酬金制

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　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　在物業管理中，雖然理論上業主和物業管理企業是兩個平等的主體，但是實際上，雙方在信息擁有上存在巨大的落差，是很不對稱的。物業公司能夠掌握更多的技術、財務資料、物業管理市場的各種信息等。而業主只能從錶面和形式上判斷物業管理服務是否合理，對於資金使用情況不得而知.在這種情況下，相互之間不信任，存在著矛盾。為了使雙方能找到一個既保證自己利益又使對方滿意的方式，就產生了酬金制。酬金制形式下，物業管理企業以提取酬金的方式獲得雙方認可的合理報酬，同時認真接受業主的監督.提供優質服務，而業主可以提出各種合理的要求，同時可以監管資金，擁有知情權，體現了自治的原則，因此酬金制解決了信息不對稱問題，很好地保護了業主和物業的雙方利益。酬金制具有明顯的特征.主要有以下兩個方面。

　　(1)業主可以直接監管資金的使用。實行酬金制，按照規定物業公司必須公佈物業服務資金年度預決算，每年不少於一次公開財務帳目，業主提出有關資金使用問題，物業必須答覆，這樣財務透明，可以使資金能夠得到有效的監管，使用得更加合理。

　　(2)物業管理企業可以得到固定的收入。實施酬金制後，物業管理企業有了約定比例的固定收入，經營風險大大減小， 可以確保企業的生存，最低限度地保證企業的簡單再生產，有機會還可以逐步擴大規模。因此，酬金制也有利於物管企業的發展，特別是有利於物業管理行業幼稚期的成長。

　　無論酬金制還是包乾制並不是針對物業管理企業的財務運作而言， 而是就某一個具體的物業管理項目而言的。酬金制的運作流程應包括：制訂年度工作計劃；編製年度費用預算提交委托方審核：實施執行計劃、預算；公佈費用使用情況；年終決算、結算。

　　具體運作時，需要關註一些主要環節和細節，每個環節都應有詳細的內容和重點，防止流於形式。具體來說：

　　1、制定年度工作計劃

　　制定年度工作計劃應該考慮三個方面的依據：一是合同的約定；二是合同的甲方在新形勢、新情況下對物業管理服務和物業管理企業提出的新的要求；三是物業管理企業自身提出的新的追求和新的目標。

　　2、編製年度費用預算

　　編製新的年度費用預算，原則上也應該考慮三個方面：其一是年度工作計劃的內容和要求：其二是往年物業管理開支的歷史數據：第三是已經及／或可預期的物價調整、費用變動情況。編製年度預算一定要堅持科學的、實事求是的態度， 既要不漏項目內容、又要留有餘地、更要切忌弄虛作假。

　　3、提交委托方審核

　　制定和編製完成的年度工作計劃、年度費用預算要提交給委托方一一物業服務合同的甲方進行審核。如雙方有不同的意見和想法， 應進行坦誠的溝通與協商，必須達成一致以後方可實施。

　　4、實施執行計劃、預算

　　年度工作計劃和年度費用預算經委托方審核通過，雙方達成一致意見後才能實施執行。執行過程中，物業管理企業對工作計劃中明確的內容、標準和目標、承諾等，應該努力完成， 如果因外界客觀因素的影響需要作部分調整的， 應該事先告知委托方，達成諒解後才能作變更。費用預算在總量不變的前期下， 可對具體項目作適當的合理調整 但凡是超出預算總額的費用必須事先報給委托方審批，經審核同意後才能支出。如果雙方對工作計劃和費用預算的調整、變更不能達成一致意見，而其中一方又堅持認為需要更動的， 可邀請第三方(如居委會、房地主管部門、中介咨詢機構等)介入參與協調。再協調不成的，也可通過合同約定的仲裁或訴訟程式謀求問題的解決。

　　5、公佈費用使用情況

　　依據物業管理有關法規的規定和物業服務合同的約定，物業管理企業應當定期公佈物業服務資金的收支情況。向全體業主公佈的賬務科目可以是大類，不宜過細(除維修資金、公共停車費等外)；向業委會公佈的應是預算執行明細，對實際使用與預算數額差異較大的單項要說明原因。業主、業委會對公佈的賬務情況提出質詢時，物業管理企業應當及時給予答覆。委托方要求對物業服務費使用情況進行審計的，應當委聘有專業資質的審計事務所進行審計。業主、業委會不可以直接到物業管理企業查賬。

　　6、年終決算、結算

　　經過一年物業管理實際運作後，物業服務資金如有結餘，應歸業主享有，通常是轉入下一年度使用。如果有不足，也應由業主承擔，在具體結算時則可採用三種方式來落實：一是向業主或使用人增收；二是用其它公共收益資金貼補；三是在下一核算年度中攤消。

　　物業管理收費主要有兩種形式，一種是包乾制，一種是酬金制。這兩種形式有著不同的差異。

　　1、包乾制

　　包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包乾制是一種傳統的收費形式， 由於包乾制是由企業獨自操作，容易使業主對物業管理企業產生猜疑、不信任， 由此引發矛盾和糾紛。

　　2、酬金制

　　酬金制是境外很多國家物業管理通常採用的模式， 引入酬金制概念是我國物業管理行業的一大進步。酬金制收費形式， 從本質上講，物業企業所收取的管理費，屬於代管性質，其最終的支配權和決定權在業主手中。酬金制更有利於維護業主的權益， 同時， 也可大大增強物業管理企業的服務意識。因此， 酬金制一種是業主和物業雙贏的服務收費方式。是絕大多數業主最易接受和最放心的方式。

　　酬金制對業主的好處主要有三點：一是讓業主享受到明明白白地消費：二是使業主能夠自己作主如何消費(即安排預算時，哪些方面多支出一點，哪些方面可節省一些)；三是使物業管理企業能夠按照業主要求提供更好的服務。

　　酬金制對物管企業的好處也有三點：其一是促使企業規範運作、誠信經營；其二是能使企業規避經營風險(決不要以為這是對企業有利的，業主吃虧了。其實不然，說到底物業管理是業主的事，物業管理企業是為業主提供勞務服務的，如果讓企業承擔太大的風險，業主未必能享受到好的服務，雙贏才是業主和物業管理企業共同的目標)；其三是物管企業可以按約定的比例擁有固定的收入。但是， 酬金制需要有社會信用和監管體系作保障，這樣才能使酬金制運作更加順暢，取得更好的效果。

　　再進一步來看，就企業內部運作而言， 不存在包乾制， 實際上都是酬金制。因為，既使是採用包乾制的項目，企業內部也是要做年度預算的，預算時都要留有一定數額的利潤，這部分利潤就等同於酬金。

• 包乾制