建築市場

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建築市場(construction market,building market,architectural market,architecture market,constructing market)

　　建築市場是指以建築產品承發包交易活動為主要內容，並包括與建築產品相關聯的咨詢服務等交易活動的市場，一般也稱作建設市場。

　　建築市場有廣義的建築市場和狹義的建築市場之分。狹義的建築市場一般指有形建築市場，有固定的交易場所和地點。廣義的建築市場包括有形市場和無形市場，它是工程建設生產及相關服務的交易關係的總和。本書中如無特別說明，一般是指廣義上的建築市場。

　　我國正處於經濟建設快速發展時期，近年來投資建設了一大批舉世矚目的特大型建設項目。現已投入運營的，如長江三峽工程、黃河小浪底水利樞紐、西氣東輸、上海磁懸浮軌道交通工程等。正在建設的：如西電東送、南水北調、國家大劇院、奧運場館等項目。再加上其他的一些項目，包括能源、交通、通信、水利、城市基礎設施、環境改造、城市商業中心、住宅建設等，還有衛星城開發、小城鎮建設等，這些項目的開發建設，都帶動了建築市場的快速發展，同時這些建設項目也都需要在建築市場的範疇內進行操作，才能確保其項目建設的順利進行。

　　(1)按交易對象，分為建築產品市場、資金市場、勞動力市場、建築材料市場、設備租賃市場、技術市場和服務市場等。

　　(2)按市場覆蓋範圍，分為國際市場和國內市場。

　　(3)按有無固定交易場所，分為有形市場和無形市場。

　　(4)按固定資產投資主體，分為國家投資形成的建設工程市場、企事業單位自有資金投資形成的建設工程市場、私人住房投資形成的建設工程市場和外商投資形成的建設工程市場等。

　　(5)按建築產品的性質，分為工業建設工程市場、民用建設工程市場、公用建設工程市場、市政工程市場、道路橋梁市場、裝飾裝修市場、設備安裝市場等。

　　建築市場(廣義的建築市場)包含了建築產品市場(狹義的建築市場)，因此除了前面所概括的建築產品市場所特有的一些特點之外，還具有一些建築產品市場不具備的或者共性的特點。

　　1．建築市場主要交易對象的單件性

　　建築市場的主要交易對象建築產品不可能批量生產，建築市場的買方只能通過選擇建築產品的生產單位來完成交易。建築產品都是各不相同的，都需要單獨設計，單獨施工。因此無論是咨詢、設計還是施工，發包方都只能在建築產品生產之前，以招標要約等方式向一個或一個以上的承包商提出自己對建築產品的要求，承包方則以投標的方式提出各自產品的價格，通過承包方之間在價格和其他條件上的競爭，決定建築產品的生產單位，由雙方簽訂合同確定承發包關係。建築市場的交易方式的特殊性就在於，交易過程在產品生產之前開始，因此，業主選擇的不是產品，而是產品的生產單位。

　　2．生產活動與交易活動的統一性

　　建築市場的生產活動和交易活動交織在一起，從工程建設的咨詢、設計、施工發包與承包，到工程竣工、交付使用和保修，發包方與承包方進行的各種交易(包括生產)，都是在建築市場中進行的，都自始至終共同參與。即使不在施工現場進行的商品混凝土供應、構配件生產、建築機械租賃等活動，也都是在建築市場中進行的，往往是發包方、承包方、中介組織都參與活動。交易的統一性使得交易過程長、各方關係處理極為複雜。因此，合同的簽訂、執行和管理、就顯得非常重要。

　　3．建築市場上有嚴格的行為規範建築

　　市場有市場參與者共同遵守的行為規範。這種規範是在長期實踐中形成的，不同的市場各有繁簡不同。建築市場的上述兩個特點，就決定了它的第三個特點，即要有一套嚴格的市場行為規範。諸如市場參加者應當具備的條件，需求者怎樣確切表達自己的購買要求，供應(生產)者怎樣對購買要求做出明確的反應，雙方成交的程式和訂貨(承包)合同條件，以及交易過程中雙方應遵守的其他細節等，都須做出具體的明文規定，要求市場參加者遵守。這些行為規範對市場的每一個參加者都具有法律的或道德的約束力，從而保證建築市場能夠有秩序地運行。

　　4．建築市場交易活動的長期性和階段性

　　建築產品的生產周期很長，與之相關的設計、咨詢、材料設備供應等持續的時間都較長，其間，生產環境(氣候、地質等條件)、市場環境(材料、設備、人工的價格變化)和政府政策變化的不可預見性，決定了建築市場中合同管理的重要作用和特殊要求。一般都要求使用合同示範文本，要求合同簽訂得詳盡、全面、準確、嚴密，對可能出現的情況約定各自的責任和權利，約定解決的方法和原則。

　　建築市場在不同的階段具有不同的交易形態。在實施前，它可以是咨詢機構提出的可行性研究報告或其他的咨詢文件；在勘察設計階段，可以是勘察報告或設計方案及圖紙；在施工階段，可以是一幢建築物、一個工程群體；可以是代理機構編製的標底或預算報告；甚至可以是無形的，如咨詢單位和監理單位提供的智力勞動。各個階段的嚴格管理，是生產合格產品的保證。

　　5．建築市場交易活動的不可逆轉性

　　建築市場的交易一旦達成協議，設計、施工、咨詢等承包單位必須按照雙方約定進行設計、施工和咨詢管理，項目竣工就不可能返工、退換。所以對工程質量、工作質量有嚴格的要求，設計、施工、咨詢、建材、設備的質量必須滿足合同要求，滿足國家規範、標準和規定，任何過失均可能對工程造成不可輓回的損失，因此賣方的選擇和合同條件至關重要。

　　6．建築市場具有顯著的地域性

　　一般來說，建築產品規模和價值越小，技術越簡單，則其地域性越強，或者說其咨詢、設計、施工、材料設備等供應方的區域範圍越小；反之，建築產品規模越大、價值越高、技術越複雜，建築產品的地域性越弱，供應方的區域範圍越大。

　　7．建築市場競爭較為激烈

　　由於建築市場中需求者相對來說處於主導地位，甚至是相對壟斷地位，這就加劇了建築市場的競爭。建築市場的競爭主要表現為價格競爭、質量競爭、工期競爭(進度競爭)和企業信譽競爭。

　　8．建築市場的社會性

　　建築市場的交易對象主要是建築產品，所有的建築產品都具有社會性，涉及公眾利益。例如，建築產品的位置、施工和使用，影響到城市的規劃、環境、人身安全。這個特點決定了作為公眾利益代表的政府，必須加強對建築市場的管理，加強對建築產品的規劃、設計、交易、開工、建造、竣工、驗收和投入使用的管理，以保證建築施工和建築產品的質量和安全。工程建設的規劃和佈局、設計和標準、承發包、合同簽訂、開工和竣工驗收等市場行為，都要由行政主管部門進行審查和監督。

　　9．建築市場與房地產市場的交融性

　　建築市場與房地產市場有著密不可分的關係，工程建設是房地產開發的一個必要環節，房地產市場則承擔著部分建築產品的流通。這一特點決定了鼓勵和引導建築企業經營房地產業的必要性。建築企業經營房地產，可以在生產利潤之外得到一定的經營利潤和風險利潤，增加積累，增強企業發展基礎和抵禦風險的能力。房地產業由於建築企業的進入，減少了經營環節，改善了經營機制，降低了經營成本，有助於它的繁榮和發展。

　　1．建築市場主體：指參與建築市場交易活動的各種法人和自然人。經過近年來的逐步發展，建築市場主體主要以發包方、承包方和為雙方服務的咨詢服務者(包括投資人、勘察、設計、施工、監理企業和中介機構等)以及市場組織管理者組成。隨著建築市場的進一步發展，可以預見，專業的設計事務所、工程咨詢企業、工程總承包和項目管理企業、工程擔保企業、工程保險企業等將作為市場主體在建築市場體系中發揮更大的作用，並促進建築市場體系的完善。

　　2．建築市場客體：由建築產品和建築生產過程及服務產品和服務過程組成。

　　3．建築市場交易機制：是指在市場規則和主體的市場行為共同運作下的交易運作方式。隨著《中華人民共和國招標投標法》及有關配套法規和規章的頒佈和實施，形成了以體現公開、公平、公正的招標投標為主要交易形式的市場競爭機制。

　　4．建築市場監督管理體系：是以資質管理、執業資格管理、有形建築市場管理為主要內容的市場監督管理體系。

　　5．建築市場法律體系：是以《建築法》、《招標投標法》及有關法律為母法的法律、法規、規章以及相關的地方、部門規章，構建了建築市場法律體系的基本框架。

　　可以說，我國的建築市場體系在逐步健全，市場秩序在逐步好轉，但是，也應該看到，同市場經濟發達國家相比，我國的建築市場還較為落後，只有積極借鑒國外的先進經驗，逐步與國際市場接軌，才能取得更快的發展。我國應進一步豐富建築市場主體，充分發揮和挖掘其潛力；進一步改進和完善政府的監管職能，對目前實施的一些建築市場監管制度，應按照建立全國統一開放、競爭有序的建築市場體系的目標，進行調整、修改、補充、完善。可以通過市場競爭解決的問題卻還在沿用行政手段管理的制度，該弱化的要弱化，該廢止的要堅決予以廢止。有形建築市場應為企業提供快捷的信息和周到的服務；進一步健全建設領域法規制度，使各項法規制度既能起到規範建築市場秩序、制約各方主體行為的效果，也能發揮保障建築市場公平競爭、促進建築市場健康發展的作用。

　　建築市場運行機制是指建築市場中經濟活動關係的總和。建築市場由工程建設發包方、承包方和中介服務機構組成市場主體，各種形態的建築商品及相關要素(如建築材料、建築機械、建築技術和勞動力)構成市場客體。建築市場的主要競爭機制是通過招標投標制度，運用法律法規和監管體系保證市場秩序，保護建築市場主體的合法權益。

　　目前，調整我國建築市場的法律主要有《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國合同法》等；行政法規主要有《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》等。此外還有諸多的部門規章。這些法律、行政法規和規章對建築市場主客體、交易方式、市場準人、建設程式等方面做出了規定，使市場活動基本上做到了有法可依。本節中僅對《中華人民共和國建築法》做一簡要介紹，其他法律法規見有關章節。

　　《中華人民共和國建築法》於1997年11月1日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過，自1998年3月1日起施行。該法共八章，對建築許可、建築工程發包與承包、建築工程監理、建築安全生產管理、建築工程質量管理等方面做出了規定，是我國建設領域的基本法律。

　　(一)立法目的

　　《建築法》立法目的是：為了加強對建築活動的監督管理，維護建築市場秩序，保證建築工程的質量和安全，促進建築業健康發展。

　　(二)建築法的基本原則

　　1．依法原則。從事建築活動應當遵守法律、法規，不得損害社會公共利益和他人的合法權益。實施對建築活動的監督管理，應當遵守國家法律、法規的規定。任何單位和個人都不得妨礙和阻撓依法進行的建築活動。

　　2．確保建築工程質量和安全原則。建築活動應當確保建築工程質量和安全，符合國家的建築工程安全標準。

　　3．有利於建築業發展，有利於先進科學技術發展的原則。國家扶持建築業的發展，支持建築科學技術研究，提高房屋建築設計水平，鼓勵節約能源和保護環境，提倡採用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建築材料和現代管理方式。

　　(三)建築施工許可制度

　　建築施工許可制度，是指在建築工程施工前，經政府主管部門審核，符合規定條件並頒發施工許可證後方可施工，否則不得開工建設的法律規定。

　　建築工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

　　按照國務院規定的許可權和程式批准開工報告的建築工程，不再領取施工許可證。

　　建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

　　在建的建築工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起1個月內，向發證機關報告，並按照規定做好建築工程的維護管理工作。建築工程恢復施工時，應當向發證機關報告；中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關核驗施工許可證。

　　按照國務院有關規定批准開工報告的建築工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應當及時向批准機關報告情況。因故不能按期丌工超過6個月的，應當重新辦理開工報告的批准手續。

　　(四)建築工程發包與承包

　　建築工程的發包與承包是建築市場的交易形式，應該遵守以下規定：

　　1．依法發包和分包。建築工程依法實行招標發包，對不適於招標發包的可以直接發包。建築工程實行招標發包的，發包單位應當將建築工程發包給依法中標的承包單位。建築工程實行直接發包的，發包單位應當將建築工程發包給具有相應資質條件的承包單位。

　　建築工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可。施工總承包的，建築工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。

　　建築工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責。總承包單位和分包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任。

　　2．提倡總承包，禁止轉包和肢解發包。建築工程的發包單位可以將建築工程的勘察、設計、施工、設備採購一併發包給一個工程總承包單位，也可以將建築工程勘察、設計、施工、設備採購的一項或者多項發包給一個工程總承包單位；但是，不得將應當由一個承包單位完成的建築工程肢解成若幹部分發包給幾個承包單位。

　　禁止承包單位將其承包的全部建築工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建築工程肢解以後以分包的名義分別轉包給他人。

　　3．禁止指定供應商。按照合同約定，建築材料、建築構配件和設備由工程承包單位採購的，發包單位不得指定承包單位購人用於工程的建築材料、建築構配件和設備或者指定生產廠、供應商。

　　4．禁止無資質或超越資質承包，禁止出藉資質。承包建築工程的單位應當持有依法取得的資質證書，併在其資質等級許可的業務範圍內承攬工程。

　　禁止建築施工企業超越本企業資質等級許可的業務範圍或者以任何形式用其他建築施工企業的名義承攬工程。禁止建築施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

　　5．聯合承包。大型建築工程或者結構複雜的建築工程，可以由兩個以上的承包單位聯合共同承包。共同承包的各方對承包合同的履行承擔連帶責任。

　　兩個以上不同資質等級的單位實行聯合共同承包的，應當按照資質等級低的單位的業務許可範圍承攬工程。

　　(五)建築工程監理制度

　　監理制度有利於提高工程建設的投資效益和社會效益，保障工程質量和工程安全，因此國家推行建築工程監理制度，並對國家重點建設工程、大中型公用事業工程、利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程等工程實行強制監理。

　　實行監理的建築工程，由建設單位委托具有相應資質條件的工程監理單位監理。建設單位與其委托的工程監理單位應當訂立書面委托監理合同。

　　建築工程監理應當依照法律、行政法規及有關的技術標準、設計文件和建築工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督。

　　工程監理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建築施工企業改正。

　　工程監理人員發現工程設計不符合建築工程質量標準或者合同約定的質量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正。

　　工程監理單位應當根據建設單位的委托，客觀、公正地執行監理任務。