是从企业利益的角度出发，但结果却完全符合社会的利益，这中间悄悄起作用的正是市场价格。市场价格协调了企业利益和全社会的利益，解决了怎么生产的问题。价格体系还引导企业做出符合社会利益的产出决策。在市场体系下，价格的高低恰恰反映了社会的需要。在普通住宅区，业主总体收入水平低，物业管理服务费不能超出他们的实际支付能力，因此，服务的项目、次数相对较少，否则，企业将无法生存。

　　市场体系是一种契约体系，市场中的人不对任何人有人身依附，但却受到商品交换契约的约束，受市场运行规则的约束。市场中的人是契约人。市场的威力就在于，它通过价格体系的作用和人们对自身利益的追求，迫使人们不得不遵守其规则。市场中的人对个人利益的追求是以尊重别人对个人利益的追求为前提的，为了追求个人利益，大家公平竞争。学习妥协精神与尊重别人的价值判断标准，是交易正常进行的前提。相互信任，对商业道德的一致遵守，是市场机制正常运转的保证。

　　2．信息传递功能

　　市场体系是一种通过商品交换实现自愿合作的经济组织形式。市场体系的正常运转是通过价格机制实现的。价格机制是一种没有中央指令的工作系统。它的运转不需要人们用语言传达命令，也不管彼此是否喜欢。价格在组织经济活动时的作用，正像诺贝尔经济学奖获得者密尔顿·弗里德曼分析的那样，价格履行了3种功能：传递信息、提供激励、决定收入分配。这3种功能是彼此相关的。在指令性计划体制下，价格由国家统一制定，不反映市场供求情况，就失去了传递信息的作用。也就是说，市场体系越完善，产生的信息越多，传递的速度也就越快。因此，信息传递是沟通供求的桥梁。

　　3．价值实现和价值评价功能

　　按照价值规律，商品交换应以价值为基础进行等价交换。通过物业管理市场的交换，物业管理企业出售物业管理的使用价值，并以货币的形式收回所有的价值；业主／住户／租户支付货币购买使用价值，由此便实现了物业管理价值与使用价值的交换。社会再生产也才得以持续进行。

　　如上所述，价格的激励作用在于以较少的成本取得较高的价值，使人们对需求和供给的变动做出反应。市场价格体系的优点之一就在于价格在传递信息的同时给人们以激励，从而使人们基于自己的利益自愿地对信息做出反应。生产者的利润等于出售产品所得与成本的差额。如果提高产量增加的所得大于所增加的成本，生产者就会继续提高产量，直到两者相等。当边际收益等于边际成本时，企业实现利润最大化，这就会刺激生产者增加生产。同时，价格激励生产者以最高效的方式进行生产，并决定收入分配。价格机制在收入分配上，在保留传递信息和提供激励的同时，使人们的收入更加平等。

　　物业管理市场通过逐步建立健全市场机制，对物业管理的价值进行客观的评价，使得物业管理各部门及其相关部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进整个经济健康、协调地发展。

　　(一)物业管理市场与房地产市场的关系

　　随着城市房地产业的发展，物业管理市场因已建房屋的管理需求而逐渐形成，并成为房地产市场的一个重要补充。由于它在房屋建成后提供着良好的售后服务，因而其对房地产市场的完善起到了有效的保障作用。此外，良好的物业管理作为一种品牌，也可以促进房地产本身的销售。当然，物业管理市场并不等同于房地产市场，它独立于房地产市场，成为一种以提供劳务与技术为主要内容的专业服务市场。该市场不仅包括房地产售后服务的供给，同时也包括建设管理服务、社会服务等多项专业管理服务供给。因此，物业管理市场与房地产市场存在着明显的区别，它们的侧重点各有所重。

　　(二)物业管理市场与建筑市场的关系

　　建筑市场是以建筑产品的生产以及交易为核心的市场，它是建筑业经济运行的基础。由于各种产品本身及其生产过程的复杂性(周期长、投资大、专业性强)，使得这种产品并不能像其他商品一样直接在市场上购买，而需要在专业机构和人员的协调下通过订购销售、分期验收获得。在此过程中，物业管理机构起着联系和纽带作用。它将建筑产品的提供者、各类专业承包商与建筑产品的需求者、各类企事业机构或个人有机地联系起来，从而使建筑产品的需求者能够获得质量优良、功能完善i价格合理的产品。由此可见，物业管理服务与建筑产品的生产有着极为密切的联系。在建筑产品的生产过程中，建筑产品的买方需要经过物业管理市场与建筑市场的共同作用才能得到满意的建筑产品。

　　(三)物业管理市场与各类服务市场的关系

　　这里所指的各类服务市场，是指与物业管理服务密切相关的各类生产及生活服务市场。由于这些服务市场带有广泛的社会服务性质，因此其往往被认为社会服务市场。例如，在居住物业的管理过程中，往往需要社会服务市场提供的清洁、保安、园林绿化、文化娱乐等多项服务；在生产性物业的管理过程中，则需要社会服务市场所提供的信息服务、咨询服务、办公服务等多项服务内容。物业管理的提供者，应当对上述各种服务进行综合的协调，以使其有效地发挥作用。因此，物业管理市场与各类服务市场存在着密切的联系。在物业管理过程中，以物业管理市场为纽带，能够将各类社会服务市场有机地联系起来，从而获得支持人们生产经营或居住生活的各项服务。在我国，物业管理市场与社会服务市场不仅联系密切，而且还存在一定的交叉。尤其是一些新开发的住宅小区，由于城市建设的滞后，小区建成后各类服务设施及相关的服务均未能及时到位，从而使得物业管理机构不得不提供一些本不属于自身业务内容的服务，而这些服务又为住房居住所必须。随着我国城市建设步伐的加快和第三产业的进一步发展，这些服务将会从物业管理的业务内容中分离出去，形成专门的市场。这些市场将与物业管理市场共同作用，从而保障人们的日常生活，促进社会的不断发展。

　　政府对物业管理市场的管理主要是宏观控制与管理，是通过各级法规实现的。其基本职能和作用是把物业管理市场置于法规监督之下，本着疏导的原则，为物业管理市场充分发挥功能，创造有法可依、有纪可守、有章可循的良好的外部环境，使物业管理法制化、规范化。

　　在一般的市场中，政府的作用主要体现在以下5个方面。

　　①保护社会成员免受外来或本社会其他成员的强迫。

　　②制定各种法律和规定，并设立法律机关解释各种争议问题，以保护私人财产和个人的自由选择。

　　③制定一系列的福利政策，保护在市场竞争的环境下无生存能力的个人。

　　④提供不可缺少的公共服务并征收税款。

　　⑤在市场失灵的情况下对经济活动加以干预。

　　政府对物业管理市场的管理，主要体现在以下几个方面。

　　①制定物业管理的政策法规。政策法规是物业管理市场规范化运作的条件和环境，是物业管理市场健康有序发展的保证。物业管理政策法规使产权多元化物业的管理有了依据，使业主、物业管理公司的权利、义务有了明确界定，使物业管理合同有了规范表述。政策法规对物业的使用和管理行为做出限定，对物业管理费用的定价程序、收费合同、收费项目、收费标准和收费办法做出规定，可保护当事人双方的权益。

　　②物业管理经营人资质管理。物业管理是一个服务性行业，同时又是一个专业技术性行业。房屋的维修养护、设备设施的维修养护和更新管理等需要专门的技术。因此，对于从事物业管理的人员和组织，政府从资质方面管理可保证该行业的服务质量。例如，政府主管部门对物业管理企业所进行的年检、资质审查和复审以及物业管理公司等级评定等工作。

　　③领导和进行物业管理质量评优工作，制定物业管理的管理标准。

　　④指导物业管理公司的工作，指导和帮助业主委员会工作。

　　⑤协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。

　　物业管理行业协会是由物业管理企业、行业主管部门和专业人士依法自愿组成的行业性社会团体，是社会团体法人，其合法权益受国家法律保护。物业管理行业协会的宗旨是遵循国家有关法律、法规和政策，维护物业管理企业的合法权益，为行业内各企业服务，促进国内外同行业交流，推动本行业健康发展。因此，在物业管理市场上，行业协会起到一定的管理作用。行业协会对物业管理市场的作用是管理和服务并重，主要表现在以下几个方面。

　　①在政府行政主管部门领导下，宣传政府关于本行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准。

　　②协助政府主管部门对物业管理企业进行年检、资质复审及等级评定等工作。

　　③协助政府主管部门开展物业管理质量评优，组织制定本行业企业管理标准。

　　④向政府有关部门反映行业的建议和要求，做好政府和企业之间的桥梁。

　　⑤了解、掌握物业管理企业的基本情况，开展行业调研、探索、研讨，解决行业工作中出现的新情况、新问题。

　　⑥为会员企业的管理和发展提供多种服务，收集整理国内外管理信息，组织参加国内外研讨会，促进技术和学术交流，举办各类业务培训。

　　⑦推动行业内外的横向联系，加强与其他地区、国外物业管理界的合作，为本行业开拓国际市场创造条件。

　　⑧协调、解决物业管理公司与业主(物业使用人)之间的矛盾。

　　⑨组织物业管理人员的培训。

　　一、物业管理市场的价格机制

　　价格机制是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用。价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。

　　(一)物业管理服务的价值构成

　　物业管理公司的产品——服务，凝结着物业管理公司工作人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以描述，因此在方法上又与有形产品的定价有所区别。

　　物业管理服务的价值在形式上表现为物业管理服务价格，它是物业管理的效用、物业管理的相对稀缺性及对物业管理的有效需求三者相互作用的结果。也就是说，物业管理服务的价值由这三者的相互作用并通过具体价格表现出来。

　　1．物业管理服务的效用

　　物业管理服务的效用是指物业业主或用户因物业管理公司的服务而得到满足的程度。物业管理服务如果没有效用，就不会有物业管理服务价格，业主或用户也就不会产生占有物业管理服务的欲望。

　　2．物业管理服务的相对稀缺性

　　物业管理服务的相对稀缺性，意味着对比业主的一般欲望，其欲望的满足由于从质和量上有限而处于不足的状态。因此，物业管理服务价格被看作是稀缺性的价值反映，可以认为是在结合效用和稀缺性后产生的。

　　3．物业管理的有效需求

　　除以上两个原因外，还须对物业管理服务形成现实购买力才行。人们把购买力所形成的需求称为有效需求；即在一定的商品价格水平和消费者收入水平下，消费者愿意并且具有支付能力的所能购买的商品数。就是说，业主或用户对物业管理服务费具备一定的支付能力。

　　(二)物业管理服务费的构成

　　物业服务成本或者物业服务支出的构成一般包括以下部分：

　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　③物业管理区域清洁卫生费用；

　　④物业管理区域绿化养护费用；

　　⑤物业管理区域秩序维护费用；

　　⑥办公费用；

　　⑦物业管理企业固定资产折旧；

　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　⑨经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。

　　(三)物业管理服务的价格形式

　　目前，我国物业管理服务的价格形式可以分为政府定价、政府指导价和经营者定价三种。

　　1．政府定价

　　政府定价是一种政策性定价，是以城市居民平均生活水平为基本依据的。政府定价的目的是为了推进住房制度改革的深化，这关系到千家万户的切身利益、社会的安定，也关系到物业的正常使用和保值增值。政府定价的形式，主要涉及为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。在住房制度改革和物业管理市场起步阶段是非常必要的，它有助于市场的稳定。按照《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》，这种定价方法已不存在。因为这种方法所涉及的收费范围不属于物业管理服务费范围。《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》都规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”《物业管理服务收费管理办法》也规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”但现实中，由于许多物业区域的供水供电没有实现向最终用户收取，一些地方政府不得不保留这一定价方式。

　　2．政府指导价

　　政府指导价是另一种政策性价格形式，是由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定的一种定价方式。由于物业管理服务的无形性、行业发展不成熟性以及物业管理市场的不完全竞争性，这一定价方式将长期存在，它对规范物业管理市场秩序，维护物业管理服务买卖双方的合法权益具有十分重要的作用。

　　3．经营者定价

　　经营者定价，又称市场调节价，是指物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商议定，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式完全体现市场规律的作用，是一种市场价格，在发展得较为成熟的物业管理市场中适宜采用这种定价形式。

　　(四)物业管理服务价格的确定

　　1．定价原则

　　物业管理公司是一种企业机制，应遵循市场经济规律，以马克思的劳动价值论为基础，结合物业管理服务的特征，来确定物业管理服务价格。

　　(1)坚持权利与义务相结合的原则。按照市场经济原则，物业管理公司提供的服务与取得的费用应做到质价相符；同样，作为业主，在得到一定等级的服务之后也必须支付一定的费用。

　　(2)坚持依法定价原则。依法定价必须按有关部门的政策和标准，反对物业管理公司单方面定价。

　　(3)坚持遵循符合业主或用户消费规律的原则。

　　2．定价方法

　　常用的定价方法有两种。

　　(1)成本加酬金法。成本一般是通过对物业管理费及其构成进行测算和处理，然后加上按目标利润率计算的酬金额。这一定价方法需要对物业管理的每一环节都进行详细的测算，过程比较复杂。同时由于我国目前还没有物业管理成本测算的定额标准，不同物业管理企业对提供同样等级服务的同一物业项目，其物业管理服务成本测算往往差别很大。

　　(2)比较定价法。比较定价法又称参照系法，就是把要确定的物业区域服务价格同其他物业管理区域相比较。通过逐项比较，如果发现物业管理公司的规模、服务水平及质量、所在地区经济发展水平和物业类型及规模等相当或相似，就可以认为两者之间的服务价格应当相当或相似。如果发现两者之间在某些项目上存在差异，就进行价格调整，从而确定目标物业区域的服务价格。

　　3．计费方式

　　物业管理服务费的计费方式有包干制和酬金制两种方式。《物业管理服务收费管理办法》规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　二、物业管理市场的供求机制

　　在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场和能够提供给市场销售的物业管理服务的总量；需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。

　　物业管理市场上的供给与需求是对立统一的关系，二者互为条件、相互对立、互相制约。供给和需求都要求对方与之相适应，达到平衡协调的关系。然而，供求之间不可能永远一致，在一定时期和一定条件下可能表现为供大于求；而在另一时期和条件下，又可能表现为求大于供。可是，在一定时期的客观条件下，物业管理服务又可能会呈现供求相等的平衡状态。但总的说来，供求之间的乎衡只是暂时的、相对的和有条件的，而不平衡则是普遍的、绝对的。

　　(一)决定物业管理市场供求的主要因素

　　1．决定物业管理服务供给量的主要因素

　　(1)人力资源状况：物业管理提供的是服务，要完成这种服务，最主要的是人力资源。如果社会上熟练掌握物业管理技能的人多，表明物业管理行业的人力资源丰富，物业管理服务的供给量就多；相反，社会上熟练掌握物业管理技能的人少，人力资源贫乏，物业管理服务的供给量就会相对地少。目前，在我国物业管理市场中，具备科学组织经营、管理和熟练掌握物业管理技能的专门人才并不多，人力资源并不丰富。

　　(2)国家经济政策：国家的产业政策、财政政策、税收政策等对物业管理服务的供给量也产生影响。产业政策的变动会影响投入各个生产部门的劳动总量的变动，从而影响各部门的供给量。国家支持发展的产业投资多、贷款利率低，因而能扩大生产增加供给。国家如果对某一部门或某一产品增加财政补贴，可以刺激生产增加供给。如果提高贷款利率，则会抑制生产减少供给。

　　(3)行业利润率：由于我国居民收入普遍较低，人们的物业管理消费意识还比较落后，整个物业管理行业的利润处于微利润时代，甚至许多物业管理公司处于亏损状态，必须靠开发商补贴或通过多种经营弥补。低利润以及管理过程的艰辛使得许多人不愿涉足这一行业，从而减少物业管理服务的供给量，尤其是减少高水平的物业管理服务的供给量。

　　(4)相关服务价格的变动：有些劳务的使用价值与物业管理服务是密切相关的或可以互相替代的。这些相关连或可替代的服务价格的变动，也会引起物业管理供给量的变动。比如，专业的家庭服务公司的服务价格下降，人们就愿意直接请其提供服务，减少物业管理公司提供的服务。价格的变化引起需求的变化，这样，家庭服务就会扩大，供给量增加，物业管理的服务项目就会萎缩，供给就会减少。

　　2．决定物业管理服务需求量的主要因素

　　(1)消费者的货币收入水平：在货币币值不变的条件下，消费者的购买能力会随着货币收入的增加而提高。如果说人们的货币收入增加了，即使物业管理服务的价格不变或略有上升，业主还是会购买这种服务，需求量会增加；如果人们的货币收入减少，就会缩减消费，即使物业管理服务的价格不变或略有下降，需求量也会有所减少。相当部分物业管理服务并不是生活必需晶，而是一种享受性服务，收入水平的变化对其需求的影响程度相对会大一些。

　　(2)消费者偏好：消费者偏好是指人们习惯于消费某种商品或特别喜爱消费某种商品的心理行为。消费者偏好对物业管理服务的需求量有较大的影响。例如，有人要求有保安员的保安服务，亦有人不喜欢保安员的保安服务，而使用科技安全防范产品进行保安。特别是当前，物业管理还未被全社会充分认识，业主对物业管理服务的需求还缺乏主动性。当然，人们的生活习惯和消费偏好是可以引导和改变的。

　　(3)房地产发展规模：房地产发展规模大，向社会提供的物业绝对量增加，客观上扩大了物业管理的需求；房地产发展规模小而且慢，对物业管理的需求自然较少。就一时一地而言，房地产规模的变化对当时物业管理服务需求量的变动有着明显的影响。

　　(4)物业建筑的科技含量：物业建筑的科技含量越高，自我管理的难度就越大，管理的成本就越高，业主就愿意委托专业公司管理。

　　(5)物业产权多元化程度：物业产权多元化程度越高，业主之间的利益关系就越难协调，业主就越倾向于委托专业物业管理公司管理，以起到中立协调作用，维护全体业主的公共利益。

　　(6)物业管理服务价格：当物业服务的价格高于自我服务的成本时，业主就倾向于自我服务，当物业服务价格低于自我服务的成本时，业主就倾向委托专业公司管理。

　　(二)物业管理市场的供求规律

　　供求规律是物业管理市场中的一个重要规律，主要有以下内容。

　　1．供求的变动决定着价格的变动

　　(1)如果物业管理服务供不应求，价格就要上涨。这种情况可以在供应量不变而需求量增加的情况下发生，也可以在需求量不变而供应量减少的情况下发生。

　　(2)如果物业管理服务供过于求，价格就会下降。这种情况可以在需求量不变而供应量增加的情况下发生，也可以在供应量不变而需求量减少的情况下发生。

　　2．价格变动引起供求情况的变动

　　(1)如果物业管理服务的价格上涨，需求就会相应减少；相反，价格下跌，需求就会相应增加。

　　(2)如果物业管理服务价格上涨，供给便会增长；价格下跌，供给便会减少。

　　(3)供求的变化和价格的变化方向相反。如果物业管理服务供不应求，价格自然会上涨。价格上涨会引起物业管理公司扩大经营，或其他行业转移经营，供给量增加，需求相对减少。而当供求状态趋向供过于求时，价格就下跌，物业管理公司就会调整减少经营，供给量随之减少，需求量相对增加。这种增减到一定程度，价格就回升，往前发展又会变成供不应求，循环发展。

　　3．供求变动决定买、卖方市场的变动

　　在物业管理服务的供求变化中，买卖双方哪一方占优势，在价格和其他条件上就能压倒对方，在市场中对自己有利。在物业管理服务供不应求时，卖方占优势，便形成“经营者主权”，表现为卖方市场；在物业管理服务供过于求时，买方占优势，便形成“消费者主权”，表现为买方市场。

　　三、物业管理市场的竞争机制

　　竞争机制是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配诸因素之间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济，没有竞争也就没有市场经济。

　　(一)物业管理市场竞争的必然性

　　在物业管理市场中，市场主体之间，尤其在物业管理经营者之间的竞争是一个内有动力外有压力的、持续不断的市场较量过程。因此，竞争推动和迫使物业管理经营者进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效率者，惩罚低效率者，对价格信号作出迅速及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组合，开发和扩大新的物业管理市场领域，推出新的服务项目，保证将资源配置到最需要的地方。

　　如果没有竞争或缺乏竞争，占据物业管理市场垄断地位的少数企业就会靠牺牲其他市场参与者(包括物业管理服务经营者和业主或使用人)的利益，谋取垄断利润。由于没有作出相应的市场贡献，从而导致整个物业管理市场的经济效率和服务水平的降低。

　　(二)物业管理市场竞争的形式

　　1．物业管理企业之间的竞争

　　物业管理企业之间的竞争，目的是为了保住既有物业项目的管理权和争夺新物业项目的管理权。从市场竞争的范围来考察，物业管理企业之间的竞争主要是围绕着提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本等内容而展开的。采用的手段包括价格竞争与非价格竞争。从竞争是否围绕价格变动这一角度来考察，价格竞争就是通过降低服务价格来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争，其实质是企业之间提高劳动生产率的竞争。它要求物业管理企业千方百计加强管理、改进技术、节约资源，达到少投人多产出的目的。非价格竞争就是指不变动价格，而是通过其他途径和采用其他方法来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争。如：开发新的服务项目，提高服务质量，扩大广告宣传，品牌战略等，用这些方法和途径来争取更多的业主购买物业管理服务。这种竞争促使各个企业管理服务的个别劳动时间平均化为社会必要劳动时间，其结果必然是推动物业管理服务质量的提高和物业管理成本的下降。

　　2．业主与物业管理企业之间的竞争

　　业主与物业管理之间的竞争，主要是围绕物业管理服务交易条件(服务范围、服务质量、价格等)的竞争。从参与竞争的市场主体之间的关系来考察，业主与物业管理企业之间的竞争主要表现为对物业管理服务的交易目标，业主希望用较低的价格获取较高水准的物业管理服务，物业管理企业则希望自己的服务能获得较好的回报。

　　3．业主与业主之间的竞争

　　作为业主(这里是指作为物业管理服务买方的业主组织)，其目的无非是想以有利的价格购买到自己所希望的物业管理服务。因此，在他们之间，必然要展开对提供物业管理服务的物业管理企业的竞争。这种竞争常以物业的硬件配置和物业管理服务价格为手段。

　　竞争就是要战胜对方，在市场上保持优势。每一家参与竞争的物业管理企业都试图获得一份超过竞争对手的利润，为此要不断改进技术、降低成本、开发新的服务项目和新的市场领域，进行服务与经营过程中的技术创新和项目创新。竞争促进了技术进步。因为谁运用了新技术，提供了新的服务项目，谁就可以暂时地(或长或短地)获得一份由创新形成的垄断地位所带来的优先利润。竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散。随着竞争参与者的模仿过程的普遍化，创新者的暂时的垄断地位和优先利润也逐渐失去。在这一过程中，物业管理服务的新技术、新项目得到普及，整个物业管理服务的技术水平也因此而提高。物业管理智能化就是一个非常显著的例子。

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