物業管理市場

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物業管理市場(Property Management Market)

　　物業管理市場是指以物業管理服務為交換對象的市場。物業管理市場是完整的房地產市場體系的重要組成部分和必要的延伸。如果說房地產開發投資市場屬於生產領域，則物業管理市場屬於消費領域，表現為房地產市場體系的終結點。^[1]

　　1．物業管理服務對象的特殊性

　　物業管理服務的直接服務對象既包括物，又包括人。就物而言，是指已建成並投入使用的具有一定使用功能的建築物及其配套的設備、設施和場地。就人而言，它既包括物業的所有權人，也包括物業的使用權人，尤其特殊的是，物業管理服務往往是提供給物業的使用人(不論是否是業主)的，如果業主不直接使用自己的物業，則享受不到物業管理的多種綜合服務。作為物業管理服務作用的對象，無論是物還是人，都是相對固定的，作為物業管理服務的直接操作方的物業管理企業無法改變，只能依據這些特定的作用對象展開物業管理服務。

　　2．物業管理服務供給主體的限制性

　　《物業管理條例》規定“從事物業管理活動的企業應當具有獨立法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度”。換句話說，物業管理服務的供給主體不能是個人，只能是企業，而且只能是具有相應資質的具有獨立法人資格的企業。建設部的《物業管理企業資質管理辦法》規定了不同資質等級的物業管理企業所能從事的物業管理服務範圍，如三級資質物業管理企業只可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬乎方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　3．物業管理市場是一個特殊的服務市場

　　物業管理市場交換的不是有形的物品，而是無形商品——服務。服務在交易時並沒有生產出來，嚴格說來，物業管理市場交易的對象是對未來一定時間內服務的享用權。

　　和一般服務市場不同是，物業管理市場提供的服務是一種服務的集合，是由一系列圍繞物業管理進行的各不相同的服務組成的，如清潔服務、保全服務、綠化養護服務、房屋維修養護服務等。

　　4．物業管理市場是一個非完全競爭的市場

　　一個完全競爭的市場必須具備三個條件：商品同質，可以相互替代；商品的賣方和買方人數眾多，且隨時自由進出市場；信息充分，傳播暢通。物業管理市場不具備上述三個條件。首先，作為物業管理市場交換的商品-——服務是異質的，不同的物業管理企業，其提供的物業管理服務是有差別的；其次，物業管理服務的賣方，有嚴格的市場準入制度，不能隨時自由進出市場，而作為物業管理市場的買方，在數量上受房地產開發和國家政策的限制，當前有相當多房地產建成後並未實行物業管理。在進出市場方面，由於買方實際上是由一個個業主組成的集合體，業主能否退出既定的物業管理市場取決於全體業主的共同意願；再次，無論是物業管理市場的買方還是賣方，對信息的瞭解都是有限的。業主不能像購買有形商品那樣預先感知物業管理服務的品質，物業管理企業在爭取物業管理項目，尤其是前期物業管理項目時，對物業往往是停留在圖紙和規划上，對未來的業主更是知之甚微。

　　5．物業管理市場是物業管理服務使用權的交換市場

　　物業管理服務是物化在管理服務者的勞動中的無形產品，是存在於人體之外的一種能力，在任何情況下，它都無法從人的身體中剝離出去。這就是說，物業管理市場交換的客體，不可能是物業管理服務的所有權，而只能是它的使用權。這決定了購買者在某種程度上必須依賴於出售者的狀況將會一直存在下去。

　　6．物業管理市場是一個複合市場

　　由於物業具有消費和投資的二重性，因此物業管理市場既涉及商品市場，如白用居住房管理的消費市場，也涉及要素市場，如物業的經營市場。所以說，物業管理市場是一個複合型的市場。

　　物業管理服務市場結構包括市場主體、市場客體和市場環境3個方面。

　　1．物業管理市場主體。物業管理服務市場的主體，是指直接參与或直接影響市場交換的各類行為主體，可分為供給主體、需求主體、協調主體3類。供給主體是各種類型的物業服務企業，以及一些提供專業技術和勞務的專業服務企業。需求主體是需要物業管理服務以及相關服務的業主、使用人或房地產開發企業。協調主體是指政府行政相關主管部門和相關行業協會。

　　2．物業管理市場客體。物業管理服務市場的客體，是指在物業管理服務市場中被進行交換的對象，即物業管理服務。

　　3．物業管理市場環境。物業管理服務市場的環境是指物業管理服務市場交換賴以進行的社會制度以及各種相關的法律、法規，包括基本社會制度和各專門性法律，如憲法、民法、合同法、公司法；房地產和物業管理行業的法規和政策；物業管理服務的各類契約、合同；業主大會、業主委員會組建及其運作規定；物業管理服務市場運作法則等。上述各種法律、法規契約共同制約著物業管理服務市場的具體交換行為。

　　物業管理市場的功能是通過物業管理的供求、競爭、價格機制及其相互作用而表現的。物業管理市場的功能可以歸納為3個方面：資源配置、信息傳遞、價值實現與價值評價。

　　1．資源配置功能

　　資源配置是市場的首要功能。市場體系是一個分散決策、自願合作、自願交換產品和服務的經濟組織形式。資源配置決策是由追求各自利益的生產者和消費者在市場價格的引導下獨立做出的。可以說，市場體系在不知不覺中解決了任何經擠體制都遇到的五大基本剛題：為什麼生產、生產什麼、為誰生產、在哪裡生產、如何生產，即4W1H(why＼what＼who＼where＼how)。在市場體系下，由物業管理企業和業主做出自願交換與合作的決策。業主追求最大需求滿足，物業管理企業追逐利潤率。為使利潤最大化，企業必須精打細算，最有效地利用資源，也就是說，對於效用相近的資源，儘量揀價格低的用。物業管理企業的物盡其用和社會的物盡其用本不相干，但價格把兩者聯繫起來了。價格的高低反映了社會上資源的供求狀況，從而反映了資源的稀缺情況。例如，社會上缺專業的物業管理設備設施養護人員，多合格的保潔人員，那麼，設備設施養護人員的工資就會比保潔人員的工資高。企業為了減少開支多賺錢，就得儘量多用工資水平低的人員。然而，工資水平低的保潔人員在物業管理職能上又替代不了設施設備養護人員。於是，社會其他人員就會有學習和掌握設施設備養護技能的趨勢。企業在決定工資水平時，是從企業利益的角度出發，但結果卻完全符合社會的利益，這中間悄悄起作用的正是市場價格。市場價格協調了企業利益和全社會的利益，解決了怎麼生產的問題。價格體系還引導企業做出符合社會利益的產出決策。在市場體系下，價格的高低恰恰反映了社會的需要。在普通住宅區，業主總體收入水平低，物業管理服務費不能超出他們的實際支付能力，因此，服務的項目、次數相對較少，否則，企業將無法生存。

　　市場體系是一種契約體系，市場中的人不對任何人有人身依附，但卻受到商品交換契約的約束，受市場運行規則的約束。市場中的人是契約人。市場的威力就在於，它通過價格體系的作用和人們對自身利益的追求，迫使人們不得不遵守其規則。市場中的人對個人利益的追求是以尊重別人對個人利益的追求為前提的，為了追求個人利益，大家公平競爭。學習妥協精神與尊重別人的價值判斷標準，是交易正常進行的前提。相互信任，對商業道德的一致遵守，是市場機制正常運轉的保證。

　　2．信息傳遞功能

　　市場體系是一種通過商品交換實現自願合作的經濟組織形式。市場體系的正常運轉是通過價格機制實現的。價格機制是一種沒有中央指令的工作系統。它的運轉不需要人們用語言傳達命令，也不管彼此是否喜歡。價格在組織經濟活動時的作用，正像諾貝爾經濟學獎獲得者密爾頓·弗里德曼分析的那樣，價格履行了3種功能：傳遞信息、提供激勵、決定收入分配。這3種功能是彼此相關的。在指令性計劃體制下，價格由國家統一制定，不反映市場供求情況，就失去了傳遞信息的作用。也就是說，市場體系越完善，產生的信息越多，傳遞的速度也就越快。因此，信息傳遞是溝通供求的橋梁。

　　3．價值實現和價值評價功能

　　按照價值規律，商品交換應以價值為基礎進行等價交換。通過物業管理市場的交換，物業管理企業出售物業管理的使用價值，並以貨幣的形式收回所有的價值；業主／住戶／租戶支付貨幣購買使用價值，由此便實現了物業管理價值與使用價值的交換。社會再生產也才得以持續進行。

　　如上所述，價格的激勵作用在於以較少的成本取得較高的價值，使人們對需求和供給的變動做出反應。市場價格體系的優點之一就在於價格在傳遞信息的同時給人們以激勵，從而使人們基於自己的利益自願地對信息做出反應。生產者的利潤等於出售產品所得與成本的差額。如果提高產量增加的所得大於所增加的成本，生產者就會繼續提高產量，直到兩者相等。當邊際收益等於邊際成本時，企業實現利潤最大化，這就會刺激生產者增加生產。同時，價格激勵生產者以最高效的方式進行生產，並決定收入分配。價格機制在收入分配上，在保留傳遞信息和提供激勵的同時，使人們的收入更加平等。

　　物業管理市場通過逐步建立健全市場機制，對物業管理的價值進行客觀的評價，使得物業管理各部門及其相關部門都能得到合理的利潤和滿足自身發展的資金積累，從而促進整個經濟健康、協調地發展。

　　(一)物業管理市場與房地產市場的關係

　　隨著城市房地產業的發展，物業管理市場因已建房屋的管理需求而逐漸形成，併成為房地產市場的一個重要補充。由於它在房屋建成後提供著良好的售後服務，因而其對房地產市場的完善起到了有效的保障作用。此外，良好的物業管理作為一種品牌，也可以促進房地產本身的銷售。當然，物業管理市場並不等同於房地產市場，它獨立於房地產市場，成為一種以提供勞務與技術為主要內容的專業服務市場。該市場不僅包括房地產售後服務的供給，同時也包括建設管理服務、社會服務等多項專業管理服務供給。因此，物業管理市場與房地產市場存在著明顯的區別，它們的側重點各有所重。

　　(二)物業管理市場與建築市場的關係

　　建築市場是以建築產品的生產以及交易為核心的市場，它是建築業經濟運行的基礎。由於各種產品本身及其生產過程的複雜性(周期長、投資大、專業性強)，使得這種產品並不能像其他商品一樣直接在市場上購買，而需要在專業機構和人員的協調下通過訂購銷售、分期驗收獲得。在此過程中，物業管理機構起著聯繫和紐帶作用。它將建築產品的提供者、各類專業承包商與建築產品的需求者、各類企事業機構或個人有機地聯繫起來，從而使建築產品的需求者能夠獲得質量優良、功能完善i價格合理的產品。由此可見，物業管理服務與建築產品的生產有著極為密切的聯繫。在建築產品的生產過程中，建築產品的買方需要經過物業管理市場與建築市場的共同作用才能得到滿意的建築產品。

　　(三)物業管理市場與各類服務市場的關係

　　這裡所指的各類服務市場，是指與物業管理服務密切相關的各類生產及生活服務市場。由於這些服務市場帶有廣泛的社會服務性質，因此其往往被認為社會服務市場。例如，在居住物業的管理過程中，往往需要社會服務市場提供的清潔、保全、園林綠化、文化娛樂等多項服務；在生產性物業的管理過程中，則需要社會服務市場所提供的信息服務、咨詢服務、辦公服務等多項服務內容。物業管理的提供者，應當對上述各種服務進行綜合的協調，以使其有效地發揮作用。因此，物業管理市場與各類服務市場存在著密切的聯繫。在物業管理過程中，以物業管理市場為紐帶，能夠將各類社會服務市場有機地聯繫起來，從而獲得支持人們生產經營或居住生活的各項服務。在我國，物業管理市場與社會服務市場不僅聯繫密切，而且還存在一定的交叉。尤其是一些新開發的住宅小區，由於城市建設的滯後，小區建成後各類服務設施及相關的服務均未能及時到位，從而使得物業管理機構不得不提供一些本不屬於自身業務內容的服務，而這些服務又為住房居住所必須。隨著我國城市建設步伐的加快和第三產業的進一步發展，這些服務將會從物業管理的業務內容中分離出去，形成專門的市場。這些市場將與物業管理市場共同作用，從而保障人們的日常生活，促進社會的不斷發展。

　　政府對物業管理市場的管理主要是巨集觀控制與管理，是通過各級法規實現的。其基本職能和作用是把物業管理市場置於法規監督之下，本著疏導的原則，為物業管理市場充分發揮功能，創造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環境，使物業管理法制化、規範化。

　　在一般的市場中，政府的作用主要體現在以下5個方面。

　　①保護社會成員免受外來或本社會其他成員的強迫。

　　②制定各種法律和規定，並設立法律機關解釋各種爭議問題，以保護私人財產和個人的自由選擇。

　　③制定一系列的福利政策，保護在市場競爭的環境下無生存能力的個人。

　　④提供不可缺少的公共服務並征收稅款。

　　⑤在市場失靈的情況下對經濟活動加以干預。

　　政府對物業管理市場的管理，主要體現在以下幾個方面。

　　①制定物業管理的政策法規。政策法規是物業管理市場規範化運作的條件和環境，是物業管理市場健康有序發展的保證。物業管理政策法規使產權多元化物業的管理有了依據，使業主、物業管理公司的權利、義務有了明確界定，使物業管理合同有了規範表述。政策法規對物業的使用和管理行為做出限定，對物業管理費用的定價程式、收費合同、收費項目、收費標準和收費辦法做出規定，可保護當事人雙方的權益。

　　②物業管理經營人資質管理。物業管理是一個服務性行業，同時又是一個專業技術性行業。房屋的維修養護、設備設施的維修養護和更新管理等需要專門的技術。因此，對於從事物業管理的人員和組織，政府從資質方面管理可保證該行業的服務質量。例如，政府主管部門對物業管理企業所進行的年檢、資質審查和覆審以及物業管理公司等級評定等工作。

　　③領導和進行物業管理質量評優工作，制定物業管理的管理標準。

　　④指導物業管理公司的工作，指導和幫助業主委員會工作。

　　⑤協調、解決物業管理市場運作中出現的情況和問題。

　　物業管理行業協會是由物業管理企業、行業主管部門和專業人士依法自願組成的行業性社會團體，是社會團體法人，其合法權益受國家法律保護。物業管理行業協會的宗旨是遵循國家有關法律、法規和政策，維護物業管理企業的合法權益，為行業內各企業服務，促進國內外同行業交流，推動本行業健康發展。因此，在物業管理市場上，行業協會起到一定的管理作用。行業協會對物業管理市場的作用是管理和服務並重，主要表現在以下幾個方面。

　　①在政府行政主管部門領導下，宣傳政府關於本行業的政策、法規，協助制定本行業的道德規範、自律準則和管理標準。

　　②協助政府主管部門對物業管理企業進行年檢、資質覆審及等級評定等工作。

　　③協助政府主管部門開展物業管理質量評優，組織制定本行業企業管理標準。

　　④向政府有關部門反映行業的建議和要求，做好政府和企業之間的橋梁。

　　⑤瞭解、掌握物業管理企業的基本情況，開展行業調研、探索、研討，解決行業工作中出現的新情況、新問題。

　　⑥為會員企業的管理和發展提供多種服務，收集整理國內外管理信息，組織參加國內外研討會，促進技術和學術交流，舉辦各類業務培訓。

　　⑦推動行業內外的橫向聯繫，加強與其他地區、國外物業管理界的合作，為本行業開拓國際市場創造條件。

　　⑧協調、解決物業管理公司與業主(物業使用人)之間的矛盾。

　　⑨組織物業管理人員的培訓。

　　一、物業管理市場的價格機制

　　價格機制是指在市場競爭過程中，價格變動與供求變動之間相互制約的聯繫和作用。價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節機制，價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。

　　(一)物業管理服務的價值構成

　　物業管理公司的產品——服務，凝結著物業管理公司工作人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由於物業管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以描述，因此在方法上又與有形產品的定價有所區別。

　　物業管理服務的價值在形式上表現為物業管理服務價格，它是物業管理的效用、物業管理的相對稀缺性及對物業管理的有效需求三者相互作用的結果。也就是說，物業管理服務的價值由這三者的相互作用並通過具體價格表現出來。

　　1．物業管理服務的效用

　　物業管理服務的效用是指物業業主或用戶因物業管理公司的服務而得到滿足的程度。物業管理服務如果沒有效用，就不會有物業管理服務價格，業主或用戶也就不會產生占有物業管理服務的欲望。

　　2．物業管理服務的相對稀缺性

　　物業管理服務的相對稀缺性，意味著對比業主的一般欲望，其欲望的滿足由於從質和量上有限而處於不足的狀態。因此，物業管理服務價格被看作是稀缺性的價值反映，可以認為是在結合效用和稀缺性後產生的。

　　3．物業管理的有效需求

　　除以上兩個原因外，還須對物業管理服務形成現實購買力才行。人們把購買力所形成的需求稱為有效需求；即在一定的商品價格水平和消費者收入水平下，消費者願意並且具有支付能力的所能購買的商品數。就是說，業主或用戶對物業管理服務費具備一定的支付能力。

　　(二)物業管理服務費的構成

　　物業服務成本或者物業服務支出的構成一般包括以下部分：

　　①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　③物業管理區域清潔衛生費用；

　　④物業管理區域綠化養護費用；

　　⑤物業管理區域秩序維護費用；

　　⑥辦公費用；

　　⑦物業管理企業固定資產折舊；

　　⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　⑨經業主同意的其他費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業服務支出或者物業服務成本。

　　(三)物業管理服務的價格形式

　　目前，我國物業管理服務的價格形式可以分為政府定價、政府指導價和經營者定價三種。

　　1．政府定價

　　政府定價是一種政策性定價，是以城市居民平均生活水平為基本依據的。政府定價的目的是為了推進住房制度改革的深化，這關係到千家萬戶的切身利益、社會的安定，也關係到物業的正常使用和保值增值。政府定價的形式，主要涉及為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費。在住房制度改革和物業管理市場起步階段是非常必要的，它有助於市場的穩定。按照《物業管理條例》和《物業管理服務收費管理辦法》，這種定價方法已不存在。因為這種方法所涉及的收費範圍不屬於物業管理服務費範圍。《物業管理條例》和《物業管理服務收費管理辦法》都規定“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”《物業管理服務收費管理辦法》也規定“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。”但現實中，由於許多物業區域的供水供電沒有實現向最終用戶收取，一些地方政府不得不保留這一定價方式。

　　2．政府指導價

　　政府指導價是另一種政策性價格形式，是由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定的一種定價方式。由於物業管理服務的無形性、行業發展不成熟性以及物業管理市場的不完全競爭性，這一定價方式將長期存在，它對規範物業管理市場秩序，維護物業管理服務買賣雙方的合法權益具有十分重要的作用。

　　3．經營者定價

　　經營者定價，又稱市場調節價，是指物業管理服務收費標準由物業管理公司與業主委員會或產權人代表、使用人代表共同協商議定，然後將收費標準和收費項目向當地物價部門報告備案的一種價格形式。這種定價形式完全體現市場規律的作用，是一種市場價格，在發展得較為成熟的物業管理市場中適宜採用這種定價形式。

　　(四)物業管理服務價格的確定

　　1．定價原則

　　物業管理公司是一種企業機制，應遵循市場經濟規律，以馬克思的勞動價值論為基礎，結合物業管理服務的特征，來確定物業管理服務價格。

　　(1)堅持權利與義務相結合的原則。按照市場經濟原則，物業管理公司提供的服務與取得的費用應做到質價相符；同樣，作為業主，在得到一定等級的服務之後也必須支付一定的費用。

　　(2)堅持依法定價原則。依法定價必須按有關部門的政策和標準，反對物業管理公司單方面定價。

　　(3)堅持遵循符合業主或用戶消費規律的原則。

　　2．定價方法

　　常用的定價方法有兩種。

　　(1)成本加酬金法。成本一般是通過對物業管理費及其構成進行測算和處理，然後加上按目標利潤率計算的酬金額。這一定價方法需要對物業管理的每一環節都進行詳細的測算，過程比較複雜。同時由於我國目前還沒有物業管理成本測算的定額標準，不同物業管理企業對提供同樣等級服務的同一物業項目，其物業管理服務成本測算往往差別很大。

　　(2)比較定價法。比較定價法又稱參照系法，就是把要確定的物業區域服務價格同其他物業管理區域相比較。通過逐項比較，如果發現物業管理公司的規模、服務水平及質量、所在地區經濟發展水平和物業類型及規模等相當或相似，就可以認為兩者之間的服務價格應當相當或相似。如果發現兩者之間在某些項目上存在差異，就進行價格調整，從而確定目標物業區域的服務價格。

　　3．計費方式

　　物業管理服務費的計費方式有包乾制和酬金制兩種方式。《物業管理服務收費管理辦法》規定“業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用”。

　　包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　二、物業管理市場的供求機制

　　在物業管理市場中，供給是指在一定時間內已經存在於市場和能夠提供給市場銷售的物業管理服務的總量；需求則是指在一定時間內市場上消費者對物業管理服務的具體貨幣支付能力的需求數量。

　　物業管理市場上的供給與需求是對立統一的關係，二者互為條件、相互對立、互相制約。供給和需求都要求對方與之相適應，達到平衡協調的關係。然而，供求之間不可能永遠一致，在一定時期和一定條件下可能表現為供大於求；而在另一時期和條件下，又可能表現為求大於供。可是，在一定時期的客觀條件下，物業管理服務又可能會呈現供求相等的平衡狀態。但總的說來，供求之間的乎衡只是暫時的、相對的和有條件的，而不平衡則是普遍的、絕對的。

　　(一)決定物業管理市場供求的主要因素

　　1．決定物業管理服務供給量的主要因素

　　(1)人力資源狀況：物業管理提供的是服務，要完成這種服務，最主要的是人力資源。如果社會上熟練掌握物業管理技能的人多，表明物業管理行業的人力資源豐富，物業管理服務的供給量就多；相反，社會上熟練掌握物業管理技能的人少，人力資源貧乏，物業管理服務的供給量就會相對地少。目前，在我國物業管理市場中，具備科學組織經營、管理和熟練掌握物業管理技能的專門人才並不多，人力資源並不豐富。

　　(2)國家經濟政策：國家的產業政策、財政政策、稅收政策等對物業管理服務的供給量也產生影響。產業政策的變動會影響投入各個生產部門的勞動總量的變動，從而影響各部門的供給量。國家支持發展的產業投資多、貸款利率低，因而能擴大生產增加供給。國家如果對某一部門或某一產品增加財政補貼，可以刺激生產增加供給。如果提高貸款利率，則會抑制生產減少供給。

　　(3)行業利潤率：由於我國居民收入普遍較低，人們的物業管理消費意識還比較落後，整個物業管理行業的利潤處於微利潤時代，甚至許多物業管理公司處於虧損狀態，必須靠開發商補貼或通過多種經營彌補。低利潤以及管理過程的艱辛使得許多人不願涉足這一行業，從而減少物業管理服務的供給量，尤其是減少高水平的物業管理服務的供給量。

　　(4)相關服務價格的變動：有些勞務的使用價值與物業管理服務是密切相關的或可以互相替代的。這些相關連或可替代的服務價格的變動，也會引起物業管理供給量的變動。比如，專業的家庭服務公司的服務價格下降，人們就願意直接請其提供服務，減少物業管理公司提供的服務。價格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務就會擴大，供給量增加，物業管理的服務項目就會萎縮，供給就會減少。

　　2．決定物業管理服務需求量的主要因素

　　(1)消費者的貨幣收入水平：在貨幣幣值不變的條件下，消費者的購買能力會隨著貨幣收入的增加而提高。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業管理服務的價格不變或略有上升，業主還是會購買這種服務，需求量會增加；如果人們的貨幣收入減少，就會縮減消費，即使物業管理服務的價格不變或略有下降，需求量也會有所減少。相當部分物業管理服務並不是生活必需晶，而是一種享受性服務，收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。

　　(2)消費者偏好：消費者偏好是指人們習慣於消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的心理行為。消費者偏好對物業管理服務的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保全員的保全服務，亦有人不喜歡保全員的保全服務，而使用科技安全防範產品進行保全。特別是當前，物業管理還未被全社會充分認識，業主對物業管理服務的需求還缺乏主動性。當然，人們的生活習慣和消費偏好是可以引導和改變的。

　　(3)房地產發展規模：房地產發展規模大，向社會提供的物業絕對量增加，客觀上擴大了物業管理的需求；房地產發展規模小而且慢，對物業管理的需求自然較少。就一時一地而言，房地產規模的變化對當時物業管理服務需求量的變動有著明顯的影響。

　　(4)物業建築的科技含量：物業建築的科技含量越高，自我管理的難度就越大，管理的成本就越高，業主就願意委托專業公司管理。

　　(5)物業產權多元化程度：物業產權多元化程度越高，業主之間的利益關係就越難協調，業主就越傾向於委托專業物業管理公司管理，以起到中立協調作用，維護全體業主的公共利益。

　　(6)物業管理服務價格：當物業服務的價格高於自我服務的成本時，業主就傾向於自我服務，當物業服務價格低於自我服務的成本時，業主就傾向委托專業公司管理。

　　(二)物業管理市場的供求規律

　　供求規律是物業管理市場中的一個重要規律，主要有以下內容。

　　1．供求的變動決定著價格的變動

　　(1)如果物業管理服務供不應求，價格就要上漲。這種情況可以在供應量不變而需求量增加的情況下發生，也可以在需求量不變而供應量減少的情況下發生。

　　(2)如果物業管理服務供過於求，價格就會下降。這種情況可以在需求量不變而供應量增加的情況下發生，也可以在供應量不變而需求量減少的情況下發生。

　　2．價格變動引起供求情況的變動

　　(1)如果物業管理服務的價格上漲，需求就會相應減少；相反，價格下跌，需求就會相應增加。

　　(2)如果物業管理服務價格上漲，供給便會增長；價格下跌，供給便會減少。

　　(3)供求的變化和價格的變化方向相反。如果物業管理服務供不應求，價格自然會上漲。價格上漲會引起物業管理公司擴大經營，或其他行業轉移經營，供給量增加，需求相對減少。而當供求狀態趨向供過於求時，價格就下跌，物業管理公司就會調整減少經營，供給量隨之減少，需求量相對增加。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發展又會變成供不應求，迴圈發展。

　　3．供求變動決定買、賣方市場的變動

　　在物業管理服務的供求變化中，買賣雙方哪一方占優勢，在價格和其他條件上就能壓倒對方，在市場中對自己有利。在物業管理服務供不應求時，賣方占優勢，便形成“經營者主權”，表現為賣方市場；在物業管理服務供過於求時，買方占優勢，便形成“消費者主權”，表現為買方市場。

　　三、物業管理市場的競爭機制

　　競爭機制是指競爭同供求關係、價格變動、生產要素流動與組合，以及市場成果分配諸因素之間的有機聯繫和運動趨向。市場經濟是競爭經濟，沒有競爭也就沒有市場經濟。

　　(一)物業管理市場競爭的必然性

　　在物業管理市場中，市場主體之間，尤其在物業管理經營者之間的競爭是一個內有動力外有壓力的、持續不斷的市場較量過程。因此，競爭推動和迫使物業管理經營者進行合理的決策，並且通過優勝劣汰的強製作用，獎勵高效率者，懲罰低效率者，對價格信號作出迅速及時的反應，不斷嘗試新的生產服務要素組合，開發和擴大新的物業管理市場領域，推出新的服務項目，保證將資源配置到最需要的地方。

　　如果沒有競爭或缺乏競爭，占據物業管理市場壟斷地位的少數企業就會靠犧牲其他市場參與者(包括物業管理服務經營者和業主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤。由於沒有作出相應的市場貢獻，從而導致整個物業管理市場的經濟效率和服務水平的降低。

　　(二)物業管理市場競爭的形式

　　1．物業管理企業之間的競爭

　　物業管理企業之間的競爭，目的是為了保住既有物業項目的管理權和爭奪新物業項目的管理權。從市場競爭的範圍來考察，物業管理企業之間的競爭主要是圍繞著提高服務質量、增加服務項目、降低經營成本等內容而展開的。採用的手段包括價格競爭與非價格競爭。從競爭是否圍繞價格變動這一角度來考察，價格競爭就是通過降低服務價格來爭取較多的消費者，從而擴大物業管理服務銷售量的競爭，其實質是企業之間提高勞動生產率的競爭。它要求物業管理企業千方百計加強管理、改進技術、節約資源，達到少投人多產出的目的。非價格競爭就是指不變動價格，而是通過其他途徑和採用其他方法來爭取較多的消費者，從而擴大物業管理服務銷售量的競爭。如：開發新的服務項目，提高服務質量，擴大廣告宣傳，品牌戰略等，用這些方法和途徑來爭取更多的業主購買物業管理服務。這種競爭促使各個企業管理服務的個別勞動時間平均化為社會必要勞動時間，其結果必然是推動物業管理服務質量的提高和物業管理成本的下降。

　　2．業主與物業管理企業之間的競爭

　　業主與物業管理之間的競爭，主要是圍繞物業管理服務交易條件(服務範圍、服務質量、價格等)的競爭。從參與競爭的市場主體之間的關係來考察，業主與物業管理企業之間的競爭主要表現為對物業管理服務的交易目標，業主希望用較低的價格獲取較高水準的物業管理服務，物業管理企業則希望自己的服務能獲得較好的回報。

　　3．業主與業主之間的競爭

　　作為業主(這裡是指作為物業管理服務買方的業主組織)，其目的無非是想以有利的價格購買到自己所希望的物業管理服務。因此，在他們之間，必然要展開對提供物業管理服務的物業管理企業的競爭。這種競爭常以物業的硬體配置和物業管理服務價格為手段。

　　競爭就是要戰勝對方，在市場上保持優勢。每一家參與競爭的物業管理企業都試圖獲得一份超過競爭對手的利潤，為此要不斷改進技術、降低成本、開發新的服務項目和新的市場領域，進行服務與經營過程中的技術創新和項目創新。競爭促進了技術進步。因為誰運用了新技術，提供了新的服務項目，誰就可以暫時地(或長或短地)獲得一份由創新形成的壟斷地位所帶來的優先利潤。競爭同時也促進了物業管理新技術的推廣和擴散。隨著競爭參與者的模仿過程的普遍化，創新者的暫時的壟斷地位和優先利潤也逐漸失去。在這一過程中，物業管理服務的新技術、新項目得到普及，整個物業管理服務的技術水平也因此而提高。物業管理智能化就是一個非常顯著的例子。

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